La perte d`une chance de vendre son bien au prix fixé initialement

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Notes
RESPONSABILITÉ CIVILE
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La perte d’une chance de vendre son bien au
prix fixé initialement pour un appartement
de dimension supérieure est-elle un préjudice
indemnisable ?
Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du
prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas
par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur
peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte
de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
GENEVIÈVE VINEY, professeur émérite de
l’université Panthéon-Sorbonne (Paris I)
Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 1327.397, FS P+B+R+I : JurisData n°
2015-001108
Par acte authentique du 11 août 2010, Mme
L. a vendu à M. Z. un appartement au prix
de 335 000 euros. Une attestation établie le
10 mars 2010 par la société Diagnastic environnement prévention (DEP) était annexée à
cet acte, certifiant que la superficie du bien
était de 63,10 m2 au sens de l’article 46 de
la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis. L’acquéreur ayant contesté cette superficie, la
société DEP établit, le 1er septembre 2010,
à la demande de Mme L. un nouveau certificat de mesurage révélant une superficie
de 59,67 m2, soit une différence de 5,52 %
par rapport à la superficie mentionnée dans
l’acte de vente. Sur la demande de M. Z.,
Mme L. lui a restitué la somme de 18 511
euros au titre de la réduction du prix correspondant à la différence de surface, en
application de l’article 46, avant dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, puis elle a
demandé à la société DEP de l’indemniser
à hauteur de la somme versée à l’acquéreur.
À la suite du refus du mesureur, Mme L. a
assigné celui-ci ainsi que son assureur, la
société ALLIANZ, pour obtenir réparation.
La cour d’appel de Paris accéda à cette demande et condamna la société DEP à payer
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à Mme L. la somme de 17 985,49 euros à
titre de dommages-intérêts au motif que
« si la restitution à laquelle le vendeur est
tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre
mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même un
préjudice indemnisable permettant une
action en garantie, cependant, le vendeur
peut se prévaloir, sur le fondement de la
responsabilité contractuelle, à l’encontre du
mesureur ayant réalisé un mesurage erroné,
d’une perte de chance de vendre son bien
au même prix dès lors, d’une part, que la
vente a porté sur un appartement et non
sur des mètres carrés et, d’autre part, que
la réduction de prix prescrite par l’article 46
de la loi du 10 juillet 1965 n’a pour objet,
ni nécessairement pour effet, de ramener
le prix de vente au juste prix, mais de sanctionner l’information erronée fournie à
l’acquéreur dans l’acte de vente ».
Cet arrêt fut frappé d’un pourvoi en cassation qui reprochait aux juges d’appel
d’avoir admis « sous couvert d’indemnisation du préjudice le remboursement de la
diminution du prix de vente imposé par la
loi » et d’avoir décidé que « la perte d’une
chance de vendre son bien au même prix
pour une surface moindre constituait un
préjudice indemnisable », ce qui constituait
une violation de l’article 1147 du Code civil.
Mais ce pourvoi fut rejeté, la 3e chambre
civile de la Cour de cassation ayant adopté,
presque mot pour mot, le motif essentiel de
l’arrêt d’appel : « Attendu qu’ayant retenu,
à bon droit, que si la restitution, à laquelle le
vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite
de la diminution du prix résultant d’une
moindre mesure par rapport à la superficie
convenue, ne constitue pas, par elle-même,
un préjudice indemnisable permettant une
action en garantie, le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé
un mesurage erroné, d’une perte de chance
de vendre son bien au même prix pour une
surface moindre, la cour d’appel a souverainement apprécié l’étendue du préjudice
subi par Mme L. ».
Cet arrêt affirme donc que Mme L. ne dispose pas d’une action en garantie contre
le mesureur, mais qu’elle est, en revanche,
recevable et bien fondée à agir en responsabilité contractuelle contre lui pour obtenir réparation du dommage qu’elle estime
avoir subi du fait de la perte de chance de
vendre son bien au prix initialement prévu.
