qu`est-ce que le démembre

Comprendre la défiscalisation avec le dispositif sur le démembrement de propriété
L'investissement en nue-propriété
1. Définition : qu’est-ce que le démembrement ?
2. Les droits et obligations des différents partis
3. Les avantages fiscaux
Définition : qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement est un mécanisme juridique qui s'applique sur les droits des propriétés. Il
trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont
l'usus, le fructus et l'abusus.
L'usus est le droit qui permet au propriétaire d'une chose d'user de son bien et de l'utiliser
comme il veut.
Le fructus est le concept qui autorise le propriétaire à faire fructifier son bien et à l'utiliser
comme source de revenus.
Enfin, l'abusus est le droit d'aliéner son bien, c'est-à-dire de le vendre ou d'en transférer
gratuitement la propriété à une autre personne.
Le principe général du mécanisme de démembrement est de séparer le droit de propriété en deux
éléments constitutifs : l'usufruit et la nue-propriété.
L'usufruit est un droit qui permet à tout propriétaire de profiter de sa propriété. Il s'agit
du droit de jouir de tous les bénéfices que l'usage de la propriété peut apporter. Dans le cas d'un
logement, l'usufruit comprend le droit d'habiter le logement, de le louer ou de l'utiliser à d'autres
fins rémunératrices.
La seconde composante du démembrement est la nue-propriété. Cette notion est relative
au droit d'aliénation du bien. Celui qui dispose de la nue-propriété peut donc céder le bien en le
vendant. La possession de la nue-propriété s'apparente donc à une possession sans droit de
jouissance du bien possédé. Celui qui a les droits de nue-propriété ne pourra profiter de ses droits
qu’à la fin du mécanisme de démembrement. En effet, l'usufruit va revenir au propriétaire du bien
quand le démembrement prend fin.
En résumé L’intérêt de l’opération est que la valeur de la nue-propriété d’un bien varie entre
50% et 60% de la valeur de la pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement
(entre 15 et 20 ans en général). Autrement dit, l’investisseur obtient, au bout 15 à 20 ans,
100% d’un bien pour seulement 50% à 60% de son prix.
Les droits et obligations des différents partis
L’usufruitier
L’usufruitier occupe l'immeuble dont il a reçu l'usufruit. Il peut de plein droit soit l'occuper soit le
louer librement pour en recevoir les loyers. Il ne peut pas changer la destination de l'immeuble
ayant fait l'objet d'un démembrement sans l'accord du nu-propriétaire. Autrement dit, l'usufruitier
devra demander l'accord du nu-propriétaire s'il veut changer le bail initial pour donner en location
par exemple des immeubles à usage commercial ou industriel. En cas de refus du nu-propriétaire,
l'usufruitier pourra tout de même saisir le tribunal. De plus, l'usufruitier à l'obligation de conserver
le bien en bon état. Il lui est donc interdit de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer.
L'usufruitier garde de ce fait à sa charge tous les travaux d'entretien. On définit par travaux
d'entretien tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations (voir cidessous).
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire quant à lui, est tenu d'effectuer les grosses réparations incombant à la
conservation du bien. Les grosses réparations sont définies par des réparations des gros murs et
des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et le rétablissement des
murs de soutènement et de clôture en entier.
Cependant si l'usufruitier ne respecte pas son devoir d'entretien ou si par sa négligence des
travaux sont à entreprendre, les frais de réparations seront à sa charge.
Les avantages fiscaux
En contrepartie de l’abandon temporaire de la jouissance du bien et de ses fruits, le nu-propriétaire
bénéficie de nombreux avantages fiscaux.
Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas soumis à l’Impôt de Solidarité sur
la Fortune (ISF). Il permet ainsi d’accroître son patrimoine immobilier sans alourdir son assiette
imposable.
Le nu-propriétaire peut de plus, déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus
fonciers existants, ce qui peut faire baisser sensiblement l’imposition de l’investisseur.
La plus-value réalisée en cas de vente du bien est exonérée d’impôt, au-delà de 15
ans de détention.
Les impôts fonciers sont à la charge de l’usufruitier.
Si l'immeuble démembré est loué à des tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d'une
défiscalisation sur les grosses réparations qu'il est amené à entreprendre.
Investir dans le cadre de la nue-propriété permet de diversifier son patrimoine au
travers de l’immobilier sans avoir à ce soucier des aléas locatifs et dans le cadre d’une
fiscalité privilégiée.
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