comment creer une sci familiale en 4 etapes
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comment creer une sci familiale en 4 etapes
COMMENT CREER UNE SCI FAMILIALE EN 4 ETAPES Faire le choix d’associer ses enfants dans une société civile immobilière représente un avantage indéniable en termes de transmission du patrimoine. Il faut toutefois rester vigilant si la SCI doit emprunter pour faire l’acquisition de ce bien. En effet, si la SCI comprend un ou plusieurs associés mineurs, la banque pourra solliciter une décision du juge des tutelles. Cette saisine peut entraîner des délais qui n’avaient pas été nécessairement anticipés dans le cadre du compromis. En cas de difficulté, l’emprunteur peut faire valoir auprès de l’organisme bancaire que l’octroi d’un prêt à une SCI n’entre pas au nombre des actes pour lesquels l’autorisation du juge des tutelles est requise par l’article 389-5 du code civil (CCass, Civ 3ème, 28 septembre 2005, Jurisdata : 2005-030156 ; Civ. 1ère, 14 juin 2000, Jurisdata : 2000-002469). Il faut toutefois rester vigilant. La banque est libre d’apprécier l’opportunité de cette demande. C’est une question à poser avant de s’engager sur des délais auprès du vendeur. Une fois votre choix confirmé, vous pouvez vous lancer dans votre projet. 1. Première étape : la rédaction des statuts. Car il ne faut pas perdre de vue que le recours à la technique sociétaire impose le respect de règles strictes, comme le démontre un arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 mai 2010 (CA Paris, 20 mai 2010, JurisData n° 2010-012049). En l'espèce, une SCI propriétaire d'un appartement, l'avait donné en location à un particulier. La SCI représentée par sa gérante a délivré un congé au locataire valant offre de vente. La vente n’a pu avoir lieu au motif de l'absence de pouvoirs du gérant pour pouvoir vendre l'appartement. La solution adoptée par la Cour de Paris apparaît assez stricte, compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, il est vrai, est assez fluctuante sur cette question. Mais elle doit inciter le praticien à la prudence dans la rédaction des statuts. Il ne faut pas hésiter à avoir recours à un conseil. 2. Deuxième étape : le choix de l’imposition. La SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu et sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés. 1ère option : l’impôt sur les sociétés Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés présentent de nombreux attraits fiscaux, tels que : - la déductibilité des frais d’acquisition de l’immeuble (frais d’acte notarié, frais d’agence immobilière). Les frais d’acquisition viennent s’imputer sur les revenus générés par l’immeuble contrairement à l’imposition des revenus fonciers lors de l’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu. - l’amortissement de l’immeuble au taux de 2% par année pendant toute la durée de détention de l’immeuble (contrairement à l’imposition des revenus fonciers où cet amortissement n’est pas envisageable), - l’amortissement des travaux de construction, reconstruction et agrandissement, Par contre, la contrepartie de ces avantages fiscaux indéniables est : - une imposition sur la plus value immobilière déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, déduction faite des amortissements réalisés, sans pouvoir prétendre à une exonération après 30 ans de détention de l’immeuble, - lorsque les associés de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés se versent des dividendes, ceux-ci sont fiscalisés entre les mains de l’associé selon sa tranche marginale d’imposition après un abattement de 40 %. 2ème option : l’impôt sur les revenus La constitution d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et la mise en place d’une location du local permettent de créer une charge qui réduira le poids des seuls prélèvements sociaux. Si l’immeuble est conservé suffisamment longtemps, le coût fiscal de la cession sera fortement atténué, voire nul (en fonction des années de détention). En revanche, les loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers entre les mains des porteurs de parts. 3. Troisième étape : l’enregistrement des statuts auprès de l’Hôtel des Impôts. Cet enregistrement est exonéré de frais mais obligatoire. 4. Quatrième étape : l’immatriculation au Tribunal de Commerce. Il convient de déposer les statuts auprès du Tribunal de commerce compétent pour inscription au registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, il existe un modèle de déclaration d’immatriculation d’une société civile CERFA n°13958*01. Il faudra joindre les pièces d’identité des associés et déclarer sur l’honneur ne jamais avoir fait l’objet de condamnation pénale. Vous recevrez ainsi votre extrait Kbis, sésame de vos futurs projets. Voilà. L’aventure est lancée…