maison a 100.000 - Ville de Gigean

LE POINT SUR …
La maison à 100 000 €
Mars 2007
I - Le contexte
La maison à 100.000 € s’inscrit dans la politique
d’encouragement à l’accession sociale à la
propriété, qui est un des objectifs du plan de
Cohésion Sociale, renforcé par le pacte national
pour le logement.
Elle participe à la volonté des pouvoirs publics,
d’une part, de diversifier les statuts d’occupation
dans un même quartier afin de permettre une
certaine mixité sociale et, d’autre part, de
contribuer à une stabilité sociale, voire
professionnelle ou familiale des ménages,
puisqu’en devenant propriétaires, leur implication
dans la vie de quartier ou de la cité pourrait être
plus importante.
Elle répond également au souhait d’un grand
nombre de personnes, y compris à revenus
modestes, de devenir propriétaires de leur
logement afin de préparer leur avenir et d’avoir la
possibilité de transmettre un patrimoine à leurs
enfants.
L’objectif social de la maison à 100.000 € est de
proposer un produit adapté aux besoins et aux
moyens financiers des accédants potentiels ciblés
par la commune (par exemple : jeune couple avec
enfants, personnes âgées ou à mobilité réduite…)
et s’adresse à des ménages primo-accédant
disposant de ressources modestes et souhaitant
acquérir un logement destiné à être leur résidence
principale.
Le dispositif de la maison à 100.000 € repose
sur une volonté forte des collectivités locales
de produire des logements accessibles à des
personnes qui ne parviennent plus à accéder
sur le marché concurrentiel.
Les pouvoirs publics afin d’inciter les maires à
s’approprier le dispositif de la maison à 100.000 €
1
ont élaboré une Charte définissant les exigences
de qualité de la maison à 100.000 € et présentant
les différents mécanismes juridiques pouvant être
utilisés pour réaliser des programmes de ce type.
1
Charte signée le 8 décembre 2005
Cependant, il est à noter que la maison à 100.000
€ est davantage un concept destiné à promouvoir
une véritable politique d’aménagement du territoire
et d’accession à la propriété qu’un produit, car sa
mise en œuvre, qui
nécessite un fort
investissement des collectivités locales, est rendu
difficile en raison de l’importance du prix du foncier
dans certaines communes. C’est pourquoi,
l’aménagement du territoire doit passer par une
recherche d’utilisation la plus appropriée du foncier
avec pour objectif de permettre à des personnes ne
pouvant plus accéder à la propriété sur le marché
dit libre de pouvoir réaliser leur rêve de devenir
propriétaires, tout en gardant à l’esprit que la
réalisation des maisons à 100.000 € sera rendue
plus facile dans les communes où le prix du foncier
reste modéré.
II - Les exigences de qualité de la maison à
100.000 €
Les maisons à 100.000 € (maison traditionnelle ou
appartement) doivent être « prêtes à vivre »,
respecter des exigences de confort et de qualité en
répondant aux caractéristiques suivantes :
une superficie minimum de 85 m²,
pas de finition à la charge de l’acquéreur,
au moins une place de stationnement (si
possible couverte) doit être prévue,
une très haute performance énergétique
permettant de réduire la consommation
d’énergie de 15% par rapport aux normes
actuellement en vigueur,
une intégration harmonieuse tant par leur
architecture que leur implantation dans le
tissu urbain avoisinant.
Les maisons doivent être proposées à un prix
« clés en mains ». Le prix de vente de 100.000 €
correspond à une maison avec son jardin clôturé et
toutes les charges afférentes : les honoraires, le
coût de raccordement aux réseaux, le coût
d’aménagement de la parcelle, le montant des
redevances et des taxes, le coût des assurances
ainsi que les frais d’acquisition et d’hypothèque.
III - Les opérateurs de la maison à 100.000 €
Les maires sont invités à s’approprier le dispositif
de la maison à 100.000 € pour développer dans
leur commune l’accession sociale à la propriété. Un
véritable partenariat doit être établi entre la
commune et l’opérateur qui réalisera les
logements.
ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org
Ainsi un projet devra être établi conjointement pour
déterminer notamment :
-
la cible des futurs accédants en fonction
des souhaits de la commune,
les caractéristiques de la maison,
le nombre de maisons et leur implantation
sur la parcelle,
l’assiette foncière et les aides de la
collectivité pour rendre l’opération possible,
ou
encore
les
modalités
de
commercialisation du programme par
l’opérateur et celles de financement de
l’opération par le particulier.