Sur le refus de l’action en garantie, il n’y a
a priori rien à dire car le mesureur, n’étant
pas vendeur, n’est pas tenu à garantie,
mais ce n’est pas là le motif invoqué par
les juges qui justifient la solution par le fait
que la restitution imposée par la loi « ne
constitue pas, par elle-même, un préjudice
indemnisable ».
Or c’est juste après avoir posé cette affirmation que la Cour de cassation admet la responsabilité contractuelle de la société DEP
et approuve la condamnation prononcée
contre cette société par les juges d’appel.
LA SEMAINE JURIDIQUE - ÉDITION GÉNÉRALE - N° 8 - 23 FÉVRIER 2015
LA SEMAINE DU DROIT CIVIL ET PROCÉDURE CIVILE
1. Cette décision n’est pas sans
susciter la perplexité
D’abord, le résultat qu’elle consacre est
troublant car, bien qu’elle refuse explicitement d’admettre le caractère indemnisable
de la restitution prescrite par la loi, elle
approuve la condamnation du mesureur à
verser au vendeur des dommages-intérêts
d’un montant (17 985 euros) très proche de
celui de cette restitution (18 511 euros).
Pour justifier ce résultat, les juges prétendent identifier un préjudice distinct de
la restitution, qui serait « la perte de chance
de vendre le bien au même prix pour une
surface moindre », préjudice qui aurait été
causé par la faute du mesureur. Or ce raisonnement est éminemment contestable
aussi bien en ce qui concerne la constatation du préjudice que celle de la causalité.
Que la « perte d’une chance de vendre
le bien au même prix pour une surface
moindre » soit un préjudice distinct de la
restitution imposée par la loi nous paraît
d’abord inexact car vendre son bien au
même prix pour une surface moindre,
c’est précisément se soustraire aux effets
de la restitution. L’habileté du procédé
consistant à inventer une formule originale pour désigner le préjudice invoqué ne
saurait tromper personne. C’est bien parce
qu’elle a dû restituer une partie du prix de
vente que Mme L. estime avoir été lésée
et être en droit de réclamer réparation au
mesureur.
Ajoutons que le recours à la notion de
« perte de chance » est en lui-même
contestable.
On ne voit pas en effet quelle est, en l’occurrence, la « chance perdue » par Mme L.,
sinon celle de tromper son acquéreur sur
l’un des éléments - la surface de l’appartement - qui ont contribué à la fixation du
prix entre les parties. Or cette « chance »,
à supposer qu’elle existe, ne peut évidemment être considérée comme un « intérêt
légitime » dont l’atteinte justifierait une
indemnisation (V. G. Viney, P. Jourdain et
S. Carval, Les conditions de la responsabilité,
Traité de droit civil, ss dir. J. Ghestin : LGDJ,
2013, 4e éd., n° 273).
Certes, la cour d’appel s’est évertuée à
démontrer que la différence de superficie
constatée n’aurait pas eu, en l’occurrence,
une importance décisive sur la détermination du prix de l’appartement, mais son
raisonnement n’est guère convaincant car
les autres éléments pris en compte (disposition adaptée à une vie familiale, situation
géographique) étant constants, il est certain
que la valeur d’un appartement dépend
également pour partie de sa surface. Le fait
que « la vente ait porté sur un appartement
et non sur des mètres carrés », comme le
souligne la cour d’appel, ne change rien
à cette évidence. C’est d’ailleurs la raison
pour laquelle le législateur a prévu la restitution d’une partie du prix en cas de différence de surface supérieure à 5 %. Si cette
restitution ne constitue pas un dommage
réparable c’est parce qu’elle ne fait que
ramener le prix à ce qu’il aurait dû être
initialement. Elle n’entraîne donc aucune
perte pour le vendeur.
