La cession temporaire d`usufruit

La cession temporaire d’usufruit
Le bail rural se définit par la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage
agricole, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole.
Ecrit comme verbal, le bail rural est soumis aux dispositions du statut du fermage et régi par
le code rural. De nombreuses formules dérogatoires existent, la cession temporaire
d’usufruit en fait partie.
Tandis que le droit de propriété est le droit de disposer, d’user et de jouir (abusus, usus et
fructus) d’un bien, le démembrement de propriété consiste à partager les éléments de celleci entre les usufruitiers et les nus-propriétaires. (article 579 du code civil pour la
constitution d’un usufruit)
La formation du contrat
La constitution d’une cession temporaire d’usufruit est un véritable contrat de vente entre
deux personnes différentes, le propriétaire du bien (qui devient nu-propriétaire) et le
cessionnaire (qui devient usufruitier) pour une durée comprise entre 1 an et 30 ans.
Au terme de la convention, l’usufruitier doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu au nupropriétaire qui en retrouve la pleine propriété, sans avoir à verser la moindre indemnité.
La fiscalité
- à la conclusion du contrat, le droit d’enregistrement est à la charge de l’acquéreur,
3,80% (article 1594D du code général des impôts), toutefois calculé sur seulement
23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10ans, (article 669 du code
général des impôts) et ce quelque soit l’âge de l’usufruitier.
- le vendeur est soumis au régime des plus-values immobilières et est exonéré de l’ISF.
(article 885 du code général des impôts)
Les obligations du vendeur
- assumer financièrement les dépenses exceptionnelles, en particulier les grosses
réparations (l’article 606 du même Code civil précise que les grosses réparations
sont celles des gros murs, des poutres, charpentes et couvertures.)
- ne pas troubler la jouissance paisible de l’acquéreur.
Les obligations de l’acquéreur
L’usufruitier doit agir en « bon père de famille », il est donc tenu :
- d’entretenir les biens, effectuer les réparations nécessaires,
- de conserver la destination du bien,
- de s’acquitter de la taxe foncière.
Les droits de l’acquéreur
- utiliser librement le bien,
- d’en percevoir les fruits,
- de conclure un bail rural mais attention l’accord du nu-propriétaire est nécessaire,
- de céder le bien,
- de constituer une sûreté sur le bien (ex : hypothèque)
Les limites de la cession temporaire d’usufruit et le risque de requalification en bail rural
- lorsque ce type de convention est utilisé uniquement dans le but de contourner les
règles d’ordre public du statut du fermage.
- lorsque la convention comporte des éléments permettant de l’analyser comme un
bail rural tels une durée de 10 ans par exemple, convenir d’un renouvellement de la
convention, introduire des restrictions aux droits de l’usufruitier, prévoir un
paiement par périodes successives, la transmission de l’usufruit aux descendants
pour cause de mort de l’usufruitier comme cela est possible pour un bail rural …
Pour conclure les intérêts pour le nu-propriétaire peuvent être multiples à savoir :
- il conserve son patrimoine, et encaisse un capital significatif au jour de la signature de
l’acte,
- il est déchargé de la gestion de son immeuble,
- il ne paye plus l’ISF,
- l’impôt sur le revenu (et CSG) est réduit d’autant,
- la taxe foncière est payée par l’usufruitier,
- il retrouve la pleine propriété de son bien à l’issue de la cession
- il rencontre moins de difficultés liées au défaut d’exécution des obligations de
l’usufruitier que lors d’un contrat à exécution successive tel qu’un bail rural.