Il est à préciser que cette liste ne peut pas
comporter de critère fondé sur le lieu de résidence
2
du ménage accédant à la propriété .
La mise en œuvre du dispositif est ouverte à toute
sorte d’opérateurs, aussi bien ceux relevant du
secteur public que ceux relevant du secteur privé. Il
peut ainsi s’agir d’organismes HLM, de Sociétés
d’Economie Mixte, de promoteurs privés, de
constructeurs de maisons individuelles, d’artisans...
1°) L’acquisition de la maison à 100.000 € dans
une zone où existe une convention de
rénovation urbaine signée avec l’Agence
nationale de rénovation urbaine (ANRU)
Dans les quartiers faisant l’objet d’une convention
de rénovation urbaine, l’ANRU peut apporter une
3
subvention , qui ne peut être versée qu’à des
opérateurs (promoteurs publics ou privés,
personnes morales) qui proposent des logements
en accession sociale à la propriété dans des
conditions définies par l’ANRU. Cette subvention
viendra en déduction du prix de vente, ce qui se
répercute en fin de compte sur l’accédant à la
propriété.
La localisation des opérations subventionnées doit
privilégier l’implantation en cœur de quartier et
avoir un impact notable sur la diversification du
logement sur le quartier.
A titre indicatif, pour le département de l’Hérault,
les projets signés ou passés en Comité
er
4
d’Engagement (CE) de l’ANRU au 1 mars 2007
sont :
NOM DU PROJET
Les communes et opérateurs qui se lancent dans
un programme de maisons à 100.000 € doivent
adhérer à la Charte précitée.
IV - Le cadre juridique de l’acquisition d’une
maison à 100.000 €
Depuis déjà quelques années, il apparaît
clairement, malgré les aides déjà existantes,
qu’accéder à la propriété dans le neuf devient de
plus en plus difficile pour certains ménages en
raison de la hausse des coûts, et plus
particulièrement de celle du prix des terrains.
ETAT
D’AVANCEMENT
BEZIERS - Devèze
Signé
MONTPELLIER – Mosson
Présenté au CE
MONTPELLIER – Petit Bard
Signé
MONTPELLIER – Gambetta / Nord
Ecusson
Présenté au CE
Au vu de ce constat, l’objectif de 100.000 € doit
passer par la limitation de l’impact de la hausse du
foncier grâce à la mobilisation d’aides des
collectivités publiques et à l’utilisation de certains
dispositifs juridiques.
Par ailleurs, lorsque l’opération a lieu dans un des
quartiers de rénovation urbaine ou sur une unité
foncière entièrement située à moins de 500 mètres
de la limite de ces quartiers, l’acquisition ou la
construction des logements par des ménages
respectant les plafonds de ressources applicables
aux prêts locatifs sociaux (PLS) est soumise à la
T.V.A à taux réduit à 5,5%.
Les programmes de maisons à 100.000 € pourront
être réalisés grâce à trois types de montages dont
le choix dépendra de chaque situation locale au
regard du marché immobilier et de la cherté du
foncier :
Les plafonds de ressources, qui sont à comparer
avec l’ensemble des revenus imposables du
ménage au titre de l’année 2005, sont pour le
département de l’Hérault et pour l’année 2007 les
suivants :
- le dispositif ANRU,
- la location-accession,
- le foncier différé.
3
Montant maximum de 10.000 € par logement
Pour connaître l’état d’avancement des projets, consulter le site
www.anru.fr
4
2
En effet, cette exigence contreviendrait au principe d’égalité des
citoyens devant la loi et les charges publiques.
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Catégorie de ménage
Une personne seule
Deux personnes ne
comportant aucune personne
à charge à l’exclusion des
jeunes ménages
Trois personnes ou une
personne seule avec une
personne à charge ou jeune
ménage (1) sans personne à
charge
Quatre personnes ou une
personne seule avec deux
personnes à charge (2)
Cinq personnes ou une
personne seule avec trois
personnes à charge
Six personnes ou une
personne seule avec quatre
personnes à charge
Personnes supplémentaires
Autres régions
(que Paris, communes
limitrophes et Ile de
France) (en €)
20 868
27 866
33 511
40 455
47 590
53 633
+ 5 983
Remarque : Revenu imposable avec l’abattement
actuel de 20% pour les salariés.
