Les techniques du démembrement appliqué à la SCI

Patrimoinorama
Les techniques du démembrement appliqué à la SCI
18-03-2008
Le démembrement de propriété est une technique d'organisation des patrimoines très répandue .
La dissociation des prérogatives du droit de propriété est en effet susceptible de concilier le besoin de revenus exprimé
par un usufruitier et la volonté de défiscalisation d'un nu-propriétaire.
Les atouts du démemebrement sont démultipliés en présence d'une SCI , celle-ci permeetant de rendre fongibles des
actifs peu liquides, de choisir un régime d'imposition approprié et d'offrir les possibilités d'organisation les plus diverses.
L'apport en pleine propriété d'un immeuble locatif à une SCI familale, suivi de la donation de la nue-propriété des parts
sociales est l'illustration la lus classique de cette technique a priori irréprochable.
Elle est particulièrement bien adaptée à la réalisation d'une donation partage au moindre coût fiscal , sans baisse de
revenus pour le donateur demeuré usufruitier et qui sera désigné le plus souvent gérant de la SCI pour conserver la
maîtrise de son placement.
Des formules plus sophistiquées ont été imaginées pour répondre à d'autres besoins , de défiscalisation notamment.
La suspiscion de l'administration à leur égard plaide cependant pour le cousu-main.
Pour la déterminiation des droits d'enregistrement éventuellement applicables l'évaluation doit résulter impérativement
du barème doit résulter impérativement du barème prévu à l'article 669 du CGI , cette obligation est exclusivement
fiscale: la valeur d'apport peut reposer sur une évaluation économique prenant au moins en compte l'espérance de vie
de l'usufruit et le rendement du bien concerné.
Les parties demeureunt libres de fixer le prix de l'usufruit et de la nue propriété comme elles l'entendent.
L'évaluation économique diffère parfois largement de l'application du barème susvisé qui survalorise en général la nuepropriété.
Les droits de mutation à titre gratuit dus au titre de la donation des parts de la SCI comportant à son actif la nue-propriété
apportée sont alors réduits.
Pour cette raison, l'administration a contesté depuis longtemps ce type d'opération sur le fondement de l'abus de droit.
Outre son intérêt financier, le démembrement de propriété peut se justifier à plusieurs titres.
En premier lieu, l'apport démembré suivi d'une donation en faveur de plusieurs gratifiés des parts de la SCI
représentatives de cet apport présente l'avantage sur la donation de la nue-propriété de l'immeuble d'éviter la
création d'une indivision
Une SCI peut-elle ne détenir que des biens en nue-propriété alors que ceux-ci génèrent évidemment aucun revenu ?
La réponse est affirmative si l'objet statutaire de la SCI l'y autorise: la gestion d'un bien immobilier ne passe pas
nécessairement par sa mise en location , la réalisation de certains travaux et les perspectives de valorisation des actifs
détenus pouvant justifier à elles seules l'existence d'une société de gestion immobilière ( conformément à la définition du
contrat de société donnée à l'article 1832 du code civil ) .
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L'administration ne peut elle critiquer le mode d'évaluation de la nue propriété ?
Le recours au barème fiscal qui parait contestable car malgré son actualisation récente , il ne tient compte ni des
dernières tables de mortalité , ni bien sûr du rendment spécifique du bien auquel on l'applique . Ainsi, les tribunaux
civils ont déjà refusé des rapports d'expertise judiciaire retenant sans jsutification particulière le barème fiscal pour
l'évaluation des droits démembrés. Une évaluation économique est indispensable pour que le bilan d'une société
donne une image fidèle de sa situation !
La concomitance de l'apport en société et de la donation des droits sociaux reçus en rémunération de celui-ci constitue
traditionnellement un autre critère d'application de l'abus de droit.
Certains professionnels conseillent ainsi d'espacer deux opérations par un exercice social tandis que d'autres
recommandent un intervalle de quelques années. Même si le problème est alors écarté, il n'est pas sûr que la logique
soit sauve: le temps peut il absourdre un motage de sa faute congénitale?
Que penser de l'apport en pleine propiété de l'immeuble avant donation de la nue -propriété des parts de la SCI ?
Le coût de cett opération est supérieur . On peut préférer détenir l'usufruit de l'immeuble plutôt que des parts sociales
dans un souci d'indépendance accrue. Certes, il ne pourra contraindre en faisant le nu-propriétaire à réaliser les travaux
de grosses réparations ou à revendre le bien.
Sans éviter tout risque de contentieux, la mise en place de quelques règles de prudence devrat ainsi permettre de
valider la technique de l'apport démembré avant donation: on s'efforcera de trouver une motivation écnomique ou
patrimoniale au montage et de l'exprimer en préambule des statuts de la SCI. On espacera les opérations d'apport et
de donation sans oublier de faire fonctionner la société, l'idéal étant d'assurer des revenus au travers de quelques
autres actifs.
La souplesse fiscale est l'un des atouts de la SCI , ses associés pouvant généralement choisir entre sa translucidité et
son assujettissement à l'iS. Si la première solution 'est sans doute pas la meilleure pour l'associé personne physique déjà
titulaire de gros reevenus - puisque les bénéfices réalisés sont taxés à son niveau même en l'absence de distributions la cession de l'immeuble ou des parts sociales bénéficiera en revanche du régime d'imposition des plsu-values
immobilières du particulier, et notamment des possibilités d'exonération y sont afférentes.
