L`accession sociale à la propriété en Champagne- Ardenne

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RAPPORT
Service
Logement,
Territoires et
Planification
Unité Habitat,
Études, Politiques
de la ville
Novembre 2010
L'accession sociale
à la propriété
en ChampagneArdenne
square
urbanisme
paysage
architecture
& habitat
Direction régionale de l'environnement,
de l'aménagement et du logement
Champagne-Ardenne
www.champagne-ardenne.developpement-durable.gouv.fr
L'accession sociale à la propriété en Champagne-Ardenne
Sommaire
INTRODUCTION METHODOLOGIQUE
I. Qu’est-ce-que l’accession sociale à la propriété ?
5
5
II. Quels indicateurs retenir pour son analyse ?
5
PARTIE 1 : ETAT DES LIEUX DE L'ACCESSION SOCIALE : UNE ACCESSION SOCIALE ET
TRES SOCIALE SIGNIFICATIVE
7
I.I. Ni exclusivement familiale, ni totalement liée à l’âge
8
I.II. Avec des caractéristiques assez éloignées de celles du modèle national
10
I I.III. Un faible niveau de développement des produits d’accession aidée
11
II.III.1. Le Prêt à Taux Zéro : moteur de l’accession aidée en Champagne-Ardenne -------------------------------------------------------------- 11
I.III.2. Le PASS foncier : un passage à l’opérationnel trop tardif----------------------------------------------------------------------------------------- 15
I.III.3. Le Prêt Social Location Accession (PSLA) : très peu mobilisé localement------------------------------------------------------------------- 17
I.III.4. La vente HLM : une option assez peu développée ------------------------------------------------------------------------------------------------- 20
PARTIE 2 : FONCTIONNEMENT DU MARCHE DANS LES DIFFERENTS TERRITOIRES
II.I. Des possibilités d’accéder socialement à la propriété qui sont relativement ouvertes22
22
II.I.1. Méthode d’analyse des prix et des capacités d’accession sociale des territoires ----------------------------------------------------------- 22
II.I.2. Des produits individuels anciens d’entrée de gamme qui restent accessibles dans la majorité des territoires---------------------- 23
II.I.3. Une accession sociale particulièrement difficile sur l’aire urbaine de Reims ----------------------------------------------------------------- 26
II.II. Le traitement de l’accession sociale à la propriété dans les PLH et les études de cadrage
habitat : de l’intention au passage à l’opérationnel
28
PARTIE 3 PROPOSITIONS D’ACTIONS ET D’OUTILS
32
III.I. Définition des enjeux
32
III.I.1 Un enjeu politique et social--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 32
III.I.2 Un enjeu urbain ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 33
III.I.3 Un enjeu d’équilibre des politiques de l’habitat ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 33
III.I.4. Un enjeu de qualité environnementale ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 34
III.I.5. Un enjeu de définition des cibles ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 34
III.II. Actions et outils
35
III.II.1 Mieux solvabiliser les ménages ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 35
III.II.2 Sécuriser les parcours-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 36
III.II.3 Recentrer l’accession sur les secteurs équipés des aires urbaines ---------------------------------------------------------------------------- 37
III.II.4 Diversifier l’offre dans les secteurs en difficulté ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 37
III.II.5 Traiter les segments à risque du parc ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 38
2/80
Square – novembre 2010
PARTIE 4 DEFINITION D’INDICATEURS DE SUIVI
38
IV.I. Le principe général
IV.II. Des données de cadrage
38
39
IV.II.1 L’évolution de la propriété occupante ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 39
IV.II.2 L’évolution du marché de l’accession ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 39
IV.III. Des données de suivi des enjeux
40
IV.III.1 Impact de l’accession sociale sur la périurbanisation --------------------------------------------------------------------------------------------- 40
IV.III.2 Conséquences de l’accession sociale sur la précarité des ménages------------------------------------------------------------------------- 40
IV.III.3 Qualité du parc des propriétaires occupants modestes
41
IV.IV. Des données de suivi des politiques publiques
41
IV.IV.1 Tableau de bord des politiques locales--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 41
IV.IV.2 Suivi des actions de soutien à l’accession sociale à la propriété ------------------------------------------------------------------------------ 42
IV.V. Etat zéro du niveau régional
43
ANNEXES
47
Annexe 1 : Eléments méthodologiques
Annexe 2 : Cartographie complémentaire
47
48
2.1. Profil des propriétaires occupants emménagés récents en Champagne Ardenne ----------------------------------------------------------- 48
2.2 Fonctionnement de la primo accession avec un Prêt à Taux Zéro -------------------------------------------------------------------------------- 53
2.3 Profil des propriétaires occupants allocataires logement --------------------------------------------------------------------------------------------- 57
2.4 Exemples de niveaux de prix immobiliers sur les 70 zones d’études ----------------------------------------------------------------------------- 59
Annexe 3 Capacité financière des ménages (de territoires tests suffisamment renseignés) à
accéder à un produit d’entrée de gamme leur correspondant
63
3.1 Ménages d’1 personne sur l’aire urbaine de Troyes --------------------------------------------------------------------------------------------------- 63
3.2 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Troyes------------------------------------------------------------------------------------------------ 63
3.3 Ménages de 1 personne sur l’aire urbaine d’Epernay ------------------------------------------------------------------------------------------------- 64
3.4 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine d’Epernay ----------------------------------------------------------------------------------------------- 64
3.5 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Châlons en Champagne ------------------------------------------------------------------------ 65
3.6 Ménages de 1 personnes sur l’aire urbaine de Saint Dizier ----------------------------------------------------------------------------------------- 65
3.7 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Vitry le François ----------------------------------------------------------------------------------- 66
3.8 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Sedan ------------------------------------------------------------------------------------------------ 66
Annexe 4 Fiches territoire
67
4.1. CA Cœur d’Ardenne ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 67
4.2 CA Cité en Champagne --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 69
4.3. CA Troyenne----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 72
4.4.CC Vitry le François -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 73
4.5 CC Epernay Pays de Champagne-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 74
3/80
4.6.CA Reims Métropole ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 76
4.7. CC Saint Dizier, Der et Perthois ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 77
4.8. Pays de Langres------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 77
4.9. Pays Chaumontais --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 78
Annexe 5 Liste des communes ayant pris une délibération en faveur du PASS Foncier79
Annexe 6 Rappel des différents plafonds de ressources
Liste des sigles
79
80
4/80
Introduction méthodologique
L’accession à la propriété est en plein essor. Au niveau national, la vente de logements neufs a
augmenté de près de 13% sur la seule année 2006. L’acquisition dans l’ancien reste toutefois
largement majoritaire. La part de l’ancien dans les acquisitions financées par le Prêt à Taux Zéro est
de 69,2% contre 30,8% dans le neuf. Malgré tout, en Champagne-Ardenne (source Filocom 2007),
seules 58% des résidences principales sont occupées par leur propriétaire, ce taux progresse
extrêmement lentement.
Dans le même temps, l’accession à la propriété a une incidence sur le fonctionnement des territoires.
Les ménages aux revenus modestes sont souvent contraints de s’éloigner des centres-villes. Les
causes de ces choix sont diverses, économiques (prix du foncier), sociales (mobilité résidentielle).
Or, les conséquences de cet éloignement notamment en termes de coûts de déplacement sont
parfois plus importantes que les économies réalisées sur le logement.
I. Qu’est-ce-que l’accession sociale à la propriété ?
Plusieurs réponses sont possibles :
•
L’accession sociale à la propriété est un dispositif aidé et sécurisé d’accession soumis à
plafonds de ressources (sorte d’intermédiaire entre le locatif et l’accession traditionnelle). Elle
s’opère :
- en diffus comme avec le Prêt à taux Zéro,
- ou, dans un cadre programmé comme avec le PASS foncier ou le PSLA.
•
L’accession sociale à la propriété concerne le passage à l’accession de ménages en début de
parcours résidentiel (primo accession).
•
L’accession sociale à la propriété concerne le passage à l’accession de ménages à revenus
modestes. La question est de savoir à partir de quel niveau de ressources, un ménage
dispose d’un revenu modeste.
En effet, en Champagne-Ardenne, près de trois ménages sur quatre ont des ressources
inférieures aux plafonds ouvrant droit à des dispositifs aidés d’accession, soit celui du Prêt à
Taux Zéro (de 124 à 90 % du plafond PLUS selon la taille du ménage, ou environ 110% des
plafonds PLUS en moyenne).
Selon le champ retenu, le nombre de ménages concernés peut varier de 1 à 50.
II. Quels indicateurs retenir pour son analyse ?
- Le critère d’âge n’est pas un bon marqueur de l’accession sociale. En 2005-2006, 60 % des
propriétaires occupants emménagés récents de Champagne-Ardenne, avec revenus inférieurs à 110
% des plafonds HLM, avaient plus de 40 ans. Parmi eux sans doute, une part significative de primo accédants.
5/80
- L’accession aidée ne représente pas la totalité de l’accession des ménages à ressources
moyennes ou modestes. En 2005-2006, 4 300 PTZ ont été distribués en moyenne par an en
Champagne-Ardenne. Dans le même temps, un peu plus de 15 000 propriétaires occupants avec
revenus inférieurs aux plafonds avaient, en moyenne, emménagé dans un nouveau logement. Parmi
eux, 40 % avaient moins de 40 ans (soit plus de 6 000 ménages).
- Les dispositifs programmés pèsent encore moins dans le processus d’accession.
Selon nos estimations,
• 50 PASS foncier réalisés en 2009,
• 240 ventes HLM annuelles réalisées en moyenne sur 2007 / 2009,
• à peine 15 PSLA par an (sur 2006-2009)
A cela vient s’ajouter une programmation pluriannuelle d’environ 300 produits d’accession sociale sur
l’ensemble des programmes de rénovation urbaine (dont 240 dans la Marne).
L’ensemble de ces constats ont conduit au choix d’une orientation méthodologique. Le processus
d’accession des ménages aux revenus moyen et modeste, par le biais du fichier des emménagés
récents propriétaires occupants issu de la base Filocom, et au sein de cet ensemble celui des primo
accédants avec PTZ est ainsi analysé. Le seuil de revenu retenu est celui du PTZ (soit environ 110
% des plafonds PLUS, en 2007, 74 % des ménages français et 76 % des ménages de ChampagneArdenne). C’est aussi le seuil des autres dispositifs (PASS foncier, PSLA).
L’accession programmée (PSLA, PASS foncier) et la vente HLM ne sont observées que pour leur
caractère expérimental. D’autres dispositifs existent, mais sur lesquels l’information est moins
accessible et plus segmentée : Le Prêt Accession Sociale, le Prêt 1 %, la déduction des intérêts
d’emprunt…
Globalement, concernant la primo accession, le terme d’accession aidée paraît plus approprié
que celui d’accession sociale, pour des dispositifs qui intéressent avant tout les ménages à
revenus moyens.
Au sein de cette population, on a distingué :
• l’accession aidée intermédiaire (de 85 à 110% des plafonds PLUS), soit des ménages
concernés seulement à la marge par le passage en HLM ;
• l’accession aidée sociale (de 60 à 85% des plafonds) qui correspond à la partie
éventuellement mobile de la clientèle HLM, celle probablement qui a le plus besoin de l’apport
d’un dispositif sécurisé ;
• l’accession aidée très sociale (moins de 60% des plafonds), plus importante que
présupposée, elle mérite d’être étudiée pour comprendre les mécanismes permettant
d’accéder à ce niveau de ressources.
6/80
Partie 1 : ETAT DES LIEUX DE L'ACCESSION SOCIALE : Une
accession sociale et très sociale significative
En 2007, l’accession restait possible
pour un grand nombre de ménages aux
ressources moyennes et modestes. En
effet, près d’un propriétaire emménagé
récent sur 3, avait un revenu inférieur à
celui du PLAI. C’était un peu plus de 1
sur 4 au niveau national.
Lieux de résidence des propriétaires occupants
emménagés récents aux ressources inférieures à
85% des plafonds HLM
L’accession sociale et très sociale est
une accession majoritairement rurale en
tout cas dans l’est de la région. Elle
participe, sinon à l’étalement urbain (elle
s’exerce massivement dans l’ancien) du
moins à l’augmentation des migrations
pendulaires. A l’ouest, dans les territoires
où l’influence des agglomérations est
plus forte, elle semble globalement plus
difficile.
7/80
I.I. Ni exclusivement familiale, ni totalement liée à l’âge
Comme
pour
l’ensemble
de
l’accession, l’accession sociale n’est
pas
exclusivement
familiale.
La
structure de l’accession sociale est ici
semblable à celle du niveau national. Il
y a assez peu de différences entre les
quatre départements champardennais.
A noter tout de même une accession
sociale nettement plus familiale dans la
Marne (43,6% de couples avec enfants
et de familles monoparentales, contre
39,8% en Champagne-Ardenne).
Lieux de résidence familles propriétaires
occupants emménagés récents aux ressources
inférieures à 110% des plafonds HLM
L’accession
des
familles
aux
ressources inférieures à 110% des
plafonds HLM est particulièrement
importante autour des agglomérations
de Châlons en Champagne, de Reims
et de Troyes et dans les secteurs
ruraux de l’ouest de la région. Elle est
aussi plus présente autour des
agglomérations des Ardennes et de
Haute-Marne.
L’accession des jeunes ménages
(personnes de référence de moins de
40 ans) aux ressources inférieures à
110% des plafonds HLM s’exerce
géographiquement exactement de la
même façon.
Source : Filocom 2007
8/80
Par contre, l’accession sociale n’est pas non plus totalement liée à l’âge. L’accession après 60 ans
est en Champagne-Ardenne un peu plus importante qu’au niveau national (28,6% contre 27,3%). La
part d’accédant de plus de 60 ans est bien inférieure dans la Marne, la différence s’exerce au profit
des jeunes ménages, c’est l’inverse en Haute-Marne.
L’accession des ménages de plus de 60 ans aux ressources inférieures à 110% des plafonds HLM
est une accession plutôt rurale, notamment en Haute-Marne et dans les Ardennes. Elle s’exerce
aussi dans les pôles.
emménagés récents de plus de 60 ans aux
ressources inférieures à 110% des plafonds HLM
Source : Filocom 2007
9/80
I.II. Avec des caractéristiques assez éloignées de celles du modèle national
La production neuve, soit environ 6000 logements par an, ne représente que 15% de l’offre mobilisée
par les propriétaires emménagés récents dont les ressources sont inférieures à 110% des plafonds
HLM, un chiffre bien inférieur au taux national de 19%.
emménagés récents en logement individuel
construits avant 1985 et de catégorie 6 à 8 et aux
ressources inférieures à 110% des plafonds HLM
Au sein du parc existant, le logement
individuel demeure très largement
majoritaire dans l’accession sociale,
plus
de 87% contre 73,7% en
France. Enfin, la part de “l’acquisition amélioration“ de logements anciens
médiocres,
est
beaucoup
plus
importante (près de 41,5%) qu’au
niveau national 29%. De fait, en
Champagne-Ardenne l’accession à la
propriété devrait être un puissant
vecteur d’amélioration du parc ancien.
Toutefois, plus les revenus sont
faibles,
plus
l’accession
dans
l’individuel ancien avec besoins de
travaux est importante, ce qui pose
clairement la question de la capacité
financière des accédants à améliorer
leur bien.
