Une SCI pour gérer et transmettre son patrimoine
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Une SCI pour gérer et transmettre son patrimoine
Une SCI pour gérer et transmettre son patrimoine Souvent présentée comme un outil indispensable en matière de gestion et de transmission d'un patrimoine immobilier, l’utilisation de la SCI doit cependant faire l'objet d'un raisonnement approfondi, notamment au regard des objectifs qui conduisent à sa constitution et des contraintes qu'elle peut générer. La société civile immobilière (SCI), régie par le code civil, est un regroupement d'au moins deux personnes, constituée en vue de la détention et de l'administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu'elle achète. Elle est appelée dans ce cas, société civile immobilière «de gestion». Environnement juridique La SCI de gestion est une société civile «classique», mais dont l'objet social est généralement limité à l'acquisition, la détention et la gestion d'immeubles en vue de leur location. Elle doit se limiter à l'exercice d'une activité civile (la location de locaux nus) et non commerciale (location de meublés ou achat/revente d'immeubles par exemple). Ses associés (au minimum deux personnes physiques - apparentées ou non - ou personnes morales) n'ont pas de droit direct sur les immeubles composant le patrimoine de la société et répondent en proportion de leur capital, mais sans limites, des dettes de la société. Ils organisent enfin librement les modalités de fonctionnement de la société : durée, gérance, prises de décisions, répartition du résultat, transmission des parts, accueil - ou non - de nouveaux associés... La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés qui est obligatoire. Incidences fiscales En principe, la société n'a pas de fiscalité propre, à moins qu'une option pour l'assujettissement à l'Impôt sur les Sociétés soit formulée, ce sont donc les associés qui supportent personnellement l'impôt sur le revenu à raison des bénéfices, distribués pu non, leur revenant au titre des revenus fonciers ; avec donc les mêmes charges déductibles, et la possibilité de bénéficier, pour l'essentiel, des mêmes régimes fiscaux spécifiques (amortissement «Robien», dispositifs « Borloo»,...) quant à la détermination des revenus imposables. Rapport en société d'un bien immobilier opère une mutation et peut donc générer une imposition au titre des plus-values des particuliers et engendrer le cas échéant le paiement de droit d'enregistrement (ou de la TVA immobilière) et de la taxe de publicité foncière. Les cessions de parts sont soumises au droit d'enregistrement de 5,09 %. Les plus-values de cessions de parts détenues par un associé sont soumises au régime des plus-values immobilières. La vente de l'immeuble par la SCI sera taxée selon les mêmes règles, la plusvalue taxable étant imposée pour la quote-part correspondant aux droits de l'associé. En cas de vente d'un immeuble par la société La vente est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers prévues pour les associés personnes physiques dans la mesure où la société est soumise à l'IR (CCI art. 150 U à 150 UB). En conséquence : • exonération de plus-values lorsque l'immeuble est détenu depuis plus de 15 ans ou si le prix de cession est < 15 000 €. • application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Si l'immeuble vendu est occupé par un associé, l'occupant à titre de résidence principale, l'exonération de la plus-value pour résidence principale s'applique. Pour toute information complémentaire, contacter Patrice Chasle ou Elise Manceau, conseillers juridiques au Céfiga au 02 47 28 30 02.