L'IS sera préféré pour capitiliser les revenus de la SCI en son sein , ce dispositif évitant toute imposition personnelle
aux associés en l'absence de distribution. L'assiette des bénéfices imposables à l'IS sera également plus faible que
pour une SCI fiscalement translucide , le premier régime prévoyant des possibilités de déductions plus nombreuses ,
dont l'amortissement des actifs est l'illustration la lus évidente. Las, cet avantage est en grande partie repris en cas de
revente de l'immeuble, la plus-value d cession éventuelle subissant alors l'IS calculé sur la différence entre le prix de
vente et le coût d'achat diminué des amortissements pratiqués, sans abattement lé à la durée de détention.
L'IR et l'IS ont des caractéristiques largement opposées, la grande vertu du premier se manifestant au moment de la
sortie, l'IS étant en revanche préféré en phase de gestion par les gros contribuables.
Le démembrement de prorpiété apporte une réponse , notamment aux dirigeants d'entreprise qui envisagent
d'acquérir les locaux pris en location par leur société: celle-ci en achetera l'usufruit tandis que la nue propriété sera
acquise par une sci fiscalement translucide, détenue à titre personnel par le dirigeant et ses proches.
En théorie , cette acquisition démémbrée est avantageuse pour chacun: devenue usufruitière de l'immeuble , la
société d'exploitation fera l'économie d'un loyer ; l'achat de l'usufruit n'obérera pas pour autant sa situation financière à
court termes'il est financé à crédit, les intérêts de cet emprunt pouvant de surcroit être déduits de ses résultats. Il est
également argement admis qu'un droit d'usufruit temporaire soit amorti ceui réduira encore l'assiette des résultats
imposables .
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Arrivé à son terme , l'usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété logée à l'actif de la SCI qui devient alors pleinement
propriétaire des locaux. Ceux-i pourront être conservés en son sein et redonnés en location le cas échéant à la
société d'exploitation maais le terme de l'usufruit correspond plus souvent au départ en retraite de l'exploitant ou à la
cession de l'entreprise à un tiers qui pourra ainsi , à cette occasion , choisir ou non d'acheter les locaux. Quoi qu'il en soit ,
en cas de cession de l'imeuble par la SCI, la plus value sera calclée en retenant comme point de départ de sa durée de
détention, l'achat de la nue prorpiété.
Au final , les associés de la SCI auront évité toute imposition au titre des revenus fonciers sur la durée de l'usufruit ,
ainsi que sur la plsu-value de cession en cas de revente après 15 ans ; ils auront fait supporter une partie du coût
d'achat des locaux à la société d'exploitation qui end épit de la perte de tout droit sur l'immeule au terme de l'usufruit ,
n'enpourra pas moins réaliser une belle opération sur la durée.
La revente de l'usufruit à sa société d'exploitation présente les mêmes avantages si toutefois celle-ci génère pas d'impôt
de plus-values dissuasif. En outre, le produit de la vente pourra le cas échéant être investi sur un contrat d'assurance
vie , donné en garantie du prêt coontracté par l'entreprise pour fiancer son acquisition.
Ses nombreux aspects expliquent le succès croissant du montage qui doit respecter cependant plusieurs conditions: une
évaluation des droits démembrés dûment justifiée et en même temps suffisamment attractive pour la société
d'exploitation , afind elui éviter un redressement sur le fondement de l'acte anorml de gestion .
La réalisation de ce type d'operation dans un but exclusivement fiscal est à éviter. Le risque de mise en oevre de l'abus
de droit est élevé en cas d'acquisition par une seconde à l'IR , constituée entre les mêmes associés. L'utilisation à des
fins professionnelle du montage est donc opportune pour le fiabiliser. Enfin, comme dans tout montage sociétaire, le
plus grand soin devra être apporté au respect par les structres concernées de leurs obligations comptables , juridiques
et fiscales , en évitant bien sûr la confusion de leurs patrimoines.
Autant de précautions indispensables qui imposent de faire preuve de prudence .
L'acquisition de la pleine propriété des locaux par une SCI dont les parts seront démembrées entre le dirigeant ( nu
propriétaire ) et la société d'exploitation (usufruitière ) est une option parfois préférée par les professionnels pour
écarter les critiques faites aux " SCI de nue-propriété" ou pour mettre en place une convention de répartition des
résultts entre associés pouvant s'imposer à l'administration fiscale .
Cette option n'est cependant pas plus simple que la précédente - l'usufruitier de pars de SCI ne dispose pas de droit .
l'associé nue propriétaire ne devra pas oublier l'interdiction qui lui est faite de déduire les intérêts de l'emprunt soucrit
personnellement pour l'acquisition de ses parts quand bien mêm l'immeuble serait donné en location.
Ces différentes opérations n'épuisent pas tout le potentiel du démembrment de propriété. Qu'il soit critiqué ( apport
démembré avant donation de parts sociales ) ou à l'inverse encouragé ( "bail avec convention d'usufruit "), celui-ci n'a
sans doute pas fini de surprendre , notamment dans le cadre de ses relations avec le droit des sociétés toujours
difficilement interprétables.
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