10/80
Cette accession sociale dans l’individuel ancien avec
des
travaux
potentiels
est
particulièrement
importante dans le rural aubois et dans le rural
ardennais. Paradoxalement, alors que les produits
logements s’y prêteraient, elle existe assez peu dans
le rural haut marnais.
Accession
Sociale
I I.III. Un faible niveau de développement des produits d’accession aidée
II.III.1. Le Prêt à Taux Zéro : moteur de l’accession aidée en Champagne-Ardenne
En Champagne-Ardenne, les primo-accédants ont sur la période 2005 / 2008 eu assez peu recours
au Prêt à Taux Zéro (3,18 prêts pour 1000 habitants contre 3,61/00 en France d’où un 18ème rang
national au classement des régions). Le prêt à taux zéro y constitue tout de même l’essentiel de
l’accession aidée.
11/80
Rappel du principe du Prêt à Taux Zéro 2010 :
Le Prêt à Taux Zéro est le principal financement de l’accession sociale. Il se trouvait, jusqu’au 30 juin 2010, renforcé pour
certains ménages bénéficiant par ailleurs d’aides de collectivités locales.
L’emprunteur respectant les conditions de ressources liées au PTZ peut bénéficier d’un prêt à 0% pour la construction ou
l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Il doit s’agir de sa résidence principale et de sa
première accession à la propriété depuis 2 ans. Il doit en apporter la preuve en fournissant des quittances de loyer par
exemple (c’est plus difficile à prouver pour les logés gratuitement où les personnes ayant séjourné à l’étranger).
L’exigence du respect de normes minimales de surface et d’habitabilité et la production d’un état des lieux pour les
logements de plus de 20 ans étaient effectifs jusqu’au 30 juin 2010. Aujourd’hui ils sont supprimés.
Le montant du prêt est limité à 20% du coût total de l’opération (30% en ZUS et ZFU) et ne peut dépasser 50% du
montant total des autres prêts. Il est aussi fonction : du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de
résidence principale, de la localisation de l’opération, du caractère neuf ou ancien du logement à financer.
Les conditions de remboursement du prêt varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs, plus ses
revenus sont élevés plus la durée de remboursement est courte (de 6 à 30 ans).
Nombre moyen de PTZ pour 1000
habitants (2005 à 2008)
•
Une primo-accession avec PTZ
qui s’exerce bien au delà du périurbain
tout en contribuant au renouvellement
du parc existant
L’accession à la propriété avec le PTZ
accompagne nettement le phénomène de
périurbanisation. En effet son intensité relative
dessine des couronnes plus ou moins
éloignées autour des agglomérations et de
certains pôles urbains. Plus précisément,
l’accession
familiale
modeste
s’exerce
12/80
souvent très loin des pôles, tandis que l’accession des petits ménages reste concentrée dans les
agglomérations voire dans leur couronne périurbaine.
Cette accession aidée avec PTZ s’exerce toutefois majoritairement dans le parc ancien, ce qui limite
son effet en termes d’étalement urbain et de consommation foncière.
•
Des parcours résidentiels qui s’exercent plus ou moins difficilement selon les
territoires et les types de ménages
Les montants moyens d’opération sont plus élevés sur l’axe Reims / Châlons en Champagne. Sur
ce même axe, les propriétaires occupants allocataires sont les plus fragilisés au regard de leur
taux d’effort logement. En effet, sur les agglomérations de Reims, Châlons en Champagne et
Epernay, la part des taux d’effort supérieurs à 30% est la plus forte (cf annexe 2.3.2). Cette
fragilité se retrouve également dans le pôle urbain de Charleville-Mézières et la couronne
périurbaine de Sedan. Troyes, Saint Dizier et Chaumont ne répondent pas à cette logique. Le PTZ
finance les opérations les moins chères en Haute-Marne.
Du fait de ces coûts moyens d’opérations
Montant moyen en euros des opérations financées
avec PTZ sur 2005-2008
extrêmement variables, les possibilités d’achat
sont assez hétérogènes pour les primoaccédants les plus modestes (moins de 1750 €
mensuel).
La primo-accession modeste reste par contre
possible pour tout type de ménages dans les
zones rurales du sud et de l’est de l’Aube, du
sud est marnais et du nord haut-marnais (cf
carte page suivante).
En revanche, elle est aujourd’hui encore possible
pour les isolés (soit 1750 € en un seul salaire)
dans certains pôles urbains. De même, elle est
très peu présente dans les espaces
intermédiaires de type première et deuxième
couronne d’agglomérations, pour des questions
de prix, mais aussi de disponibilité de produits
(petits logements par exemple).
13/80
Part de ménages aux revenus < 18 950 ayant
acheté avec un PTZ sur 2005-2008
La primo-accession par le PTZ s’exerce
en France assez peu en sortie du parc
HLM (6,1%). En raison d’un taux de
locatif social extrêmement élevé, la
Champagne-Ardenne est la région de
France où le taux d'accédants avec PTZ
sortant du parc HLM est le plus fort
(16%). Les pôles d’emploi de Châlons en
Champagne et de Reims sont même
bien au dessus de ce taux (20%). C’est
l’inverse pour ceux de Troyes et
d’Epernay qui affichent un taux inférieur
mais qui reste toutefois le double du taux
national (14 et 12%).
NB : Le faible volume de ménages concernés ne permet
pas un traitement cartographique par zones, d’où une
analyse graphique par zone d’emploi.
14/80
I.III.2. Le PASS foncier : un passage à l’opérationnel trop tardif
•
Un outil complexe, qui a nécessité un travail pédagogique long en direction des
collectivités
Le PASS foncier a été mis en place en septembre 2006 sous l’impulsion des pouvoirs publics et du
1% logement (actuel Action Logement). Les opérateurs s’en sont emparés très vite. Toutefois, l’une
des conditions de son développement étant l’intervention financière d’une collectivité, ils ne
pouvaient le développer seuls. Il a donc fallu mobiliser du temps en information et explications en
direction des élus des collectivités. Ainsi ce temps pédagogique, dans une région où l’habitude d’une
intervention sur l’habitat est peu développée et le plus souvent dirigée sur la production locative
sociale ou sur l’amélioration du parc ancien, a été relativement long. De plus, assez compliqué au
départ, le dispositif n’a cessé d’évoluer dans le temps, ce qui n’a pas facilité la communication à son
sujet.
Plus généralement, les secteurs géographiques français où le PASS foncier a été proposé à grande
échelle et beaucoup plus rapidement sont ceux où une collectivité de niveau régional ou
départemental s’est emparée du sujet.
Rappel du principe du PASS foncier :
Lors d’une opération d’accession en neuf, il permet l’achat par les primo-accédants (dont le niveau de ressources est
inférieur à celui du PSLA) du seul bâti, avec portage du terrain ou prêt avec différé correspondant plus ou moins à la part
foncière de l’opération, donc sans coût significatif immédiat pour le ménage.
La phase de remboursement du PASS Foncier intervient après celle des prêts souscrits pour la construction, dans la
limite d’une durée maximale de 25 ans.
Ce dispositif est ouvert dans les communes qui décident la mise en place d’une aide à l’accession à la propriété ouvrant
droit à la majoration du prêt à taux zéro prévue par la loi ENL (soit en Champagne-Ardenne, 3000 € pour un ménage de 3
personnes et moins et 4000 € pour 4 personnes et plus).
2
Les prix de vente des logements sont plafonnés. (Soit 2203 € du m en zone B2 et 1948 € en zone C).
Les ventes de logements sont assujetties à un taux de TVA réduit à 5,5%.
Une garantie de rachat et de relogement est apportée à l’acheteur.
Au temps pédagogique, se sont également additionnés un temps de décision politique et un temps
de montage opérationnel heureusement anticipé par la majorité des opérateurs, ce qui a permis
d’accélérer un peu les commercialisations. De fait, les partenariats ont été plus efficaces quand un
lien existait entre le collecteur et l’opérateur.
Toutes ces difficultés ont donc repoussé les premières apparitions de projets à partir de 2009
seulement, mais surtout en 2010. Dans la Marne et dans l’Aube, sous l’impulsion des collecteurs et
de leurs opérateurs, les demandes des communes ou des EPCI ont été les plus importantes.
Certains collecteurs s’interrogent même, début 2010, sur leur capacité à les financer toutes. En effet,
dans le même temps (depuis 2008), les collecteurs ont eu à faire face à une diminution de leurs
ressources liée à l’augmentation des prélèvements sur leurs recettes pour l’ANRU, la Foncière
Logement et l’ANAH.
Dans les Ardennes, la collectivité de Charleville Mézières Cœur d’Ardennes a été moteur dans le
déploiement du PASS Foncier. Le manque d’opérateurs, l’étroitesse du marché et les risques
d’impacter le marché locatif social localement très fragile sont les causes d’une relative frilosité. En
Haute-Marne, les faibles niveaux de ressources des ménages, couplés à l’étroitesse du marché et à
l’absence d’outil de programmation logement (PLH) n’ont pas servi le développement du PASS
Foncier. Deux opérations (sur Saint Dizier et sur Chaumont) ont toutefois pu être commercialisées
avec plus ou moins de succès.
15/80
En 2010, l’annonce de la réforme de
l’accession, la fin du doublement PTZ et les
restrictions sur le financement du PASS foncier
lui-même, ont entrainé un coup de frein très net
sur les ventes. Ce constat démontre que le
produit, tel qu’il était conçu et financé,
répondait, en Champagne-Ardenne, pour une
grande part de sa clientèle, à une logique de
solvabilisation et pas seulement à un effet
Objectifs
Réalisations
2008
nr
3
2009
300 (plan de relance)
dont :
Ardennes 58
Aube 97
Marne 100
Haute-Marne 45
230 (estimation selon
les délibérations des
collectivités) dont :
Ardennes 25
Aube 55
Marne 120
Haute-Marne 45
Estimation : 35 à 50
Ardennes nr
Aube nr
Marne 35
Haute-Marne nr
2010
Territoires ayant voté un
abondement Passfoncier
Estimation : 100 à 120
Ardennes 11
Aube 20
Marne 45
Haute-Marne 23
Résultat
national
environ 3000
(0,1%)
3373
(1% à 2%)
nr
d’aubaine sur la TVA à 5,5% comme
le lui reprochaient ses détracteurs.
Plusieurs opérations en PASS Foncier
ont été annulées en raison de
difficultés à les rendre opérationnelles
dans les délais : certaines dans des
collectivités qui de fait n’en ont pas
accompagné du tout (Ex : Epernay
Pays de Champagne, ville de Troyes),
d’autres dans des collectivités qui
auraient souhaité en faire encore plus
(Ex : Châlons Cité en Champagne).
De plus, plusieurs communes ont
renoncé à aller jusqu’à une prise de
délibération en faveur du PASS
Foncier (ex : Jalons les Vignes,…)
Aujourd’hui, du côté des opérateurs,
une question subsiste : comment vontils pouvoir commercialiser les produits
qui leur restent ou qu’ils n’ont pas eu
le temps de mettre en vente dans le
délai défini en PASS foncier ? Le
nouveau PTZ (PTZ +) sera-t-il
opérationnel suffisamment rapidement
pour qu’il n’y ait pas de rupture trop
longue dans la commercialisation ?
Sera-t-il suffisamment solvabilisateur
pour répondre, sans l’effet TVA, aux
besoins financiers des ménages
moyens
(cible
de
l’accession
sociale) ?
16/80
Du côté des collectivités, un sentiment d’inachevé s’est installé concernant le travail partenarial
engagé avec les opérateurs et la commercialisation des produits en cours. La question qui se pose à
elles maintenant est liée à la réorientation du système d’aides mis en place. Comment accompagner
efficacement l’accession des ménages modestes sans le PASS foncier ?
•
Un bilan plutôt positif, même si le produit à ses limites
Pour l’accédant, l’intérêt du PASS Foncier est clairement lié à la possibilité qu’il offre de mettre en
place une TVA réduite. La majoration du PTZ apparait évidemment comme un plus mais n’est à priori
pas déterminant. Pour preuve, Charleville Mézières Cœur d’Ardenne a mis en place un abondement
PTZ en neuf ? Celui-ci ne rencontre aucun succès alors que le PASS Foncier a bien fonctionné.
Il semble que pour les collectivités, les éléments de sécurisation entourant le PASS Foncier soient
eux aussi déterminants. Pourtant, ils ne sont que très vaguement mis en valeur dans les
communications sur la commercialisation.
Enfin, d’un point de vue urbain, le PASS Foncier apparait comme un réel outil d’aménagement pour
la collectivité. Nombre d’entre elles l’ont lié à des règles de taille maximum de parcelle, ce qui répond
à la fois aux préoccupations du développement durable (économie d’espace et lutte contre
l’étalement urbain) et au constat régional de l’apparition de difficultés à commercialiser en ville les
grandes parcelles.
Le profil des accédants PASS Foncier correspond généralement plutôt bien à la cible de l’accession
sociale. En effet, la clientèle du PASS Foncier est une clientèle d’âge moyen (30 à 40 ans), avec des
ressources assez faibles (rarement au dessus de 2500 € mensuel), ce qui rend le montage financier
de son dossier plutôt complexe. Cette clientèle a globalement peu d’apport (moins de 5%) et
s’engage sur un niveau de mensualités bien au dessus du niveau de loyer qu’elle quitte. La
conjugaison d’un financement tendu, d’un taux d’endettement proche du maximum et d’une forte
augmentation de la charge logement rend d’autant plus important l’aspect sécurisation offert par le
PASS Foncier.
Ainsi, le PASS Foncier a aussi ses limites :
- C’est un produit qui reste cher (130 000 à 170 000 €) par rapport au profil des ménages sur
certains territoires, d’où des difficultés locales à trouver la clientèle (Exemples : Vitry le
François, Saint Dizier, Fumay…),
- Sa localisation et sa typologie sont très importantes, le produit fonctionne par exemple assez
mal en zone PRU. Le collectif aussi est assez peu attractif, sauf sur l’agglomération de Reims.
I.III.3. Le Prêt Social Location Accession (PSLA) : très peu mobilisé localement
•
Le PSLA apparait complexe et peu sécurisant
Le PSLA est très peu développé en Champagne Ardenne, comme dans tout l’est de la France. A ce
jour, seul un opérateur champardennais, Troyes Habitat a développé ce produit de façon quelque
peu significative (57 logements depuis 2006).
17/80
Rappel du principe du PSLA :
Le PSLA, mis en place en 2004, s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf.
Celui-ci doit être situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible aux financements PSLA.
Les opérations comportent 2 phases :
- Au cours de la première, le ménage est locataire, il acquitte une redevance composée d’un loyer, des charges, des
frais de gestion et d’une épargne (imputable sur le prix du logement), la durée de cette phase peut être variable,
- La deuxième phase débute au moment où l’accédant lève l’option d’achat. Le prix de cession du logement
correspond au prix initial minoré de 1,5% par année d’ancienneté et du montant de l’épargne engrangée.
Les ventes de logements sont assujetties à un taux de TVA réduit à 5,5%. Les logements sont exonérés de foncier bâti
pendant 15 ans.
Si le ménage n’est pas en mesure de lever, l’option une garantie de relogement dans le parc HLM lui est accordée si ses
conditions de ressources le permettent (soit des ressources inférieures au plafond du PLUS).
Plusieurs territoires ont pourtant exprimé le souhait, notamment dans leur PLH, d’accompagner le
développement du PSLA. Mais, ils n’ont pas trouvé les opérateurs pour concrétiser ce souhait.
