Transmission de patrimoine Société civile et

Tribune
8 décembre 2014
Transmission de patrimoine
Société civile et démembrement de propriété : le couple idéal !
Par Michel Brillat, Directeur de l’Ingénierie Patrimoniale, CGP Entrepreneurs
Afin d’étayer cette affirmation, il convient tout d’abord d’analyser les avantages et les
inconvénients du démembrement de propriété entre un père donateur et son fils donataire sur le bien
lui-même, pour ensuite faire une comparaison avec le démembrement de propriété portant sur les parts
d’une société civile immobilière.
Notons tout d’abord que la donation en démembrement de propriété présente deux avantages, que cela soit
sur le bien lui-même ou sur les parts :
1- en qualité d’usufruitier, le père donateur en conserve les revenus (les loyers, par exemple), la jouissance du
bien transmis et/ou les dividendes ;
2- la donation et par suite les droits qu’elle engendre ne portant que sur le montant de la nue-propriété
transmise seront moins importants. Le fils nu-propriétaire deviendra propriétaire de plein droit, sans acquitter
de droit de succession, au moment du décès de l’usufruitier.
Donation de la nue-propriété du bien direct ou via une SCI avec démembrement… Comparaisons.
I - Donation de la nue-propriété du bien direct
Une difficulté peut survenir en cas de souhait de l’usufruitier de céder le bien démembré. En effet, pour pouvoir
céder le bien, l’usufruitier doit auparavant obtenir l’accord de tous les nus propriétaires :
1- d’une part pour la cession du bien ;
2- Et aussi d’autre part, pour le devenir des capitaux issus de la vente.
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Explication
Sauf disposition contraire, la cession du bien démembré entraîne le partage du prix de vente. Le notaire chargé de la
vente établit, le jour de la signature, 2 chèques : un chèque qu’il remet à l’usufruitier correspondant au prix de
cession de son droit et un chèque qu’il remet au nu-propriétaire pour le prix de cession de son droit. Chacun,
usufruitier et nu-propriétaire, peuvent faire usage du montant du chèque en toute liberté, le démembrement de
propriété n’existant plus.
i.
Ce partage du prix de cession doit théoriquement se faire selon la valeur économique de chacun
des droits d’usufruit ou de nue-propriété prenant en compte la rentabilité du bien et la durée de
l’espérance de vie de l’usufruitier. Cependant, en pratique, celui–ci est souvent réalisé selon le
barème fiscal 669 du CGI.
ii.
Le partage du prix de vente peut entraîner inconvénient ou avantage selon ce que l’on
recherche. En effet :
- le partage mettant fin au démembrement de propriété, lors du décès du père, le fils
devra payer des droits de succession sur le montant perçu par son père au moment du
partage ;
- si le père souhaite avoir des revenus, ceux–ci seront moindres car naturellement
limités au montant du chèque perçu puisqu’une partie du prix aura été attribuée à son
fils ;
- à l’inverse, le fils nu-propriétaire peut être très satisfait de percevoir immédiatement
un chèque et d’en disposer comme bon lui semble alors qu’auparavant il devait
attendre le décès du père usufruitier pour en profiter.
Si le partage ne convient pas au père usufruitier, celui-ci doit se mettre d‘accord avec son fils nu-propriétaire pour
réemployer des capitaux issus de la vente sur d’autres actifs démembrés.
 A retenir : la vente d’un bien démembré met fin automatiquement au démembrement et entraîne le
partage du prix de la vente…. sauf convention contraire :
II- Donation de la nue-propriété des parts de la SCI détenant le bien
La société civile immobilière offre l’avantage d’autoriser une grande liberté statutaire qui permet de séparer propriété
et pouvoir.
A la différence de qui est écrit auparavant, supposons que le bien appartienne à une Société Civile. Dans cette
hypothèse, les parents donneront donc, non pas la nue-propriété du bien, mais des parts de la Société Civile. Grâce à
une rédaction appropriée des statuts, les parents, nommés gérants, pourront disposer d’un maximum de pouvoir,
notamment celui de faire vendre le bien par la Société Civile et de réemployer ce prix de vente comme bon leur
semble.
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En conclusion, toute opération patrimoniale nécessite de s’adresser à un professionnel afin de bien prendre en
considération toutes les implications juridiques et fiscales que celle-ci entraîne et bien sûr à terme d’effectuer un choix
en toute connaissance de cause.
A propos de CGP Entrepreneurs
CGP Entrepreneurs, filiale du Groupe UFF dédiée aux CGPI, a été créée en 2012. Sa vocation est double : apporter des services,
outils et produits aux CGPI afin de sécuriser leur activité et les aider dans leur développement commercial à travers un middle
office dédié, des formations, de l’ingénierie patrimoniale, un accompagnement commercial personnalisé. En février 2014, CGP
Entrepreneurs a acquis 100% des actions de la Financière du Carrousel avec pour objectif de réunir environ 200 structures dans les
5 prochaines années.
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