La lettre de l`accession sociale

Septembre 2009
La lettre de l’accession sociale
La lettre MDH de l’accession sociale
Edito de Philippe Jarlot
Le 4 décembre dernier, le Président de la République a présenté un
plan de relance de l’économie française afin de contrer les effets de la
crise financière sur l’emploi et l’activité.
Ce plan comporte un important volet de soutien à l’effort de construction,
qui s’inscrit dans la volonté des pouvoirs publics de faciliter l’accession
au logement, en particulier pour les ménages aux revenus modestes.
MDH Promotion salue ce plan ambitieux, qui permettra d’étendre les
formidables possibilités que permet le dispositif du Pass foncier.
Depuis plus de 15 ans, MDH Promotion s’est engagée en faveur de l’accession
sociale. Dès 1993, nous avons présenté au gouvernement le principe du foncier différé sous la forme
du « bail accession habitation ». 7 ans plus tard, à force de ténacité et grâce au soutien d’élus
courageux, notre idée a vu le jour pour la première fois à travers une opération privée.
Depuis 2006, les pouvoirs publics ont adopté ce principe et en ont fait une priorité en matière
de logement pour aboutir au Pass-foncier pour la maison individuelle puis en 2009 pour
l’habitat collectif.
L’équipe de MDH Promotion s’en félicite et s’engage à donner à tous les élus qui souhaitent
mener une politique de la ville cohérente et solidaire les moyens de leurs ambitions.
Philippe Jarlot
Sommaire
I. Le Pass Foncier, un nouveau souffle pour l’accession sociale à la propriété............. 2
II. Témoignages d’élus.................................................................................................... 3
III. MDH Promotion: 15 ans d’engagement pour l’accession sociale.............................. 5
IV. Revue de presse.......................................................................................................... 6
La lettre de l’accession sociale
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I. Le Pass Foncier, un nouveau souffle pour
l’accession sociale à la propriété
L’appartement 3 pièces en centre ville à 15 euros par jour c’est possible !
Le principe du Pass foncier
Le Pass foncier est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété de logements neufs par des ménages
à revenus modestes mis en place par le 1% logement et les pouvoirs publics.
En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti,
le foncier étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement.
En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé,
rendu possible par la loi du 25 mars 2009 et octroyé par un collecteur 1% logement.
Les ménages bénéficiaires
Les bénéficiaires du Pass foncier doivent respecter trois conditions :
- être primo-accédant de leur résidence principale ;
- disposer de ressources inférieures aux plafonds du prêt à taux zéro ;
- être bénéficiaires d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt attribué
par une ou plusieurs collectivités locales et compris entre 3 000 € et
5 000 €, l’Etat abondant à hauteur de 1 000 € à 3 000 € sous forme
d’une subvention aux communes. (cf p7)
Les logements concernés
Il s’agit de logements neufs (achevés depuis moins de 5 ans) et
construits ou acquis en vue de leur première occupation.
Le prix de vente au m² est plafonné en fonction de la zone géographique
(de 2 100 € en zone C à 4 100 € en zone A).
La décision du gouvernement
d’étendre le système du
Pass foncier aux
l o g e m e n t s collectifs
devrait permettre chaque
mois à 2.500 ménages
aux revenus modestes
d’acquérir un appartement.
Une web-conférence
constituée de trois tables
rondes sur le sujet est
disponible sur le site du
Ministère du Logement :
www.logement.gouv.fr
Un prix d’achat réduit
Les ventes de logements à des bénéficiaires d’un Pass foncier sont
assujetties au taux réduit de TVA à 5,5 %, dès lors que ces ventes
sont engagées avant le 31 décembre 2010.
Sécurisation
Durant toute la phase d’acquisition du bâti, le collecteur 1 %
logement apporte aux ménages bénéficiaires d’un Pass foncier une
garantie de rachat de leur logement ainsi qu’une garantie de
relogement à condition de se retrouver dans une situation d’impayés
de plus de trois mensualités de remboursement du prêt principal
souscrit pour la construction.
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II. Témoignages d’élus
Monsieur Jean-Jacques Jegou, Sénateur Maire du PlessisTrévise (94)
le 5 juin 2009
Selon vous, est-il important de promouvoir l’accession sociale et pourquoi ?