Pourtant la cour d’appel n’admet pas cette
interprétation de l’article 46 de la loi du 10
juillet 1965. Elle affirme que « la réduction
du prix prescrite par ce texte n’a pas pour
objet ni nécessairement pour effet de ramener le prix de vente au juste prix, mais de
sanctionner l’information erronée fournie à
l’acquéreur dans l’acte de vente ». Toutefois,
cette interprétation ne concorde pas avec la
lettre du texte qui prescrit une réduction du
prix « proportionnelle à la moindre mesure »
- c’est-à-dire à la surface manquante. La
« perte de chance de vendre le bien au même
prix pour une surface moindre » n’est donc
LA COUR - (…)
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du
pourvoi provoqué, réunis :
pas un préjudice indemnisable, la loi ayant
justement pris la précaution de déjouer, par
la restitution d’une partie du prix, les effets
d’une surestimation de la surface.
Enfin, on fera observer que, même si ce préjudice existait - ce que nous contestons -, il
ne s’agirait que d’une « perte de chance »,
c’est-à-dire d’un dommage aléatoire dont
l’indemnisation ne correspondrait qu’à
une fraction de la somme restituée, calculée
en fonction de la proportion des chances
qu’avait le vendeur de vendre au prix initialement fixé (V. par ex. Cass. 2e civ., 30 sept.
1981, n° 80-13.177 : JCP G 1982, II, 19752,
note P. Level. - Cass. 1re civ., 2 avr. 1997,
n° 95-11.287 : JurisData n° 1997-001471 ;
Bull. civ. 1997, I, n° 118. - 18 juill. 2000,
n° 98-20.430 : JurisData n° 2000-002994 ;
Bull. civ. 2000, I, n° 224 ; D. 2000, p. 853,
note Y. Chartier ; Resp civ. et assur. 2000,
comm. 372 ; Defrénois 2000, p. 1385, note
J.-L. Aubert. - Cass. 1re civ., 18 janv. 2005,
n° 03-17.906 : JurisData n° 2005-026499 ;
Bull. civ. 2005, I, n° 29. - Cass. 1re civ., 14
juin 2005, n° 04-10.909 : JurisData n° 2005028962. - n° 04-14.878 : JurisData n° 2005028965 ; Resp. civ. et assur. 2005, comm. 257.
- Cass. 1re civ., 9 févr. 2012, n° 10-25.915,
inédit : Gaz. Pal. 10 mars 2012, p. 37, note F.
Bibal). Or la décision de la cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, ne fait pas
état d’un tel calcul et permet au vendeur de
récupérer une somme quasiment équivalente à celle qu’il a dû restituer à l’acheteur.
Ce n’est d’ailleurs pas seulement le préjudice que l’arrêt peine à caractériser pour justifier la responsabilité du diagnostiqueur ;
c’est également le lien de causalité entre sa
faute et le dommage invoqué. En effet, on
ne peut pas dire que l’erreur commise lors
du premier diagnostic a été la cause de la
« perte de chance de vendre au prix initialement fixé ». Bien au contraire, c’est cette
erreur qui a permis au vendeur de réaliser
se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage
erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix
pour une surface moindre, la cour d’appel a souverainement apprécié l’étendue du préjudice subi par Mme L. ;
• Attendu que la société DEP fait grief à l’arrêt de la condamner à
payer à Mme L. la somme de 17 985,49 euros à titre de dommagesintérêts, alors, selon le moyen (…)
• D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
• Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que, si la restitution,
à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la
diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la
superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice
indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut
MM. Terrier, prés., Pronier, cons.-rapp., Mas, cons. doyen, Jardel, Nivôse, Bureau, Mmes Le Boursicot, cons., Vérité, Abgrall,
Guillaudier, Georget, Renard, cons.-réf., M. Bailly, av. gén. réf. ;
SCP Boulloche, SCP Piwnica et Molinié, SCP Baraduc, Duhamel et
Rameix, av.
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Par ces motifs :
• Rejette les pourvois (…)
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la vente à ce prix. La cause de la prétendue
« perte de chance » réside dans l’initiative
de l’acheteur qui a demandé une nouvelle
évaluation, celle-ci ayant révélé l’erreur de
la première et justifié la restitution.
Ainsi, parmi les conditions nécessaires à la
mise en jeu de la responsabilité du mesureur, seule la faute est caractérisée. Le préjudice et la causalité ne le sont pas.
