Lettre d`informations 1er trimestre 2016

INFOS & ACTUALITES 1er trimestre 2016
Conseil Patrimonial, fiscal et social
Investissements Immobiliers et Transactions
Placements Financiers
Financements et Assurances de Prêts
Prévoyance, Santé, Retraite
Assurances Auto-Moto-Habitation
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NBCONSEIL
En ce début d’année, le constat des derniers mois se confirme : le nouveau référentiel des taux bas a profondément changé la donne
en matière de rendements à attendre sur les placements d’épargne d’une part, et les conditions d’emprunts à des taux indécemment
bas, d’autre part.
Ainsi, vous savez que désormais les placements à la fois liquides, sans risque et performants n’existent plus. Après 30 années
passées où ces placements sécurisés (fonds euros, livrets bancaires ou des SICAV monétaires) suffisaient à valoriser votre épargne,
vous devez désormais accepter de prendre un minimum de risques pour obtenir 2 ou 3% par an après fiscalité.
Si le placement idéal existait, ça se saurait… Et chacun étant unique, c’est en fonction de votre niveau d’aversion au risque et de vos
objectifs que nous adaptons la stratégie d’investissement qui vous permettra d’obtenir une rémunération satisfaisante.
1- FISCALITE : Assurance-vie et doctrine fiscale Bacquet : De quoi s’agit-il ?
Vous avez peut-être entendu parlé du Lobbying médiatique de l’assureur AFER (Gérard Bekerman) qui a obtenu de Bercy (Michel
Sapin) l’abrogation de la doctrine fiscale Bacquet aboutissant, dans certaines circonstances, à soumettre aux droits de succession la
valeur d’un contrat d’assurance-vie souscrit par un couple marié sous le régime de la communauté (80% des couples), lors du décès
de l’un des conjoints.
Rappel de la situation :
En 2010, Bercy, via une réponse ministérielle Bacquet applicable aux successions ouvertes depuis le 29/06/2010 précisait que la
valeur de rachat d’un contrat d’assurance-vie non dénoué dont est titulaire l’époux survivant, financé par les deniers communs d’un
couple marié sous le régime de la communauté, constitue un acquêt de communauté qui devait figurer à l’actif de la succession de
l’époux prédécédé pour la moitié de sa valeur, conformément aux principes du droit civil (Réponse Ministérielle Proriol du
10/11/2009). Concrètement, les enfants étaient donc devenus depuis 2010 redevables de droits de succession sur des contrats
d’assurance-vie dont ils ne bénéficiaient pas immédiatement.
Cette facette fiscale de cette doctrine est abrogée :
Désormais le décès du 1er époux sera neutre fiscalement pour les successeurs (notamment les enfants puisque les conjoints sont
exonérés d’office). Ils ne seront imposés sur le contrat d’assurance-vie qu’au décès du 2ème époux. Cette mesure bénéficiera à de
nombreux épargnants et à leurs successeurs.
Il convient désormais de traiter de manière distincte le contrat non dénoué alimenté par des fonds communs :
- Prise en compte dans l’actif de communauté d’un point de vue civil
- Non prise en compte dans l’actif de communauté d’un point de vue fiscal
L’assurance-vie est un fabuleux outil de transmission mais ne peut se suffire à elle-même et doit faire partie d’une stratégie globale.
Un bilan successoral est l’occasion de faire un audit du patrimoine afin d’organiser et faciliter la transmission selon vos souhaits :
- Qui sont les héritiers : faut-il préférer transmettre au conjoint ou à ses enfants ?
- Que faut-il faire dans le cadre d’une famille recomposée, par exemple pour préserver les enfants d’un 1er lit ?
- Comment procéder à une transmission inter générationnelle (sauter une génération) ?
- Comment les clauses bénéficiaires de vos contrats d’assurance-vie sont-elles rédigées, comment les optimiser ?
- A combien s’élèveront les droits de succession au 1er décès ? Puis au 2ème ? Et inversement ?
Nous vous apportons les réponses à toutes vos questions et vous guidons vers les solutions adéquates.
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2- PLACEMENT FINANCIER : Où placer vos liquidités en 2016 ?
