La SCI familiale - Groupe Monassier

Date : FEV 15
Page de l'article : p.57
Journaliste : Marie Pellefigue
Pays : France
Périodicité : Mensuel
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La SCI familiale
Vous souhaitez vous constituer un
patrimoine locatif en famille, en
associant votre moitié, et le transmettre
facilement, dans le futur, à vos enfants ?
La société civile immobilière (SCI) est
une solution souple et intéressante, à
condition de respecter des règles.
M
ême si le marché immobilier souffre depuis
un peu plus d'un an et demi, l'investissement
dans la pierre conserve son intérêt dans un
patrimoine diversifié. La période est particulièrement favorable pour devenir propriétaire bailleur, car
les prix baissent et « un emprunteur avec un bon dossier et
20 % d'apport peut obtenir un crédit à 1,95 % sur quinze ans
el même à 1,70% sur dix ans », précise Maël Bérnier, porteparole de Meilleurtaux.com. Plutôt que de détenir votre patrimoine en direct, créez une société civile immobilière
(SCI) qui achètera les biens. Cette structure offre davantage
de souplesse de gestion,et permet de transmettre votre patrimoine à vos héritiers dans de meilleures conditions.
Créer une SCI
Attention.une SCI ne se crée pas à la légère,car elle impose
de tenir une comptabilité chaque année, qui enregistre les
recettes, les charges et les apports et retraits sur les comptes
d'associés.Vous devrez également réaliser une fois par an
une assemblée générale pour faire voter les grandes décisions (distribution des bénéfices...) à tous les associés. À
la création de votre SCI, vous devrez rédiger ses statuts, qui
énoncent ses règles de fonctionnement. Vous y préciserez
comment est nommé - et révoqué - le gérant, quels sont
ses pouvoirs (gestion,vente d'immeubles...),ceux des autres associés (rôle consultatif, participation à la prise de
décision à la majorité,à l'unanimité...).Bref, vous adapterez votre société à vos objectifs. « Le principal intérët d'une
SCI est qu 'elle permet de faire du sur-mesure avec son patrimoine immobilier », confie Jean-François Desbuquois, avocat associé au cabinet Fidal.
Pour être certain de ne pas faire d'erreur, adressez-vous
à un avocat ou à un notaire pour vous aider à rédiger les
statuts. Et ne négligez pas les coûts de création d'une SCI :
en moyenne, ils oscillent entre 200 et 300 € de frais de
constitution, auxquels s'ajoutent entre 1 000 et 2 DOO € si
vous demandez l'aide d'un professionnel.
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Gérer votre patrimoine
La SCI permet de prévoir, à l'avance, la gestion du patrimoine immobilier constitué.Si vous êtes à la tête d'une famille recomposée, ou que vous craignez des querelles
entre vos enfants lors de votre succession, loger un patrimoine immobilier dans une SCI est conseillé.
Avec cette dernière, vous permettez e u n gérant d'agir quasiment seul pour s'occuper du patrimoine constitué. Sans
SCI, cela est nettement plus difficile car vos enfants sont
alors chacun propriétaire d'une part,en indivision.Si l'un
d'entre eux refuse de s'entendre avec les autres, il peut
bloquer durablement la gestion du patrimoine.
Pour mieux transmettre
en famille
Si vous acquérez plusieurs biens immobiliers au f i l du
temps (parkings,studios,deux-pièces...),vos héritiers seront lourdement taxés à votre décès (droits de succession
+ taxation sur les plus-values de 19 % d'impôt et 15,5 % de
prélèvements sociaux après abattements pour durée de
détention). Avec une SCI, vous pourrez faire entrer vos enfants au capital de la société, puis leur donner des parts au
fil des années, en profitant des abattements de droit de donation (IOU DOO € par enfant tous les quinze ans).
L'avantage : conserver un équilibre entre eux, car « d
moins d'avoir un patrimoine immobilier très important, il
est difficile de transmettre un appartement d'une valeur
équivalente à chacun de ses enfants. En revanche, e'est parfaitement possible avec des parts de SCI », confie Arlette
Darmon, présidente du groupe Monassier.
Marie Pellefigue
Attention !
Restrictions à connaître
Les logements détenus via une SCI familiale ne
peuvent pas être loués en bail meublé, et vous ne
pouvez pas non plus y intégrer des murs de magasin.
À moins que la SCI ne soit soumise à l'impôt sur les
sociétés, ce qui n'est conseillé que pour les patrimoines
de plusieurs millions d'euros. Fiscalement, prenez
garde à ne jamais régler directement toutes les
charges de la SCI, mais à le faire depuis le compte
de cette dernière. Le risque : que le fisc considère ces
paiements qui sortent de votre poche comme une
donation et vous redresse en vous demandant de
régler des droits de donation sur vos règlements...
MONASSIER 2105282400505