(1) Jeune ménage : couple marié sans personne à
charge, dont la somme des âges est au plus égale
à 55 ans.
(2) Personne à charge : enfants à charge au sens
du Code des impôts et si leurs ressources ne sont
pas passibles de l’impôt sur le revenu, les
ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants,
descendants ou collatéraux infirmes.
Enfin, l’obtention d’un prêt à 0%, sous réserve de
5
respecter les conditions d’octroi , est possible.
De l’ensemble de ces dispositions, il va en résulter
par exemple, qu’une maison avec son terrain
construite dans un quartier concerné par ce
dispositif pour 125.000 €, pourra être vendue
par l’opérateur 100.000 € grâce à la réduction du
taux de T.V.A. (- 15.000 €) et à l’aide de l’ANRU
(- 10.000 €).
2°) L’acquisition de la maison à 100.000 € dans
le cadre du dispositif de la location-accession
sociale ou « l’achat en deux temps »
Les maisons à 100.000 € peuvent être réalisées
dans le cadre du dispositif de la location-accession
qui ouvre droit à un taux de T .V.A. de 5,5% et à
une exonération de taxe foncière sur les propriétés
bâties pendant 15 ans.
5
Pour connaître les conditions d’octroi du prêt à 0% :
http://www.anil.org/guide/Accession/ptz.htm
Mais pour mettre en œuvre ce dispositif, l’opérateur
social ou privé doit utiliser le prêt social de location
accession (PSLA). Pour bénéficier de ce type de
prêt et obtenir la décision d’agrément préfectoral,
l’organisme constructeur doit signer avec l’Etat une
convention aux termes de laquelle il prend
l’engagement de respecter les conditions de la
location accession en PSLA.
A cet égard, les logements faisant l’objet d’un
PSLA doivent être occupés à titre de résidence
6
principale par des personnes dont les revenus
sont inférieurs aux plafonds de ressources
suivants :
Nombre de personnes
destinées à occuper le
logement
1
2
3
4
5 et plus
Pour l’ensemble des
communes du
département de l’Hérault
(en €)
18 950
25 270
29 230
32 390
35 540
Remarque : Revenu imposable avec l’abattement
actuel de 20% pour les salariés
La particularité de l’acquisition en locationaccession c’est que l’opération se déroule en deux
phases, à savoir une phase de location, suivie
d’une phase d’accession. Le ménage conclut avec
un promoteur un contrat de location-accession
portant sur la maison à 100.000 € dont il souhaite
devenir propriétaire. Ce contrat, dont le contenu est
7
réglementé , doit être passé par acte authentique
devant notaire ; il peut éventuellement être précédé
d’un contrat préliminaire signé entre les parties.
Pendant la phase de location, le promoteur reste
propriétaire de la maison à 100.000 €. Le ménage
lui verse une redevance dont une fraction
correspond à l’occupation du logement et une autre
fraction correspond à une épargne qui viendra en
déduction du prix de la maison s’il décide de s’en
porter acquéreur.
La phase d’accession intervient lorsque le ménage
décide d’acheter la maison à 100.000 €. Le prix
auquel le ménage achète la maison à 100.000 €
est fixé dès la signature du contrat de location-
6 Les revenus à prendre en compte correspondent au revenu fiscal
de référence qui figure sur l’avis d’imposition. Jusqu’au 31 mars, le
revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’avant dernière
année précédant l’offre de prêt. A partir du 1er avril et jusqu’au 31
décembre de l’année, le revenu fiscal de référence est celui de
l’année précédant l’offre de prêt.
7 Loi n° 84-595, modifiée, du 12 juillet 1984 définissant la locationaccession à la propriété immobilière.
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accession. Ce prix doit être diminué de 1,5% pour
chaque année passée en phase de location.
La décision d’acquérir le bien peut intervenir à tout
moment pendant la phase de location. Elle se
matérialisera par la signature d’un acte notarié
constatant le transfert de propriété.