Ces derniers soulignent la complexité et les incertitudes du dispositif :
- complexité du dispositif, avec une acquisition qui s’opère en deux
temps (soit deux actes notariés), pour des avantages peu évidents, en
dehors des avantages fiscaux : conditions financières du PSLA peu
attractives actuellement1 par rapport aux taux bancaires, capacité
d’épargne de l’accédant généralement faible dans la phase locative
(sauf pour les ménages qui n’ont pas réellement besoin de cette
« période d’essai »).
- incertitude sur la sécurisation de
l’opérateur
durant
la
phase
locative. Que se passe-t-il si la
situation du locataire
évolue
(décès d’un conjoint, divorce, perte
d’emploi,…) ? Contrairement à une
accession
normale,
ces
évènements ne sont pas assurés.
- Incertitude sur le statut du
logement au regard de la TVA si le
logement
doit
être
revendu
« d’occasion » au delà des 5 ans.
- Incertitude quant au financement
de la remise en état éventuelle
avant revente dans cette dernière
situation.
Le PSLA semble donc une formule mal
sécurisée pour les opérateurs. Elle
nécessite une double compétence en
gestion locative et en accession pour
lesquels tous les bailleurs ne sont pas outillés. Compte tenu de ces difficultés, l’équilibre des
opérations n’est pas toujours garanti. C’est aussi l’avis de certains opérateurs très actifs dans ce
domaine en Bretagne ou en Pays-de-la-Loire. Le PSLA est une formule intéressante quand le
processus se passe normalement, avec une levée d’option rapide.
1
Un bailleur de l’Ouest qui pratique beaucoup le PSLA, n’a encore jamais vu un accédant demander le transfert du prêt,
les accédants financent l’opération sur des prêts bancaires classiques.
18/80
Toutefois, avec la disparition du PASS foncier, le PSLA va rester le seul outil d’une production neuve
avec avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de foncier bâti) et sécurisation de l’acheteur. Les
avantages fiscaux équivalent notamment à une réduction d’environ 20 % des prix de revient pour
l’acheteur. Dans les territoires tendus, comme l’agglomération de Reims, ce sont des atouts non
négligeables pour permettre à des ménages modestes de continuer à pouvoir accéder, ou à le faire
pas trop loin des emplois et équipements. Y a-t-il une façon d’améliorer ce dispositif. Et si oui, est-ce
que cela peut être dans les attributs d’une collectivité locale ?
•
Une expérience auboise dont les enseignements restent à tirer
Sur les 57 PSLA
Commune
Année Nombre Dont phase Dont rupture
Délai moyen de
locative
de contrat
levée d’option
développés
depuis
Sainte
Savine
2006
6
0
2
24
mois
2006
par Troyes
Songis
2007
8
3
2
14 mois
Habitat,
seulement
Mailly le Camp
2007
7
3
1
20 mois
25% des logements (14 Mussy
2007
3
Repassés en PLUS
sur 57) ont permis à la Villiers le Bois
2008
1
0
0
18 mois
fois de répondre à Brienne le Château 2008
3
3
1
Sans objet
2008
2
0
0
12 mois
l’objet du PSLA et de Marigny
2009
10
9
0
Sans objet
dégager une marge Piney
Romilly
2009
9
9
1
Sans
objet
financière pouvant être
Clerey
2010
6
6
0
Sans objet
réinvestie dans d’autres Vendeuvre
2009
2
Non commercialisés à ce jour
opérations.
Ces Total
57
33
7
18 mois
dernières sont situées
en milieu urbain, sous
forme de programmes mixtes en semi collectif ou maison de ville, et dans des quartiers neufs et très
attractifs.
Les opérations plus récentes (¾ du volume des PSLA engagés par Troyes Habitat), ont pour
certaines d’entre elles rencontrées des problèmes de commercialisation :
- durée de la levée d’option longue,
- frais d’entretien ou de remises en état importants dans la période locative (occupants pas
investis comme un propriétaire) et pas pris en compte dans la redevance, …
- équilibre financier « final » à ce jour incertain.
Parmi les raisons de cette situation plus tendue, le choix de la localisation géographique représente
un facteur déterminant : une localisation trop rurale ou dans des secteurs peu dynamiques en termes
d’accession, où le PSLA a été utilisé parfois comme un « produit d’appel » pour faire accepter, par
certaines municipalités, la construction de logements locatifs sociaux.
Troyes Habitat considère par ailleurs que le PSLA génère un certain nombre de contraintes
spécifiques, dont certaines ont déjà été évoquées précédemment.
L’opérateur doit s’interroger en permanence sur le positionnement commercial du produit PSLA. En
effet, pour des logements dont les prix de vente dépassent 150 000 €, le PSLA est en concurrence
avec la production privée qui a eu tendance à se multiplier ces dernières années. Dans l’Aube, pour
ce type de produit, les candidats ne font pas partie de la clientèle avec laquelle les bailleurs ont
l’habitude de traiter. Ils ne s’adressent donc pas spontanément à un Bailleur Social.
19/80
Lorsque néanmoins ils le font, la location-accession n’est pas une nécessité pour eux. Ils ont un
niveau d’exigence qui est celui de l’accession privée et qui n’est pas forcement compatible, en terme
de niveau de finition des logements, avec les contraintes budgétaires du PSLA.
Sur des produits de gamme plus modeste, dont le prix de vente est inférieur à 150 000 €, la difficulté
est inverse, avec une clientèle qui n’est pas nécessairement dans une démarche d’accession.
Le PSLA peut ainsi parfois permettre de contourner les difficultés d’accès aux logements locatifs
individuels. Il en résulte alors des difficultés pour la levée d’option et un usage du logement qui peut
engendrer des coûts pour le bailleur (comportement locatif, manque d’investissement du logement).
Si Troyes Habitat souhaite mener à son terme la commercialisation des opérations PSLA engagées,
l’organisme souhaite par ailleurs expérimenter à titre de comparaison le développement de produits
d’accession sociale. Le prix de vente visé pour une localisation au cœur de l’agglomération Troyenne
et un produit certifié B.B.C, devrait se situer 15 % en dessous du plafond de l’accession sociale.
Troyes Habitat souhaite en effet atteindre le double objectif de permettre à des foyers disposant de
ressources limitées d’accéder à la propriété au travers d’opérations suffisamment équilibrées pour
générer les fonds propres nécessaires à son développement.
I.III.4. La vente HLM : une option assez peu développée
La vente HLM est l’un des moyens de favoriser les
parcours résidentiels au travers de l’accession sociale
à la propriété. Alors que les mises en ventes
proposées au niveau national par les organismes ont
fortement augmenté depuis 2008, le nombre des
ventes effectives ne progresse pas.
C’est aussi le cas en Champagne-Ardenne où les
mises en vente HLM sont faibles et les ventes encore
plus.
Il semble que les appartements de la génération 70
soient surreprésentés dans les mises en vente. Il ne
s’agit clairement pas d’un produit attractif, dans une
région où l’accession en individuel reste assez
ouverte. Ceci explique en partie les maigres résultats
en termes de vente effective.
Toutefois, rappelons aussi que les outils de
commercialisation
n’ont
été
développés
qu’extrêmement récemment.
La politique de mise en vente développée sur
2007/2009 par les bailleurs de Haute-Marne semble
plus ciblée que celle des autres départements. En
effet, alors que les écarts entre les taux de HLM en
2006 ne sont pas si importants (Haute-Marne et
Ardennes 18,6%, Aube 21,1% et Marne 26,4%), le volume de logements mis en vente est beaucoup
plus faible. Pourtant, le rapport vendus / mis en vente atteint dans ce département les 43%, contre
12% dans la Marne et moins de 7% dans l’Aube et les Ardennes. Il semble donc que le choix du parc
20/80
à vendre correspond ici beaucoup mieux à la
demande, et que l’offre trouve donc plus facilement sa
clientèle.
De la même façon, les caractéristiques des logements
vendus en Haute-Marne sont très différentes de
celles des autres départements (majorité d’individuel
et majorité de vente à l’occupant).
Globalement, les logements proposés à la vente sont
majoritairement des logements occupés, ce qui, dans
une région traditionnellement locative, pose clairement
la question de la motivation des locataires HLM pour
l’accession.
La vente HLM se positionne dans le registre de
l’accession très sociale (logements disponibles à
moins de 60 000 €). Les politiques des bailleurs en la
matière sont très variables. Certains vendent des
produits collectifs, réhabilités sur le plan thermique et
résidentialisés. D’autres vendent plutôt des produits
individuels amortis, de type « reconstruction » avec
souvent beaucoup de travaux.
Les orientations prises par les organismes pour l’avenir en matière de vente HLM sont globalement
celles exigées dans le cadre des conventions d’utilité sociale soit la vente de 1% du patrimoine en
cumulé sur 6 ans.
Rappel du principe de la vente HLM :
Le Code de la Construction et de l'Habitation offre la possibilité aux organismes HLM de céder une partie de leur
patrimoine immobilier. Le Conseil d'Administration de chaque organisme délibère sur les orientations de sa politique de
vente de logements et fixe les objectifs à atteindre. La décision d'aliéner est alors transmise pour avis au représentant de
l'Etat dans le département.
Le logement doit avoir été construit ou acquis par l'organisme depuis plus de 10 ans. Il doit également être en bon état
d'entretien et de réparations et satisfaire aux normes minimales d'habitabilité fixées par décret.
Deux hypothèses peuvent se présenter :
- La vente d'un logement occupé : le principe est qu'un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire.
Aucune condition relative à l'ancienneté d'occupation, ni aux revenus de l'acquéreur n'est requise. Toutefois, sur
demande du locataire, le logement peut également être vendu à son conjoint, à ses ascendants ou à ses
descendants disposant de ressources inférieures ou égales aux plafonds PLUS. Ainsi, tout locataire peut à tout
moment faire une demande d'acquisition de son logement auprès de son organisme propriétaire. Une réponse
motivée lui sera alors adressée. L'organisme HLM est souverain, il ne peut être contraint de vendre.
- La vente de logement vacant : les logements vacants mis en vente doivent prioritairement être proposés à l'ensemble
des locataires de l'organisme HLM propriétaire dans le département par voie de publicité. A défaut d'acquéreur
prioritaire, le logement peut être offert à toute personne physique (ou morale). Les modalités d'achat sont fixées par
le Conseil d'Administration de chaque organisme vendeur.
21/80
Partie 2 : FONCTIONNEMENT DU MARCHE DANS LES DIFFERENTS
TERRITOIRES
II.I. Des possibilités d’accéder socialement à la propriété qui sont relativement
ouvertes
II.I.1. Méthode d’analyse des prix et des capacités d’accession sociale des territoires
Les analyses sont réalisées sur la base des données Perval, années 2004, 2006 et 2008
(disponibles en DREAL), avec application d’un seuil de 10 références minimum pour traitement. Les
données 2004 et 2006 ont été ramenées en valeurs 2008 (source Perval – Immoprix), avec
respectivement pour les appartements et les maisons, une augmentation de : Ardennes +9,1% et
+7,8% / an, Aube + 8,7% et 9,9 % / an, Marne + 10,7% et +10,0 % / an, Haute-Marne +9,9% et +9,1
% / an.
Les taux de couverture Perval ci-dessous permettent de nuancer les analyses territoriales, sachant
que les résultats sur les territoires marnais sont a priori particulièrement fiables.
Deux produits cibles ont été définis, l’un pour une personne seule : appartement ou maison, neuf ou
ancien de 2 pièces, l’autre produit familial pour 4 personnes : appartement ou maison, neuf, récent
(après 1970) ou ancien de 4 pièces. Les prix d’entrée de gamme sont étudiés sur ces différents
produits, afin de pouvoir définir à partir de quel niveau de ressource il est possible d'accéder à un
produit d’entrée de gamme sur le territoire étudié. Le prix d’entrée* est le prix du bien situé au niveau
du deuxième décile dans la gamme de prix. *Transactions entre particuliers, biens libres sans gros
travaux.
L’échelle d’analyse retenue est celle des Aires Urbaines en différenciant Unité Urbaine et reste Aire
Urbaine. S'y ajoutent, quelques secteurs ruraux renseignés sur les ressources.
Pour chaque territoire, on calcule les revenus nécessaires pour accéder aux prix d’entrée calculés
(logement 2 pièces ou 4 pièces). Ces revenus représentent 1,33 fois la somme du total des
remboursements des prêts contractés pour les montants d’opération (cf. mode de calcul ci-après)
afin de maintenir un taux d’endettement de 30% maximum. Ces revenus sont ensuite confrontés aux
distributions des revenus fiscaux localisés des ménages en 2007* (1 personne ou 4 personnes).
Ceux-ci sont représentés par déciles sur les graphiques.
* source Insee-DGFip Revenus fiscaux localisés des ménages
22/80
Mode de calcul des montants d’opération :
NEUF (moins de 5 ans)
Prix d’entrée
2ème décile
Frais de Notaire
5%
Frais d’Agence
0
Frais divers
5%
Travaux
0
RECENT et ANCIEN (plus de 5 ans)
Prix d’entrée
2ème décile
Frais de Notaire
10%
Frais d’Agence
5%
Frais divers
5%
Travaux
15% avec un minimum de
17500 € en T2 et 25000 €
en T4
Apport
Apport
5%
5%
Prêt 1%
1,5% sur 25 ans (maxi
Prêt 1%
1,5% sur 25 ans (maxi 30%
30% du coût et plafonné)
du coût et plafonné)
PTZ
De 6 à 25 ans avec une
PTZ
De 6 à 22 ans avec une
partie différée selon les
partie différée selon les
revenus (maxi 30% du
revenus (maxi 20% du coût
coût et plafonné)
et plafonné)
Reste Taux Fixe
4,5% sur 25 ans
Reste Taux Fixe
4,5% sur 25 ans
Endettement 30% maximum, reste à vivre 700 € pour un isolé, 1450 € pour un couple avec 2 enfants.
Intérêt et limites de l’exercice :
Pour une analyse pertinente, il faut un taux de couverture suffisant de la base Perval couplé à
l’existence d’une dynamique de marché sur le produit étudié (nombre de références statistiquement
suffisant pour calculer des moyennes et définir des prix d’entrée de gamme).
La méthode n’est donc réellement exploitable que sur une partie des territoires, soit :
- pour les produits 1 personne, sur les aires urbaines de Reims, Troyes, Epernay, Saint Dizier
- pour les produits 4 personnes, sur les aires urbaines de Reims, Troyes, Charleville-Mézières,
Châlons en Champagne, Epernay, Vitry le François et Sedan.
La répartition des revenus n’étant disponible qu’à certaines échelles géographiques une exploitation
additionnant certaines zones (comme les pôles ruraux par exemple) est impossible.
II.I.2. Des produits individuels anciens d’entrée de gamme qui restent accessibles dans
la majorité des territoires
Pour les maisons anciennes de 2 pièces, les données de prix viennent confirmer les zones de
pression mises en évidence par l’exploitation des données Filocom et du PTZ, à savoir, l’aire urbaine
de Reims, l’unité urbaine de Châlons en Champagne, le reste de l’aire urbaine de Troyes et la
communauté de communes du Nogentais. Sur l’aire urbaine de Troyes les prix moyens et les prix
d’entrée sont, pour ce produit, plus élevés en couronne périurbaine que dans l’unité urbaine.
