100.000 euros pour une maison aujourd`hui

Direction
Départementale
de l'Equipement
de l'Oise
Les effetssecondaires de ce type d'habitatindividuel
La maison à 100 000 euros concernera surtout
les petites et les moyennes villes car peu de
terrains sont disponibles dans les grandes villes.
A court terme, il semble ainsi possible de réaliser
un pavillon « bon marché ». Cependant, à long
terme, l’habitat individuel engendre bien souvent
davantage de dépenses qu’un logement en
habitat collectif. En effet, ce programme
d'accession à la propriété risque rapidement de se
heurter au prix du foncier. Les terrains propices à
la tenue des objectifs de la charte se trouveront le
plus souvent éloigné des villes, seront situé dans
les zones périurbaines, voire rurales. Par
conséquent, les ménages devront faire face à des
frais annexes non négligeables qui creuseront
leur budget. Parmi ces dépenses le coût des
transports, l’entretien de la maison sont à prendre
en compte. Cette source de dépenses importante
peut être évitée si tant est qu’une desserte par les
transports en commun est proche.
Beaucoup de questions surgissent également
sur les bénéficiaires de cette maison bon marché.
Apparemment, le projet concerne les ménages
bénéficiant déjà d'un logement social et qui
devront quitter leur logement actuel. Cependant,
cela aura pour effet inverse de dégager des
logements sociaux pour d'autres ménages.
De plus, l’accession à la propriété demande
des prêts et nécessairement des garanties:
comment prendre en compte les situations
financières fragiles.
Enfin, dans un certain nombre de villes, la
possibilité de bâtir des logements individuels sont
restreintes. Le prix du foncier n’est pas le même
en fonction des départements, des lieux, ou des
quartiers. De même, les charges foncières,
variables d’une commune à l’autre, vont influer sur
le choix de la commune mais aussi sur le fait
même de devenir propriétaire ou non.
Cependant, ce logement sera comptabilisé au
titre de l'article 55 de la loi SRU (Loi Solidarité et
Renouvellement Urbain).
Le pavillon bon marché : une chimère
L’accession à la propriété, et notamment par
l’achat d’une petite maison est, pour de
nombreuses personnes, un témoin d'une certaine
réussite sociale. C’est souvent le moyen de
valoriser le travail d’une vie. Mais, avoir son
propre pavillon permet aussi de disposer d’un
capital à transmettre.
La « maison à 100.000 euros », soit la maison à
« 500 euros par mois pendant 20 ans », est
techniquement possible. Elle constitue une
solution intéressante pour les Français, dont le
revenu est modeste, mais qui souhaitent
néanmoins devenir propriétaires de leur logement.
Ceux qui en bénéficieront paieront un loyer,
certes, mais à leur profit et non au bénéfice d’un
tiers. Au bout de 20 ans, ils devraient être
propriétaires de leur logement.
Cette maison constitue également une réponse
au problème de la retraite : être propriétaire de
son logement c’est, au moment du départ en
retraite, une dépense en moins, puisqu’il n’y a pas
de loyer à payer.
Bibliographie :
Charte « maison à 100.000 euros »
Articles sur les sites internet de l’Expansion, l’Express, le Parisien, le Courrier Picard, le Monde
Extraits du Plan de Cohésion Sociale du Ministère de l’Emploi, du Travail et de la Cohésion sociale 2005
Directeur de la publication :
Alain DE MEYERE
Réalisation – impression :
DDE de l’Oise
Bld Amyot d'Inville
BP 317 - 60021 Beauvais Cx
ml : dde-oise @equipement.gouv.fr
Réalisation
Groupe Geovision
Service de l’Aménagement, de l’Urbanisme et
de l’Environnement
France Poulain
Cellule Prospective
Fabienne Clairville (03 44 06 50 81)
ml : [email protected]
n°24 - juillet 2006
100.000 euros pour une
maison aujourd'hui
Voilà cinquante ans, l’Abbé Pierre, fondateur d’Emmaüs, alertait déjà
l’opinion et le gouvernement sur les difficultés de logement. Aujourd’hui, il
ne s’agit plus de faire de la quantité, comme cela a été le cas avec les
grands ensembles, mais également de la qualité pour répondre à la
volonté des Français d'être d'avoir le meilleur cadre de vie qui soit.
Mais avec la flambée des prix (+70% depuis 1998), l'accession à la
propriété est devenue de plus en plus difficile.