Par ailleurs, est prévu dans ce dispositif des
mesures de sécurisation pour le ménage avec :
8
-
d’une part une garantie de relogement à la
fin de la phase de location si le ménage ne
lève pas l’option, l’opérateur devant alors
lui proposer trois offres de relogement et
l’épargne accumulée pendant la phase
location lui étant restituée.
-
et d’autre part, une garantie de rachat et
8
une garantie de relogement pendant la
phase accession en cas d’incident de la
vie. En effet, si le ménage est confronté à
9
certains évènements , l’opérateur doit lui
proposer de racheter la maison à un prix
garanti, à savoir pendant les cinq
premières années de la phase accession,
ce prix est égal au prix auquel le ménage a
lui-même acquis le bien. Pendant les dix
années suivantes, ce prix est minoré de
2,5% par année écoulée.
Il est à noter que dans ce type d’accession, le
ménage peut bénéficier de tout type de prêt à
l’exception du prêt à 0%.
3°) L’acquisition de la maison à 100.000 € dans
le cadre du dispositif de foncier différé
Les ménages disposant de ressources modestes
ont la possibilité, grâce à un mécanisme de
10
dissociation du foncier et du bâti , de devenir
propriétaires de leur logement sans avoir au moins
dans un premier temps à acheter le terrain. Ainsi,
les premières années de remboursement
d’emprunt pourront être consacrées à l’acquisition
de la maison.
- La mise à disposition du terrain par une commune
par le biais d’un bail à construction assorti d’une
option d’achat et qui va permettre au ménage d’y
faire bâtir sa maison. En contrepartie, le ménage
verse à la commune un loyer trimestriel. Le prix du
terrain est déterminé à l’avance avec la commune
et il sera actualisé en fonction de l’évolution de
l’indice de révision des loyers en vigueur pour les
locations de logements. Mais des conditions de
rachat, plus avantageuses pour le ménage,
peuvent être fixées par la commune.
Le bail à construction est conclu pour une durée
supérieure à 18 ans, et supérieure ou égale à celle
du remboursement du prêt contracté pour l’achat
de la maison. Le ménage pourra exercer l’option
d’achat une fois qu’il aura remboursé la maison ou
à tout moment pendant la durée du bail à
construction. Il est également prévu un dispositif
dans l’hypothèse où le ménage ne souhaite ou ne
peut lever l’option.
Le ménage doit respecter les critères d’obtention
d’un prêt à 0% et d’un prêt d’accession sociale
11
(PAS) afin de financer la construction.
12
- Le Pass-Foncier : ce mécanisme ne peut
intervenir que dans les communes qui mettront en
place une aide à l’accession sociale à la propriété
13
ouvrant droit à la majoration du prêt à taux zéro .
Dans ce système, l’acheteur contacte le CIL local
(Comité Interprofessionnel du logement, organisme
collecteur du 1% logement) ou la CCI (Chambre de
Commerce et d’Industrie) de son département et lui
demande d’acheter le terrain et de conclure en sa
faveur un bail à construction sur ce terrain.
Concomitamment au bail à construction, il signe
une promesse de cession du terrain sous condition
du paiement du prix. A l’issue de la période de
différé du paiement du prix du foncier (au maximum
de 25 ans), le ménage accédant pourra acquérir le
foncier.
Pour bénéficier de ce dispositif, l’accédant doit être
primo-accédant et respecter les plafonds de
14
ressources du PSLA
Le prêt à 0%, comme le prêt PAS, peuvent être
utilisés pour l’acquisition de la maison.
Deux montages sont possibles :
8
La garantie de relogement n’est offerte qu’aux ménages dont les
ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS
9 Les évènements pris en compte (l’article 4 de l’arrêté du 26 mars
2004) sont les suivants : le décès, celui d’un descendant direct faisant
partie du ménage, la mobilité professionnelle impliquant un trajet de
plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
le chômage d’une durée supérieure à un an attesté par l’inscription à
l’ANPE, l’invalidité reconnue soit par la carte d’invalidité prévue à
l’article 173 du Code de la famille et de l’aide sociale soit par la
décision de la COTOREP, le divorce, la dissolution d’un PACS.
10 La séparation de la propriété du foncier et du bâti est aujourd’hui
applicable à l’acquisition d’une maison individuelle. En revanche
s’agissant de l’acquisition d’un logement dans un immeuble collectif,
une étude est engagée pour définir les conditions de son application
car se pose le problème de l’individualisation des droits sur le sol qui
n’existe pas dans l’immeuble collectif.