23/80
Prix moyen d’une maison
ancienne de 2 pièces en 2008
Prix d’entré d’une maison
Concernant les prix d’entrée, la dispersion des territoires les uns par rapport aux autres (nombre de
classes d’écart entre prix moyen et prix d’entrée de la zone), montre pour la plupart d’entre eux, des
prix d’entrée de gamme qui positionnent le territoire bien plus favorablement que ne le laissait
supposer leur prix moyen. Quelques territoires font figure d’exception (l’entrée de gamme positionne
ces territoires parmi les plus chères) : l’UU de Saint Dizier, l’UU de Romilly sur Seine, le Canton de
Sézanne. Dans ces zones, qui sont plutôt des zones de prix modérés, le volume de transactions est
proche de notre seuil de valeurs. De plus, la majorité des références concerne soit des produits
localisés dans la commune centre, soit des produits plutôt haute et moyenne gamme, d’où des prix
d’entrée plutôt élevés. A noter que parmi les secteurs de prix moyens les plus hauts, seule l’aire
urbaine de Reims affiche aussi les prix d’entrée les plus importants.
24/80
Pour les maisons anciennes 4 pièces, les données de prix viennent elles aussi confirmer les zones
de pression mises en évidence par l’exploitation statistique Filocom et PTZ. Il s’agit pour ce produit
de l’aire urbaine de Reims, le reste de l’aire urbaine d’Epernay et la communauté de communes du
Nogentais.
La dispersion des territoires nous montre, pour les données renseignées, des prix d’entrée de
gamme les positionnant de façon équivalente ou légèrement plus favorable que ne le laissait
supposer leurs prix moyens. Le reste de l’aire urbaine de Châlons en Champagne fonctionne
différemment et affiche des prix d’entrée de gamme parmi les plus élevés de la région, rejoignant sur
ce point l’unité urbaine de Reims. Le reste de l’aire urbaine de Sedan se positionne lui aussi un peu
plus défavorablement, mais avec des prix d’entrés qui restent abordables.
Prix moyen d’une maison
Prix d’entré d’une maison
25/80
II.I.3. Une accession sociale particulièrement difficile sur l’aire urbaine de Reims
Les territoires où des produits ne sont pas accessibles dans les plafonds du PTZ (revenu nécessaire
/ plafonds PTZ > 100%) font figure d’exception en Champagne Ardenne. Sur l’aire urbaine de Troyes
par exemple, l’accession à l’ensemble des produits étudiés est possible en dessous de 90% des
plafonds du PTZ.
Part de revenus par rapport au plafond PTZ nécessaire pour accéder
au prix d’entré de la zone
Quand les revenus nécessaires sont
supérieurs à 100% des plafonds PTZ
(chiffre en gras), il y a un enjeu pour
la collectivité concernée à intervenir
pour faciliter l’accession sociale.
revenu nécessaire / plafonds PTZ
uu_Reims
L’accession des tranches sociales et
très sociales de la population est
presque impossible dans l’aire
urbaine de Reims. Quelque soit le
produit d’entrée de gamme visé, le
niveau de ressources doit être au
minimum à 74% du plafond PTZ.
4 personnes
appt ancien
2 pièces
appt
neuf 2
pièces
maison
ancienne 2
pièces
appt
maison
maison
maison
appt neuf
ancien 4
ancienne 4 récente 4 neuve 4
4 pièces
pièces
pièces
pièces
pièces
91%
117%
107%
127%
102%
80%
57%
reste_au_Reims
uu_Troyes
61%
reste_au_Troyes
uu_Charleville-Mézières
Le territoire le plus concerné, est
l’aire urbaine de Reims. En effet, sur
l’unité urbaine, seuls les produits
collectifs anciens d’entrée de gamme
restent à la portée des accédants
sociaux. Sur le reste de l’aire
urbaine, les maisons anciennes
destinées à des familles, sont dans le
même cas. Sur l’ensemble de l’aire
urbaine, certains produits comme le
collectif neuf, nécessitent des
niveaux de ressources équivalents à
près de 130 % des plafonds du PTZ
(soit près de 5 000 € mensuels pour
une famille de 4 personnes).
personne seule
56%
129%
80%
65%
57%
61%
reste_au_Charleville-Mézières
uu_Châlons-en-Champagne
79%
41%
71%
77%
70%
100%
reste_au_Châlons-en-Champagne
uu_Saint-Dizier
63%
71%
reste_au_Saint-Dizier
uu_Épernay
69%
104%
71%
82%
57%
52%
123%
78%
86%
71%
69%
83%
89%
63%
74%
48%
70%
92%
89%
82%
78%
44%
76%
65%
68%
106%
70%
62%
60%
28%
reste_au_Sedan
60%
42%
uu_Romilly-sur-Seine
58%
reste_au_Romilly-sur-Seine
61%
uu_Chaumont
115%
105%
57%
51%
reste_au_Vitry-le-François
uu_Sedan
122%
74%
56%
reste_au_Épernay
uu_Vitry-le-François
105%
47%
56%
63%
63%
reste_au_Langres
33%
reste_au_Rethel
39%
Canton de Sézanne
65%
Canton de Suippes
57%
110%
41%
62%
CC des Trois Cantons
33%
33%
CC de l'Argonne Ardennaise
36%
28%
CC Meuse et Semoy
39%
CC de la Région de Bar sur Aube
29%
39%
61%
Territoires en zone B2
UU Epernay
Territoires avec abondement PTZ
UU Reims
Territoires d'anayse complète (graphiques disponibles)
UU Chaumont
Territoires d'analyse partielle
Pas suffisemment de références
26/80
101%
De façon plus précise il apparaît, sur l’unité
urbaine de Reims, que l’accession sociale
des isolés n’est possible qu’en accession
intermédiaire dans le collectif existant. Elle
est par contre quasi impossible pour tous
en neuf et hors UU.
La possibilité pour une famille d’accéder à
un produit dans l’ancien existe finalement
à des niveaux de ressources assez faibles
(en tout cas hors UU). Par contre, elle est
difficile, y compris pour des ménages à
revenus intermédiaires, dans le neuf.
Mode de lecture des graphiques :
en abscisse : distribution en déciles, 10 groupes de volumes
équivalents, des ménages du territoire selon leurs revenus.
en ordonnée : niveau de ces revenus.
Sur chaque graphique ont été placés pour rappel les plafonds PTZ en 2010
(avant abattements) ainsi que les différents revenus nécessaires pour
accéder aux produits d’entrée disponibles ou renseignés sur les territoires
étudiés.
Le bassin de Reims est l’archétype du
secteur où un soutien programmé à
l’accession est nécessaire.
Des difficultés ponctuelles sont observées,
sur les aires urbaines de Châlons en
Champagne ou d’Epernay, mais les
niveaux de ressources nécessaires y
restent toujours inférieurs à 110% des
plafonds du PTZ.
Dans les territoires où l’ensemble des
produits reste accessible, l’accession est
souvent possible à des niveaux de
ressources assez peu élevés. Sur l’aire
urbaine de Charleville Mézières par
exemple, les appartements anciens sont
accessibles pour les isolés dans l’unité
urbaine avec le SMIC (la faiblesse du
nombre de transactions exige toutefois une
certaine prudence quant à l’interprétation
de ces résultats).
Pour les familles, l’accession sociale
s’exerce entre le 2ème et le 4ème décile des
revenus du ménage. L’abondement de la
collectivité sur le PTZ permet de gagner
probablement un décile, ce qui n’est pas
négligeable en terme d’impact sur le flux
d’accession sociale. Mais cette dernière
resterait forte sans cette aide. De
nombreux ménages peuvent ici accéder,
d’où un impact inévitable sur la clientèle
locative sociale.
27/80
II.II. Le traitement de l’accession sociale à la propriété dans les PLH et les études
de cadrage habitat : de l’intention au passage à l’opérationnel
La thématique de l’accession sociale à la propriété est prise en compte dans l’ensemble des
documents de programmation habitat disponibles (PLH ou études de cadrage).
Les intentions d’intervention sont déclinées majoritairement sous la forme d’actions visant le soutien
direct à la production (par le biais du foncier par exemple) ou à la commercialisation (par des aides
directes au primo-accédants). Elles ont plusieurs objectifs : impulser une production neuve à coût
maîtrisé, mieux solvabiliser les ménages moyens et modestes pour leur permettre un parcours
résidentiel, fluidifier le parc HLM notamment individuel, rééquilibrer la structure démographique des
agglomérations en permettant aux familles qui le souhaitent de rester sur place.
Ces intentions sont complétées par des
intentions d’action indirectes. Ces
actions, au regard de leurs objectifs
auront une répercussion sur les
possibilités de développer des produits
d’accession sociale : calibrage de
l’accession sociale dès les documents
de planification, mise en œuvre de
politiques
foncières
dédiées,
accompagnement sur des objectifs de
développement durable ou de maîtrise
des charges énergétiques.
Les territoires dont le PLH est actif ont
tous mis en œuvre (au moins portées
par la ville centre) des aides directes
sur le PASS foncier : certaines sur le
PTZ dans l’ancien (Epernay Pays de
Champagne,
Charleville-Mézières
Cœur d’Ardenne), d’autres aussi dans
le neuf (Charleville Mézières).
Le travail sur le foncier dans une
optique de maîtrise des coûts est
globalement assez limité. Les actions
développées aujourd'hui visent plutôt à
de la mise en disponibilité foncière.
Deux exceptions à cela :
•
la ville de Vitry le François constitue
depuis plus de 10 ans des réserves
foncières destinées à l’habitat
•
Charleville
Mézières
Cœur
d’Ardenne a adossé à son PLH un
Plan d’Action Foncière, bien trop
récent pour en mesurer les effets.
28/80
En général, les collectivités, mais aussi les collecteurs et les opérateurs, ressentent un sentiment de
frustration. Les mesures ont été longues et difficiles à mettre en place. Au moment où
l’opérationnalité est acquise, la réforme vient bouleverser les choses. Le PASS Foncier est supprimé.
L’accession programmée est axée sur le PSLA et la vente HLM, deux modes opératoires très peu
développés dans la région et très peu «validés » par les opérateurs. La plupart des collectivités se
demandent aujourd’hui comment elles pourront poursuivre leurs actions en faveur de l’accession
sociale dans les années à venir.
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Service Logement, Territoires et Planification
UHEPV
Traitement de l’accession sociale dans les PLH ou les stratégies habitat
Territoire
Outil
CA Cœur d'Ardenne
PLH
CA Cité en Champagne
PLH
CC Epernay Pays de
Champagne
PLH
CA Reims Métropole
PLH
CC de Vitry le François
PLH
CA Troyenne
PLH
Intention
Favoriser l'accession à prix maîtrisés
Etude de faisabilité PSLA
Politique foncière
Développement de programmes logements moins
consommateurs d'espace
Moyen
Majoration PTZ et mobilisation PASSfoncier
Développement PSLA et vente HLM
Définition d'un plan d'action foncière avec volet habitat
Abondement PTZ pour primo-accession sur terrains de moins de 400 m2 (30 logements /
an)
Production de 40 PSLA / an avec abondement de 4000 €/ logt
Aide à la construction de produits d'accession à coûts maîtrisés 42 en accession dans le périmètre ANRU + 500 m
Programmation de 17 accessions sociales / an
Production d'espaces urbains plus durables
Soutien à l'accesssion dans l'ancien
Rendre possible l'accession intermédiaire et sociale
Pas d'action spécifique sur l'accession
Politique de réserve foncière
Programmation annuelle de 50 à 100 logements en accession
aidée et de 40 PSLA
Encourager la production d'un habitat durable
CC Saint Dizier, Der et
Perthois
Pays de Chaumont
Régles d'urbanismes favorisant l'économie d'espace
Abondement PTZ pour primo-accession dans l'ancien 25/ an
Expérimenter la location accession
Création d'un fonds d'aide à l'accession sociale
Doper la vente HLM à 100/ an
Acquisition de 50% des besoins pour le neuf, soit 1 à 2 ha / an
Expérimentation
Prime aux installations durables
PLH en cours
Diversification de la production sociale vers de la location
Cadrage accession et de l'accession sociale
Habitat Expérimentation d'une production individuelle plus dense et
plus économe
PSLA, accession sociale
Conseil aux communes
PLH en cours
CC du Pays Chaumontais
Pays de Langres
Régles de mixité aux documents d'urbanisme et négociations avec les promoteurs pour
intégration d'une part d'accession sociale dans les opérations
Cadrage
Soutien à l'accesssion sociale
Habitat
L'accession sociale à la propriété en Champagne-Ardenne – novembre 2010
Abondement PTZ
Aide foncière pour PSLA
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UHEPV
Mode de passage à l’opérationnel
Territoire
Action accession
Résultats
Accompagnement PASSfoncier sur parcelles <400m2
Aide à l'accession dans le neuf par abondement PTZ (même principe
PASSfoncier)
2010- 11
2010 - 0
Aide à l'accession dans l'ancien par abondement PTZ (même principe
PASSfoncier pour prime + DPE en C dans les 3 ans )
2010- 11
CA Cœur d'Ardenne
CA Cité en Champagne
Accompagnement PASSfoncier sur parcelles <500m2 (30 logements/ an 2009 - 10
)
2010 - 18
Partenariat SAFER pour portage foncier
CC Epernay Pays de
Champagne
CA Reims Métropôle
CC de Vitry le François
Aide à la primo-accesssion dans l'ancien (plus de 40 ans) sur le même
principe que le PASSfoncier
Accompagnement PASSfoncier
Accompagnement PASSfoncier sur l'individuel (60 logements/ an )
étendu au collectif depuis février 2010. Exigence THPE et surfaces
minimum du logement en collectif et maxi 400 m2 de la parcelle en
individuel
Accompagnement PASSfoncier sur par la ville de Vitry le François (20
logements depuis 2007)
Travail de la ville de Vitry le François avec les opérateurs sur la mixité
dans l'habitat, possible car action foncière depuis plus de 10 ans donc
possibilité de négociations
2009 - 33
2010 - 23
Extension au collectif car demande de primo-accédants célibataires
significative. Produits individuels à plus de 200 000 €
1
Produit à 130 000 €, candidats en dessous de ce budget
CA Troyenne
Pays de Chaumont
Accompagnement PASSFoncier par la ville de Troyes (10 logements en
2010)
En cours
Accompagnement PASSfoncier sur par la ville de Saint Dizier (10
logements en 2010)
En cours
En cours
Accompagnement PASSfoncier sur par la ville de Chaumont (13
logements en 2010)
En cours
Pays de Langres
Remarques
Objectif 49 logements au total / an
Sans TVA à 5,5, pas d'intêret ? Et accession en neuf assez limitée
Rien sur PSLA et vente HLM
localement, moins de 20 PTZ/ an en neuf sur 2005-2008
Le manque d'opérateurs ce fait ici
particulièrement sentir
Besoin de la coordinnation de l'agglomération
pour que cela fonctionne
Vraiment besoin d'une pérennité plus longue des
dispositifs
Montage opérationnel long, frein sur la taille des parcelles, familles 2,5 Volonté d'accompagner du PSLA, mais pas
SMIC, produits au dessus de 170 000 €, frein depuis fin du doublement d'opérateur volontaire
PTZ et PASSfoncier / 2, des projets supplémentaire qui n'ont pu aboutir Vraiment besoin d'une pérennité plus longue des
faute de temps.
dispositifs
Les objectifs en direction de l'accession sociale entre ici en
concurrence avec le locatif social (politique de disponibilité foncière
plus que de maîtrise des coûts (135 à 150 €/ m2)
Surtout en collectif sur ville d'Epernay, réel effet levier sur choix de
Vraiment besoin d'une pérennité plus longue des
rester dans la ville centre.
dispositifs
Beaucoup de reprise de vacant !
