Acheter un bien immobilier en Indivision ou dans le cadre d`une SCI

Juin-Juillet 2011
SCI OU INDIVISION ?
Acheter un bien en commun c’est possible, mais qu’elle est la meilleure solution :
Le faire dans le cadre d’une indivision simple ou par le biais d’une SCI ,
Avant de prendre une décision et de choisir la
bonne formule, il est important d’envisager
deux principales éventualités et d’en mesurer
les conséquences. Il s’agit de :
•
•
La mésentente,
Le décès
L’INDIVISION
Il s’agit de la formule la plus couramment utilisée. Chaque
membre est propriétaire du bien à hauteur de son
investissement. Le titre de propriété précise la quote-part de
chacun. l’indivision est la solution la plus simple car elle ne
nécessite pas de grandes formalités administratives, ni de
frais d’enregistrement.
Le principe de l’indivision est simple : les indivisaires
achètent tous ensemble, et ont tous les mêmes droits.
En pratique la gestion de l’indivision se fait par la réunion
des indivisaires et d’une prise de décision à l’unanimité (au
moins la majorité des 2/3 des droits indivis).
Pour faciliter la gestion du bien en évitant la réunion des
indivisaires pour chaque décision à prendre, les indivisaires
peuvent nommer un représentant et lui donner certains
pouvoirs de décision. Mais la désignation de ce représentant
doit être également faite à l’unanimité et ne pourra être
donnée que pour une durée maximale de 5 ans.
En revanche chaque coïndivisaire peut céder ou hypothéquer
sa quote-part indivise. La cession à une personne étrangère à
l’indivision n’est néanmoins possible qu’après notification
aux autres indivisaires
Si l’indivision doit correspondre finalement à une entente
parfaite entre les indivisaires une règle simple est à retenir
: Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et
le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait
sursis par jugement ou convention (art 815 du code Civil).
Même s’il s’agit d’un achat en famille, ce postulat prime sur
tout contrat privé et il n’est pas possible d’y faire échec par un
« pacte d’indivisaires ».
Il suffit qu’un seul veuille vendre pour que les autres soient
obligés d’en faire autant. C’est souvent ce qui se produit
après le décès d’un des indivisaires, lorsque les nouveaux
héritiers ne souhaitent pas partager la jouissance (et les frais)
Document non contractuel – destiné uniquement à l’information.
d’une maison avec les autres indivisaires. Les familles
recomposées posent ces problèmes sous des angles nouveaux.
Mais la règle de mise en place n’est pas simple à mettre en
place si les autres indivisaires refusent la vente. Il sera alors
nécessaire d’obtenir l’autorisation de vendre du Tribunal de
Grande Instance et cette dernière ne pourra se faire qu’aux
enchères.
LA SCI
La SCI est une société de gestion du patrimoine et doit être à
but non commercial. Ainsi, il n’est pas possible acheter un
bien pour le revendre aussitôt après. De même, il n’est pas
possible de le « louer meublé » car, sur le plan fiscal, la
location meublée génère des bénéfices commerciaux.
SCI : S’organiser pour durer
Créer une SCI revient à créer une société qui achète le bien,
grâce aux apports de ses membres (deux au minimum, même
mariés) ou à crédit. Elle a pour principal objet la détention et
l’administration des biens et droits qui composent son
patrimoine.
Attention la SCI ne peut pas avoir pour objet l’achat de biens
en vue de la revente. Si cela est, bien entendu, possible, cela
doit rester exceptionnel.
La création d’une SCI peut présenter des intérêts fiscaux et
patrimoniaux. Il s’agit même d’un outil particulièrement
efficace de stratégie patrimoniale.
Mais la création d’une SCI ne doit pas être prise à la légère car
selon les situations elle peut présenter des inconvénients.
La SCI c’est un moyen d’éviter les blocages de l’indivision.
C’est aussi une façon de simplifier et clarifier la gestion.
Dans une SCi un gérant est nommé, il peut donc, en principe,
accomplir tous les actes qui entrent dans l’objet social et sont
dans l’intérêt de la société. La rédaction des statuts est donc
importante. Les statuts de la SCI vont ainsi définir les
pouvoirs du gérant et fixer la « règle du jeu » entre les
associés.
Par ailleurs, autre avantage important de la SCI c’est de
préserver les acquis. Si dans une indivision, nul ne peut être
contraint d’y demeurer, dans une SCI cette règle ne
s’applique pas. Si le risque de dissolution judiciaire de la SCI
Juin – Juillet 2011
existe aussi, mais uniquement pour « justes motifs », l’associé
qui demandera la dissolution doit convaincre le juge que le
motif invoqué présente un caractère de gravité suffisant et de
nature à justifier la demande.
La SCI un outil patrimonial
Elle est idéal entre époux pour contourner certains dispositifs
du régime matrimonial sans avoir à le modifier. Cependant
mettre le logement des époux dans le cadre d’une SCI doit
s’envisager avec une grande prudence.
Au delà de cet aspect, la SCI constitue un moyen privilégié
pour préparer la transmission. Le simple fait de détenir un
patrimoine immobilier au travers d’une société permet
d’opérer une décote sur sa valeur du patrimoine détenu… et
la décote peut être très importante.
Par ailleurs une SCI est répartie entre les associés sous forme
de parts. Il est donc ainsi possible de transmettre sur la durée
la totalité du patrimoine avec un meilleur partage entre
chaque héritier, tout en conservant l’unité du patrimoine
familial… et en profitant au maximum des avantages fiscaux
accordés… et finalement en conservant si nécessaire la
gestion (statut de gérant).
Lorsque dans une famille il existe des mineurs ou des majeurs
protégés, la transmission en direct d’un patrimoine peut être
compliquée et source de difficultés de gestion. La SCI répond
aussi à cette problématique.
La SCI est une personne morale qui doit avoir une existence
réelle.
Puisqu’il s’agit d’une personne morale, il faut faire vivre la
SCI : elle doit être dotée d’un compte bancaire, d’une
comptabilité ; il faut tenir des assemblées générales, publier
un bilan et effectuer une déclaration fiscale annuelle.
Si les statuts sont bien rédigés, la gestion est aisée. Il est
possible de prévoir des versements réguliers à la caisse de la
société permettant de régler, au prorata du nombre de parts,
les dépenses courantes que le gérant effectue (il rend compte
de ses actes lors de l’assemblée annuelle).
Vis-à-vis des tiers, tout acte d’un seul gérant (même s’il y en a
plusieurs) engage la société dans son ensemble : il n’est donc
pas possible de s’opposer au paiement d’une dépense
effectuée par un gérant, sous prétexte que les autres n’en
étaient pas avertis.
Document non contractuel – destiné uniquement à l’information.