L`achat en nue-propriete - Chambre des Notaires du Rhône

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FICHE DE CONSEILS
L’achat en nue-propriete
Souvent méconnu, il constitue pourtant un investissement intéressant,
à condition de ne pas rechercher une rentabilité immédiate.
Principe du démembrement de
propriété
La pleine propriété d’un bien
immobilier se divise en deux
droits : l’usufruit – droit d’user
du bien et d’en recueillir les
fruits comme les loyers – et la
nue-propriété – droit de disposer d’un bien. Lorsque l’on
sépare ces deux droits, on parle
alors de démembrement.
Pratique
L’achat de la nue-propriété est
proposé le plus souvent pour
des biens neufs pour lesquels
les usufruitiers sont des institutionnels privés ou des bailleurs
sociaux.
Le prix de vente de la nue-propriété
Il est calculé après déduction
de la valeur de l’usufruit dont le
montant est fixé en fonction :
• des revenus liés au bien,
• des provisions pour charges,
• des conditions de financement de l’usufruitier,
• de la durée de l’usufruit.
Textes de référence
Articles 605 et 606 du Code civil.
Article 8850 du Code général des impôts
En moyenne, le prix de la nuepropriété est compris entre 45%
et 60% du prix en pleine propriété.
La convention d’usufruit
• Elle est signée par le nu-propriétaire et l’usufruitier et fixe
la durée de l’usufruit : entre 10
et 20 ans en moyenne.
• Durant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer.
• En contrepartie, il est déchargé de tous travaux d’entretien
du logement, du paiement des
charges de copropriété et du
paiement de la taxe foncière.
• À l’issue de la convention de
démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine
propriété du bien et peut en
percevoir les revenus.
Avantages fiscaux
• L’immeuble dont il a acquis
la nue-propriété n’entre pas
dans son patrimoine, mais
dans celui de l’usufruitier,
ce qui peut lui permettre
d’échapper à l’ISF.
• Acheter un bien immobilier à
crédit permet, même si l’on ne
perçoit pas de revenus locatifs, de déduire les intérêts de
l’emprunt des autres revenus
fonciers.
• Le nu-propriétaire bénéficie
d’un abattement de 6% par
an au delà de la 5ème année
de détention sur l’impôt sur la
plus-value immobilière.
• Exonération totale après 22
ans pour l’impôt, et après 30
ans pour les prélèvements
sociaux.
Pour en savoir plus
www.logement.gouv.fr
www.notaires.fr
30-09-2016
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