Lachat en nue-propriété Un outil de placement et de défiscalisation

04 DEC 14
Bi-hebdomadaire
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PATRIMOINE
Lachat en nue-propriété
Un outil de placement et de défiscalisation
« Le Quotidien » fait le tour,
point par point, de cette forme
d'acquisition particulière qu'est
la nue-propriété.
Il consiste à acquérir un bien
immobilier de qualité avec une forte
décote (en général 40 %) puisque l'usufruit est acquis temporairement par
un bailleur institutionnel.
Pendant toute la durée du démembrement, (entre 15 et 23 ans),
• Qu'est ce qu'un investissement en
nue-propriété?
Exemple un bien dont la valeur
est de 400 DOO € acquis pour 60 % de sa
valeur, soit 240 000 € et dont l'usufruit
est de 16 ans. L'économie réalisée est de
160 000€,soitlOOOO€par an, ce qui représente un rendement annuel net de
charges et d'imposition de plus de 4 %.
c'est ce dernier qui percevra les loyers
et sera redevable de toutes les charges,
impôts et taxes.
Au terme du démembrement et
sans aucune démarche, vous devenez
plein propriétaire : vous pouvez alors
vendre le bien, le louer ou l'occuper.
Les réponses aux
questions les plus
courantes
Dans le cas d'un emprunt, puis
je déduire les intérêts de mes revenus?
Lorsque l'usufruitier est un bailleur social (un grand nombre d'opérations), vous pouvez déduire les
intérêts de vos autres revenus fon-
PERL2
8053822400505/GST/MFA/3
ciers. Cela représente donc un très
bon moyen de réduire votre imposition.
Comment être sûr que, du fait
d'un montage complexe, le prix
n'est pas majoré?
C'est un organisme institutionnel qui acquiert l'usufruit sur la
même base de prix que vous, prix
qu'il a étudié de façon professionnelle et qui correspond au prix de
marché.
Dans quel état vais-je récupérer le bien?
Dans les 6 mois qui précèdent la
fin de l'opération il vous est demande si vous souhaitez le récupérer
libre ou occupé. Dans le premier cas,
l'usufruitier est obligé de reloger le
locataire. Concernant l'entretien,
il est effectué par l'usufruitier. Certaines opérations prévoient un état
des lieux et des travaux de remise en
état dans les deux ans qui précèdent
le terme.
Le bien est-il imposable à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune ?
Non, la nue-propriété d'un bien
n'entre pas dans l'assiette de votre
patrimoine imposable. Par contre,
en cas d'acquisition par emprunt,
vous ne pourrez pas déduire au passif de votre ISF le montant de l'emprunt.
Comment est fiscalisée la plusvalue?
Au terme de l'opération, vous
êtes considéré fiscalement comme
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propriétaire du bien en pleine propriété depuis l'origine. Dans notre
exemple, si le bien est vendu au bout
de 16 ans pour 440 DOO €, vous serez
imposé sur 40 DOO €, en bénéficiant
des abattements pour une durée de
détention de 16 ans.
Et si j'ai un fort besoin de trésorerie et que je souhaite revendre le
bien avant le terme ?
Il est possible de revendre votre
droit en nue-propriété quand vous
le souhaitez mais les conditions fiscales sont modifiées : la différence
entre la valeur d'acquisition de la
nue-propriété et le prix de vente est
considérée comme une plus-value.
Dans notre exemple, si je revends le
bien 320 000 € au bout de 7 ans, la
différence de 80 000 € sera imposée.
Existe-t-il des avantages en
termes de transmission ?
En cas de décès, vous transmettez un droit en nue-propriété, dont
la valeur est inférieure à la valeur
réelle du bien (il y a une décote en
fonction de la durée restant avant
le terme). Mais il est également possible de donner un droit en usufruit
selon une valeur qui sera calculée
par des professionnels. Enfin vous
pouvez donner la nue-propriété de
parts d'une société civile immobilière détenant elle-même de la nuepropriété (double décote !), mais il
est prudent dans ce cas que cette
société détienne d'autres types de
biens.
Sébastien Sissa
[email protected]