la sci familiale

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LA SCI FAMILIALE
La société civile immobilière familiale présente des avantages certains.
Mais elle ne peut tout résoudre et présente des risques quand elle ne poursuit d’autre but que d’en tirer pour
l’essentiel des avantages fiscaux.
LES CARACTERISTIQUES
Ce type de société peut être constitué par acte authentique, en passant devant le notaire ou devant un
conseil juridique (avocat en droit des sociétés). Elle peut être également crée par acte sous seing privé.
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est obligatoire. Personne morale, sa durée peut
être prévue pour 99 années renouvelables. La SCI est représentée par son gérant, dont les pouvoirs sont
étendus. Le fonctionnement est assez lourd car nécessitant la rédaction d’un bilan annuel, des statuts, mais
également la tenue d’assemblées …formalités générant un coût …souvent oubliées ou négligées !!!
ASSOCIES
La SCI nécessite au moins deux associés. Dans une SCI familiale, il s’agit souvent des deux conjoints qui
sont tenus de respecter les règles de leur régime matrimonial pour pouvoir disposer des biens ou des
sommes apportés à la société. Bien entendu, les enfants peuvent être associés de la SCI.
ATTENTION : les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales à l’égard des tiers à proportion
de leur part dans le capital. Les associés majoritaires d’une SCI peuvent voir leur responsabilité engagée
lorsque, par leur action, ils causent un préjudice aux autres associés et si une décision est prise dans le but
de les favoriser au détriment des minoritaires.
APPORTS
Chacun des associés doit apporter un bien à la SCI. Apports en numéraire : argent – valeurs mobilières
Apports immobiliers. Pour le logement de la famille, l’accord des époux est nécessaire.
CAPITAL SOCIAL
Il n’y a pas de capital minimum contrairement aux sociétés commerciales. Il peut être très faible mais il ne
peut être inexistant. Sa mention doit figurer dans les statuts-dans les documents destinés aux tiers-dans la
demande d’immatriculation etc …
ATTENTION : un capital faible peut avoir des conséquences fiscales catastrophiques, notamment lors de la
cession de parts sociales et des plus-values afférentes.
LE FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE
Le fonctionnement de la société doit entre réel pour éviter toute contestation de la part de l’administration
fiscale. Elle doit pouvoir justifier d’une activité de gestion, tenir une comptabilité, convoquer une assemblée
annuelle …comme toute société traditionnelle. Un fonctionnement fictif fait prendre des risques aux associés.
Ni activité, ni existence réelle, constituée dans un but uniquement fiscal, peut provoquer un « abus de droit »
et déclencher des redressements difficiles à combattre.
SCI ou INDIVISION ?
Si une indivision est appelée à perdurer, le choix de la SCI reste judicieux. C’est le cas dans la situation ou
plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier :
Frères et sœurs / amis / époux avec leurs enfants / concubins Ou dans le cas ou des héritiers ne souhaitent
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04/11/2003
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pas procéder au partage d’un bien familial.
Dans une indivision, le partage peut entre provoqué à tout instant : une convention d’indivision peut apporter
une aide, mais la SCI autorise une organisation plus élaborée.
Observation : une SCI est plus complexe et plus chère à dissoudre qu’une indivision ne l’est à partager. La
convention d’indivision peut s’avérer parfois mieux adaptée quand le patrimoine est limité et le partage
prévisible à moyen terme pour mésentente, changement au sein de la famille décès etc …
LA TRANSMISSION
Il est plus aisé de transmettre les parts de SCI que de partager un patrimoine immobilier ! Une donation des
parts sociales tous les 10 ans aux enfants par exemple permettra de bénéficier de l’abattement de 300 000 F
à chaque donation.
Il est également possible d’effectuer un démembrement des parts sociales : donner la nue-propriété et
conserver l’usufruit c’est à dire le revenu du bien immobilier.
FISCALITE
Les associés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sauf option pour l’impôt sur les sociétés et
en proportion des parts détenues au sein de la SCI. Le dispositif BESSON s’applique aux associés nonlocataires ou membre du foyer fiscal de celui çi. L’associé qui occupe gratuitement le bien de la SCI peut
prétendre à l’exonération de la plus-value éventuelle en cas de cession, dans la mesure ou aucun bail n’a été
signé.
SOMMAIRE - MOINS D' IMPÔTS - UN CONCEPT - UN EXEMPLE DE DÉFISCALISATION LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE - LA RETRAITE - RUBRIQUES FISCALES NOS COMPÉTENCES - LA PRESSE - LES FINANCEMENTS - LA BOURSE
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