C’est une chose importante parce qu’elle permet de démocratiser l’accession
à la propriété. Elle aide à faire le premier pas de façon positive.
Comment le projet d’accession sociale a-t-il été accueilli dans votre ville ?
Le projet a été vécu comme une réussite : la diversité sociale et générationnelle
des accédants contribue à l’harmonie de la ville par le parcours résidentiel.
Ce type de projet mérite-t-il, à vos yeux, l’investissement de 2000 euros par logement de la part de
la commune ?
Oui, parce qu’un tel projet ne peut être une réussite sans un vrai engagement de la ville. Cette participation
financière, même si elle est peu élevée, permet cette implication.
Quelles étaient vos attentes quand la société MDH Promotion vous a proposé cette collaboration ?
Outre le prix minoré par les avantages du Pass foncier, nous attendons des innovations de qualification
HQE (quitte à faire -15% plutôt que -20 %).
A l’avenir, sur quels critères souhaitez-vous sélectionner les projets qui bénéficieront de la nécessaire
subvention d’une collectivité territoriale ?
Demain le Pass foncier doit permettre aux primo-accédants d’investir les centres-villes à travers des
programmes innovants en termes de qualifications HQE.
Que recommanderiez-vous à un maire souhaitant mettre en œuvre l’accession sociale au travers du
pass foncier ?
Suivez-moi, faites de même !
Le PlessisTrevise - Résidence Laurentine
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La lettre de l’accession sociale
II. Témoignages d’élus
Monsieur Lefebvre, Maire adjoint de Noisy-le-sec (93)
le 22 mai 2009
Selon vous, est-il important de promouvoir l’accession sociale et pourquoi ?
L’accession à la propriété est une aspiration légitime et un droit fondamental.
Il existe une forte volonté de la part des familles en ce sens. Elles y voient une
sécurité et une opération d’épargne à long terme.
Je crois que les collectivités doivent proposer un véritable parcours résidentiel :
promouvoir l’accession sociale pour faire respirer le locatif social.
Quels sont, de votre point de vue d’élu, les avantages spécifiques du Pass foncier
en termes de politique de la ville ?
Si les promoteurs jouent le jeu, le Pass foncier allège les coûts et rend vraiment opérationnelle
l’accession sociale qui se définit par le couple prix/pouvoir d’achat. Le système d’aide de la collectivité
doit permettre un contrôle de celle-ci.
Comment le projet d’accession sociale a-t-il été accueilli par les habitants de votre commune ? Et par
les élus ?
Très favorablement car il n’y avait pas de promotion privée depuis 20 ans et l’offre d’accession sociale a
pu répondre à la demande latente.
L’opération a été qualitative dans un quartier entouré de locatif social.
Ce type de projet mérite-t-il, à vos yeux, l’investissement de 2 000 € par logement de la part de la
commune ?
Oui bien sûr, parce que l’investissement est bien moindre que le coût du locatif social et garantit le
contrôle de la collectivité sur cette politique.
Quelles étaient vos attentes quand la société MDH Promotion vous a proposé cette collaboration ?
L’important pour l’équipe municipale, était de travailler avec un opérateur expérimenté, à taille
humaine et qui sache apporter une réponse précise, en
phase avec les objectifs de la collectivité.
Comment la société MDH Promotion a-t-elle répondu à
vos attentes ?
MDH a pour l’instant pleinement répondu aux attentes
du cahier des charges – qualité, prix (2600 à 2700 €). Le
système a fonctionné puisque ce sont les locataires
sociaux des alentours qui ont acquis les appartements.
A l’avenir, sur quels critères souhaitez-vous sélectionner
les projets qui bénéficieront de la nécessaire subvention
d’une collectivité territoriale ?
Sur la qualité architecturale et environnementale.
Noisy le Sec - Résidence la Fontaine
Que recommanderiez-vous à un maire souhaitant mettre en œuvre l’accession sociale au travers du
Pass foncier ?
Allez voir MDH !!!
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La lettre de l’accession sociale
III. MDH Promotion: 15 ans d’engagement
pour l’accession sociale
En 1993, Philippe Jarlot, fondateur de la société MDH Promotion, crée
l’association Habitat & Développement, afin de promouvoir en France
l’accession sociale à la propriété.