Opérationnalité arrivée trop tard
2009 - 23
2010 - 20
Réflexion technique sur le foncier
CC Saint Dizier, Der et
Perthois
Pays de Chaumont
Analyse
Réflexion sur le développement de produits PSLA,
pas aboutie faute d'opérateurs volontaires
Dans le PRU inquiétude sur la possibilité de vendre
les produits d'accession, envisage de les passer en
locatif
L'agglomération a choisi de ne pas se positionner sur des aides directes à l'usager
PSLA pas d'opérateurs car difficultés de fonctionnement du dispositf
Attente du plan climat pour lancer des aides au développement durable
ne fonctionne pas, manque de clientèle, manque de communication,
trop compliqué…
Priorité axée sur remise à niveau du parc ancien
Actions Pays centrées sur l'amélioration du parc ancien
Priorité axée sur remise à niveau du parc ancien
PLH en cours
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UHEPV
Partie 3 PROPOSITIONS D’ACTIONS ET D’OUTILS
III.I. Définition des enjeux
La région Champagne-Ardenne n’est pas un territoire dans lequel l’accession à la propriété est
particulièrement développée. Avec un taux de propriétaires occupants de 58 % environ en 2007
(source Filocom), elle se situe en-dessous de la moyenne nationale (59,4 %), ce qui, pour une région
au marché du logement peu tendu, est un résultat plutôt paradoxal. Qui plus est, dans la période
récente, le développement de la propriété occupante a été plutôt moins rapide que dans le reste de
la France métropolitaine. Il a été ainsi plus lent que celui du parc locatif privé. De la même façon, la
Champagne-Ardenne fait partie de ces régions où la consommation de PTZ a été la plus faible.
Les responsables locaux des politiques de l’habitat pourraient légitimement considérer qu’il y a un
véritable enjeu à promouvoir l’accession à la propriété dans cette région. Pourtant, l’analyse des
marchés immobiliers montre que rares sont les territoires (aire urbaine de Reims, pour l’essentiel,
unités urbaines de Châlons en Champagne, Épernay et Troyes dans une moindre mesure) où des
possibilités d’accession ne sont pas ouvertes aux revenus modestes (60 % des plafonds PLUS, voire
moins dans certains secteurs).
Cette relative fluidité du marché explique sans doute que, moins qu’ailleurs, les collectivités
territoriales ont senti la nécessité de se mobiliser sur le développement de l’accession, du moins par
des interventions directes. Les outils de l’accession sociale ont été jusqu’à maintenant peu sollicités.
Les bailleurs sont très réticents à utiliser le PSLA. Le PASS foncier a fait l’objet, dans l’ensemble,
d’une mise en place trop tardive pour déboucher sur des retombées significatives. Rares sont les
EPCI qui, comme la communauté d’agglomération Cœur d’Ardenne (Charleville-Mézières),
proposent un dispositif relativement complet agissant sur le neuf et l’ancien en mobilisant plusieurs
outils (PASS foncier, majoration du PTZ).
De fait, la situation économique générale du territoire avec, notamment, une faible progression de
l’emploi (ce qui n’incite pas à investir sur l’avenir), et des revenus plutôt plus faibles que dans les
autres régions, est sans doute la principale raison d’une accession à la propriété assez peu
dynamique.
Dès lors, quels pourraient être les enjeux d’initiative visant à soutenir son développement dans les
différents territoires de la région ?
III.I.1 Un enjeu politique et social
Le premier qui vient à l’esprit correspond à des préoccupations sociales et politiques. Il s’agit d’élargir
le champ des candidats possibles de façon à offrir à un nombre maximal de ménages la possibilité
de capitaliser leurs dépenses de logement dans un projet d’investissement. La limite de cet exercice
est bien sûr l’importance des risques que l’on fait prendre aux accédants dès lors que l’on atteint des
niveaux de ressources qui sont souvent liés à une forte précarité d’emploi et qui ne laissent aucune
marge de manœuvre aux ménages. S’engager dans une telle orientation suppose donc de réfléchir à
des dispositifs de garanties qui aillent au-delà des systèmes qui resteront effectifs à partir de 2011
pour cette catégorie de ménages. Notons que le PASS foncier, qui disparaît, et que le PSLA qui n’est
pas utilisé, offrent des systèmes de sécurisation relativement intéressants dans la phase
d’accession.
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UHEPV
Pour élargir le champ de l’accession sociale, les collectivités territoriales disposent de deux registres
d’intervention :
- l’amélioration des financements
- la réduction des coûts.
L’amélioration des financements par une collectivité est un exercice souvent un peu vain, sauf quand
il a un effet levier. Cet effet levier existait avec la majoration du PTZ et le PASS foncier. Il vient de
disparaître avec la suppression de ce dernier et la réforme du PTZ. Sinon, sans effet levier, sauf à
investir très lourdement, la participation des collectivités est souvent assez peu déterminante
financièrement. Elle peut avoir une vertu d’encouragement, surtout quand elle est entourée d’un
dispositif d’accompagnement de l’accédant.
A travers une TVA à taux réduit et d’autres avantages fiscaux, la réduction des coûts était un élément
important qui motivait des outils comme le PASS foncier et le PSLA. La maîtrise du marché foncier
est, bien sûr, le principal champ sur lequel les collectivités peuvent s’investir en matière de réduction
des coûts, mais aussi de mixité sociale. Un foncier abordable est une condition nécessaire pour
qu’une accession sociale et très sociale soit possible. Ceci étant, dans une région comme la
Champagne-Ardenne où les coûts du foncier pèsent modérément dans les bilans d’opération,
l’impact d’une telle action est nécessairement limité.
En Champagne-Ardenne, cet enjeu d’élargissement vers les revenus modestes de l’accession à la
propriété est de fait limité à quelques territoires un peu plus tendus, principalement l’aire urbaine de
Reims, secondairement celles de Troyes, Châlons en Champagne et Épernay. Certes, ce ne sont
pas les moins importantes mais, sauf dans celle de Reims, des possibilités d’accession très sociale
s’y rencontrent encore dès que l’on s’éloigne des centres.
III.I.2 Un enjeu urbain
Cette dernière remarque permet de pointer ce qui constitue peut-être aujourd’hui l’enjeu majeur de
l’accession sociale à la propriété, à savoir l’enjeu urbain. Le développement de l’accession sociale à
la propriété a très largement encouragé le phénomène de périurbanisation autour des grandes
agglomérations. Ce phénomène n’est pas seulement le résultat du choix des ménages. Il est aussi
celui des manques de produits adaptés en typologie et en coût dans le cœur des agglomérations.
Vus sous cet angle, les enjeux d’accession sociale ne se limitent plus aux grands territoires tendus,
mais concernent bon nombre de centres d’aires urbaines où les possibilités d’une accession
pavillonnaire dans l’ancien ou, plus encore, en neuf, restent très difficiles. C’est typiquement la
situation d’une agglomération comme celle de Charleville Mézières où l’offre immobilière en neuf ou
ancien, malgré des prix encore abordables, reste fortement concurrencée par celle de sa périphérie.
Cet enjeu urbain concerne aussi des territoires un peu en difficulté (Saint Dizier, Chaumont) où
l’accession sociale est un des principaux moyens pour apporter un peu de diversité dans l’offre
d’habiter, et ainsi de créer plus de mixité. C’est le cas aussi des secteurs d’habitat social en
renouvellement urbain avec, ici ou là (cf. Reims), des tentatives commençant à obtenir des résultats.
Mais cet enjeu concerne aussi des bourgs centres où la promotion de l’accession dans l’ancien, ou
en renouvellement, peut constituer un vecteur pour limiter la désaffection dont ils sont parfois l’objet.
L’approche de l’accession sociale sous l’angle des enjeux urbains conduit les collectivités à
davantage aborder ces questions en termes de produits ou de procédures opérationnelles qu’en
termes de financement ou de coûts.
III.I.3 Un enjeu d’équilibre des politiques de l’habitat
L’équilibre des politiques de l’habitat, notamment entre construction neuve et parc existant, est un
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UHEPV
troisième enjeu qui peut motiver une collectivité à intervenir dans le champ de l’accession. Éviter le
développement de la vacance par obsolescence dans le parc existant peut effectivement déterminer
une collectivité à agir pour favoriser le rachat de ces logements inoccupés par des accédants. Dans
cette hypothèse, les interventions ne sont pas ciblées uniquement sur les accédants sociaux, mais
peuvent avoir un champ de bénéficiaires plus large. En Champagne-Ardenne, on rappellera que
deux EPCI, la CA Cœur d’Ardenne et la CC d’Épernay-Pays de Champagne, ont mis en place un
abondement sur le PTZ dans l’ancien, qui a eu pour conséquence un impact sur la reprise de
vacants en ville centre (surtout sur Epernay).
Dans ce parc obsolète, il conviendra sans doute de s’interroger sur le devenir de certaines
copropriétés. Toutes ne seront pas en mesure de faire face à la montée progressive des normes
avec, à la clé, des risques de dévalorisation et de déstabilisation de la gestion et du peuplement.
III.I.4. Un enjeu de qualité environnementale
La qualité du parc des propriétaires occupants est le dernier enjeu qui pourrait motiver l’intervention
d’une collectivité. La qualité environnementale (économie d’espace, traitement des eaux, qualité
thermique et énergétique) est aujourd’hui, sans doute, la motivation principale des initiatives qui sont
prises, mais ce n’est pas la seule. La qualité patrimoniale peut constituer une autre préoccupation.
L’accession sociale a souvent produit un parc de logements médiocre, pour des raisons évidentes de
contraintes financières. C’est un facteur de fragilité financière pour les ménages accédants, avec des
surcoûts en termes de fonctionnement et d’entretien.
Les dispositifs de financement de l’accession sociale sont désormais plus incitatifs sur les objectifs
de qualité environnementale. Dans le parc ancien, ces dispositifs peuvent être couplés avec des
outils comme l’éco-prêt ou les aides fiscales.
Ceci étant, il n’est pas sûr que les surcoûts induits soient intégralement financés. Une collectivité
peut aussi estimer nécessaire d’aller plus loin sur certains points hors du cadre réglementaire. Ainsi,
certains EPCI ont lié leurs aides à l’accession à des objectifs d’économie d’espace (surfaces
maximales de parcelles).
La qualité environnementale est sans doute un champ autour duquel les politiques locales de soutien
à l’accession peuvent repenser leurs interventions.
III.I.5. Un enjeu de définition des cibles
Cette redéfinition des cadres dans lesquels s’exercent ces politiques locales est aujourd’hui une
nécessité. L’État vient de remanier profondément ses modalités de soutien et ses objectifs en
matière d’accession à la propriété. Le crédit d’impôt sur les frais financiers va être supprimé. Les
allègements fiscaux permettant de soutenir un secteur d’accession très sociale vont devenir
beaucoup moins opérants avec la disparition du PASS foncier. Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ
plus) est recentré sur les zones tendues, ce qui ne favorise pas la région Champagne-Ardenne, et
sur la qualité énergétique, ce qui ne favorise pas la reprise du parc ancien vacant. Les effets levier
qui étaient attachés au précédent PTZ disparaissent, de même que les avantages particuliers des
ZUS.
Cette disparition des effets levier possibles des initiatives locales sur les dispositifs d’État a un
inconvénient. Du fait de la réduction de leurs moyens, les collectivités devront, sans doute, être plus
précises sur les cibles de leurs interventions. Dans le même temps, celles-ci peuvent être définies en
fonction de priorités qui ne sont pas nécessairement complètement celles de l’État.
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UHEPV
III.II. Actions et outils
Les actions et outils que l’on peut mettre en place sont assez directement liés aux enjeux que l’on
vient d’évoquer.
III.II.1 Mieux solvabiliser les ménages
L’objectif de cette action est, notamment dans les zones tendues, d’élargir le potentiel d’accédants
modestes en agissant soit sur le financement, soit sur le coût des opérations.
Outils :
Les aides directes : elles étaient, dans le cadre du PASS foncier et de la majoration du PTZ, de
3 000 à 4 000 € maximum. Sans les effets levier de ces outils, l’impact d’une telle aide est assez
marginal : 3 à 4 % des budgets d’investissement et autant en ce qui concerne l’effet sur
l’abaissement du seuil de revenu nécessaire.
L’impact de ces aides à la personne est de fait surtout indirect. Le fait que la collectivité s’intéresse
aux accédants sociaux peut avoir un effet stimulant sur les décisions d’investissement. C’est surtout
un outil de dialogue avec les accédants permettant, à cette occasion, de faire passer un certain
nombre de conditions afin d’améliorer la qualité ou la sécurité des opérations. Le bénéfice de l’aide
peut être par exemple lié au recours à une ingénierie technique ou financière d’un prestataire de type
ADIL et/ou les organismes de groupage (PACT, ARIM, CDHR, Habitat et Développement…).
L’agglomération de Laval conditionne sa prime à une taille de parcelle maximale et à une
performance environnementale minimale, tout comme celle de Charleville Mézières.
Ces aides peuvent être versées en une fois sous forme de prime, ou par le biais d’un établissement
financier sous forme de bonification d’intérêt. La deuxième formule renforce sans doute la sécurité de
l’opération.
Ces aides peuvent être ciblées sur certains types de ménages. La majoration du PTZ pouvait être,
par exemple, réservée aux accédants avec un revenu plus ou moins inférieur au plafond du PLUS.
Globalement, le nouveau PTZ n’est pas très favorable aux communes des zones B2 et surtout C. En
Zone B2, les ménages à revenus moyens (autour du plafond PLUS) ne semblent pas bénéficier de
conditions beaucoup plus favorables avec le nouveau PTZ qu’avec l’ancien (du moins sa version
2010)∗, alors même que les exigences de qualité (niveau BBC) sont plus élevées.
Tous les ménages ne seront pas affectés de la même façon par le passage de l’ancien au nouveau
système.
Les minorations foncières
La minoration foncière est une autre forme d’intervention financière de la collectivité. La différence
est qu’elle est versée à l’opérateur et non à l’investisseur, ce qui permet de mieux contrôler la forme
et le contenu des programmes d’accession. Jusqu’à maintenant, l’État considérait qu‘elle n’était pas
l’équivalent d’une prime. Elle n‘ouvrait pas droit à la majoration du prêt à taux zéro, ce qui a bridé son
utilisation. Maintenant que cette majoration disparaît, rien n’empêche d’y recourir davantage.
L’action foncière
∗
Il avait été revalorisé pour le neuf.
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La maîtrise réglementaire ou opérationnelle du foncier est le meilleur moyen, pour une collectivité,
d’orienter la qualité et le prix du terrain à bâtir, afin qu’il reste compatible avec de l’accession sociale.
En dehors des trois grandes agglomérations, pouvoir sortir des parcelles à moins de 30/35 000 €
paraîtrait un stimulant efficace de l’accession sociale. La maîtrise foncière autorise notamment des
péréquations entre différentes cibles sociales de programmation de logement. Pour une collectivité,
les anticipations foncières sont une manière de réduire à terme ses aides directes.
