La refonte de l`aide au logement

Episode #7
La refonte
de l’aide au logement
C E T É T É,
C H AQ U E S E M A I N E,
R E T RO U V E Z U N R É C I T
M A RQ U A N T D E L’H I S T O I R E
DU FINANCEMENT
I M M O B I L I E R F R A N Ç A I S.
Changer de logique après la guerre ?
Le nombre d’immeubles détruits lors de la deuxième guerre mondiale
s’élevait, en France à 500 000, auxquels il fallait ajouter presque
deux millions d’immeubles endommagés. Pour la troisième fois de
son histoire, mais de manière plus accrue qu’en 1871 et en 1919, le
Crédit Foncier accompagna un effort de redressement (voir épisode
précédent), qui avait jeté à la rue ou dans des locaux vétustes des
millions de Français. De 1944 à 1977, l’effort porta sur la reconstruction,
avec une volonté d’ériger au plus vite un parc de bâtiments capable
de résorber le retard pris en matière de logement. Mais tout au long
des Trente Glorieuses, cette équation se heurta à deux phénomènes
nouveaux qui troublèrent encore la donne : l’exode rural et le babyboom. La politique traditionnelle d’aide à la construction visait à
combler les besoins d’une société stable et immobile. Elle n’était plus
adaptée.
Pour sortir de cette situation complexe, il fallait changer de logique et
poursuivre plusieurs objectifs simultanés : l’amélioration de l’habitat
existant ; la qualité du neuf ; un dispositif d’accession à la propriété simple
et attractif, susceptible d’être modulé en fonction des revenus de la cellule
familiale et de sa composition.
Au début des années 1970, l’architecte Gérard Grandval réalise à Créteil un ensemble d’immeubles,
évoquant la forme de choux ou d’épis de maïs, financés par des prêts aidés.
De l’aide à la pierre
à l’aide à la personne
A la suite du rapport de 1976 sur la réforme du financement
du logement, dit « rapport Barre », qui prend position en
faveur d’une aide à la personne, un débat s’engage en France
sur les mérites respectifs de l’aide à la pierre et de l’aide à la
personne. Le Crédit Foncier est particulièrement concerné,
puisqu’il est l’un des principaux établissements, avec les
Caisses d’Epargne et la Caisse des Dépôts et Consignations,
par lesquels transitent les prêts aidés.
Le « rapport Barre » affirma que les aides à la construction,
jusqu’ici proposées pour combler le déficit quantitatif de
logement, étaient trop lourdes pour le budget de l’Etat et
qu’elles ne permettaient pas de répondre aux besoins des
catégories les plus démunies. Les aides à la personne furent
présentées comme moins coûteuses et mieux adaptées
à l’évolution des ressources des familles. Le rapport
s’interrogea sur la place du logement social et sur le rôle des
organismes d’HLM dans une société développée – devaientils se spécialiser dans le seul logement des couches sociales
les plus pauvres ou rester des « généralistes » de l’habitat ?
Le prêt à l’accession sociale (PAS) est proposé par le
Crédit Foncier à partir de 1993.
La prise en compte de ces réflexions et propositions aboutit
à plusieurs réformes, qui marquèrent durablement, et
constituèrent un tournant dans la philosophie de l’aide à la
construction.
L’Etat proposa de solvabiliser la demande par une aide
au locataire ou au candidat à l’accession à la propriété
immobilière : il lui serait versé un subside qui serait
personnalisé en fonction des ressources de l’individu et qui
aurait pour effet de l’amener au « niveau » sur le marché du
logement.
Le Crédit Foncier, une porte ouverte sur le rêve de
l’accession à la propriété.
Une plaquette de présentation du nouveau PAP, prêt
pour l’accession à la propriété.
Le gouverneur du Crédit Foncier de France, Roger
Goetze, en compagnie du Premier ministre Raymond
Barre.
Le 3 janvier 1977 fut votée la loi dite « Loi Barre », du nom
de son promoteur alors Premier ministre.
Cette disposition législative transforme substantiellement
la politique publique en faveur du logement : elle remplace
les investissements publics en direction de la construction
par une aide à la solvabilisation des ménages.
Elle instaure en effet l’aide personnalisée au logement
(APL) qui est une contribution publique au paiement soit
des mensualités de remboursements des prêts d’accession,
soit du loyer en locatif.
L’APL, qui a pour vocation de se substituer progressivement
à l’allocation logement (AL) mise en place en 1948, est
attribuée en fonction de plusieurs critères cumulés :
ressources des ménages, charges de famille, caractéristiques
de confort du logement…
Une partie des prêts aidés en accession, dont les
caractéristiques techniques ont été simplifiées, est
distribuée par le Crédit Foncier. Une nouvelle formule
de prêts réglementés non assortis d’une aide à la pierre,
les prêts conventionnés, se substitue, dans le secteur
intermédiaire, aux prêts précédents, les prêts immobiliers
conventionnés (PIC).
Outre l’APL, la loi instaure les prêts d’accession à la propriété
(PAP), des prêts aux taux bonifiés par l’Etat attribués sous
condition de ressources et destinés à financer la construction
neuve ou l’amélioration de l’habitat ancien dont les prix
ne dépassent pas certains plafonds. L’attribution d’un PAP
est subordonnée à une décision favorable de la direction
départementale de l’Equipement à laquelle doit être soumis
le projet immobilier.
De plus, ces prêts peuvent ouvrent droit à l’APL. Les PAP
doivent aider les ménages modestes à devenir propriétaires
de leur résidence principale. Leur quotité est sensiblement
élevée par rapport à celle des prêts classiques.
Un rôle renforcé
pour le Crédit Foncier
Lors de la mise en place à titre expérimental, le Crédit
Foncier se porta volontaire pour être l’expérimentateur,
car il disposait de la capacité technique à faire fonctionner
très rapidement de nouveaux produits, tout en maintenant
la distribution des anciens. En outre, sa réactivité et sa
capacité d’analyse sur un dispositif totalement neuf fut
particulièrement qualifiante : la réforme fut mise en place
sur un département, puis sur douze, puis sur l’ensemble
du territoire avec un succès grandissant. Le Crédit Foncier,
capable d’emprunter à l’international sur les marchés, était
un outil de première utilité pour l’Etat. Il devint rapidement
l’interlocuteur unique, obtint la faculté de sous-traiter ses
enveloppes de PAP avec la concurrence, et fut placé à la tête
du pool de financement des PAP, chargé des relations avec
les banques, en 1982.
Le Crédit Foncier poursuit son rôle
de soutien a l’accession sociale
à la propriété
Les PAP ont depuis été remplacés par les prêts à l’accession
sociale (PAS) et le prêt à taux zéro (PTZ) ont le Crédit
Foncier est aujourd’hui un des premiers distributeurs en
France. Leur rôle est majeur : en 2014, plus de 4 ménages sur
10 sont ainsi devenus propriétaires primo-accédants dans le
neuf grâce à l’aide apportée par le PAS et/ou le PTZ.
La loi bancaire de 1984 confirma ce rôle : le Crédit Foncier,
institution financière spécialisée, se vit confirmer sa
« mission permanente d’intérêt général ». En l’espace de
40 ans, de 1944 à 1984, le Crédit Foncier accompagna la
mutation du paysage immobilier français, en confirmant
son rôle de partenaire incontournable de l’Etat.
Plaquettes éditées par le Crédit Foncier de France
pour présenter au public les nouveaux dispositifs
d’aide au logement issus de la réforme Barre de 1977.
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