Les litiges de voisinage relatifs à la propriété immobilière Introduction

LES CONCILIATEURS DU DAUPHINÉ
Association des Conciliateurs de Justice de la Cour d’Appel de Grenoble
Les litiges de voisinage relatifs à la propriété immobilière
Introduction
L'étude qui suit, remarquablement mise au point par notre ancien confrère Roger DELAYTERMOZ en la forme de mémos, traite des questions que posent l'institution et/ou l'exercice
des servitudes « civiles » et donne à chacun les éléments essentiels à la bonne appréhension
des litiges de voisinage relatifs à la propriété immobilière.
En introduction à cette étude, il convient ici de savoir que les servitudes « civiles » font l'objet
des articles 640 à 710 du code civil en son livre II, titre IV, relatif aux biens et aux différentes
modifications de la propriété.
Le code civil classe lesdites servitudes en trois grandes catégories :
Celles qui dérivent de la situation des lieux, savoir :
l'écoulement des eaux [(articles 640 à 645) (mémo n° 6)]
le bornage [(article 646) (mémo n° 1)]
les clôtures [(articles 647/648/663) (mémo n° 2)]
Celles qui sont établies par la Loi, savoir :
les plantations [(articles 670 à 673) (mémo n° 3)]
les vues [(articles 675 à 680) (mémo n° 4)]
les eaux de toiture [(article 681) (mémo n° 6)]
le droit de passage (enclave) [(articles 682 à 685-1) (mémo n° 7)]
Celles établies par le fait de l'homme
c'est-à-dire celles qui résultent de conventions particulières et que le code civil classe
sous les diverses catégories suivantes :
les servitudes continues ou discontinues (article 688)*
les servitudes apparentes ou non apparentes (article 689)**
(* conduites d'eau ou d'égout / vues…)
(** passage hors enclave / puisage / pacage…)
Toutes ces servitudes établies par le fait de l'homme doivent être consacrées par un titre
(article 691) ; seules les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par la
prescription trentenaire (article 690).
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L'intervention du conciliateur de Justice, lors de conflits relatifs à la propriété immobilière, ne
peut porter que sur l'établissement de la servitude ; la question de propriété immobilière
proprement dite échappe à sa compétence.
Il est recommandé de toujours vérifier si la servitude revendiquée par l'une des parties est
fondée en titre (soit notarié, soit sous seings privés) et, cette vérification faite, de s'assurer si la
servitude ne fait l'objet d'aucune contestation de quelque nature qu'elle soit par qui que ce soit.
En l'absence d'un titre non contesté établissant la servitude faisant conflit, le conciliateur doit
dénier sa compétence et renvoyer les parties à se mieux pourvoir.
Ces mesures de prudence accomplies, le conciliateur de Justice sera alors pleinement apte à
rechercher la (ou les) solution(s) permettant l'exercice normal de la servitude, mais en veillant
scrupuleusement à ne point modifier en quoi que ce soit la servitude elle-même (par exemple
en déplaçant l'assiette du passage) sans l'accord écrit des parties et en les invitant à passer
devant notaire pour faire transcrire leur accord à la conservation des hypothèques.
En outre, l'étude qui suit traite de deux servitudes que n'évoque pas le code civil : le tour
d'échelle et la cour commune (mémo n° 5).
Pour ce qui concerne la servitude dite du « tour d'échelle », il convient de retenir que celui qui
revendique l'exercice de cette servitude - qui ne matérialise d'ailleurs qu'une occupation
temporaire du fonds voisin pour des travaux spécifiques (réparation de toiture, ravalement de
façade…) - doit pouvoir justifier d'un titre conventionnel, à défaut duquel il ne peut y avoir au
conflit qu'une issue judiciaire, sauf accord du propriétaire du fonds servant - accord que le
conciliateur de Justice pourra établir et qui portera essentiellement sur les conditions
d'occupation temporaire du fonds servant avec éventuellement une indemnisation
d'occupation.