Les chemins de servitude

Les chemins de servitude
Les chemins de servitude constituent un vaste sujet…par leurs mode d’acquisition
notamment. Nous en verrons la définition, les conventions, quelques repères notamment sur
les plans cadastraux, l’acquisition d’une servitude par prescription, l’extinction d’une
servitude de passage et enfin quelques questions fréquentes.
Définition de la servitude légale
Le chemin de servitude sert à désenclaver un fonds en référence à l’article 682 du Code civil :
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou
qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa
propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à
réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète
de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »
C’est ce qu’on appelle une servitude légale. L’activité forestière étant agricole est concernée.
Deux définitions utiles :
- Le fond servant est celui qui supporte la servitude
- Le fonds dominant est celui qui en bénéficie
La jurisprudence
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L’état d’enclave ne peut être juridiquement admis qu’autant qu’est constatée une
nécessité et non pas une utilité ou une commodité (CA Bordeaux 7 décembre 1988).
Cette nécessité s’apprécie par rapport à une utilisation normale du fonds (C. de Cass.
1ère Ch. Civ. 11 mai 1960) .
Elle englobe tout ce qui est nécessaire pour assurer l’utilisation normale du fonds
enclavé (C. de Cass. 3ème Ch. Civ. 6 juin 1969).
Cette issue insuffisante peut résulter de l’étroitesse (C. de Cass. 3ème Ch. Civ. 11
février 1975).
Une parcelle agricole doit être considérée comme enclavée si elle ne permet pas le
passage des machines agricoles (C. de Cass. 3ème Ch. Civ. 9 mars 1976).
L’indemnité
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Sera fonction du préjudice – et non du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé
(C. de Cass. 3ème Ch. Civ. 25 janvier 1977).
Elle n’est pas fonction non plus de a valeur vénale devant supporter le passage (C. de
Cass. 3ème Ch. Civ 9 Février 1994).
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Pour la chiffrer, il faut tenir compte de la surface grevée, du fait que la propriété n’est
pas transférée et de la gêne résultant de l’utilisation saisonnière du passage (CA
Poitiers 9 avril 1986).
Le refus brutal et sans préavis de laisser le passage après une tolérance passée est
constitutive d’un abus de droit devant entraîner réparation (CA Pau 17 décembre
1987).
Il n’y aura donc pas indemnité s’il n’y a pas préjudice, le seul passage étant de droit en cas
d’enclave. Elle sera déterminée soit à l’amiable, soit par expertise, soit par le juge.
La tolérance
La servitude établie par le fait de l’homme, par accord verbal ou tolérance – n’est opposable
aux acquéreurs que si elle est mentionnée dans leur titre de propriété ou si elle fait l'objet
d’une convention notariée soumise à publicité foncière.
Au plan pratique, faire rédiger la convention par un notaire, qui sera ensuite publiée au fichier
immobilier. Encore que s’il y a vraiment enclave, la tolérance est une véritable servitude
légale.
Il n’y a pas d’enclave si la desserte du fonds voisin est assurée par un passage qui s’exerce sur
un fonds voisin en vertu d’une tolérance au moins aussi longtemps que celle-ci n’est pas
supprimée (C. de Cass. 3ème Ch. Civ. 29 mai 1968)
Le "double passage"
Un fonds enclavé ne peut pas bénéficier de deux passages obtenus sur la base de l’article 682
(C. de Cass. Ch. des Req. 9 mai 1928 et TGI Bordeaux 24 juin1969).
Les chemins de servitude – La convention
Une servitude de passage peut être établie conventionnellement.
Art. 686 C. Civ : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur
de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services
établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un
fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre
public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à
défaut de titre, par les règles ci-après. »
La jurisprudence
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La convention doit révéler sans équivoque possible l’intention des parties de constituer
la servitude (C. de Cass. 1ère Ch. Civ. 10 juillet 1957).
Attention à la différence entre un droit de passage personnel et la servitude de passage.
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Comment faire ?
Le seul moyen pratique est la rédaction d’un acte notarié. Il est en effet possible de rédiger
une convention sous seings privés, qui sera ensuite déposé au rang des minutes d’un notaire.
Lequel fera les formalités nécessaires. Mais il ne sera ni juge ni responsable des
imprécisions…
Modifications de la convention
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Elles peuvent être faites à tout moment (largeur, situation, etc.), notamment lorsque la
desserte du fonds enclavé le nécessite (Arrêt C. Cass. 7 avril 1982 et 4 févier 1987)
- Explication : la législation de base date de la loi du 20 août 1881 !
