d`information - Crédit Agricole Touraine Poitou

La Lettre
- Edition juin 2013 -
d’information
Société Civile Immobilière
Les + du démembrement
de parts de SCI ?
SCI : bonne alternative
à l’indivision ?
Edito
Madame, Monsieur,
Nous sommes heureux de vous retrouver pour cette deuxième Lettre d’information Société Civile Immobilière qui
s’installe dans le paysage. à cette occasion, nous avons souhaité que cette lettre vous apporte des éléments techniques
sur les opportunités offertes par la SCI. Nous avons également souhaité apporter une dimension interactive, vous
permettant de nous faire part des thèmes que vous souhaiteriez voir abordés lors de nos prochaines parutions.
Nous traiterons entre autres, dans cette édition, des avantages de la SCI par rapport à la situation d’indivision.
Bonne lecture.
Quels sont les intérêts de céder un bien immobilier, détenu à titre personnel, à une SCI ?
La cession d’un bien immobilier à une SCI a pour vocation de transférer l’actif immobilier au sein du patrimoine
de la société. Cette opération permet de générer des liquidités qui pourront être réinvesties au travers de produits telle
l’assurance-vie.
L’associé pourra désormais céder une partie de ses parts sans être obligé de vendre l’immeuble pour répartir le prix.
Les décisions relatives au bien telles sa cession, son affectation en garantie, la réalisation de travaux seront prises dans
le respect des statuts qu’il est possible d’aménager.
Par ailleurs, les associés ne perçoivent pas directement les loyers mais ont vocation aux bénéfices réalisés par la SCI à
proportion de leurs parts détenues dans la société.
Il faut noter que le transfert de propriété du bien immobilier au sein du patrimoine de la SCI a pour conséquence la
remise à zéro du compteur fiscal concernant la durée de calcul de l’abattement sur plus-values.
Exemple :
M. et Mme Dupont possèdent un bien immobilier locatif estimé à 100.000 euros, acheté 50.000 euros en 1980. Les loyers
perçus annuellement sont de 7.000 euros. M. et Mme Dupont souhaitent augmenter leur patrimoine financier sans se
déposséder de leur patrimoine immobilier tout en commençant à en transmettre une partie à leurs enfants.
Ils procèdent à la vente de leur bien immobilier à une SCI, constituée de M. Mme Dupont et de leurs enfants. La SCI va
s’endetter à due concurrence du montant du prix de vente. M. et Mme Dupont perçoivent 100.000 euros du prix de vente
du bien immobilier locatif. Ce prix de vente est net d’impôt sur la plus-value puisque le délai de 30 ans permet une
exonération totale sur la plus-value réalisée. Grâce au produit de la vente, M. et Mme Dupont pourront souscrire chacun
une assurance-vie en désignant comme bénéficiaires leurs enfants par parts égales.
La SCI contracte un emprunt à hauteur de 100.000 euros et rembourse les mensualités par le biais des loyers perçus.
Les frais de notaire seront à régler en sus. (5,09% de droits d’enregistrements + émoluments du notaire).
Cette opération patrimoniale a permis à M. et Mme Dupont :
• de se créer des liquidités
• d’optimiser la transmission
• de diminuer la pression fiscale sur les loyers
Quelle option fiscale choisir pour une SCI : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS) ?
L’intérêt de l’option est fonction de chaque situation. Quel que soit le choix effectué, les résultats sont déterminés
et déclarés au nom de la société.
L’option n’est pas permise et le régime de l’IS est imposé pour certaines SCI exerçant une activité commerciale
(telles les SCI réalisant des opérations de marchand de biens, d’intermédiaires, de lotissement, de location
de meublés…). Hormis ces situations, il est possible d’opter entre l’IR et l’IS auquel cas ce dernier choix est irrévocable.
Impôt sur les Sociétés :
Une des caractéristiques de l’IS est de permettre à la SCI de n’avoir à acquitter l’impôt que sur les bénéfices, y compris
dans le cadre de la cession de parts sociales. D’autre part, la SCI peut déduire de ses résultats les rémunérations allouées
aux associés au titre des fonctions exercées au sein de la société, en tant que salariés, consultants, au titre des frais
professionnels, pour les frais d’établissement …
Impôt sur le Revenu :
Les résultats sont déterminés et déclarés au nom de la société mais imposés au nom personnel des associés, proportionnellement
à la quote-part du capital détenu. La cession des parts de SCI n’ayant pas pour objet la location de biens meublés bénéficie
d’une exonération totale d’impôt si elles ont été détenues par le même propriétaire pour une durée supérieure à 30 ans.
Assiette taxable à l’Impôt sur le Revenu :
Tous revenus fonciers perçus au sein de la SCI, distribués ou non, sont imposés directement au niveau des associés en
fonction de leur quote-part. Les prélèvements sociaux en vigueur sont également dus.
