Lanue-propriété : enrichir en croisant les bras

GESTION DE FORTUNE - 01/09/2015 - N°262
IMMOBILIER
:
La nue-propriété
enrichir en croisant
les bras
s'
un patrimoine immobilier sur le long terme en profitant d une décote, avec une
favorable
fiscalité
, le tout en échappant aux tracasseries et aux coûts de la location. A premièrevue
Se constituer
'
étonnante, cette promesseest pourtant tout à fait possiblegrâce au démembrementde propriété.
Joachim
essentiel
principe
et historique
civil français
Ce
du code
emploie
régulièrement dans les
montages de successions
patrimoniales
d
, les transmissions
ou
les
de
opérations
viager.
entreprises
Mais le démembrement immobilier
se démocratise aussi comme un
s'
'
outil d investissement performant
et sûr pour les particuliers.
'
Le principe du démembrement de
propriété est simple . Comme pour
tout bien , la pleine propriété d un
appartement ou d une maison se
'
'
décompose entre nue-propriété et
usufruit . L opération de
démembrement
consiste à séparer les
Azan / président
de Novaxia
/ AAarion
Rivière
/ directrice
montage
'
d opérations
immobilières
gestion quotidienne de la location
(charges travaux , loyers impayés ...)
qui tombe de droit sous la
responsabilité
du bailleur . La décote à
l achat est déterminée en fonction
de la durée . Une fois la période de
démembrement
achevée , le
retrouve la pleine
nupropriétaire
de son bien , sans débourser
propriété
un euro supplémentaire . Il peut
'
alors disposer librement du bien ,
soit pour l occuper , le relouer ou le
initial ,
céder . Son investissement
effectué avec une décote , retrouve
ainsi mécaniquement et
immédiatement
sa pleine valorisation.
'
deux composantes au moment de
il soit neuf ou
l achat du bien ,
ancien
. L acheteur du bien conserve la
nue-propriété et confie l usufruit à
un bailleur pour une période
'
qu'
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'
. Celle-ci
donnée
Rentabilité certaine de
3,50 par an dès l achat
'
%%
chiffres
Quelques
permettent
d illustrer l efficacité du dispositif
Supposons un bien d une valeur
d achat de 500 000 euros en pleine
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'
est généralement de
10 à 15 ans avec les bailleurs
privés
. Elle est de 15 à 20 ans , voire
plus , avec des bailleurs sociaux.
propriété . La nue-propriété
représentant
60 %% de cette valeur , l
investissementinitial de l acheteur
se limite donc à 300 000 euros Au
Valorisation mécanique de
l investissement
bout de la période définie à l avance ,
15 ans dans ce cas , l investisseur
récupérera la pleine propriété d un
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'
'
Grâce à ce démembrement , l
acheteur
prend possession du bien en
ne payant que la nue-propriété , ce
'
qui limite son investissement à
environ
60 %% de la valeur de l
ou de la maison concernée.
appartement
'
De son côté , l usufruitier perçoit les
loyers de la location . Le
'
nu-propriétaire
se déleste ainsi du coût de la
'
'
bien valant 500 000 euros . Ainsi ,
et en prenant une inflation zéro et
aucune
valorisation
économique
du marché , le taux de rentabilité
interne(TRI) ressort à 3,47 %% par an.
Le démembrement immobilier
de garantir une rentabilité au
permet
moment de l investissement . Dans
le cas d une valorisation à 1,50%%
'
'
par an , le TRI serait de 5 %%.
Il est également relativement
en matière d imposition de la
indolore
'
plus-value . L achat de la
constitue en effet la date de
nue-propriété
'
référence pour le calcul de la
plusvalue
. En cas de remembrement
au bout de 15 ans , le propriétaire
bénéficie d un abattement de près
'
de 60 %%en cas de cession du bien.
ne lui faut patienter que 7 années
supplémentaires pour atteindre les
22 ans à partir desquels les
plusvalues
immobilières sont
exonérées d impôt.
intégralement
'
DU BIEN À 3,47
VALORISATION MÉCANIQUE
VALEUR DE LA PLEINE
PROPRIÉTÉ
ANNÉE N +
VALORISATION
ÉCONOMIQUE
VALORISATION
TOTALE
DE VOTRE
VALEUR
DE LA PLEINE
PROPRIÉTÉ ANNÉE N
VALEUR
SUR 15 ANS
INVESTISSEMENT
500 KE
DE L USUFRUIT
'
USUFRUIT
USUFRUIT
300 KE
VALORISATION
MÉCANIQUE
3 ,5%% NET
VALEUR DE LA
NUE-PROPRIÉTÉ
Année
Un mécanisme fiscalement
avantageux
Le nu-propriétaire a pas de revenus
, le bailleur percevant les loyers.
