Conclusion - Le Particulier

Simulation
Recourir à une SCI
pour protéger son concubin
Colombe, 48 ans, et Raphaël, 55 ans vivent en concubinage. Ils envisagent d’acheter en commun
un appartement valant 170000 €. Colombe apporte 30 % des fonds et Raphaël 70 %. Leur problème est de faire en sorte que, si Raphaël décédait prématurément, Colombe puisse conserver ce
logement, sans avoir à «rendre de comptes» aux deux enfants qu’il a eus d’une précédente union.
Constitution de SCI en « démembrement croisé »
Valeur
Valeur totale
totale des
des parts
parts
170
000
170000 €€
1 Colombe et Raphaël créent une SCI où chacun détient un nombre
de parts proportionnel à son apport.
2 Après la constitution de la SCI, Colombe et Raphaël se font réciproColombe
30 %
(51 000 €)
70 %
(119 000 €)
quement donation de l’usufruit de leurs parts.
Les pourcentages usufruit/nue-propriété sont fixés selon l’âge du
donateur, par l’article 752 du code général des impôts (voir ci-dessous).
50 % en
Sur ces bases, les droits de donation s’élèvent à :
> 7 344 € pour l’usufruit des parts de Colombe
> 14 280 € pour celui de Raphaël,
soit 21 624 € en tout (droits calculés au taux de 60 %, avec une réduction de 50 % au titre de l’âge et une décote d’illiquidité de 20 % sur la
valeur des parts.
Raphaël
dont
dont
60 % en
usufruit
usufruit
(30 600 €)
(59 500 €)
40 % en
50 % en
nue-propriété
nue-propriété
(59 500 €)
(20 400 €)
donation réciproque de
l’usufruit des parts
donation réciproque
de l’usufruit des parts
de l’usufruit des parts…
de la nuepropriété
Les enfants de Raphaël
détiennent 70 %
en nue-propriété
< 21 ans
21 à 30 ans
31 à 40 ans
90 %
10 %
80 %
20 %
70 %
30 %
âge du donateur
usufruit
nue-propriété
41 à 50 ans
51 à 60 ans
61 à 70 ans
60 %
40 %
50 %
50 %
40 %
60 %
âge du donateur
usufruit
nue-propriété
71 à 80 ans
81 à 90 ans
≥ 91 ans
30 %
70 %
20 %
80 %
10 %
90 %
Au décès de Raphaël…
Colombe détient 100 %
… et 30 %
âge du donateur
usufruit
nue-propriété
… Colombe récupère automatiquement l’usufruit des parts qu’elle lui
avait données. Elle détiendra ainsi 100 % de l’usufruit des parts, plus
30 % de la nue-propriété, sans droits à acquitter ni parts à racheter
aux enfants de Raphaël.
Ces derniers détiendront, quant à eux, 70 % en nue-propriété.
Colombe aura ainsi toute latitude pour continuer à occuper le bien,
notamment si les statuts réservent le droit de vote aux usufruitiers,
et réservent la gérance à un des membres fondateurs.
Conclusion
La donation croisée d’usufruit
entraîne une dépense supplémentaire dans un premier
temps, au titre des droits de
donation, qui vient s’ajouter
aux frais de création d’une SCI.
Mais ce montage évite à
Colombe d’avoir, au décès de
Raphaël, à être en indivision
ou en société avec ses héri-
tiers, ou à racheter leurs parts
d’indivision ou de SCI, ou
encore à régler d’importants
droits de succession si Raphaël
lui lègue ses parts.