Relancer l`accession à la propriété des jeunes ménages

septembre 2014
Relancer l’accession à la propriété des jeunes ménages :
pour CAFPI, c’est une urgence économique et sociale !
er
Les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) vont changer à partir du 1 octobre 2014 (décret n° 2014-889 du 1er
août 2014 paru au JO du 6). C’était une réforme très attendue pour relancer la primo-accession à la propriété,
c’est-à-dire la première acquisition d’une résidence principale, et, plus généralement, le marché immobilier.
« Le Gouvernement n’a pas pris toute la mesure du problème. Certaines dispositions viendront sans doute
soutenir la construction, collective ou individuelle, dans les villes moyennes et petites (zones B et C). Mais
elles n’auront pas grand effet dans les secteurs tendus, là où les besoins sont pourtant les plus criants »,
analyse Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI.
L’ampleur du problème
La primo-accession à la propriété a très longtemps été le principal moteur des marchés immobiliers
résidentiels, neufs et anciens. Ce n’est plus le cas depuis plusieurs années. Les marchés sont désormais
soutenus par les opérations d’achat-revente alors que les jeunes ménages à la recherche de leur premier
logement sont devenus minoritaires. Tous les acteurs de l’immobilier l’ont constaté, notamment les
opérateurs de crédit :
e
CSA Crédit Logement, dans son « Observatoire du financement des marchés résidentiels » du 2 trimestre
2014, constate une nouvelle fois que la primo-accession des ménages jeunes ou modestes est en panne. Il
en veut pour preuve la moindre distribution de prêts immobiliers de très longue durée auxquels ont
e
fréquemment recours les ménages aux revenus modestes. Ainsi, au 2 trimestre 2014, 20,4 % des moins
de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus, contre 31,3 % en 2011, année faste pour la primoaccession.
CAFPI, leader du marché des courtiers avec plus de 6 milliards d’euros de crédits immobiliers signés
en 2013, dresse un constat identique. Parmi sa clientèle, l’âge moyen de la primo-accession s’élève
régulièrement depuis plusieurs années. Alors qu’il était de 38 ans en 2011 et de 39 ans en 2012 et 2013, il
atteint 40 ans au début 2014. Cette absence des marchés immobiliers d’une partie des jeunes primoaccédants a des conséquences chiffrables au plan économique. Pour Philippe Taboret, « il manque 10 % de
cette population pour revenir à des équilibres normaux dans la distribution de crédits ».
Les effets néfastes de la perte de confiance
Cette raréfaction des primo-accédants intervient alors même que les taux d’intérêt sont au plus bas et que
les prix sont stabilisés ou reculent dans certaines régions. Elle s’explique par au moins deux autres raisons :
- les conditions d’octroi des crédits par les banques, qui doivent répondre aux exigences de Bâle III quant au
montant de l’apport personnel et la durée des prêts ;
- la réticence éprouvée par les emprunteurs à s’engager sur le très long terme, principalement par la perte
de confiance en l’avenir.
Dommages collatéraux. L’exclusion de cette clientèle est, bien sûr, ressentie par les marchés : dans
l’ancien, par un nombre des transactions inférieur à la moyenne sur une longue période ; dans le neuf, par
une chute importante de la production qui finit par plomber un secteur crucial de l’économie. Mais le
dommage n’est pas que matériel, il est aussi moral.
Le phénomène est amplifié par l’inquiétude que les Français nourrissent, de plus en plus jeunes, pour leur
future retraite. Chez les ménages modestes, l’acquisition du logement est quasiment la seule opération
patrimoniale de préparation à la retraite. Les priver de cette possibilité renforce leur crainte, voire leur
angoisse de l’avenir.
Contact Presse
Galivel & Associés - 01 41 05 02 02
Carol Galivel / Julien Michon
Cafpi – 01 69 51 00 00
Philippe Taboret – Directeur Général Adjoint
La bonne réponse… toujours attendue
Comment rétablir la confiance ? Que faire pour enrayer cette « spirale infernale » ? Attendre le retour –
hypothétique – de la croissance serait irresponsable. Demander aux banques de rallonger la durée des prêts
immobiliers jusqu’à 30, voire 40 ans, ne paraît pas compatible avec les accords internationaux de Bâle III de
fin 2010 sur la réglementation bancaire. Reste le levier du prêt à taux zéro…
er
Réforme du PTZ mal orientée. Le décret du 1 août 2014 apporte une modification très attendue : il rétablit
le différé de remboursement du capital emprunté pour les contribuables des tranches 2 et 3 de l’impôt sur le
revenu*, ce qui va resolvabiliser un certain nombre de primo-accédants.
