Entete ART TECHN - Union des oenologues de France

Législation
SERVITUDES
QUELS FONDEMENTS
DE PASSAGE
? QUELLES
:
LIMITES
?
par François ROBBE
Avocats Associés
Cabinet Axiojuris
Barreaux de Lyon et de Villefranche-sur-Saône
223, rue Charles Germain - 69400 Villefranche-sur-Saône
Il n’est nullement besoin d’avoir fréquenté longuement les
facultés de droit pour avoir connaissance de cette règle issue de
l’article 682 du code civil : le propriétaire d’un fonds enclavé
bénéficie d’un droit de passage sur le fonds voisin pour rejoindre
la voie publique. L’article 683 précise que le passage est pris en
principe du côté où l’accès à la voie publique est le plus court.
Cette servitude légale existe dès lors qu’un fonds est enclavé :
l’accord du propriétaire du fonds voisin n’est pas indispensable
pour l’établir. Et, en cas de résistance abusive de ce dernier,
il reviendra au juge de lui imposer, le cas échéant en référé,
le respect des règles du code civil.
Mais cette servitude, quoique bien établie, n’est pas sans limites.
Ainsi, le propriétaire d’un fonds enclavé ne peut revendiquer le
bénéfice de l’article 682 du code civil s’il est lui-même à l’origine
de l’enclave : cette situation peut se produire notamment
lorsqu’un terrain devient enclavé suite à la vente de la partie du
fonds contiguë à la voie publique. Le propriétaire qui cède
partiellement son terrain doit veiller lui-même à ce qu’il reste
accessible de la voie. En cas de négligence de sa part sur ce point,
les propriétaires des fonds voisins seront en droit de lui refuser
le bénéfice de l’article 682.
Dans le même ordre d’idée, un propriétaire ne peut revendiquer
une servitude de passage qui serait sans lien avec la destination
actuelle du fonds. Ainsi, pour la Cour de cassation, une parcelle
agricole n’est pas considérée comme enclavée si ses issues sur la
voie publique sont suffisantes pour permettre le passage des
engins agricoles et des gros animaux. Le fait que le chemin
existant ne permette pas l’accès des voitures ne caractérise pas
un état d’enclave et ne saurait fonder l’existence d’une servitude
de passage au profit de cette parcelle. Il en va bien sur tout
autrement si le terrain est constructible.
En résumé, la servitude légale sera aisément reconnue en cas
d’enclave, mais elle n’est pas sans limites : le propriétaire d’un
fonds enclavé ne saurait imposer tous ses désirs aux propriétaires
voisins.
La servitude de passage peut résulter d’un autre fondement que
l’état d’enclave : elle peut être établie par un titre de propriété
(acte de vente, acte de donation, donation partage, etc.).
automatiquement du seul état d’enclave, et qu’il n’est nullement
besoin de constater dans un écrit.
La servitude de passage du fait de l’homme est fréquente, mais
plus fragile que la servitude légale de l’article 682 du code civil.
Elle n’est opposable au propriétaire du fonds servant (qui
supporte la servitude) que si elle est mentionnée dans l’acte qui
établit son titre de propriété ou si elle est publiée à
la conservation des hypothèques. On voit ainsi s’éteindre, avec
le temps, des servitudes qui, mentionnées dans un premier acte
de vente, n’ont pas été réitérées dans la vente suivante et
n’ont jamais été mentionnées au fichier immobilier. Car, selon
l’article 691, ces servitudes conventionnelles ne peuvent reposer
que sur un titre et ne peuvent être le fruit d’un simple usage
même immémorial.
En revanche, l’article 706 du code civil nous enseigne que ces
servitudes du fait de l’homme peuvent disparaitre du fait d’un non
usage pendant trente ans. On dit alors de la servitude qu’elle
s’est éteinte par prescription. Si une contestation s’élève sur ce
point, c’est au propriétaire du fonds dominant (bénéficiaire de
la servitude) qu’il revient de prouver que le passage a bien été
utilisé depuis une durée inférieure à trente ans.
La jurisprudence ne manque pas de subtilité puisqu’elle admet
même la prescription partielle d’une servitude de passage : il a,
par exemple, été jugé que l’assiette d’un droit de passage s’était
trouvée réduite, du fait de la réduction de la taille d’une porte
plus de trente ans auparavant ne permettant plus le passage des
engins agricoles et des gros animaux. Par l’inaction ou la
tolérance du propriétaire du fonds dominant, la servitude avait
changé, et de nature et d’ampleur.
Le bénéficiaire d’une servitude de passage sur le fonds voisin doit
donc veiller, en tout état de cause, à la préservation et à la
pérennité de ses droits. Il est cependant mieux protégé s’il
bénéficie d’une servitude légale que d’une servitude
conventionnelle
Les juristes parlent alors d’une servitude du fait de l’homme (ou
conventionnelle), parce qu’elle est le fruit de la volonté humaine.
Elle s’oppose à la servitude légale de passage qui résulte
DÉCEMBRE 2008 / JANVIER 2009 N° 233
SERVITUDES DE PASSAGE : QUELS FONDEMENTS ? QUELLES LIMITES ?
par François ROBBE
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