2. Comment donc expliquer la
solution retenue ?
Elle traduit, semble-t-il, la volonté de ne
pas laisser impunie une faute professionnelle évidente. Autrement dit, les efforts
d’imagination déployés par les juges pour
identifier un préjudice, distinct de la restitution et causé par la faute du mesureur,
sont motivés par leur souhait de sanctionner cette faute.
Est-ce là alors une réaction exceptionnelle,
la décision n’étant qu’un arrêt d’espèce ?
On peut en douter car il est promis à la
publication.
En réalité, si l’on regarde de près la jurisprudence, on constate que ce relatif effacement de dommage et de la causalité est
assez fréquemment admis. Les raisons qui
le motivent sont diverses (V. Les conditions
de la responsabilité, préc., n° 247-3). Il peut
s’agir d’éviter les difficultés de la preuve
(not. en matière de concurrence déloyale,
V. not. Cass. com., 22 oct. 1985, n° 8315.096 : Bull. civ. 1985, IV, n° 245. - 10 janv.
1989, n° 87-11.498 : JurisData n° 1989002716 ; Bull. civ. 1989, IV, n° 12. - 28 sept.
2010, n° 09-69.272 : JurisData n° 2010017133 ; Resp. civ. et assur. 2010, comm.
301. - 26 juin 2012, n° 11-19.520 : JurisData
n° 2012-014239 ; Resp. civ. et assur. 2012,
comm. 292) ou de la volonté de donner à
la condamnation la portée d’une « peine
privée » (V. S. Carval, La responsabilité civile dans sa fonction de peine privée : LGDJ,
1995, n° 115, n° 120, n° 124 et s., n° 254 et
s. - Cass. crim., 20 oct. 2009, n° 09-82.611 :
JurisData n° 2009-050269 ; RTD civ. 2010,
p. 329, obs. P. Jourdain. - Cass. 3e civ., 9
sept. 2009, n° 08-11.154 : JurisData n° 2009049392 ; D. 2010, p. 49, P. Brun et O. Gout)
ou de protéger spécialement certains droits
subjectifs tels les droits de la personnalité
(V. Cass. 1re civ., 5 nov. 1996, n° 94-14.798 :
JurisData n° 1996-004136 ; Bull. civ. 1996, I,
n° 378 ; JCP G 1997, II, 22805, note J. Ravanas ; JCP G 1997, I, 4025, n° 1 à n° 4, Étude
G. Viney ; D. 1997, jurispr. p. 403, note D.
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Laloum et somm. p. 289, obs. P. Jourdain.
- Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-18.081 :
JurisData n° 2004-022473 ; Bull. civ. 2004,
III, n° 41 ; D. 2004, p. 1631, obs. C. Caron).
Cette tendance s’est manifestée en matière
délictuelle mais plus nettement encore en
matière contractuelle. En effet, les juges
admettent parfois que « le dommage est
impliqué dans l’inexécution » (V. Cass.
com., 10 juill. 2012, n° 11-21.954 : JurisData n° 2012-016026. - 31 janv. 2012,
n° 11-10.834 : JurisData n° 2012-001460 ;
JCP G 2012, doctr. 1224, n° 2 et n° 3, obs.
P. Stoffel-Munck. - Et, en matière médicale
Cass. 1re civ., 22 mars 2012, n° 11-10.935 :
JurisData n° 2012-004886 ; RTD civ. 2012,
p. 529, obs. P. Jourdain) ou qu’il est « inhérent à l’inexécution » (V. pour le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, Cass. 3e civ., 5 déc. 1979 :
JurisData n° 1979-799924 ; JCP G 1981, II,
19605, note Fr. Steinmetz ; RD imm. 1980,
p. 310. - 19 févr. 1980, n ° 78-15.164 : JurisData n° 1980-799041 ; Bull. civ. 1980, IV,
n° 41. - Cass. 3e civ., 25 mai 2005, n° 0320.476 : JurisData n° 2005-028542 ; Bull.