1993-1995 : lancement d’un groupe de travail formé de professionnels
divers pour réfléchir à la relance de l’accession à la propriété pour les
familles modestes. Premières propositions (le bail accession habitation)
sur l’accession par foncier différé présentées au Ministère du Logement.
Février 1994 : M. Carrez, Député-maire du Perreux-sur-Marne, et M. Ricono, Directeur général de
l’EPAMARNE, soutiennent le projet auprès du Cabinet du Ministre.
Juillet 1994 : Premiers articles sur la dissociation du bâti et du foncier dans la presse professionnelle.
Septembre 1994 : Présentation du dossier à la SCET et à la SESM (soutien de M. Houel, Président de la
SESM, actuellement Sénateur et Président de l’association des Maires de Seine-et-Marne).
Juin 1995 : Charte Label du Bail Accession Habitation.
2000 : Montage complet d’un dossier en bail accession habitation (foncier différé) au Perreux-sur-Marne :
44 logements pour un propriétaire privé.
Novembre 2003 : La commission Worms-Ailleret reparle du foncier différé avec option d’achat du terrain
après signature du bail à construction.
Décembre 2004 : Premières rencontres parlementaires sur la construction et le logement : Marc-Philippe
Daubresse, Ministre délégué au Logement et à la Ville, retient publiquement la proposition de l’association
Habitat & Développement.
Janvier 2005 : L’association Habitat & Développement est reçue par le conseiller du Ministère de
l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement.
8 décembre 2005 : Présence de l’association lors de la signature de la Charte de la Maison à 100 000 €. Habitat &
Développement est reconnue comme l’inspiratrice du troisième volet de la Charte.
Décembre 2005 : Deuxième rencontre parlementaire. Le Crédit Foncier, appuie le projet
d’Habitat & Développement auprès du Ministère pour qu’il ne soit pas
restreint à la Maison à 100 000 €.
Mai à Décembre 2006 : Le foncier différé fait parler de lui dans la presse
et la volonté politique aboutit à la signature de la convention de décembre
2006 entre l’Etat, la CDC et l’UESL. C’est la naissance du « Pass Foncier ».
Il inclut, en 2009, dans ses nouvelles modalités, la possibilité de mettre en
place un foncier différé pour les immeubles collectifs, souhaité par «Habitat
et Développement» et «MDH» depuis 1994.
Les locaux de MDH, rue de Bercy,
dans le 12ème arrondissement
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IV. Revue de presse
Les incitations gouvernementales à l’accession sociale à la propriété au
secours de l’immobilier - Vendredi 13 février 2009 - © 2009 Source Cyberpret.com
Les ventes de logements ont sérieusement baissées l’année dernière, le marché
de l’immobilier ralentit. Pour relancer un secteur qui représente plusieurs centaines
de milliers d’emplois en France, le gouvernement développe un prêt immobilier aidé
et des mesures d’accession sociale à la propriété.
Il y a quelques mois, les taux d’intérêt augmentaient et les conditions d’octroi du prêt immobilier se
durcissaient légèrement, affectant la demande de logements. Sur l’année 2008, les analystes ont donc
observé une dégradation du marché de l’immobilier : les acquéreurs attendant de meilleurs conditions
et les investisseurs obtenant difficilement des crédits. En 2009, pour tenter de secourir ce marché
sinistré, les autorités multiplient les mesures incitatives à l’achat de biens immobiliers. Arrêt sur les
encouragements à l’accession sociale à la propriété.
Il semblerait que le gouvernement ait décidé de soutenir la demande de logements des primo
accédants populaires en permettant à ceux-ci d’acquérir un bien sans s’endetter redoutablement à
vie. Cela grâce, notamment, au projet de loi de mobilisation pour le logement de Christine Boutin, qui
vise à favoriser l’effort de construction et l’accès au logement aux personnes qui en ont le plus besoin.
Deux nouvelles mesures en faveur de l’accession sociale à la propriété ont donc été annoncées :
le plafond de ressources pour bénéficier du Prêt Social de Location-Accession (PSLA) sera relevé au
niveau de celui du prêt à taux zéro (PTZ), et le cumul de ces deux mesures sera désormais possible.
