Immobilier : le meilleur taux n`est pas celui qu`on croit

-
15 septembre 2006
PLACEMENT - Qu'est-ce qui rapporte ?
Les taux de rendement ont changé. Vos placements aussi ?
…/…
Immobilier : le meilleur taux n'est pas celui qu'on croit
Quand les taux d'intérêt se maintenaient à des niveaux historiquement bas, certains acteurs de la filière immobilière se
croyaient autorisés à marteler qu'il n'avait jamais été aussi avantageux d'acquérir un logement. Et puis quand les taux
ont fait mine de remonter, les mêmes ont exhorté d'acheter avant que le coût des emprunts ne devienne trop lourd à
supporter. Comme si l'équation d'un investissement dans la pierre se limitait à la seule partie du coût du crédit ! Bien
évidemment, il faut aussi composer avec l'évolution du prix du mètre carré. Or celui-ci a tellement décollé ces dernières
années qu'il a largement effacé le discount procuré par la baisse des taux. La preuve, cette démonstration implacable de
Cafpi, le partenaire privilégié des " Echos week-end " sur le front des taux. Nos correspondants ont puisé dans leurs
statistiques sur six ans. Horreur ! Alors que, depuis l'an 2000, le prix de la pierre dans l'ancien a bondi de 85 %, le coût
des intérêts a, lui, été multiplié par deux !
Autrement dit, dans un grand nombre de cas, il était faux d'affirmer que la baisse des taux avait compensé la hausse des
prix. Ainsi, en 2000, les taux d'intérêt des crédits à taux fixe sur quinze ans s'établissaient à 6 %, contre 3,75 % au début
de l'été. Soit une baisse formidable de 38 %. Las, dans le même temps, les salaires moyens des cadres n'ont pas
tellement évolué. Pour un couple qui gagnait 4.500 euros il y a six ans, les statistiques du ministère de l'Emploi
considèrent que l'équivalent de rémunération s'établit aujourd'hui à 5.175 euros.
Or, comme il faut bien rester dans la limite d'un endettement qui n'excède pas 30 %, le ménage qui pouvait supporter
en 2000 des mensualités de 1.350 euros peut désormais consentir de sortir 1.550 euros par mois.
Dans le même temps, le prix du mètre carré a tellement flambé partout en France qu'un appartement de 52 m² qui valait
160.000 euros il y a six ans se négocie désormais 300.000 euros. Pour entrer dans les lieux, alors que les mensualités
ne peuvent pas dépasser 1.550 euros, la seule solution consiste à étirer le prêt. Bref, à le rembourser non plus sur
quinze mais sur vingt-cinq ans. Mais, dans ces conditions, le coût des intérêts double. Ces derniers passent de
83.030 euros à 162.690 euros.
Selon Philippe Taboret, directeur du marketing de Cafpi, cette démonstration est généralisable à tout l'ancien. En
revanche, dans le neuf, il est encore possible de trouver des exceptions. Pour la bonne raison que ce segment du
marché a moins augmenté. Certes, il partait de plus haut, mais sa hausse de 47 %, contre 85 % pour l'ancien, rend
supportable des financements sur 17 ans. C'est quand même moins lourd que 25 ans.
En fait, de nombreux couples ont pris conscience de ces écueils. C'est pourquoi ils s'excluent d'eux-mêmes de la primoaccession. " Or l'immobilier est un marché de rotation ", rappelle Philippe Taboret. Du coup, indépendamment de
l'évolution des taux, la machine à augmenter les prix pourrait bien s'enrayer faute de candidats pour l'alimenter.
Les professionnels redoutent d'ailleurs si fort cette éventualité qu'ils ont usé de toute leur influence pour faire voter le
principe du Borloo populaire. Il s'agissait de relayer le puissant moteur qu'avait été l'incitation Robien. Mais jusqu'où la
perfusion de la défiscalisation peut-elle soutenir un organisme ?
Cela dit, la conjoncture est une chose, la nécessité de se loger en est une autre. La conjoncture ne doit pas être l'unique
critère dans la prise de décision. Dès lors que l'on est sûr de sa vie professionnelle ou conjugale, c'est toujours le bon
moment d'acheter. Mais, pour ceux qui sont sensibles à l'idée de réaliser une bonne affaire, ce serait un contre-sens de
se laisser éblouir par les taux. Ces derniers ne représentent qu'une partie de l'équation, et une partie seulement.
…/…
François LEBRUN