civ. 2005, III, n° 116). D’ailleurs, certains
auteurs, qui nient l’existence d’une véritable responsabilité contractuelle, sont
allés jusqu’à affirmer que l’allocation de
dommages-intérêts n’est qu’un mode
d’exécution par équivalent du contrat
inexécuté, ce qui les a conduits à contester l’exigence d’un préjudice. Selon eux, la
seule constatation de l’inexécution suffirait à justifier l’allocation des dommagesintérêts contractuels (P. Le Tourneau
(ss dir.), Droit de la responsabilité et des
contrats. Régime d’indemnisation : Dalloz,
coll. Dalloz Action, 2014-2015, n° 805-2 ;
D. Tallon, L’inexécution du contrat : pour
une autre présentation : RTD civ. 1994,
p. 223 ; P. Remy, La responsabilité contractuelle : histoire d’un faux concept : RTD
civ. 1997, p. 323). Toutefois cette opinion,
qui a reçu l’appui de certaines décisions
(V. par ex. Cass. com., 30 juin 1992, n° 9020.991 : JurisData n° 1992-001476 ; Bull.
civ. 1992, IV, n° 258 ; D. 1994, p. 454,
note A. Benabent. - Cass. 3e civ., 13 nov.
1997, n° 95-21.311 : JurisData n° 1997004431 ; Bull. civ. 1997, III, n° 202 ; RTD
civ. 1998, p. 124, obs. P. Jourdain. - Cass.
3e civ., 30 janv. 2002, n° 00-15.784 : JurisData n° 2002-012772 ; Bull. civ. 2002, III,
n° 18 ; D. 2003, p. 458, obs. D. Mazeaud ;
RTD civ. 2002, p. 321, obs. P.-Y. Gautier
et p. 816 obs. P. Jourdain ; JCP G 2002, I,
186, n° 7, obs. G. Viney. - Cass. soc., 4 déc.
2002, n° 00-44.303 : JurisData n° 2002016632 ; Bull. civ. 2002, IV, n° 368 ; RDC
2003, p. 54, obs. P. Stoffel-Munck ; RTD
civ. 2003, p. 711, obs. P. Jourdain. - Cass.
1re civ., 10 mai 2005, n° 02-15.910 : JurisData n° 2005-028320 ; Bull. civ. 2005, I,
n° 201 ; RTD civ. 2005, p. 594, obs. J. Mestre
et B. Fages et p. 600, obs. P. Jourdain), a été
rejetée par d’autres, notamment par un
arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de
cassation du 3 décembre 2003 selon lequel
« des dommages-intérêts ne peuvent être
alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice
de la faute contractuelle » (n° 02-18.033 :
JurisData n° 2003-021222 ; Bull. civ.
2003, III, n° 221 ; RTD civ. 2004, p. 295,
obs. P. Jourdain ; RDC 2004, p. 280, obs.
P. Stoffel-Munck ; JCP G 2004, I, 163, n° 2,
obs. G. Viney ; D. 2005, p. 187, obs. D. Mazeaud. - V. égal. Cass. 2e civ., 11 sept. 2008,
n° 07-20.857 : JurisData n° 2008-044960 ;
D. 2008, p. 2348). Cette dernière solution
nous paraît seule correcte.
Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt ici
commenté, il s’agissait d’une faute contractuelle commise par un professionnel, ce qui
explique peut-être la volonté de sanction
exprimée par les juges.
Il n’en reste pas moins que celle-ci les a
conduits à une solution qui avantage de
façon excessive et injustifiée le vendeur en
neutralisant la restitution imposée par la
loi. Les contorsions infligées à la notion
de dommage indemnisable par l’évocation d’une soi-disant « perte de chance de
vendre son bien au même prix pour une
surface moindre » ne sauraient dissimuler
cette méconnaissance du dispositif légal.
Textes : C. civ., art. 1147 ; L. n° 65-557, 10
juill. 1965, fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis, art. 46
JurisClasseurs : Civil Code, Art. 1146 à
1155, fasc. 11-10, par Jean-Christophe
Saint-Pau, Art. 1589, fasc. 10, par Marc
Mignot
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