La société civile

IMMOBILIER
La société civile
immobilière
Acheter un logement
à plusieurs,
sortir d’une indivision,
transmettre
un patrimoine,
acquérir les locaux
de son entreprise…
Autant d’opérations
qui peuvent être
réalisées par le biais
d’une SCI.
Explications.
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D’abord une société
La SCI est avant tout une société. À ce titre,
elle se constitue et se gère comme telle.
Les éléments constitutifs
associés après avoir engagé une procédure
infructueuse contre la SCI.
Les statuts
Les statuts doivent obligatoirement être
établis par écrit. Ils peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié.
Compte tenu de la complexité des formalités de constitution, il est préférable de
recourir aux services d’un notaire.
Ses conseils permettront aux intéressés de
déterminer clairement le contenu des statuts, d’y inclure des clauses parfaitement
adaptées à la détention d’un immeuble
familial, de prévoir les pouvoirs du gérant,
de fixer les règles de majorité ou encore de
contrôler l’entrée de nouveaux associés…
Vous devez être au moins deux pour créer
une SCI. Peu importe qu’il y ait ou non
un lien de parenté entre les associés (ami,
conjoint, enfants, frères et sœurs…). En
revanche, la détermination de l’objet social est importante.
La SCI ne peut réaliser que des opérations
civiles, elle ne peut pas acheter des biens
pour les revendre. Enfin, toute SCI doit
avoir un nom, un siège social (il peut s’agir
de l’adresse de l’un des associés) et réunir
les apports nécessaires à la constitution de
son capital social. Si chaque associé doit Des formalités obligatoires
faire un apport, sa valeur n’est pas obligatoirement égale.
Un mois après leur signature, les statuts
Il peut s’agir d’une somme d’argent, d’un doivent être enregistrés auprès de la rebien immobilier (en totalité ou en partie), cette principale des impôts.
de meubles, de matériel. Il reçoit en retour La loi prévoit également l’insertion d’un
des parts sociales correspondant à la va- avis de constitution dans un journal d’anleur de son apport.
nonces légales.
Tous les associés participent aux résul- De même, le dossier d’immatriculation
tats de la SCI. Vis-à-vis des créanciers, ils doit être déposé au greffe du tribunal de
sont donc responsables des dettes de la so- commerce qui devra ensuite faire paraîciété sur tous leurs biens à proportion de tre un avis contenant les particularités
leur part dans le capital social. Cela signifie de la société dans le Bulletin Officiel Des
qu’un créancier peut se retourner contre les Annonces Civiles Commerciales (BODAC).
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À savoir
La SCI doit se plier à des contraintes
juridiques et administratives (désignation d’un gérant, convocation d’une
assemblée générale annuelle, tenue
d’une comptabilité, rédaction d’un bilan annuel). Une société ne respectant
pas ces obligations peut être considérée
comme fictive et donc nulle.
Les bonnes raisons
d’acheter en SCI
La SCI doit répondre à un objectif précis.
Votre notaire vous conseillera sur l’opportunité d’un tel choix.
à sortir sans l’accord des autres. Quant à
ses parts sociales, elles ne pourront être
cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (sauf dispositions contraires prévues
dans les statuts).
Acheter sans être mariés
La SCI peut s’avérer très utile pour les
concubins et les pacsés souhaitant réaliser
un projet immobilier et, au-delà, assurer
au survivant la possibilité de garder le logement sans être inquiété par les héritiers
du défunt. En revanche, la SCI est déconseillée aux couples mariés car elle ne
permet pas de souscrire de prêt épargne
logement (PEL), de prêt à 0 %, ou encore
de profiter des avantages fiscaux (pour
travaux notamment) qui sont réservés aux
personnes propriétaires de leur résidence
principale.
Acquérir une entreprise
Commerçants, artisans, professionnels libéraux ont intérêt à recourir à la SCI pour
acquérir ou édifier des locaux professionnels qu’ils loueront ensuite à l’entreprise
exploitante ou au professionnel. En dissociant le patrimoine professionnel et le
patrimoine privé, la SCI permet :
- de mettre les biens à l’abri des poursuites des créanciers de l’un ou l’autre
des associés. Seules les parts sociales
de l’associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles sociaux
- de déduire les loyers des bénéfices de
l’entreprise ou du professionnel locataire
- de partager facilement ses biens entre ses enfants en attribuant l’entreprise au plus apte à continuer l’activité
et en donnant des parts de SCI aux
autres.
Conserver un bien de famille
Une alternative à l’indivision
Vous avez hérité avec vos frères et sœurs
d’une grande maison de famille à laquelle
vous êtes très attaché et vous êtes en indivision ce qui présente des inconvénients.
Elle est précaire car, selon la loi, “nul n’est
censé rester dans l’indivision”. Tout indivisaire peut, à tout moment, demander le
partage et donc obliger les autres à vendre
le bien pour obtenir sa part. De plus, tous
les actes importants doivent être décidés
à l’unanimité. D’où des risques de blocage
en cas de désaccord.
Avec la SCI, la donne change. Ainsi, les décisions sont prises à la majorité. De même,
un associé devra avancer de justes motifs
pour se retirer et aura beaucoup de mal
Imaginez une maison appartenant à vos
parents où vous aimez vous retrouver avec
vos enfants, vos frères et sœurs… Pour
qu’elle reste dans le patrimoine familial,
vos parents peuvent constituer une SCI
avec la maison comme apport et prévoir
une clause d’usufruit dans les statuts pour
continuer à l’habiter.
La nue-propriété sera répartie entre leurs
enfants. Les propriétaires sont gagnants
sur tous les plans : le bien reste dans la
famille et ils bénéficient pleinement des
avantages fiscaux accordés dans pareil
cas. La transmission familiale est garantie.
Libre à chacun ensuite de conserver ses
parts ou de les céder à un autre membre
de la SCI.
Optimiser la transmission
de son patrimoine
La donation de parts de SCI permet de réduire la charge fiscale de l’opération. Les
droits de donation sont calculés sur la valeur vénale des parts et non sur celle de
l’immeuble proprement dit. Pour fixer la
valeur des parts données, on prend la valeur de l’immeuble moins les dettes. Les
droits de donation sont donc calculés sur
l’actif net de la société. Mais attention, ce
type d’opération est surveillé par l’administration fiscale. Les conseils d’un notaire
vous éviteront tout problème.
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