Servitudes établies par la loi (08/05/2011) La loi définit la servitude

Servitudes établies par la loi (08/05/2011)
La loi définit la servitude comme étant une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un
autre propriétaire. Elle précise également qu’une servitude provient soit de la situation naturelle des lieux, soit des obligations
imposées par la loi soit des conventions entre les propriétaires. Qu’entend-on par servitude légale ? Plus d'infos sur
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Les servitudes établies par la loi sont décrites par le Code Civil comme les servitudes ayant « pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers ».
Il existe donc 2 sortes de servitudes légales : celles d’utilité publique et celles d’utilité privée.
A cet égard, le Code Civil précise encore que les servitudes « établies pour l'utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des rivières
navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux ». Le Code Civil d’ajouter que tout ce qui concerne
« cette espèce de servitude, est déterminé par des lois ou des règlements particuliers ».
Par ailleurs, quant aux servitudes légales d’utilité privée, le Code Civil assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment
de toute convention.
Ces servitudes comprennent les murs et fossés mitoyens, l’obligation de respecter certaines distances ou de réaliser certains ouvrages, imposée à qui entreprend la
construction d’immeubles incommodes ou dangereux, les jours et vues donnant sur la propriété d’autrui, l’égout des toits et le droit de passage en cas d’enclave.
Il convient à présent de développer certaines servitudes d’utilité privée établies par la loi.
De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions
Il est légalement prévu que celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non, celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge,
four ou fourneau, y adosser une étable, ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la distance prescrite par les
règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.
Des vues sur la propriété des voisins
Tout propriétaire a le droit de bâtir sur sa propriété. Cependant, ce droit n’est pas absolu et ne peut se faire au mépris de certains prescrits du Code Civil et,
notamment, les jours et vues donnant sur la propriété d’autrui.
Un jour peut être défini comme une fenêtre ne s’ouvrant pas et ne laissant passer que la lumière tandis qu’une vue est une fenêtre s’ouvrant et laissant passer tant
la lumière que l’air.
Le Code Civil prévoit que certaines règles doivent être respectées lors de l’édification de jours et de vues. A titre d’exemples, la distance à respecter, à partir du
mur voisin, pour une vue varie entre 60cm et 1,90m selon que la vue soit droite ou oblique.
Chaque voisin dispose du droit d’exiger la suppression de jours et de vues qui ne respecteraient pas la distance légale et ce, même si le voisin ne subit aucun
préjudice. La servitude légale étant un droit réel, elle ne nécessite pas la démonstration d’un préjudice dans le chef du particulier.
De passage au profit des fonds enclavés
Le Code Civil dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu'il n'a aucune issue ou qu'il n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne
peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l'utilisation normale de sa propriété d'après sa
destination, moyennant paiement d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».
Le droit de passage appartient au propriétaire du fonds mais également à l’occupant du fonds enclavé.
Les conditions pour réclamer le droit de passage sont les suivantes : une absence d’issue ou une issue insuffisante et le passage doit être suffisant pour permettre
l’utilisation du fonds d’après sa destination. Par ailleurs, une enclave volontaire ou existante en raison de la division du fonds ne donne pas un droit de passage.
JURISPRUDENCE
Le Tribunal de 1ière Instance de Liège a précisé dans un jugement les origines de la servitude légale de passage au profit de fonds enclavés : « La ratio legis du droit
de passage légal pour cause d'enclave réside dans le souci de ne pas laisser des terres inexploitées ou, en d'autres termes, de préserver un fonds enclavé de
l'improductivité économique. Au début du 19e siècle, les rédacteurs du code civil avaient principalement à l'esprit l'exploitation agricole des propriétés foncières.
L'évolution des techniques de production et du mode de consommation a incité l'auteur de la proposition de loi modifiant les articles 682 à 685 du code civil à
reconnaître la possibilité de solliciter un droit de passage légal pour l'exploitation industrielle d'un héritage. Au fil des discussions parlementaires, tout adjectif
qualifiant le type d'exploitation concerné par la servitude légale fut abandonné, comme, in fine, le terme même d'exploitation au profit de la formulation générale
que nous connaissons aujourd'hui : « l'utilisation normale de sa propriété d'après sa destination ». La servitude légale pour cause d'enclave peut ainsi être
demandée quelle que soit la destination du fonds enclavé : agricole, industrielle, commerciale ou encore civile. Dans ce dernier cas, on comprend aisément que le
législateur ait préféré l'idée d'utilisation à celle d'exploitation ».
Toujours concernant la servitude légale pour cause d'enclave, le Tribunal de 1ière Instance de Huy précise qu’elle « ne peut naître que par jugement. Le fonds dont
l'accès à la voie publique est toléré par le propriétaire ou l'occupant d'une parcelle voisine n'est pas enclavé. Cette tolérance ne crée aucun droit dans le chef de
celui qui en jouit et peut être retirée à tout moment, sous réserve de la commission d'un abus de droit dans la manière de se rétracter. Il n'y a pas lieu à octroi d'une
servitude de passage pour cause d'enclave lorsqu'il apparaît que l'accès à la voie publique est rendu difficile, voire impossible, par des constructions ou
aménagements effectués par le propriétaire de la parcelle enclavée. L'exception d'enclave volontaire revêt un caractère personnel. Elle est néanmoins opposable
aux nouveaux acquéreurs du bien enclavé lorsqu'ils ont adhéré à la convention souscrite par leur auteur, convention dont l'exécution a engendré l'état d'enclave ».
Par ailleurs, le Tribunal de 1ière Instance de Tournai énonce que « quiconque occupe le fonds dominant, en quelle qualité que ce soit, peut user de la servitude dont
ce dernier bénéficie. Cet occupant, tout comme le propriétaire, ne peut user de la servitude qu’avec les restrictions inhérentes à celle-ci, qui ne sont pas strictement
personnelles au propriétaire. En outre, l’aggravation de la servitude ne fonde pas les propriétaires du fonds servant à réclamer plus que le retour à une occupation
normale du fonds dominant, outre d’éventuels dommages et intérêts ».
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