Assiette taxable à l’Impôt sur les Sociétés :
Tous les bénéfices perçus par la SCI sont imposés à 15 % jusqu’à 38 120 euros et 33,33 % au-delà. Les prélèvements
sociaux ne sont pas effectués. Tous les revenus distribués par la SCI à ses associés, sous forme de dividendes, sont imposés
à l’IR après un abattement de 40 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux en vigueur.
Quelles opportunités offre le démembrement de parts de SCI ?
Le démembrement consiste à dissocier la nue-propriété et l’usufruit. Par cette opération, l’usufruitier va percevoir les
fruits, et dividendes mais ne pourra pas vendre les parts sur lesquelles il ne dispose que de l’usufruit. La valeur de l’usufruit
pourra être déterminée en fonction d’un rendement attendu, ou bien selon un barème fiscal. Par sa qualité, l’usufruitier aura
la faculté de prendre part au vote concernant l’affectation des bénéfices. Le nu-propriétaire, ne perd pas tous ses droits
et il pourra contester les décisions prises par l’usufruitier en fondant son action sur l’abus de droit de vote.
Exemple :
M. et Mme Dupont possèdent 2 biens immobiliers locatifs, estimés pour un montant global de 500.000 euros et loués
20.000 euros par an, et souhaitent effectuer une donation temporaire d’usufruit pour 10 ans en faveur de leurs enfants
actuellement étudiants. M. Mme Dupont n’ont effectué aucune donation à ce jour en faveur de leurs enfants.
• Le coût de la donation : la valeur de l’usufruit temporaire correspond à 23% de sa valeur en pleine propriété à savoir
115.000 euros, soit 57.500 euros par enfant. Les enfants bénéficient d’un abattement de 100.000 euros par donation en
ligne directe : dans cette situation, aucun droit de donation n’est dû.
• L’impact fiscal : M. Mme Dupont ont un patrimoine global estimé à 1.500.000 euros. En donnant l’usufruit temporaire des
parts sociales, M. Mme Dupont deviennent nu-propriétaires. Le patrimoine taxable à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune
(ISF) est désormais de 1.000.000 d’euros et par conséquent inférieur au seuil de déclenchement de 1.300.000 euros
M. Mme Dupont réalisent une économie d’ISF de 3.880 euros dès la première année.
Quel est l’intérêt de détenir ses murs professionnels au sein d’une SCI ?
L’opération permet de distinguer du bilan de la société d’exploitation l’actif représenté par l’immeuble au sein duquel
l’activité est exercée. L’intérêt de ce montage est de permettre à la SCI de réaliser un emprunt afin d’en financer
l’acquisition et de déduire les intérêts. Parallèlement, la société d’exploitation sera en mesure de verser un loyer à la SCI
et de l’imputer au sein de ses charges, ce qui réduira d’autant son résultat imposable.
Pour les associés, une opportunité patrimoniale apparait puisqu’ils auront la possibilité de conserver le bien immobilier
au travers de la SCI, même après avoir cédé la société d’exploitation et ainsi percevoir un revenu pouvant constituer
un complément retraite. Cette distinction constitue un atout supplémentaire lors de la cession de la société d’exploitation.
La SCI est-elle une bonne alternative à l’indivision ?
L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent deux ou plusieurs personnes propriétaires ensemble d’un même bien.
Cela peut résulter d’une succession, d’une donation, mais aussi d’une acquisition. C’est notamment le cas lorsque le bien
est acheté en commun par des personnes mariées sous le régime de la séparation de biens, pacsées, ou même sans lien
de droit. L’indivision a pour vocation d’être temporaire, l’article 815 du Code Civil énonce qu’en l’absence de convention
ou de jugement, chacun des co-indivisaires dispose de la faculté de provoquer le partage, notamment en faisant vendre
le bien, et ce, à tout moment afin de sortir de l’Indivision.
Contrairement à l’indivision qui est limitée temporairement, la SCI dispose d’une durée de vie pouvant atteindre 99 ans.
Elle permet à un des associés de céder ses parts sans qu’il y ait besoin de faire vendre le bien, même s’il ne dispose que
de quelques parts.
D’autre part, les associés disposent notamment d’un droit d’information, de participation aux bénéfices, d’un droit de vote
aux assemblées. Ils peuvent également aménager les statuts lors de la constitution ou en cours de vie de la société afin
d’organiser son fonctionnement. De plus, la SCI permet d’optimiser la transmission en transférant la propriété d’une part
dont la valeur tient compte du passif ce que ne permet pas l’indivision. Autant d’avantages qui ne sont pas prévus par l’indivision.
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Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou - Société coopérative à capital variable, agréée en tant qu’établissement de crédit, dont le siège social est 18, rue Salvador Allende - BP 307 - 86008 POITIERS
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