Les problèmes du manque de logements sociaux, des quartiers
difficiles, de l’état de la construction neuve, soulèvent la question du
logement pour tous. Une réponse a été apportée par le ministre de la
cohésion sociale Jean-Louis BORLOO : une « maison à 100 000 € ». Or, si
construire une maison avec un tel budget est possible, le prix du foncier
pose problème. Plusieurs mesures ont alors été proposées comme la mise
en place d'un bail emphytéotique qui permet de construire sur des terrains
qui resteront la propriété des communes.
Cependant, même en supposant que le terrain soit mis à disposition par
les communes, comment faire du pavillon bon marché ?
La maison à 100 000 euros, une solution nouvelle
La maison à 100.000 euros s'inscrit dans la
continuité des actions menées en faveur de
l'accession sociale à la propriété. Lancé par le
ministère de l’Emploi, du Travail et de la Cohésion
sociale début 2005, le projet concerne
essentiellement les familles dont les revenus
souvent modestes ne permettent que l'accès à un
logement en HLM. Leurs demandes de prêts
immobilier sont la plupart du temps rejetées faute
de disposer d'un apport personnel suffisant,
correspondant au minimum au montant des frais
de notaire. La maison à 100.000 euros représente
donc l’une des solutions pour que ces habitants
puissent enfin devenir, eux-aussi, propriétaires
d'un pavillon individuel. La mise en place de cette
maison « bon marché » pourra contribuer à libérer
un certain nombre de logements sociaux, dans un
contexte global de pénurie de logements.
L'objectif de ce programme est l'accès à la
propriété d'une maison individuelle dans le
respect d'une enveloppe de 100.000 euros tout
compris. Il pourra être atteint en limitant l’impact
de la hausse du prix du foncier, notamment grâce
à la mobilisation d’aides des collectivités
publiques et de dispositifs juridiques déjà
existants comme les baux à construction mais
également par la baisse des frais commerciaux et
du coût fiscal. De plus, l'État met en oeuvre des
dispositifs innovant, par exemple, un nouveau prêt
à taux zéro.
Un partenariat élargi
Ce projet s'adresse à des territoires différents
de part leur situation géographique et leurs
marchés foncier et immobilier. Pour répondre à
l'objectif de développer un habitat de qualité à
coût maîtrisé, compte tenu des disparités
territoriales et des attentes des ménages, une
charte « maison aujourd'hui » a été signée le 8
décembre 2005 entre l'État, les collectivités
territoriales, les constructeurs, les promoteurs, le
notariat et les associations. 15 communes l'ont
déjà ratifié dont celle de Nogent-sur-Oise dans le
département. Un lotissement témoin est par
ailleurs construit dans le quartier du Val Fourré à
Mantes-la-Jolie (Yvelines). La Charte propose un
cahier des charges qui fixe les principales
caractéristiques techniques des « maisons
aujourd'hui » et les exigences de qualité et de
confort. Elle préconise enfin, trois types de
montage financier.
Des dispositifsfinanciers innovants
Dans les zones bénéficiantd'une interventionde
l'AgenceNationalepour la rénovationurbaine
(ANRU)
Les subventions que l'ANRU est susceptible
d'apporter (montant maximum de 10 000 euros)
conjuguées avec le bénéfice d'un taux réduit de
TVA devrait permettre de financer le terrain à
l'intérieur de l'enveloppe de 100 000 euros. Ces
subventions
supposent
l'intervention
d'un
opérateur.
Compte tenu de la spécificité de ces
opérations, il est recommandé que cet opérateur
(ou bien tout autre opérateur associé) sécurise les
accédants en leur apportant des garanties de
rachat et de relogement pour les protéger des
accidents de la vie.
Les financements seront classiques : prêt à
taux zéro et prêt d'accession sociale (PAS)
accordés sous condition de ressources.
Les garanties de rachat du logement et de
relogement peuvent être apportées par un autre
opérateur que celui ayant réalisé la construction.
Dans les autres zones
Dans les autres zones où l'enveloppe de 100
000 euros ne permettra pas de financer
simultanément l'acquisition du terrain et la
construction de la « maison aujourd'hui », les
ménages disposant de ressources modestes
auront la possibilité, grâce à un mécanisme de
dissociation du foncier et du bâti (acquisition en
Dans les zones qui ne sont pas en rénovation
urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré,
les maisons à 100 000 euros pourront être
réalisées dans le cadre du dispositif de locationaccession.
se
Au cours de la première phase, le ménage en
location pourra s'assurer de sa capacité à faire
face à une charge régulière de logement.