De plus, le dispositif de portage financier du Pass-Foncier est étendu aux logements collectifs. Ce système
permet l’acquisition d’un bien par deux prêts successifs (un premier pour le bâti, et un second pour
le terrain) permettant d’échelonner le remboursement de l’acquisition. Il s’agit de faire bénéficier du
Pass-Foncier à plus de monde en le transposant au logement collectif alors qu’il soutient déjà d’autres
opérations comme « Ma maison pour 15 euros par jour ».
Cette loi déjà adoptée par le Parlement devrait faire l’objet d’une adoption définitive par les
deux assemblées après avoir été finalisée par une commission mixte paritaire (Assemblée-Sénat).
L’adoption définitive est prévue le 19 février. En attendant, il semblerait qu’un retournement de marché
s’amorce avec une baisse notable des prix de l’immobilier et des taux des crédits immobiliers.
Accession à la propriété : les banques participent à l’action en faveur de l’accession
sécurisée - 27 septembre 2009 - Source : Fédération bancaire française
La FBF a signé, au nom de l’ensemble des banques françaises, la charte sur l’accession à la propriété
pour tous, élaborée sous l’égide de Christine Boutin, ministre du logement et de la ville.
Les banques vont ainsi travailler à l’accompagnement du développement de l’accession sociale sécurisée
pour faciliter l’accès à la propriété à des catégories qui peuvent rencontrer des difficultés.
Rappelons que les banques françaises financent les projets immobiliers de leurs clients à des conditions attractives,
sans compromettre la situation de l’emprunteur. A fin mars 2007, les établissements de crédit avaient octroyé
pour plus de 620 milliards d’euros d’encours de crédit immobilier aux ménages, soit une augmentation de 19 %
par rapport à la fin 2005. Plus de 62 % des ménages possèdent un bien immobilier.
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IV. Revue de presse
PASS-FONCIER® : diminution de l’aide à la charge de la collectivité
Une circulaire signée conjointement par le ministre de la relance et le ministre du logement datée du 30
janvier 2009 précise les modalités de la mise en œuvre du volet logement présenté par Nicolas Sarkozy le
4 décembre 2008.
Les mesures de ce volet logement concernent tout d’abord l’accession à la propriété et en particulier
l’accession sociale à la propriété. Ainsi, le nombre de logements pouvant bénéficier du PASS-FONCIER a
été porté de 20 000 € à 30 000 €, répartis entre les régions.
La circulaire prévoit que les collectivités territoriales qui apportent une contribution aux ménages de
3 000 € à 5 000 € par PASS-FONCIER, en fonction de la zone et de la composition familiale, recevront une
aide de l’Etat d’un montant de 1 000 € à 3 000 €. Ainsi, l’effort d’accompagnement demandé aux collectivités
sera réduit à 2 000 €.
D’autres mesures relatives au logement social sont précisées dans cette circulaire que vous pouvez retrouver
sur notre site juri-logement
® Marque déposée pour le compte du 1 % Logement
Astria et Vous lettre n°35 - Février 2009
La
La lettre
lettre de
de l’accession
l’accession sociale
sociale
7
MDH Promotion
Maîtrise et Développement de l’Habitat
83, rue de Bercy
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Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir remplir ce mini-questionnaire et de nous le
renvoyer à l’adresse suivante : MDH Promotion, 83 rue de Bercy, 75012 Paris
Les résultats de ce sondage vous seront communiqués dans la prochaine édition de La lettre de
l’accession sociale.
Collectivité territoriale : .......................................
Nom de la personne : ............................................
Connaissiez-vous le mécanisme du pass foncier ?
�
Oui
�
Non
Trouvez-vous ce système pertinent pour la politique de votre ville ?
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Oui, très
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Oui, assez
�
Non, pas tellement
�
Non, pas du tout
Projetez-vous de mener une opération ?
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Oui
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Non
Si oui, à quelle échéance ?
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D’ici moins d’1 an
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D’ici 1 à 2 ans
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D’ici 3 ans ou plus
Etes-vous prêt à subventionner ces logements à hauteur de 2 000 € par logement ?
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Oui
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Non
Qu’attendez-vous de la collaboration avec un promoteur immobilier sur ce type d’opérations ?
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Votre choix se porterait-il plutôt vers un partenaire privé ou public ?
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Plutôt un partenaire privé
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Plutôt un partenaire public
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