Différents moyens sont mobilisables pour agir sur le foncier. Les moyens réglementaires sont, pour
une collectivité, les plus indolores. Adopter des densités suffisamment fortes ou des tailles de
parcelles minimales suffisamment basses pour produire du terrain à bâtir bon marché est déjà un
premier moyen de favoriser l’accession sociale.
L’utilisation, pour l’accession sociale, des servitudes urbaines, de la même façon que pour le locatif
aidé, est une autre piste qui a encore été peu explorée. Elle suppose sans doute de lier ces
servitudes à des typologies de ménages entrant dans des objectifs d’intérêt général.
Mais c’est surtout une politique de réserves foncières continue qui permettra à une collectivité de
maîtriser son marché foncier et de produire régulièrement du terrain à un prix abordable. Les
réserves foncières ne sont pas onéreuses, dès lors qu’elles sont engagées suffisamment tôt.
Les segments « de marché » à prix réduits
Sur la plupart des bassins de la région, le parc existant constitue la réelle réserve d’accession
sociale. Les collectivités n’ont quasiment pas les moyens d’agir sur son prix, sauf en maintenant une
offre concurrente suffisante en neuf. Trois moyens permettent toutefois de produire une offre pour
l’accession à des prix attractifs :
- la mobilisation du PSLA qui, grâce à ses avantages fiscaux, permet de réduire les coûts de 15
% environ ; on ne reviendra pas dessus, cette formule faisant l’objet de nombreuses réserves
en Champagne-Ardenne comme dans la plupart des régions françaises ;
- la vente de logements HLM, qui permet de produire une accession très sociale dès lors que
l’organisme a la capacité financière de vendre un peu en-dessous du prix du marché ;
- l’innovation technique, en réfléchissant, dès
l’amont, avec les constructeurs et les
concepteurs sur les modalités d’un bâti à prix minoré. Ce peut être l’objet de procédures soit
d’appel à projet, soit de marché de définition.
III.II.2 Sécuriser les parcours
Cette action est directement liée à la précédente. En cherchant à élargir au maximum le champ de
l’accession sociale, on peut mettre en « danger » les ménages les plus fragiles. Cela suppose donc
de renforcer ces dispositifs de sécurisation.
Le PASS foncier et le PSLA sont des dispositifs qui présentaient beaucoup d’avantages sur ce point.
Le premier n’existe plus, le second n’est pas utilisé. Ce sont d’autres outils qu’il convient d’explorer.
La faisabilité des outils évoqués ci-dessous nécessite d’être approfondie.
Outils :
Bonification de types de prêt à profil plus sécurisé (PAS, prêts à taux fixe). La collectivité pourrait
intervenir en bonification pour réduire le coût de ces prêts.
Négociation avec des compagnies d’assurances ou avec les opérateurs sur le principe de
dispositif de sécurisation renforcé pour les ménages les plus modestes.
Mise en place d’un accompagnement visant à engager l’accédant dans des projets qui soient bien
étudiés sur les plans financier et technique.
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Ex. Le conseil général des Côtes d’Armor avait mis en place ce type d’accompagnement comme
condition de son aide à l’accession.
III.II.3 Recentrer l’accession sur les secteurs équipés des aires urbaines
Les documents de planification (SCOT, PLH, …) sont la première étape qui doit organiser ce
recentrage. Cette étape est toujours difficile tant le recentrage prend à contre-pied les tendances
récentes et les aspirations de nombreuses communes.
D’autres outils sont mobilisables dans l’attente.
Outils :
Une offre programmée d’accession sociale
Le développement de programmes de logement, qui plus est à des prix abordables, ne peut venir de
l’action spontanée des acteurs. Cela suppose une action déterminée de la collectivité pour produire
du foncier bon marché à partir de situations généralement complexes (restructurations urbaines,
réutilisation de friches, densification de cœurs d’îlots, etc.). En aval, la production de logements en
secteur dense ne peut se faire que dans le cadre d’opérations groupées nécessitant l’intervention
d’un promoteur public ou privé.
Dans tous les cas de figure, l’accession sociale en secteur central est une démarche volontariste à
l’initiative de la collectivité, et la plupart du temps avec sa participation financière.
En contrepartie de cette participation, la collectivité a sans doute tout intérêt à cibler son intervention
sur des publics stratégiques (les familles, par exemple).
Développement de l’accession dans le parc ancien.
Cela vaut en particulier dans les agglomérations qui affichent encore des taux de vacance
importants. La difficulté, pour la collectivité, est de trouver le bon niveau d’incitation lui permettant
d’attirer les investisseurs accédants dans ce parc vacant.
III.II.4 Diversifier l’offre dans les secteurs en difficulté
L’accession à la propriété peut être un outil pour redynamiser le marché immobilier de secteurs en
déclin (quartiers d’habitat social, bourgs ou petites villes en déprise). Dans tous les cas de figure, un
appui public sera nécessaire pour compenser la faiblesse initiale du marché.
La tentative ne peut fonctionner que si elle s’inscrit dans un processus global de requalification de
l’espace concerné.
Outils :
Accession sociale en site ANRU (TVA à 5,5 % plus, ponctuellement, primes ANRU).
Depuis la disparition du PASS foncier, cet outil est le dernier qui bénéficie d’une TVA à taux réduit.
Avec la suppression des modalités spécifiques du PTZ par les ZUS, c’est le seul dispositif spécifique
dont bénéficient quelques quartiers d’habitat social en matière d’accession.
Ce dispositif n’est pas toujours suffisant pour faire émerger la demande, effet de ces secteurs, on
doit produire du haut de gamme à prix réduit pour permettre d’aller au-delà de l’aspect rebutant
amené par l’environnement du quartier. Une aide des collectivités est parfois nécessaire.
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La vente de logements HLM
Elle peut être un moyen pour diversifier les statuts d’un quartier trop uniformément locatif (développer
les parcours). Pour que cette initiative soit utile à l’élargissement du peuplement, il convient que la
vente soit pratiquée sur des ensembles de qualité (individuels de préférence), remis à niveau avant
cession et, si possible, pas trop grands pour limiter les problèmes ultérieurs de gestion.
La restructuration immobilière des bourgs et petites villes
Là encore, c’est une piste qui reste largement à explorer dans le cadre des programmes
départementaux et régionaux. La sortie de vacance dans les bourgs ou petites villes en déprise ne
peut venir du seul réinvestissement locatif. Indépendamment du retrait de l’ANAH, le marché n’est
pas toujours suffisant. Comme le fait la région Limousin, une aide à l’accession dans le parc vacant
est envisageable. Cela suppose toutefois un programme urbain global permettant de créer les
conditions pour attirer les accédants (stationnement, accessibilité, espaces extérieurs privés et
publics, etc.).
III.II.5 Traiter les segments à risque du parc
Dans quelques agglomérations, certains grandes copropriétés des années 60-70 jouent un rôle non
négligeable dans la première accession. Ces copropriétés sont parfois gagnées par des
phénomènes d’obsolescence qui risquent de s’accentuer avec la montée des normes énergétiques.
La réalisation d’OPAH copropriétés est une manière de traiter celles qui sont les plus en difficulté.
Un dispositif de soutien à l’accession, un peu sur le modèle de ce que fait la CA de Charleville, mais
qui serait peut-être davantage lié aux programmes de travaux (alimentation d’un fonds de réserve)
serait peut-être un moyen pour soutenir celles qui sont actuellement moins menacées.
Partie 4 DEFINITION D’INDICATEURS DE SUIVI
IV.I. Le principe général
Les objectifs d’un tableau de bord de suivi de l’accession sociale à la propriété seront différents en
fonction du niveau d’analyse (niveau local ou niveau régional). Les objectifs sont aussi très
dépendants des orientations de ces politiques. Les propositions développées ci-dessous ne peuvent
être qu’indicatives. Elles demanderont à être précisées sur chaque territoire.
Un certain nombre de thématiques nous paraissent pouvoir rentrer dans un tel suivi :
- l’évolution de la propriété occupante à l’échelle de la région ou d’un territoire, de sa structure
(âge, revenus), de sa place dans la construction neuve ou dans le parc existant ;
- l’évolution du marché de l’accession, son positionnement dans l’ensemble du marché
immobilier, son impact sur les capacités d’accession des ménages ;
- l’accession et la périurbanisation, à analyser non seulement en structure mais également en
volume ;
- l’accession sociale à la propriété et ses conséquences sur l’endettement des ménages et leur
fragilité financière ;
- l’accession et les économies d’énergie ;
- le suivi des interventions spécifiques menées localement ;
- et, au niveau régional, un tableau de bord des politiques locales.
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UHEPV
Certaines variables pourront éventuellement se retrouver dans plusieurs thématiques. L’analyse des
indicateurs suppose que les résultats locaux soient mis en perspective par rapport à des références
régionales ou nationales. Le choix de ces références sera différent selon les territoires :
Ex. – Région Champagne-Ardenne ==> France métropolitaine hors Ile-de-France, régions voisines
– Aire urbaine de Reims ==> Région, France urbaine, aires urbaines de même taille
– Etc.
IV.II. Des données de cadrage
IV.II.1 L’évolution de la propriété occupante
Objectifs : Avoir un cadrage de l’évolution de la propriété occupante. Mesurer son évolution en
structure, la part des propriétaires selon leur âge, leurs revenus. Apprécier comment cette évolution
se fait par extension dans le parc existant ou par de la construction neuve. Caractériser le parc des
propriétaires occupants et son évolution.
Indicateurs :
- taux de propriétaires occupants ;
- taux de propriétaires occupants chez les moins de 30 ans, chez les plus de 60-70 ans ;
- taux de propriétaires occupants selon les revenus (/ plafonds HLM , /seuil de pauvreté) ;
- mêmes indications chez les emménagés récents ;
- évolution du nombre de propriétaires occupants, dont dû à la construction neuve, dont dû au
parc existant ;
- part de la propriété occupante dans la construction neuve ;
- structure en type (individuel / collectif) et taille du parc des « propriétaires occupants », en
stock et en évolution d’une part, pour la construction neuve d’autre part ;
- part d’accédants avec PTZ issus du parc HLM ;
Sources
- Insee
- Cd Rom ANAH
- Filocom
- Statistiques PTZ (FGAS) ;
Périodicité : tous les deux ans.
IV.II.2 L’évolution du marché de l’accession
Objectifs : Suivre l’évolution du marché immobilier et la place de l’accession par rapport aux
autres segments. Mesurer l’importance de l’accession sociale. Apprécier l’impact du marché sur les
capacités d’accession.
Indicateurs :
- délais de commercialisation des opérations neuves ;
- évolution des prix immobiliers en neuf et en ancien par type de produits ;
- part de l’accession dans la production neuve et dans les transactions immobilières ;
- part du prêt à taux zéro dans la production neuve et dans les transactions immobilières ;
39/80
-
UHEPV
évolution de la structure des revenus des accédants en PTZ par type de ménage ;
évolution des seuils de revenus nécessaires pour accéder par type de produits.
Sources
- ECLN ou enquête promoteurs ;
- PERVAL (prix immobiliers) ;
- Cd Rom ANAH
- Statistiques PTZ (FGAS) ;
- Simulations locales.
Périodicité : annuelle sauf simulations (2 ou 4 ans).
IV.III. Des données de suivi des enjeux
IV.III.1 Impact de l’accession sociale sur la périurbanisation
Objectifs : Mesurer l’impact des politiques de recentrage de l’accession sur l’évolution des
territoires. Apprécier l’évolution résidentielle des ménages modestes au moment du passage à
l’accession.
Indicateurs
- évolution du nombre de propriétaires occupants par commune ;
- évolution du revenu moyen des propriétaires par commune ;
- même chose pour les emménagés récents ;
- évolution du nombre de PTZ par commune ;
- structure des revenus des bénéficiaires de PTZ par commune ;
- commercialisation des programmes neufs dédiés à l’accession dans la ville centre.
Sources
- Insee et Filocom (revenus)
- Statistiques PTZ.
Périodicité : tous les deux ans
IV.III.2 Conséquences de l’accession sociale sur la précarité des ménages
Objectifs : Mesurer les risques sociaux d’une accession à la propriété pour les ménages
modestes.
Indicateurs :
- évolution du taux d’effort des bénéficiaires d’une APL accession ;
- part des accédants en PTZ à très bas revenus (tranche la plus basse du PTZ ou < 60 %
plafonds) ;
- structure de financement de leurs opérations ;
- évolution des impayés chez les propriétaires occupants.
Sources
- CAF
40/80
UHEPV
Statistiques PTZ
Préfecture.
Demande HLM
Périodicité : annuelle.
IV.III.3 Qualité du parc des propriétaires occupants modestes
Objectifs : apprécier autant que possible la qualité de l’offre produite en accession sociale.
Indicateurs :
- part des PTZ neufs réalisés en BBC ;
- part des PTZ dans l’ancien en A, B, C, D ;
- évolution des impayés d’énergie chez les propriétaires occupants ;
- nombre d’éco-prêts distribués.
Sources :
- statistiques PTZ
- FSL
- Banques ?
IV.IV. Des données de suivi des politiques publiques
IV.IV.1 Tableau de bord des politiques locales
Objectifs : centraliser les différentes initiatives prises localement en direction de l’accession
sociale.
Indicateurs possibles :
- inscription comme une des actions du PLH ;
- mise en place de servitudes de mixité dans le PLU ;
- création d’un fonds d’action foncière ;
- mise en œuvre d’aides directes aux accédants dans le neuf ou dans l’ancien ;
- soutien aux opérations en PSLA ;
- instauration d’un dispositif de sécurisation ;
- accompagnement des accédants.
Sources : EPCI et DDT
41/80
UHEPV
Périodicité : en continu.
IV.IV.2 Suivi des actions de soutien à l’accession sociale à la propriété
Objectifs : suivi des actions mises en œuvre au niveau local pour favoriser le développement de
l’accession sociale à la propriété.
Indicateurs : à définir localement en fonction des actions mises en œuvre.