Même procédure que pour la création
Des précisions à apporter dans la rédaction de l’acte
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L’assiette. Les largeurs couramment utilisées sont :
o Passage piétons : 0,66 m
o Troupeaux : 1,33 m
o Voitures : 2,75 m
o Machines agricoles et forestières : 3,50 m
Mode de passage et conditions
Répartition des charges et entretien
Indemnité (s) pouvant être dues
Attention à l’aggravation : le bénéficiaire ne peut aggraver la servitude.
Quelques repères notamment sur les plans cadastraux.
Les servitudes légales ou conventionnelles sont quelquefois matérialisées sur les plans
cadastraux
- Si la servitude traverse une ou plusieurs parcelles par
-
Si elle longe une limite de propriété, soit une limite cadastrale
-
Il peut arriver aussi que la servitude s’exerce des deux côtés de la limite cadastrale.
Les deux propriétés sont ainsi débitrices de la servitude.
Peut-on acquérir une servitude par prescription ?
NON. Parce que la servitude de passage est une servitude discontinue. C’est-à-dire qu’elle a
besoin du fait de l’homme pour être exercée (Art. 688 C. Civil). Une servitude CONTINUE
n’a pas besoin du fait de l’homme pour être exercée (servitude de vue par ex.)
L’article 691 est formel : "Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes
discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. " . Ce qui veut
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dire que même si vous êtes passés, vous et vos ancêtres, dans la propriété du voisin, et pour
quelque usage que ce soit, vous ne pourrez pas revendiquer une servitude de passage.
Confirmations nombreuses : C. Cass 3ème chambre civile 6 juin 1969, 7 mars 1984.
Simple complément : les servitudes sont aussi apparentes (porte, fenêtre) ou non-apparentes
(prohibition de bâtir ou de ne bâtir qu’à une certaine hauteur).
Mais attention à son extinction.
Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir – par titre, bien sûr – mais
aussi par la possession de trente ans.
Extinction d’une servitude de passage
La servitude de passage s’éteint :
- Par la cessation de l’état d’enclave (art. 685-1 résultant de la loi du 23 juin 1971), sauf
si la servitude a été créée par convention, ou par la destination du père de famille ou
chemin d’exploitation
- Pour non-usage pendant trente ans, sauf en cas d’enclave. C’est au propriétaire qui
veut maintenir sa servitude de prouver qu’il a exercé son passage depuis moins de
trente ans. C’est au propriétaire du fonds servant de demander l’extinction
(amiablement ou judiciairement).
- Par la renonciation ou la résolution de la convention
- Par suite de remembrement.
- Par la réunion des fonds servant et dominant.
La destination du père de famille : C’est le cas du propriétaire de deux parcelles dont une
seule joint la voie publique. Donc, pour la desserte de celle enclavée, ce propriétaire passe par
celle joignant la voie publique et …créée ainsi une servitude sur cette dernière.
Art. 693 du code civil : "Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les
deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que
les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude".
Art. 694 du code civil : "Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe
apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune
convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur
du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné".
Dans ce cas, il importe peu que la servitude soit discontinue (C.Cas. Ch. des req. 7 avril 1863)
Elle subsiste en cas de vente à condition, bien entendu, que l’acte ne contienne aucune
disposition contraire (Cas. 1ère civ. 23 mai 1959).
Quelques questions
Le propriétaire du fonds servant peut-il installer des barrières ?
Oui, à la condition (Art 701) de ne pas rendre l’exercice du passage incommode.
En cas de division du fonds dominant ?
Les propriétaires des lots ont tous droit à la servitude, à condition de ne pas l’aggraver (art.
700 du code civil).
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Le propriétaire du fonds servant doit-il enlever les ouvrages gênants ?
Oui…et aussi ceux implantés par l’ancien propriétaire (C. Cas 26 novembre 1970)
Et si le bénéficiaire de la servitude a fait des dégâts sur le fonds servant ?
Le propriétaire du fonds dominant doit l’indemniser Seulement avant trente ans !
Le propriétaire du fonds enclavé peut-il demander l’élargissement d’un chemin de
servitude au motif que les conditions d’exploitation ont changé ?
Oui (C. Cas. 4 février 1987).
Une parcelle est desservie par un chemin rural impraticable. Son propriétaire peut-il
demander un droit de passage à son voisin ?
Oui (probablement) parce que :
- La dépense de remise en état du chemin peut être importante, voire hors de proportion
avec l’usage qui en serait fait (?)
- La commune doit-elle le remettre en état ? Non, elle n’y est pas obligée.
- Et si la commune veut le vendre ? C’est possible…mais ce propriétaire n’est pas
obligé de l’acheter. (la question serait vite et utilement réglée grâce à ces possibilités).
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- Voirie et exploitation forestières- Généralités
- Droit forestier - Généralités
- Les statuts juridiques des chemins
Voir aussi :
- Les chemins d’exploitation
- Les chemins ruraux
- Les voies communales
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