La nullité d`un contrat de construction de maison

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La nullité d’un contrat de construction de maison
individuelle
le 10 décembre 2013
IMMOBILIER | Construction
La renonciation par le maître de l’ouvrage à se prévaloir de la nullité d’un CCMI par son exécution
doit être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le
protéger.
Civ. 3e, 20 nov. 2013, FS-P+B+I, n° 12-27.041
Cette affaire, qui arrive pour la deuxième fois devant la Cour de cassation, est l’occasion de revenir
sur le régime de la nullité du contrat de construction de maison individuelle en cas d’omission d’une
des mentions par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation.
En l’espèce, un maître de l’ouvrage avait sollicité l’annulation du contrat de construction de maison
individuelle en raison de l’absence de certaines des mentions prescrites par l’article L. 231-2 du
code de la construction et de l’habitation. Il soulevait que le contrat ne précisait pas le coût des
travaux dont le maître de l’ouvrage se réservait l’exécution. Le locateur d’ouvrage s’y opposait,
faisant valoir que la nullité avait été couverte dès lors que le contrat avait fait l’objet d’un avenant
et d’un commencement d’exécution.
La première cour d’appel saisie du litige avait annulé le contrat au motif que la sanction de la
violation de l’article précité étant la nullité absolue, celle-ci ne pouvait être couverte par l’exécution
volontaire du maître de l’ouvrage. Ce raisonnement avait été censuré par la Cour de cassation qui
précisait que les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du code de la construction et de
l’habitation constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage et
sont, par conséquent, sanctionnées par une nullité relative (Civ. 3e, 6 juill. 2011, D. 2012. 459, obs.
S. Amrani Mekki ; RDI 2011. 505, obs. D. Tomasin ; Constr-Urb. 2011, n° 135, obs. C. Sizaire).
La cour d’appel de renvoi ayant de nouveau prononcé la nullité du contrat au motif que
l’irrégularité n’était pas couverte par le commencement d’exécution du contrat, l’affaire revenait
devant la Cour de cassation. L’arrêt d’appel est, cette fois, confirmé. La Cour rappelle que la
renonciation du maître de l’ouvrage à se prévaloir de la nullité de ce contrat par son exécution doit
être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le
protéger, de sorte que le commencement d’exécution du contrat n’avait pas eu, à lui seul, pour
effet de couvrir cette irrégularité.
Il s’agit d’une solution classique. L’article 1338, alinéa 2, du code civil prévoit que l’acte vicié peut
être confirmé tacitement par son exécution. Mais la Cour de cassation limite le domaine de cet
article aux seules obligations sanctionnées par une nullité relative, à l’exclusion de celles
sanctionnées par une nullité absolue. Ensuite, la jurisprudence exige de la part de l’auteur de la
confirmation tant la connaissance du vice que l’intention de le réparer (Civ. 1re, 10 mars 1998, Bull.
civ. I, n° 97 ; V. Rép. civ., v° Confirmation, par D. d’Ambra). Un commencement d’exécution ne vaut
confirmation que s’il révèle la connaissance par le maître de l’ouvrage des causes de la nullité de
l’acte.
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme également ses exigences concernant le caractère
détaillé – dans le contrat – de la description et du coût des ouvrages dont le maître d’ouvrage se
réserve l’exécution. L’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation exige que ceux-ci
soient « décrits et chiffrés par le constructeur ». La Haute juridiction en déduit que la notice doit
être suffisamment précise, notamment pour permettre au maître de l’ouvrage « de vérifier en
fonction de la configuration du terrain si les travaux (sont) ou non indispensables et à quel prix ». À
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titre d’exemple, la seule mention visant « un surcoût à prévoir pour le drainage des fondations » est
insuffisante (Civ. 3e, 6 nov. 1996, n° 94-15.355, RDI 1997. 252, obs. C. Saint-Alary-Houin ). Mais
plus particulièrement, le coût des travaux laissés à la charge du maître de l’ouvrage ne doit pas
être indiqué globalement, mais chiffré poste par poste. (Civ. 3e, 29 mai 2013, n° 12-10.111, Dalloz
jurisprudence).
Il convient de noter enfin que cet arrêt confirme sa jurisprudence selon laquelle le maître de
l’ouvrage ne doit pas supporter le coût de l’étude du sol effectuée par le constructeur, quand bien
même le contrat serait résilié ou annulé. La circonstance que le maître de l’ouvrage puisse utiliser
les résultats de cette étude qui lui auront été communiqués est indifférente. La Cour de cassation
reprend ici la formation déjà adoptée au terme de laquelle il ne peut être prévu dans un contrat de
construction de maison individuelle la fourniture d’une étude de sol par le maître de l’ouvrage (Civ.
3e, 24 oct. 2012, Dalloz actualité, 16 nov. 2012, bs. F. Garcia ; RDI 2013. 217, obs. Tomasin ;
Constr-Urb. 2012. 181, obs. D. Sizaire). Il avait déjà été jugé que « les frais d’étude du sol
incombent au constructeur qui doit supporter le coût des travaux supplémentaires qu’une telle
étude rend nécessaires à la bonne tenue de la construction, même si le maître de l’ouvrage s’en est
réservé l’exécution » (Paris, 19e ch., sect. B, 29 nov. 2002, Société maisons Pierre c. Gabillat,
Constr.-Urb., avr. 2003, obs. D. Sizaire). Ce principe s’explique par l’article R. 231-5 du code de la
construction et de l’habitation selon lequel le prix global comprend, « s’il y a lieu, les frais d’études
du terrain pour l’implantation du bâtiment ». Étant inclus dans le prix global, ces frais ne peuvent
être facturés indépendamment du contrat et ne sont pas dus en cas de caducité, de résiliation ou
de nullité du contrat (à propos du coût de travaux préalables pour soutenir les fondations, Civ. 3e,
11 févr. 1998, RDI 1998. 256, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ; Constr.-Urb. 1998. 9, obs. D. Sizaire).
Par ailleurs, il est fait interdiction au constructeur de percevoir quelque somme d’argent que ce soit
avant la signature du contrat (CCH, art. L. 231-4, II). Il en résulte que les études préliminaires ne
peuvent être financées par le maître de l’ouvrage (V. J.-M. Le Masson, La sécurisation financière du
maître de l’ouvrage dans le contrat de construction de maisons individuelles, RDI 2005. 392 ).
Site de la Cour de cassation
par Camille Dreveau
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