Nous conseillons de ne pas jeter aux orties les livrets réglementés bancaires (livret A et LDD), la décision du 15 janvier ayant été
de le maintenir finalement au taux de 0.75%. Les intérêts sont exempts de toute fiscalité et les sommes sont immédiatement
disponibles pour faire face à vos dépenses imprévues. Le taux du LEP est un peu plus élevé à 1.25% net, mais seulement réservé aux
ménages dont le revenu fiscal est inférieur à 19 235 €.
En revanche, fuyez les parts sociales : le dividende étant légalement plafonné par le taux moyen de rendement des obligations des
sociétés privées (TMO), ce dernier s’est élevé à 0.96% seulement !
A court terme, maintenez une part de fonds euros dans vos contrats d’assurance-vie. Avec un rendement moyen de 2.25% pour
2015, il clôt progressivement ses belles années mais sa garantie en capital vous permet de garder un coussin de sécurité.
Cependant, il convient de se tourner petit à petit vers l’autre versant de l’assurance-vie : les unités de compte. En effet, le fonds
euros, spécificité hexagonale liée à l’aversion typiquement française pour le risque, n’a plus aucun avenir : Partout ailleurs en
Europe on investit sur des unités de compte ou directement dans l’économie réelle.
En alternative au fonds euros, nous nous intéressons aux fonds flexibles, ou dit « patrimoniaux », qui ne garantissent certes pas le
capital investi, mais ceux que nous avons sélectionné présentent un rendement de 4 à 6% par an, au prix d’un risque maitrisé.
Voici quelques exemples de fonds flexibles que nous utilisons, accessibles sur nos contrats :
Performance 2013
Performance 2014
Performance 2015
CPR Croissance prudente – CPR AM
4.11%
9.49%
3.26%
Eurose - DNCA
10.86%
4.23%
5.55%
La Française Patrimoine Flexible – La française
9.10%
6.68%
3.78%
Generali Equilibre
8.94%
5.80%
6.63%
Moneta Long Short
11.81%
0.58%
7.53%
Invest Miuri – DNCA
8.92%
4.76%
3.33%
Sextant Grand Large – Amiral Gestion
21.03%
11.74%
13.60%
Concernant les actions, ou les fonds qui y sont investis, 2015 a été une bonne année.
Pour 2016, nous nous attendons à des soubresauts (ralentissement de la croissance chinoise, élections américaines, tensions
géopolitiques…) mais nous pensons qu’il faut les conserver (d’autant plus que nous sommes dans une phase de baisse) parce
qu’elles sont au juste prix avec une valorisation tend proche de leur moyenne historique, elles ne redoutent pas un effondrement
d’autant plus en l’absence de rentabilité des placements de trésorerie. On peut donc s’attendre à une année de progression du cours
des actions, portée par une demande constante. Peut-être privilégier les actions européennes qui possèdent une marge de progression
plutôt que les actions américaines ou japonaises.
Ceci vaut tant pour le contrat d’assurance-vie que pour le PEA (Plan Epargne Actions) que l’on tend à négliger, c’est dommage :
dans le cadre du PEA les plus-values et dividendes ne sont imposés qu’au jour du retrait, avec une exonération d’impôt après 5 ans
(seule la CSG de 15.50% est due)
En revanche, il n’y a plus grand-chose à espérer des fonds obligataires, compte tenu de la baisse quasi-continue des taux d’intérêts.
Les SCPI (pierre papier) génèrent des performances intéressantes et sécurisantes de 4.5% à 5.5%. Elles intéressent les personnes
ayant besoin de revenus complémentaires réguliers. Il est aussi possible de les insérer dans certains de nos contrats d’assurance-vie
pour bénéficier de la fiscalité, mais les frais d’entrée élevés, il est recommandé de les conserver au moins 5 ans.
Inutile d’attendre un miracle d’innovation dans l’univers des placements financiers : il n’y a pas de corrélation entre la nouveauté
des produits (options, montages financiers, euro-croissance à éviter pour le moment !!!…) d’un assureur et ses performances.
La vraie et seule solution est d’aller effectivement vers une diversification. Il est essentiel de bien comprendre les supports que vous
choisissez et d’en avoir une visibilité claire. Pour cela, la qualité de l’accompagnement est primordiale : Grâce à notre expérience
terrain et notre bonne connaissance des produits et des tendances, nous pouvons ainsi vous conseiller et vous guider au fil du temps.
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3- IMMOBILIER : L’ACHAT EN NUE-PROPRIETE, est-ce pertinent ?