42/80
UHEPV
IV.V. Etat zéro du niveau régional
DREAL Champagne Ardenne
Tableau de bord de l'accession sociale à la propriété
Etat zéro Décembre 2010
Niveau régional
Remarque générale : attention dans le choix du zonage pour l'analyse territoriale, en effet la grande majorité des sources statistiques est soumise au
secret d'où la possibilité de données non renseignées
Champagne
Ardenne
Indicateur
France
Source
Périodicité
Disponibilité
étude
Remarque
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
oui
oui
oui
non
non
oui
oui
oui
oui
oui
non
oui
oui
oui
non
non
oui
oui
oui
oui
oui
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
onglet 1
onglet 1
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
onglet 1
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
onglet 3
onglet 3
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
fiches automatiques
L'évolution de la propriété occupante
taux de propriétaires occupants
dont moins de 39 ans
dont plus de 60 ans
taux de propriétaires occupants chez les moins de 39 ans
taux de propriétaires occupants chez les 60 / 70 ans
PO aux Rev < 60% PLF HLM
PO aux Rev 60-85% PLF HLM
PO aux Rev >150% PLF HLM
taux de propriétaires occupants en dessous du seuil de pauvreté
taux de propriétaires occupants emménagers récents
dont moins de 39 ans
dont plus de 60 ans
taux de propriétaires occupants emménagers récents chez les moins de 39 ans
taux de propriétaires occupants emménagers récents chez les plus de 60 ans
POER aux Rev < 60% PLF HLM
POER aux Rev 60-85% PLF HLM
POER aux Rev >150% PLF HLM
58%
14%
46%
59%
14%
45%
25%
22%
19%
17%
16%
25%
21%
19%
18%
17%
34%
39%
27%
38%
38%
26%
29%
23%
19%
16%
13%
27%
21%
19%
17%
16%
43/80
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
CDROM ANAH
CDROM ANAH
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
CDROM ANAH
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
CDROM ANAH
CDROM ANAH
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
Filocom 2005
UHEPV
Champagne
Ardenne
Indicateur
France
Source
Périodicité
Disponibilité
étude
Remarque
L'évolution de la propriété occupante
taux de propriétaires occupants 1999
taux de propriétaires occupants 2007
Nombre de propriétaires occupants 1999
Nombre de propriétaires occupants 2007
dont dû à la construction neuve
dont dû au parc existant
Variation 1999/2007
Taux de variation annuel
part de la propriété occupante dans la construction neuve
nombre de propriétaires occupants en logements individuels
part de propriétaires occupants en logements individuels
dont en construction neuve
nombre de propriétaires occupants en T1 / T2
nombre de propriétaires occupants en T3
nombre de propriétaires occupants en T4 / T5
nombre de propriétaires occupants en T6 et plus
part de propriétaires occupants en T1 /T2
part de propriétaires occupants en T3
part de propriétaires occupants en T4 / T5
part de propriétaires occupants en T6 et plus
part de propriétaires occupants en T1 /T2 dans la construction neuve
part de propriétaires occupants en T3 dans la construction neuve
part de propriétaires occupants en T4 / T5 dans la construction neuve
part de propriétaires occupants en T6 et plus dans la construction neuve
Autre approche possible par la surface des logements
nombre de propriétaires occupants d'un logement de moins de 35 m2
nombre de propriétaires occupants d'un logement de 35 à 54 m2
nombre de propriétaires occupants d'un logement de 95 m2 et plus
part de propriétaires occupants d'un logement de moins de 35 m2
part de propriétaires occupants d'un logement de 35 à 54 m2
part de propriétaires occupants d'un logement de 95 m2 et plus
part de propriétaires occupants d'un logement de moins de 35 m2 dans la construction neuve
part de propriétaires occupants d'un logement de 35 à 54 m2 dans la construction neuve
part de propriétaires occupants d'un logement de 95 m2 et plus dans la construction neuve
part d'accédants avec PTZ sortant du parc HLM
53,9%
55,8%
291052
321951
7,4%
92,6%
30899
1,13%
59,0%
293797
92,2%
74,6%
9 235
34965
181111
9664
2,9%
10,9%
56,2%
30,0%
12,1%
44/80
54,7%
57,4%
13034632
15130570
9,7%
90,3%
2095938
1,67%
60,8%
12181004
80,5%
79,1%
910 841
2249770
8233304
3736655
6,0%
14,9%
54,4%
24,7%
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2008
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
INSEE 2007
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
RGP
Non disponible par l'INSEE
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
annuelle
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
oui
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
onglet 10
6,8%
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
CDROM ANAH
SGFGAS 2008
UHEPV
Champagne
Ardenne
Indicateur
France
Périodicité
Disponibilité
étude
ECLN
ECLN
ECLN
ECLN
ECLN
ECLN
ECLN
ECLN
PERVAL
PERVAL
CDROM ANAH
CDROM ANAH
et SGFGAS
CDROM ANAH
CDROM ANAH
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
annuelle
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
2 ans
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
non
onglet 10 et 10 bis pour le neuf onglet 11 pour l'ancien
onglet 10 et 10 bis + PTZ
onglet 11 + PTZ
non disponible en DREAL cf SGFGAS
exploitations locales (tableau en % de revenus pour acheter)
Source
Périodicité
Disponibilité
étude
Remarque
Source
Remarque
L'évolution du marché de l'accession
délais de commercialisation en individuel en 2008 (en mois)
délais de commercialisation en individuel en 2009 (en mois)
délais de commercialisation en collectif en 2008 (en mois)
délais de commercialisation en collectif en 2009 (en mois)
prix moyen en individuel neuf en 2005
prix moyen en individuel neuf en 2009
prix moyen en collectif neuf en 2005 (/m2)
prix moyen en collectif neuf en 2009 (/m2)
prix moyen en individuel ancien sept 2009 à août 2010
prix moyen en collectif ancien sept 2009 à août 2010 (/m2)
part de l’accession dans la production neuve et dans les transactions immobilières
part du prêt à taux zéro dans la production neuve
part du prêt à taux zéro dans les transactions immobilières
évolution de la structure des revenus des accédants en PTZ par type de ménage
évolution des seuils de revenus nécessaires pour accéder par type de produits
40
20
19
9
158 034 €
205 772 €
2 172 €
2 739 €
166 200 €
1 890 €
Champagne
Ardenne
Indicateur
17
12
16
10
219 415 €
242 609 €
2 852 €
3 367 €
205 100 €
2 620 €
France
2006, 2007, 2008 non renseignés
Impact de l'accession sociale sur la périurbanisation
évolution du nombre de propriétaires occupants par commune
évolution du revenu moyen des propriétaires par commune
évolution du nombre de propriétaires occupants emménagers récents par commune
évolution du revenu moyen des propriétaires emménagers récents par commune
évolution du nombre de PTZ par commune
structure des revenus des bénéficiaires de PTZ par commune
commercialisation des programmes neufs dédiés à l’accession dans la ville centre
Indicateur
Champagne
Ardenne
France
INSEE
Filocom
INSEE
Filocom
SGFGAS
SGFGAS
annuelle
2 ans
annuelle
2 ans
annuelle
annuelle
non
non
non
non
oui
non
Source
Périodicité
Disponibilité
étude
sous forme cartographique
page 9 du cahier d'annexes
enquête opérateurs
Remarque
Conséquences de l'accession sociale sur la précarité des ménages
taux d’effort 2007 des bénéficiaires d’une APL accession
17,40%
nr
CNAF 2007
annuelle
oui
part des accédants en PTZ à très bas revenus (< 12640 €)
part des accédants en PTZ à très bas revenus (< 60 % plafonds)
structure de financement de leurs opérations
12,40%
19,70%
SGFGAS 2008
SGFGAS 2008
SGFGAS 2008
annuelle
annuelle
annuelle
oui
non
non
évolution des impayés chez les propriétaires occupants
45/80
non
avec cartographie à la zone page 14 du cahier d'annexes
besoin d'un croisement avec la taille des ménages, non
disponible en DREAL
préfecture, banque de France, demande HLM motif
"accédant en difficulté" ?
UHEPV
Champagne
Ardenne
Indicateur
France
Source
Périodicité
Disponibilité
étude
Remarque
non
non
non
non
non
disponiblilité liée à la base statistique du PTZ+
disponiblilité liée à la base statistique du PTZ+
fournisseurs d'énergie ou FSL ?
réseau bancaire ?
réseau bancaire ?
Disponibilité
étude
Remarque
Accession sociale et économie d'énergie
part des PTZ neufs réalisés en BBC
part des PTZ dans l’ancien en A, B, C, D
évolution des impayés d’énergie chez les propriétaires occupants
nombre d’éco-prêts distribués
dont attribués à un ménages aux ressources < PLUS
SGFGAS
SGFGAS
Champagne
Ardenne
Indicateur
France
Source
Périodicité
Tableau de bord des politiques locales
inscription comme une des actions du PLH
mise en place de servitudes de mixité dans le PLU
création d’un fonds d’action foncière
mise en œuvre d’aides directes aux accédants dans le neuf ou dans l’ancien
soutien aux opérations en PSLA
instauration d’un dispositif de sécurisation
accompagnement des accédants
Indicateur
page 23 du document final
DDT, acteurs,
territoires
Champagne
Ardenne
France
Source
Périodicité
Suivi des actions de soutien à l'accession sociale à la propriété
A définir localement en fonction des actions mises en œuvre
Par exemple pour un abondement PTZ dans l'ancien :
nombre d'abondements réalisés
type de ménages
niveau de ressources des accédants
type de bien
localisation des biens
Territoires
niveau énergétique des biens
Par exemple pour le suivi du foncier :
nombre de terrains vendus en dessous du prix du marché
surface de terrains faisant l'object de servitudes accession
nombre de logements réalisés sur ces terrains
part de logements réalisés sur ces terrains dans l'ensemble de la construction neuve
46/80
Disponibilité
étude
Remarque
UHEPV
ANNEXES
Annexe 1 : Eléments méthodologiques
Définition d’un zonage utilisé pour les analyses
statistiques
Soit 8 zones d’emploi et 70 zones d’étude
rural ZE Vallée de la meuse
pôle urbain Charleville-Mezières
péri-urbain Charleville-Mézières
multipolarisé Charleville-Mézières
Pole urbain Sedan
peri-urbain Sedan
multipolarisé Sedan
pole d'emploi espace rural Vouziers
couronne pôle emploi Vouziers
pole d'emploi espace rural Fumay
pole d'emploi espace rural Bogny sur Meuse
pole d'emploi espace rural Revin
pole d'emploi espace rural Givet
rural ZE Reims
pole urbain de Reims
péri-urbain Reims
multipolarisé Reims
multipolarisé Reims Ardennes
pole urbain Rethel
péri-urbain Rethel
multipolarisé Rethel
pole d'emploi espace rural Fismes
rural ZE Chalons en Champagne
pole urbain de Chalons en Champagne
péri-urbain Chalons en Champagne
multipolarisé Chalons en Champagne
pole d'emploi espace rural Suippes
pole d'emploi espace rural Mourmelon Le Grand
pole d'emploi espace rural Sainte-Ménéhould
cper Sainte-Ménéhould
rural ZE Epernay
pole urbain Epernay
péri-urbain Epernay
multipolarisé Epernay
pole d'emploi epsace rural Vertus
pole d'emploi espace rural Dormans
rural ZE Marne Moyenne
pole urbain Saint-Dizier
péri-urbain Saint -Dizier
multipolarisé Saint-Dizier
pole urbain Vitry-Le-François
péri-urbain Vitry-Le-François
multipolarisé Vitry-Le-François
pole d'emploi espace rural Wassy
pole d'emploi espace rural Joinville
rural ZE Sud-Ouest Champenois
pole urbain Romilly-sur-Seine
péri-urbain Romilly-sur-Seine
multipolarisé Romilly-sur-Seine
pole d'emploi espace rural Nogent-sur-Seine
pole d'emploi espace rural Montmirail
pole d'emploi espace rural Sézanne
couronne pole d'emploi espace rural Sézanne
rural ZE Troyes
pole urbain Troyes
péri-urbain Troyes
multipolarisé Troyes
pole d'emploi esapce rural Arcis-sur-Aube
pole d'emploi espace rural Bar-sur-Seine
pole d'emploi espace rural Brienne-le-Château
pole d'emploi espace rural Bar-sur-Aube
couronne pôle emploi Bar-sur-Aube
rural ZE Haute-Vallée de la Marne
pole urbain Chaumont
péri-urbain Chaumont
multipolarisé Chaumont
pole urbain Langres
péri-urbain Langres
multipolarisé Langres
pole d'emploi espace rural Nogent
47/80
UHEPV
Annexe 2 : Cartographie complémentaire
2.1. Profil des propriétaires occupants emménagés récents en Champagne Ardenne
2.1.1. Part des moins de 40 ans dans les propriétaires occupants emménagés récents
48/80
UHEPV
2.1.2. Part des familles dans les propriétaires occupants emménagés récents
49/80
UHEPV
2.2.3. Part des propriétaires occupants emménagés récents logés en logement individuel
d’avant 1965 de catégorie cadastrale 6 à 8
50/80
UHEPV
2.1.4 Part des propriétaires occupants emménagés récents aux ressources comprises entre
60 et 110% des plafonds HLM
51/80
UHEPV
2.1.5 Part des moins de 40 ans dans les propriétaires occupants emménagés récents aux
ressources < à 110% des plafonds HLM
52/80
UHEPV
2.2 Fonctionnement de la primo accession avec un Prêt à Taux Zéro
2.2.1 Part de primo accession avec PTZ par commune
53/80
UHEPV
2.2.2 Part de PTZ dans l’ancien
54/80
UHEPV
2.2.3 Part de ménages de 1 ou 2 personnes dans l’accession avec PTZ
55/80
UHEPV
2.2.4 Part de ménages de 4 personnes et plus dans l’accession avec PTZ
56/80
UHEPV
2.3 Profil des propriétaires occupants allocataires logement
2.3.1 Part des propriétaires occupants allocataires logement sous le seuil de bas revenus
57/80
UHEPV
2.3.2 Part de propriétaires occupants allocataires logement avec un taux d’effort > 30%
58/80
UHEPV
2.4 Exemples de niveaux de prix immobiliers sur les 70 zones d’études
2.4.1 Prix moyen des maisons anciennes de 2 pièces
59/80
UHEPV
2.4.2 Prix d’entrée des maisons anciennes de 2 pièces
60/80
UHEPV
2.4.3 Prix moyen des maisons anciennes de 4 pièces
61/80
UHEPV
2.4.4 Prix d’entrée des maisons anciennes de 4 pièces
62/80
UHEPV
Annexe 3 Capacité financière des ménages (de territoires tests suffisamment
renseignés) à accéder à un produit d’entrée de gamme leur correspondant
Mode de lecture des graphiques :
en abscisse : distribution en déciles (10 groupes de volumes équivalents) des ménages du territoire selon leurs revenus.
en ordonnée : niveau de ces revenus.
Sur chaque graphique ont été placés pour rappel les plafonds PTZ en 2010 (avant abattements) ainsi que les différents revenus
nécessaires pour accéder aux produits d’entrée disponibles ou renseignés sur les territoires étudiés.
3.1 Ménages d’1 personne sur l’aire urbaine de Troyes
3.2 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Troyes
63/80
UHEPV
3.3 Ménages de 1 personne sur l’aire urbaine d’Epernay
3.4 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine d’Epernay
64/80
UHEPV
3.5 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Châlons en Champagne
3.6 Ménages de 1 personnes sur l’aire urbaine de Saint Dizier
65/80
UHEPV
3.7 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Vitry le François
3.8 Ménages de 4 personnes sur l’aire urbaine de Sedan
66/80
UHEPV
Annexe 4 Fiches territoire
4.1. CA Cœur d’Ardenne
Réflexion engagée
PLH – AXE 3 - Promotion de la diversité et de la qualité de l’habitat
1 - Favoriser l’accession à prix maîtrisés
Objectifs dédiés
• Favoriser le maintien des familles sur le territoire
• Favoriser l’accession à la propriété de ménages de manière encadrée et sécurisée
• Développer un parc de logements en accession à la propriété
• Fluidifier les parcours résidentiels
49 logements / an sur 6 ans
Moyens
Majoration PTZ et mobilisation PASS Foncier – budget 180 000 euros annuels
2 – Etude de faisabilité PSLA
Objectifs dédiés
• Encourager la mise en œuvre de programmes neufs destinés aux accédants issus du parc social
• Favoriser la mise en vente du parc de logement conventionné auprès des occupants
Moyens
Engagement d’une réflexion sur :
• le développement de produits PSLA,
• la vente HLM,
• le remplacement de la surcharge foncière par la subvention d’équipement.
Politique menée
Accompagnement du PASS Foncier :
Accompagnement du PASS Foncier sous conditions de (outre les règles inhérentes au PASS
Foncier) :
• Prix < 2400 €/m2 en B2 (Charleville-Mézières, La Francheville, Montcy Notre Dame, Prix les
Mézières Villers Semeuse et Warcq)
• Prix <2100 €/m2 en C (Nouzonville, Aiglemont et La Grandville)
• Qualité de construction BBC
• Taille de parcelle 400 m2 maximum (pas seulement question du coût direct, permettre un budget
maximum sur la construction pour une question de qualité).