Dans la seconde phase, le ménage propriétaire
remboursera un emprunt et bénéficiera de
garanties pour le protéger contre les accidents de
la vie.
Ce dispositif de location-accession ouvre droit
à un taux de TVA de 5,5%, qui permet de réduire
le prix payé par le ménage à 100 000 euros. La
location-accession donne également lieu à une
exonération de taxe foncière sur les propriétés
bâties pendant 15 ans.
foncier différé), de devenir propriétaires de leur
logement, sans avoir, au moins dans un premier
temps, à acheter le terrain. L'effort mensuel des
accédant sera équivalent à celui qu'ils
produiraient dans une opération d'accession
directe à la propriété pour un montant global de
100 000 euros.
La commune mettra le terrain à disposition du
ménage accédant au moyen d'un bail à
construction qui sera assorti d'une option d'achat,
que le ménage pourra exercer une fois qu'il aura
remboursé sa maison. En outre, les ménages
pourront bénéficier du prêt à 0%, des avantages
du 1% logement et des PAS pour acquérir la
maison.
Peut-on faire une maison de qualitéavec 100 000 euros ?
Le système de la maison à 100.000 euros est
complet dans la mesure où il prévoit un
« package », c’est-à-dire qu’il évite au candidat
d'avoir à trouver lui-même son terrain, d’aller
négocier des prêts avec les banques ou encore
de payer des frais de notaire. Tout est simplifié,
avec l’absence d’intermédiaires : pas d'agent
immobilier ou autres acteurs qui prélèvent de
l’argent entre l’accédant et le constructeur.
Les familles pourront acquérir une maison à
100.000 euros, bénéficieront d'emprunt adapté
sur une durée de vingt ans environ avec des
mensualités de 500 euros soit une valeur proche
du montant des loyers.
Dans les zones non tendues
L'acquisition
en
location-accession
déroulera en deux phases:
Cette solution permet aux accédant de
bénéficier des avantages du PSLA (prêt social
Location Accession) dont les plafonds viennent
d'être relevés au niveau de ceux en vigueur pour
le prêt à 0%.
Sur les 200 000 maisons construites chaque
année dans l'Hexagone, à peine 5% sont l'œuvre
d'un homme (ou d'une femme) de l'art. Les
raisons invoquées sont, bien souvent, le surcoût
supposé, la peur d'être dépossédé de son projet
et, de la part des architectes, un certain désintérêt
pour ce type de chantier.
Pourtant les choses semblent évoluer. En effet,
la profession redouble d'efforts pour rétablir le
dialogue avec le grand public. Celui-ci se montre
plus exigeant et prête de plus en plus attention à
la qualité de son habitat. Des architectes, dont
notamment Jean NOUVEL, travaillent sur un
catalogue de plusieurs types de maisons à
100 000 euros qui répondent aux normes
qualitatives, environnementales (HQE).
La manifestation « Vivre c'est habiter », au
parc de la Villette, confirme cette recherche de
qualité dans l’habitat de type pavillonnaire. Depuis
la fin 2003, on peut y visiter deux maisons
représentatives de l'architecture contemporaine.
C’est l'occasion pour les néophytes de faire
l'expérience physique d'un confort de vie que la
plupart
des
Français
(pré)juge
encore
inaccessible.
«Une maison d'architecte ne coûte pas
forcément plus cher qu'un produit standard»,
souligne souvent l’Ordre des Architectes.
Pour un budget minimum de 1500 € le mètre
carré, le maître d'ouvrage bénéficie d'une
construction
« sur-mesure »,
voire
d’une
architecture bioclimatique.
Les maisons à 100000 € seront proposées
avec un prix « clés en mains ». Les honoraires, le
coût de raccordement aux réseaux, le coût
d’aménagement de la parcelle, le montant des
taxes et des redevances, ainsi que les frais
d’acquisition et d’hypothèque devront ainsi être
inclus dans le prix.
Construites en dur avec des matériaux
durables, d'une surface habitable d’au moins 85
m², elles devront être livrées « prêtes à vivre »,
sans finition restant à la charge de l’acquéreur et
atteindre un niveau de « très haute performance
énergétique »,
permettant
de
réduire
la
consommation d’énergie de 15% par rapport aux
normes actuellement en vigueur.
Elles s’inscrivent donc dans une démarche de
développement durable et d’économie d’énergie
pour leurs propriétaires (norme HQE).
De par leur architecture et leur implantation, les
maisons devront s’intégrer harmonieusement
dans le tissu urbain avoisinant.