Avec le développement de l’ingénierie patrimoniale, l’investissement en nue-propriété a pris une nouvelle dimension du fait de
l’effet de richesse qui profite au nu-propriétaire. Pour en apprécier l’intérêt et l’utilité, il est indispensable de revenir sur la nature
patrimoniale de ce droit :
Le droit de propriété est défini par le Code Civil : « c’est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue,
pourvu de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements ». Ainsi tout propriétaire immobilier (ou mobilier) réunit
dans ses mains les 3 droits suivants :
- Le droit de jouir : droit de jouissance directe en habitant le bien par exemple
- Le droit d’en percevoir les fruits : droit de jouissance indirecte, en louant par exemple
- Le droit d’en disposer : droit d’arbitrage, en modifier la substance, vendre.
Principes
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier, qui est assortie d'un usufruit temporaire de 15 à 20 ans, constitué au bénéfice
d'un bailleur institutionnel de premier plan. Vous ne payez que 50 à 60% de la valeur totale du bien selon la durée d'usufruit,
limitant ainsi votre engagement financier. Au terme de la durée d'usufruit temporaire, vous devenez automatiquement "plein
propriétaire" du bien par la récupération gratuite et automatique de l’usufruit.
Contexte économique actuel
L’article de la loi SRU du 13/01/2005 impose aux communes d’intégrer au moins 20% de logements locatifs sociaux dans leur parc
de logements en résidences principales, sous peine de pénalités.
L’intérêt pour les communes : c’est notamment dans notre région, où le prix de l’immobilier est élevé, que le principe
d’investissement dans le cadre de la nue-propriété leur offre la solution pour respecter le ratio de 20% et donc mixer dans le parc
immobilier, du logement libre et social.
L’intérêt pour les bailleurs institutionnels : Il réside dans la faculté qui leur est ainsi offerte de remplir leur mission de service public
sur des durées significatives (15 à 20 ans) sans mobiliser leurs fonds propres.
Intérêt Patrimonial
- Accès à un immobilier à un prix réduit de 40 à 50% par rapport à la valeur de la pleine propriété.
- Les frais de notaires sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement
- Vous pouvez vendre au cours de la période de l’usufruit. Aucun minimum de conservation ne vous est imposé. Le
second acquéreur pourra bénéficier des mêmes avantages patrimoniaux, financiers et fiscaux sur la durée du
démembrement restant à courir.
- Un investissement entièrement tourné vers la capitalisation, en vue à terme de l’utiliser, ou bien de le vendre (avec
plus-value constituée par la valeur de l’usufruit + la valorisation intrinsèque du bien) ou de le louer pour un
complément de revenus.
- Confort et sécurité :
o Eliminer 100% des risques locatifs (ni vacance, ni impayés) et soucis de gestion. 0% de charges à payer, et
même la taxe foncière qui est acquittée par l’usufruitier
o Remise en état par l’usufruitier (obligation d’entretien et tous travaux incluant l’article 606)
o S’exonérer de toute fiscalité durant la durée de l’opération
Intérêt Fiscal
- Impôt sur le revenu :
o Pas de loyers donc pas d'imposition sur le revenu.
o Possibilité de réduire les revenus fonciers existants par imputation des intérêts d’emprunt, et donc de procurer
une diminution de votre IR ainsi que de la CSG de 15.5%
- ISF :
o Le bien sort de la base taxable du nu-propriétaire, soit une économie d’ISF sur la valeur de la nue-propriété
venant en déduction du patrimoine de l'investisseur.
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Nos programmes du moment
Epagny Metz-Tessy : la commune est convoitée, attirant une population à la recherche d’un cadre de vie conjuguant espaces
calmes et proximité des infrastructures scolaires, sportives et culturelles, sans oublier le centre commercial du Grand Epagny.
Proximité de l’autoroute en direction de Genève ou bien Chambéry et transports publics vers Annecy (BHNS).
Le programme en cours de construction offre plusieurs appartements T2, T3 et T4, avec cave et garage en sous-sol.
Durée du démembrement : 17 ans. Valeur de la nue-propriété : 60%. Usufruitier : Haute Savoie Habitat
Seynod : Dans le cadre de son développement de ses dernières années, la ville est exemplaire quant à ses équipements (auditorium,
médiathèque, conservatoire, écoles…. ). L’emplacement et l’implantation de ce joli programme préserve l’intimité de chaque
appartement tout en offrant un ensoleillement optimal des pièces à vivre, toutes orientées au sud et à l’Ouest.
