Cession de bail commercial et substitution de garantie

Publié sur Dalloz Actualité (http://www.dalloz-actualite.fr)
Cession de bail commercial et substitution de garantie
le 1 octobre 2010
AFFAIRES | Fonds de commerce et commerçants
IMMOBILIER | Bail
La cession du bail d’un preneur en liquidation judiciaire, sans mention de la clause de garantie
solidaire mise à la charge du cédant, est régulière dès lors que le bailleur n’a pas sollicité de
substitution de garantie.
Civ. 3e, 15 sept. 2010, FS-P+B, n°09-14.519
Au-delà du rappel, à propos d’un retard de paiement imputable au locataire cédant, selon lequel le
bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits
imputables au locataire sortant lui-même (Com. 26 avr. 1963, D. 1963. Jur. 531, note Maus ; Civ. 3e,
4 oct. 2000, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 2000. AJ 431, obs. Rouquet ; AJDI 2001. 138, obs. Blatter ),
cet arrêt de cassation retiendra l’attention en ce qu’il a trait à l’éventuelle cession de garantie
prévue au troisième alinéa de l’article L. 145-16 du code de commerce, spécialement lorsque le
preneur est en liquidation judiciaire (jugeant que, de portée générale, les dispositions de ce texte
ont vocation à s’appliquer sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que la société locataire est en
redressement ou en liquidation judiciaire, V. Paris, 14 nov. 1989, D. 1991. Somm. 362, obs. Rozès ,
précisant que lorsque le bail comporte une clause de garantie solidaire en cas de cession et que le
cédant, en liquidation judiciaire, n’est pas en mesure de fournir cette garantie, il y a lieu d’y
substituer la garantie d’une caution bancaire, V. Paris, 27 nov. 1992, Administrer août-sept. 1993.
36 ; Loyers et copr. 1993, n° 314, obs. Brault).
On rappellera qu’en vertu de ce texte, « en cas de cession, de fusion ou d’apport, si l’obligation de
garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer
toutes garanties qu’il juge suffisantes ».
Au cas particulier, les juges du fond (Nancy, 5 mars 2009) avaient déclaré irrégulière la cession du
fonds de commerce du preneur établi par le mandataire liquidateur, au motif que l’acte ne
mentionnait pas la clause de garantie solidaire à la charge du cédant prévue dans le bail initial.
Selon le juge lorrain, cette carence constituait une infraction irréversible au sens de l’article L.
145-17 du code de commerce justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, sans
que le bailleur ne soit tenu de saisir le tribunal pour demander une substitution de garantie.
Cette position est censurée par le juge du droit, une substitution de garantie pouvant être
demandée au tribunal à l’initiative de l’une ou l’autre partie et aucun délai n’étant prévu pour
former cette demande (dans le même sens, V. Civ. 3e, 13 nov. 1997, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 1998.
Somm. 97, obs. Honorat ; Dalloz Affaires 1997. 1457 ; RDI 1998. 146, obs. Derruppé ).
Cette solution mérite approbation, puisqu’il ne résulte pas du texte que c’est au cessionnaire ou au
cédant de solliciter une garantie de substitution, alors que c’est le propriétaire qui a intérêt à
l’obtenir (Paris, 14 janv. 2000, AJDI 2000. 340 ; Administrer juin 2000. 46, obs. Boccara et
Lipman-Boccara).
par Y. Rouquet
Dalloz actualité © Éditions Dalloz 2017