Cas particulier de la vente d`un bien grevé d`usufruit

Cas particulier de la vente
d’un bien grevé d’usufruit
En tant que propriétaire, le nu-propriétaire a, a priori, le droit de céder sa propriété, sans avoir
à en référer à personne en l’absence de tout texte spécial contraire, aucune disposition du code
civil relative à l’usufruit ne prévoyant que le nu-propriétaire doive recueillir l’accord de
l’usufruitier ou même seulement le prévenir lorsqu’il cède la nue-propriété, en application de
l’article 621 du code civil. Le propriétaire d’un bien loué n’a pas plus à recueillir l’accord de
son locataire pour le vendre.
La seule hypothèse où il pourrait être légalement impératif de faire intervenir l’usufruitier
lorsque le propriétaire veut vendre un bien grevé d’usufruit serait le cas où aurait été prévue
une obligation conventionnelle à cet effet entre usufruitier et nu-propriétaire. Il serait possible,
par exemple, dans l’acte concédant l’usufruit, de stipuler que l’usufruitier aura un droit de
préférence ou de préemption en cas de cession de la nue-propriété, obligeant à prévenir
l’usufruitier du projet de cession. Mais le cas semble devoir être rare en pratique.
Cependant, acheter la nue-propriété d’une forêt dont l’usufruitier est un parfait étranger risque
inéluctablement de poser le problème de la définition exacte des droits et obligations de
chacun. Vu leur grande indétermination probable, on ne peut guère recommander d’acheter la
nue propriété d’une parcelle forestière sans d’abord voir l’usufruitier, s’assurer de son accord
et convenir clairement avec lui de l’exercice de son usufruit. On ne peut que déconseiller
toute opération surprise d’acquisition d’une nue propriété à l’insu de l’usufruitier et plus
encore contre un usufruitier qui s’y opposerait et qui sera alors disposé à tous les abus et
toutes les chicanes possibles…
En fait, lorsque l’usufruitier n’est pas un membre de la famille ou une personne de toute
confiance pour l’acquéreur, on a probablement grand intérêt à essayer d’obtenir que nupropriétaire et usufruitier se mettent d’accord pour vendre conjointement la pleine propriété.
En ce cas, la répartition du prix se fait suivant les tables d’évaluation de la valeur de
l’usufruit. Mais on peut signaler que le code civil prévoit que l’usufruit du conjoint survivant
peut aussi être converti en rente viagère procurant un revenu équivalent, à la charge de
l’héritier qui a reçu la nue-propriété, solution qui permet au nu-propriétaire de récupérer la
pleine propriété du bien. Un acquéreur pourrait s’en inspirer pour proposer par exemple
d’acquérir l’usufruit, en sus de la nue-propriété, contre une rente en nature à l’usufruitier de
tant de stères de bois par an si le principal usage qu’il a de sa parcelle est de lui procurer son
bois de feu.
Voir aussi :
- Nue-propriété et usufruit – cas de la forêt
- Répartition de l’impôt entre nu-propriétaire et usufruitier
- Les points à examiner pour la répartition des charges entre le nu-propriétaire et
l’usufruitier.
Cas particulier de la vente d’un bien grevé d’usufruit – 03/05/2011
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- Usufruit et nue propriété.
- Mise en œuvre d'une stratégie de transmission du patrimoine
Cas particulier de la vente d’un bien grevé d’usufruit – 03/05/2011
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