T2 et T3 à prix très accessibles.
Durée du démembrement : 17 ans. Valeur de la nue-propriété : 60%. Usufruitier : Haute Savoie Habitat
Gex : commune du Grand Genève, est situé à 8 km de la frontière Suisse, aux portes du parc naturel régional du Haut-Jura. Installé
sur les hauteurs de Gex, "Château Gagneur" est remarquable pour son environnement naturel. Ce site boisé en partie classé,
accueille sur plus de 3 hectares très arborés, un parc résidentiel constitué de dix immeubles parfaitement intégrés dans le paysage.
Prix attractifs dans ce secteur où les prix sont très élevés dès 200 000 €
Lyon 1er : Situé à 1 km de l’animation du centre d’affaires de la Part-Dieu, Sans-souci Dauphiné s’affiche comme un quartier
résidentiel tranquille, offrant un cadre de vie agréable. Parfaitement intégrée dans son environnement, cette résidence affiche une
architecture contemporaine. S’élevant sur 4 étages plus un niveau d’attique, 14 appartements, du 2 au 5 pièces duplex. Deux niveaux
de sous-sols hébergent les 14 places de stationnement. En cœur d’îlot, la résidence s’ouvre sur de beaux espaces verts arborés
occupés en partie par un jardin commun.
Démembrement 15 ans - Valorisation de la nue-propriété : 60%
Nous disposons d’autres programmes sur le bassin annécien et plus largement sur Rhône-Alpes : Faites-nous part de vos souhaits !
Informations (plans, prix…) sur demande par mail et visites des sites sont possibles sur Rendez-Vous.
4- JURIDIQUE : catastrophes naturelles : comment ça marche ?
Le régime catastrophes naturelles concerne les dommages causés par les catastrophes naturelles considérées comme non assurables
et couvertes dans le cadre du régime d’indemnisation mis en place par la loi du 13/07/1982. Il a pour but de faire face à la
survenance d’un agent naturel d’intensité anormale réputé non mutualisable.
Fonctionnement :
- Un évènement survient (inondation, avalanche, vent > 145 km/h en moyenne sur 10 mn ou 215 km/heure en rafales…)
- Le maire a 18 mois pour déposer une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle auprès du préfet
- Le préfet dépose un dossier près de la Commission Interministérielle
- La commission Interministérielle étudie le caractère normal ou non, et publie la liste de commune par un arrêté au J.O.
- Un expert est nommé par l’assureur pour évaluer le coût des dommages
- L’assureur indemnise dans un délai de 3 mois à compter de la date de remise de l’état estimatif des biens endommagés
- CCR (Caisse Centrale de réassurance) assure la mutualisation des risques et la solidarité en réassurant les assureurs et
en prenant en charge la moitié du montant des sinistres
- L’Etat intervient en dernier ressort en cas de sinistre exceptionnel
Quel que soit le type de risque et son exposition aux périls naturels, chaque assuré paye un taux de surprime indifférencié défini par
l’Etat, soit 12% de la prime pour un contrat Habitation et 6% de la prime pour un contrat auto. En étant ainsi systématique dans tous
les contrats d’assurances-dommages, la quasi-totalité des victimes de catastrophes naturelles bénéficie ainsi d’une couverture.
En cas de doute, n’hésitez pas à nous consulter.
Des questions sur votre assurance habitation ou auto ? Besoin de conseils ? Ou envie de comparer les prix ? Adressez-nous copie de
votre contrat actuel par mail, nous établirons des devis chiffrés auprès de différents assureurs.
5- TRANSACTION IMMOBILIERE : quelques opportunités à saisir
T2 ANNECY au 2ème et dernier étage d'une maison à charges réduites. Cuisine, salle de douche, chambre individuelle et grand
salon ensoleillé. Sous pentes optimisées en spacieux rangements, climatisation réversible et fenêtres neuves ! Au calme, parking à 2
pas. Prix : 155 000 €
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mètres du centre du village ! Chambre individuelle de 14 m² avec grand placard aménagé, jolie salle de bains, cuisine équipée
ouverte sur spacieuse pièce de vie (jusqu'au coucher du soleil). Deux entrées, cave, 2 places de parking privatives et terrasse 40 m2.
Prix : 210 000 €
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