Les autres mesures paraissent plus contestables. Elles devraient surtout favoriser la construction de
maisons individuelles en milieu rural, au détriment de la production de logements collectifs neufs dans les
grandes villes, où les besoins sont pourtant les plus flagrants.
Proposition CAFPI : le PTZ « éco-conditionné ». La réforme ne change rien sur un point : le PTZ reste
réservé à l’acquisition d’un logement neuf. Le Gouvernement a bien annoncé son intention de l’élargir à
l’ancien en 2015, mais seulement pour l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en
milieu rural afin de favoriser la revitalisation des centres bourgs !
« Il est incompréhensible que l’Etat se focalise sur les petites villes alors que les difficultés d’accès au
logement sont principalement un problème de grandes agglomérations », s’étonne Philippe Taboret qui
ajoute : « c’est quand même bien là que l’on trouve des logements laissés volontairement vacants pour
cause de vétusté et les bureaux qui pourraient être transformés en logements ».
Pour CAFPI, le prêt à taux zéro doit être étendu à l’ancien sur tout le territoire, tout en retenant la condition
de travaux. En attendant la relance de l’immobilier neuf, une telle mesure permettrait de remettre sur le
marché en zone tendue des logements aujourd’hui disponibles et inutilisés car dégradés. C’est une
proposition que le premier courtier en prêts immobiliers soutient depuis longtemps : un PTZ éco-conditionné,
distribué grâce à une aide publique avec la certitude qu'elle sera suivie d'une commande de travaux auprès
des entreprises en bâtiment, créera de l’emploi et permettra aux accédants à la propriété d’acquérir un bien
vertueux au plan énergétique.
« Si la première nécessitée est de faciliter l'accès des jeunes ménages à la propriété en rééquilibrant leur
équation financière personnelle, la seconde est, en effet, de les préserver contre l'achat de biens
énergivores, qui seraient vite disqualifiés par le marché », conclut Philippe Taboret.
PTZ – Rappel des nouvelles conditions
> Dans les zones B2 et C, les moins peuplées, les montants du PTZ sont augmentés à partir du 1 er octobre prochain. Ils passent
respectivement à 40 800 € et 37 400 € pour un couple avec un enfant, contre 34 000 € et 31 450 € actuellement. Est également relevée
la limite du coût total de l’opération prise en compte : 187 000 € en zone B2 (contre 146 000 €) et 170 000€ en zone C (contre 134 000
€), toujours pour un foyer de 3 personnes.
> En zone A, au contraire, pourtant la plus tendue et dont le nombre de villes a encore été étendu par un arrêté du 1 er août 2014, les
montants ne changent pas. Le plafond du prêt est même abaissé pour descendre à 26 % maximum du coût de l’acquisition, contre 33
% auparavant, de même que la limite du coût total de l’opération prise en compte : 255 000 € pour un foyer de 3 personnes, contre
265 000 € actuellement.
Cafpi en bref :
Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital.
Employant plus de 1.200 personnes, Cafpi est présent, via ses 170 agences succursales, dans toute la France le Maroc. En 2013, Cafpi a réalisé
30.000 dossiers pour 6 milliards d’euros de crédits signés. Le métier de courtage en prêts immobiliers est en plein essor puisque plus de 25 % des
crédits en France se font via un courtier. Grâce à ses volumes, Cafpi obtient des 120 banques partenaires avec lesquelles il travaille en
permanence des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. Cafpi est également présent sur le web
avec son site www.cafpi.fr ainsi que pour ses autres offres spécialisées ; www.vitae-assurances.com pour les assurances emprunteurs et
www.cafpi-regroupementcredits.fr pour son offre de regroupement de crédits. En 2010, sous l’impulsion de Cafpi, naît l’APIC (Association
Professionnelle des Intermédiaires en crédits) dans le but d’accompagner les évolutions réglementaires et législatives de l’encadrement de la
profession et représenter les courtiers auprès du grand public.
Contact Presse
Galivel & Associés - 01 41 05 02 02
Carol Galivel / Julien Michon
21-23 rue Klock – 92110 Clichy
Fax : 01 41 05 02 03 - [email protected]
Cafpi – 01 69 51 00 00
Philippe Taboret – Directeur Général Adjoint
28, route de Corbeil - 91700 Ste Geneviève des Bois
Fax : 01 69 51 18 18 – [email protected]