V - Où trouver des programmes de maisons à
100.000 € dans le département de l’Hérault ?
Si aujourd’hui, il y a une forte communication sur
les maisons à 100.000 €, sur les dispositifs
11
Pour des informations sur le prêt PAS, cliquer sur le lien suivant :
http://www.anil.org/guide/Accession/pretaid.htm#C
12 Pour une présentation détaillée du dispositif :
http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=5&id_cate
g=58&id_scateg=159&id=8688&inter=1
13 Pour des renseignements sur la majoration du prêt à 0% :
http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=5&id_cate
g=58&id_scateg=817&id=8700&inter=1
14 Voir tableau ci-dessus
ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org
possibles pour lancer des programmes, la difficulté
réside d’une part, dans le fait que la demande des
ménages quant à l’acquisition d’une maison à
100.000 € est déjà bien plus importante que l’offre
et, d’autre part, dans l’absence d’organisme ou de
site centralisateur permettant de connaître les lieux
d’implantation des maisons à 100.000 €.
Il est donc nécessaire d’entreprendre
démarches personnelles auprès :
-
-
conditions, ainsi qu’une garantie de rachat et de
relogement en cas de mise en vente du bien dans
le délai et pour l’une des raisons prévues au
contrat d’assurance souscrit à l’occasion de
l’opération d’accession. Enfin, est prévu un
mécanisme de pénalisation financière s’il y a
revente du bien en dehors des garanties susévoquées.
des
des organismes HLM du département afin
de voir s’ils ont déjà lancé un programme
de
« Maison à 100.000 € » ou s’ils
envisagent de
le faire prochainement.
A cet égard, par exemple, il est indiqué
dans le Midi-Libre du 8/03/2007 que, sur
Montpellier, ACM réalise actuellement une
opération de quelques maisons à 100.000
€ sur les Hauts de Massane.
Dans ce type de programme, l’accédant s’engage à
affecter le bien à sa résidence principale pendant
un certain délai déterminé par le contrat.
VII - L’Adil
incontournable
VI - Bon à savoir
l’Hérault,
une
étape
-
pour l’établissement d’un diagnostic de
financement permettant de bien s’assurer
de ses capacités financières et d’avoir une
vue d’ensemble des différents prêts
pouvant être utilisés dans le cadre d’un
projet d’accession, ainsi que tous
renseignements juridiques sur le contrat de
prêt (garantie pouvant être demandée par
le banquier, assurance décès-invalidité,
délai de validité de l’offre de prêt, délai de
réflexion..).
-
pour l’obtention de toutes informations sur
les aspects juridiques de l’opération
envisagée.
du Service de l’urbanisme de la Mairie où
l’achat est envisagée afin d’obtenir les
coordonnées du ou des promoteurs
susceptibles d’intervenir sur le territoire
communal.
En pratique, les programmes de maisons à
100.000 € excèdent rarement la dizaine de
logements alors que la demande des ménages,
elle, peut représenter plusieurs centaines de
candidats.
de
N’hésitez pas à la contacter pour venir rencontrer
son équipe de juristes.
Certains opérateurs privés ou publics en
concertation avec la commune de réalisation de
l’opération lancent des programmes ciblés, qui bien
qu’au-delà de 100.000 € restent inférieur au prix du
marché concurrentiel et deviennent accessibles à
certaines catégories d’accédants.
Dans ce type de programme, les accédants doivent
respecter un cahier des charges après l’achat, dont
l’objectif est d’apporter des restrictions à la libre
disposition du bien pendant un certain délai afin
15
d’éviter notamment des reventes spéculatives .
Ainsi, la revente dans un délai déterminé qui suit
l’acquisition est interdite, voire encadrée lorsqu’il
est nécessaire de vendre.
Par ailleurs, il est prévu un mécanisme de
sécurisation financière avec la mise en place d’une
assurance revente qui garantit une éventuelle perte
financière en cas de revente sous certaines
15
Pour plus d’information sur la validité des clauses anti-spéculatives,
lire l’étude de l’Anil :
http://www.anil.org/document/fichier/6816.pdf
Réponse donnée sous réserve de l’appréciation
souveraine des tribunaux
ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org