imposables
La solution permet ainsi à des
investisseurs
déjà soumis à un taux d imposition
élevé de constituer ou de renforcer leur
patrimoine immobilier sans accroître leur
assiette fiscale . De même, les intérêts
d emprunt sont déductibles des
revenus
immobiliers et des déficits fonciers
peuvent également être constitués . Autre
avantage : l investisseur ne paie ni la taxe
foncière ni la taxe d habitation liées au
bien pendant toute la durée du
démembrement
. Ces dernières sont acquittées
par l usufruitier . Enfin, le bien entre pas
dans la base de calcul de l ISE jusqu' à
la réunification de la nue-propriété et de
l usufruit.
n'
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n'
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Un dispositif stable et visible ,
à la différence des niches fiscales
étant pas une niche fiscale , le
ne souffre donc pas de la même
mécanisme
instabilité juridique que tous les dispositifs
immobiliers créés puis amendés par les
différents gouvernements au cours des
dernièresannées Il offre ainsi une parfaite
visibilité à l investisseur mais aussi au
bailleur. Une qualité rare dans l
actuel. En outre , à la différence des
environnement
dispositifs fiscaux immobiliers qui peuvent
perdre leurs avantages en cas de cession
forcée avant la fin de la période légale, le
démembrement garantit une liquidité à
l investisseur. La nue-propriété du bien
peut en effet être cédée à tout moment
durant la période de démembrement.
De même, le premier bailleur est libre de
N'
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'
DE FISCALITÉ/
NUE-PROPRIÉTÉ
AN
NUE-PROPRIÉTÉ
1
Année
vendre l usufruit tout en restant solidaires
des éventuels bailleurs suivants . Ces cas
sont néanmoins relativement rares, le
démembrement constituant avant tout un
investissement en vue de construire son
patrimoine immobilier.
'
Anticiper sa retraite et constituer
son patrimoine
Le démembrement immobilier offre
l avantage de garantir la perception
également
de loyers à terme. Ce mécanisme est ainsi
très utile pour préparer sa retraite. Une
fois le bien remembré, le propriétaire
commence
à percevoir les loyers ce qui permet
de compenser la baisse de revenus qui
intervient généralement au moment de la
retraite. La mise en location , à terme, en
meublé permet si besoin d amortir le bien
et de défiscaliser les revenus.
Enfin, dernier avantage : le
démembrement
immobilier permet à l investisseur de
bénéficier d un effet de levier au moment
de l achat . D une part, la décote maximise
la capacité d investissement de l
. Dautre part, le financement via un
acheteur
emprunt in fine se marie parfaitement
au démembrement. Il se révèle ainsi très
efficace pour les investisseurs plus jeunes
qui souhaitent engager la constitution de
leur patrimoine immobilier. Ses avantages
vont donc bien au-delà de la seule sphère
fiscale.
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'
Du conseil sur mesure
Encadré par le code civil et relativement
simple, le mécanisme du démembrement
immobilier exige néanmoins un
savoirfaire
particulier. est pourquoi nous le
distribuons
par l intermédiaire des conseillers
C'
'
15
en gestion de patrimoine et les banques
privées, afin d offrir un conseil
aux investisseurs. Sous l égide du
sur-mesure
vice-président de AUREPJean Aulagnier,
nous organisons également des sessions
d explication du dispositif auprès de nos
partenaires.
Ce produit nécessite une parfaite
connaissance
du marché de l immobilier afin
de sélectionner le bien le plus adapté à
ce type de montage et de déterminer la
bonne décote au moment de l achat. Si
le démembrement applique aussi bien
sur le neuf que sur l ancien, ce dernier
est plus avantageux. Il permet en effet de
gagner 2 à 3 années en évitant la période
de pré-commercialisation , de travaux et
de livraison inhérente aux programmes
neufs. Il exige enfin une grande sélectivité.
Nous étudionsainsi plusieurs centaines de
dossiers à commercialiser chaque année
mais nous en sélectionnons
une
dizaine
afin d assurer le meilleur rendement
possible . La qualité du bailleur est
également
essentielle. Des garanties peuvent
parfois être incluses dans les contrats de
démembrement entre le nu-propriétaire et
l usufruitier.
Le démembrement immobilier constitue
un outil d investissement sécurisant et
puissant , encore plus au moment où les
prix de l immobilier font reculer certains
acheteurs . Il est également très
recherché
par les bailleurs qui voient dans cette
solution un accès à des emplacements de
qualité et à des flux de loyers à long terme,
sans investissement initial.
Aussi vieux que le codecivil , le
a encore de très beaux jours devant
démembrement
lui.
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