Aide à l’accession à la propriété dans le neuf :
Subvention pour acquisition d’un logement neuf sous condition de (outre les règles inhérentes au
PASS Foncier) :
• Prix < 2400 €/m2
• Qualité de construction BBC
• Taille de parcelle 400 m2 maximum (pas seulement question du coût direct, permettre un budget
67/80
UHEPV
maximum sur la construction pour une question de qualité).
Le montant de la subvention est calé sur la participation demandée à la collectivité dans le cadre du
PASS Foncier (soit 3000€ pour les ménages de 3 personnes et moins et 4000€ pour les ménages de
4 personnes et plus).
Aide à l’accession à la propriété dans l’ancien :
Subvention complémentaire au PTZ sous condition de (outre les règles inhérentes au PTZ) fournir un
DPE classe C dans les 3 ans suivant l’acquisition.
Coût prévisionnel : 196 000 € annuel en subventions, montage financier des dossiers confié à l’ADIL
08 (100€ par dossier)
Réalisations (au 01/07/2010)
PASS Foncier - Dossiers déposés 11 – Accords 7 – soit 25 000 €
Ancien – Dossiers déposés 11 – Accords 11 – soit 36 000 €
Neuf BBC – Dossiers déposés 0 – (sans la TVA à 5,5% pas d’intérêt !)
Localisation possible PASS Foncier :
• La Francheville : lotissement Saint Ponce7 PASS Fonciers déjà sortis (Privé)
• Charleville Mézières : Plateau de Bertaucourt (40 lots communaux en 2 tranches en projet
début en 2011), rue Allali (programme ossature bois), une opération privée 40 lots dont 15 en
PASS Foncier
• Prix les Mézières : lotissement Beltimpré (Privé)
• Montcy Notre Dame : lotissement mixte 2 PASS Foncier + 4 dans opération type « Carrés de
l’Habitat »
• Nouzonville : lotissement (40 lots Maison Ardennaise)
• Villers Semeuze : ZAC du Gros Cailloux
Eléments qualitatifs :
• L’agglomération a du être particulièrement active pour que cela fonctionne. Localement, si
l’agglomération ne joue pas le rôle de coordination le risque d’échec est beaucoup plus grand.
• Le travail a été ressenti comme difficile avec les collecteurs : certains s’impliquent peu,
certains sont collecteurs mais pas financeurs, certains préfèrent réserver leurs crédits à leur
clientèle.
• Comment financer en PASS Foncier des dossiers de fonctionnaires ?
• Localement les bailleurs ne se sont pas lancés du tout dans le PASS Foncier ce qui ne gêne
pas l’agglomération qui demande aux bailleurs de réaliser le PRU en priorité.
• L’agglomération se heurte à un manque global d’opérateur. L’Effort Rémois vient d’acheter
une grande parcelle (La Granderie - Possibilité 300 logements), mais c’est une friche
industrielle à dépolluer d’où un passage à l’opérationnel qui sera long. Cela a le mérite de
stimuler le marché.
• Le territoire souffre de l’étroitesse des opérateurs (hors bailleurs) sur les nouvelles normes et
techniques de construction. Les artisans s’y mettent grâce à un gros travail avec la CAPEB,
mais tout doucement.
• Certains PLU sont à revoir pour une bonne mise en œuvre des aides.
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4.2 CA Cité en Champagne
Réflexion engagée
PLH – AXE 2 – Assurer un développement territorial cohérent
Action 4 – Développer des programmes de logements individuels économes en consommation
foncière
Objectifs dédiés
• Favoriser l’accession à la propriété sur des petites parcelles à partir de programmes innovants
• Bien gérer les ressources foncières
• Avoir une réflexion sur la recomposition du tissu urbain bâti
• Reconquérir les friches
• Favoriser un tissu urbain de transition entre les logements collectifs de cœur d’agglomération et le
logement individuel
• Permettre, grâce à une offre à coût maîtrisé, l’accession à propriété de ménages à revenus
modestes.
70 logements / an sur 6 ans (dont 30 accompagnés financièrement)
Moyens
Négociation avec les opérateurs, par le biais de la « commission de programmation » pour la
production de terrains conformes à l’objectif.
Abondement au Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédants acquérant un terrain de moins de 400
m2.
PLH – AXE 3 – Produire une offre en réponse aux besoins dans un objectif de développement
durable
Action 2 – Aider à la construction significative de produits d’accession à la propriété à coûts maîtrisés
Objectifs dédiés
• Permettre les parcours résidentiels de ménages de l’agglomération et du bassin d’emploi
• Favoriser la primo-accession
• Favoriser l’accession pour des ménages de petite taille : adulte seul avec enfants, personnes
âgées.
112 logements / an soit 40 PSLA, 72 accession maîtrisées dont 30 avec abondement PTZ
Moyens
Une commission « programmation neuve » comme instance de régulation
Aides de l’Etat à la production de PSLA dans le cadre de la délégation conventionnelle plus
abondement de 4 000 €/logt soit 160 000 € annuels
Abondement du PTZ sous conditions : définition de localisations d’intérêt communautaire, condition
de surface maximum – 3 000 €/logt soit 90 000 € annuels
Aides dans le périmètre ANRU (cf convention du 04 février 2008), périmètre étendu à 500m autour du
périmètre ANRU.
Politique menée
Objectif initial : développer du logement individuel (locatif et accession aidée) dense en secteur
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UHEPV
urbain et du petit collectif ailleurs.
Foncier) :
• Taille de parcelle 400 m2 maximum prévue initialement, augmenté à 500m2 car difficulté des élus
et des acheteurs à accepter les petites parcelles (pourtant, pas seulement question du coût
direct, permettre un budget maximum sur la construction pour une question de qualité).
Coût prévisionnel : 90 000 € annuel en subventions, montage financier des dossiers réalisé par les
collecteurs (PLURIAL et CCI de Châlons en Champagne)
Malgré un désir d’implication de la collectivité sur la production de PSLA et un appel aux opérateurs,
ceux-ci n’ont pas souhaité se lancer sur ces produits en raison de difficultés de montage.
Politique de réserves foncières
Partenariat avec la SAFER pour du portage de foncier agricole, malgré cela, très peu de logements
communaux et seulement quelques opérations portée par la SEMCHA avec recherche de mixité.
Cette recherche de mixité a un effet pervers sur le coût du foncier en accession puisque les coûts
sont tirés en faveur du développement du locatif social et de fait en défaveur de l’accession.
Cette politique facilite donc la disponibilité foncière mais pas vraiment la maîtrise des couts.
PASS Foncier - Dossiers validés - 29 sur 2 ans (2009 - 10, 2010 – 18) soit 95 000 euros sur 2 ans
Profil financier des familles - 2 SMIC et demi)
Localisation possible PASS Foncier :
Champ des Ecus à Fagnières « Les Villas vertes » MCCA (Groupe Plurial-Effort Rémois) 20
logements en 2 tranches 300m2 mieux que RT2005 170 000 € (18 PASS fonciers)
Avenue des Alliés et rue de Normandie Effort Rémois 16 logements Carrés de l’Habitat
Ancien collège Prévert – RIC Programme mixte (qui ne pourra pas se faire en PASS foncier car le
programme sera prêt trop tard).
• La fin du doublement du PTZ et le passage du prêt PASS foncier de 40 000 à 20 000 € ont
considérablement freiné les démarches des demandeurs.
• Rien n’a été réalisé en PASS foncier collectif.
• La vente HLM est difficile à Châlons sauf peut être sur individuel.
• En dehors de structures proche de bailleurs (type MCCA), aucune production neuve en
dessous de 190 000 €.
• Les budgets sont toujours lourds sur le plan du foncier (ex : Sarry 135€ / m2, Fagnières
135€/m2, Châlons 150€ / m2, Saint Etienne au Temple 125 € / m2).
• Le territoire souffre de l’étroitesse des opérateurs promoteurs constructeur (hors bailleurs) sur
les nouvelles normes et techniques de construction (même chose du côté des architectes). On
note aussi un déficit d’entreprises capables de proposer des mises en œuvre. Il faut attendre
que les opérateurs publics se lancent sur ces créneaux pour que cela fonctionne vraiment.
• Comment réaliser les projets à un coût adapté alors que PASSfoncier supprimé ? Il y a
vraiment besoin d’une pérennité des dispositifs.
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•
•
UHEPV
Aucun contact avec le réseau bancaire, le PASSfoncier est méconnu par les banques. Par
contre, l’information sur le Prêt à Taux Zéro est bonne.
Globalement il y a nécessité de mieux travailler sur l’approche foncière pour limiter au
maximum le coût du foncier et ainsi compenser les surcoûts liés aux logements
« grenellisés ».
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4.3. CA Troyenne
Réflexion engagée
PLH – Action 1 – Programmation de logements
AXE 1 – Créer 727 logements par an dont 270 logements sociaux
Objectif dédié
• 457 logements / an en promotion privée et accession aidée : dont 51 à 97 en accession aidée –
PTZ –PAS et 40 en PSLA
Moyens
Expérimentation sur la première période triennale
PLH – Action 4 – Qualité des constructions
AXE 1 – Encourager les démarches de développement durable et de qualité résidentielle
Objectifs dédiés
• Favoriser la production d’un habitat s’inscrivant dans une démarche de développement durable
• Réduire les charges liées au logement
Moyens
Aide de la CAT en faveur des ménages investissant dans des installations durables (500 €/logt)
Politique menée
Le PLH a permis de flécher des objectifs sur de l’accession sociale pour tenter de réduire les fuites
de population et de faciliter la primo accession. Ces objectifs restent d’initiative communale,
l’agglomération a choisi de ne pas se positionner sur des actions directes vers l’usager.
L’agglomération communique et informe les communes sur cette thématique, mais leur laisse définir
leurs projets. Beaucoup de documents d’urbanisme sont en révision et s’orientent vers la définition de
projets urbains que devraient permettre de développer des opérations en accession sociale.
Les 40 PSLA souhaités n’ont pu être programmés car les opérateurs locaux dénoncent le
fonctionnement de ce dispositif et n’ont pas ou plus souhaité s’y investir.
Engagement d’une réflexion technique sur le foncier, avec une réflexion sur les densités et sur le
développement durable
Convention de la ville de Troyes pour développer du PASS foncier (budget 20000 €). Convention
passée en mai 2010 juste avant l’annonce de la réforme.
L’agglomération se pose la question du public cible. Les politiques en faveur de l’accession sociale
doivent-elles favoriser la primo-accession en général ou permettre de travailler sur des situations de
blocage dans les parcours résidentiels ?
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UHEPV
4.4.CC Vitry le François
Réflexion engagée
PLH
Aucune action spécifique concernant l’accession sociale à la propriété, si ce n’est des actions
indirectes en faveur du développement durable, de la production d’habitat et du développement
d’éco-quartiers.
Politique menée
La politique d’accession sociale à la propriété est restée une compétence de la ville de Vitry le
François, qui est la plus concernée (poids du parc social, nécessité de favoriser les parcours
résidentiels, besoin d’offrir une alternative au choix du périurbain aux ménages qui le souhaitent).
La ville a donc voté un abondement PASS Foncier dès fin 2006 (4000 € quelque soit la taille du
ménage). Au départ l’objectif était à 10 logements par an, il a été porté par la suite à 20 logements
par an, sur des produits devant sortir à 130 000 € maximum.
Réalisations
Du fait :
• de niveaux de ressources de la population très faibles,
• de la difficulté des opérateurs à sortir des produits au prix adapté,
• d’une attirance des ménages pour l’ancien,
• d’un manque de moyens dans l’animation du dispositif (service habitat, personnel,
communication),
• de la complexité du dispositif,
Le résultat est proche du nul, un seul dossier abouti.
La ville réoriente aujourd’hui sa politique sur un travail plus direct avec les opérateurs, en engageant
des réserves foncières communales de centre ville, avec prise en charge de l’aménagement des
voiries et accès, pour le développement d’opérations mixtes avec accession sociale (hors PASS
foncier), mais la difficulté majeure reste le niveau de prix de sortie.
En PRU, l’opérateur Vitry Habitat est inquiet sur ses capacités à vendre les produits d’accession
sociale et demande aujourd’hui à les passer en locatif.
Concernant la vente HLM, une barre est actuellement en vente (Les Tamaris), dans un quartier
stable, à dominante âgée, sans vacance, avec une bonne localisation proche du centre ville. Les
caractéristiques techniques du bâtiment sont toutefois un frein à sa vente, en effet, l’immeuble est sur
½ niveaux sans ascenseur et les appartements offrent des pièces commandées. Les coûts de
transformation sont importants. (Coût d’un 3 pièces 70 000 €)
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UHEPV
4.5 CC Epernay Pays de Champagne
Réflexion engagée
PLH – AXE 2 – Les applications du principe de mixité et de développement durable
A – Des programmations équilibrées pour favoriser la diversité de l’offre
Objectifs dédiés
• Etablir une programmation équilibrée pour favoriser la diversité de l’offre en produisant 212
logements / an dont 17 en accession sociale à la propriété.
Moyens
Inscription de règles visant à mixité dans les documents d’urbanisme
Négociation avec les promoteurs pour intégrer une part d’accession sociale dans les opérations
B – Veiller à la qualité des espaces urbains produits et s’inscrire dans une perspective de
développement durable
Objectifs dédiés
Tendre vers une gestion rationnelle de l’espace dans une perspective de lutte contre l’étalement
urbain et de développement durable
• Localiser les opérations au plus près des centres bourgs
• Produire des formes urbaines permettant d’atteindre les objectifs du PLH
• Limiter le niveau des charges des futurs locataires et propriétaires
Moyens
Définir des règles dans le PLU en cours favorisant l’économie de l’espace
Formuler des recommandations sur l’application de techniques favorisant les économies d’énergie
PLH – AXE 3 – Veiller au niveau de confort des logements existants
L’intervention sur le parc privé
Objectifs dédiés
Soutenir l’accession maîtrisée dans l’ancien (plus de 15 ans) à destination des primo accédants
Moyens
25 dossiers par an et 4000 €/logt soit 100 000 € par an
Politique menée
Aide à la primo-accession à la propriété dans l’ancien (plus de 40 ans) :
Subvention complémentaire au PTZ sur le principe du PASS Foncier
Coût prévisionnel : 100 000 € annuel en subventions
Le souhait de mettre en œuvre un abondement sur le PASSfoncier, avec notamment une opération
du Toit Champenois sur Pierry, n’a pu aboutir en raison de l’annonce de la réforme de l’accession
sociale à la propriété et de la disparition annoncée de cet outil.
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UHEPV
Réalisations
C’est dans le but d’accompagner la politique locale en faveur de l’amélioration de l’habitat ancien et
de la reprise de logements vacants, que la communauté de communes a mis en place cet
abondement PTZ dans l’ancien de plus de 40 ans. En 2009 ce sont 33 primo-accédants qui ont ainsi
été aidés et 23 sur les 7 premiers mois de 2010.
La mesure a permis à de petits ménages (85% des aides en 2009 à des ménages de 3 personnes et
moins), de faire le choix d’accéder dans l’agglomération, voire même dans la ville centre (85%
d’acquisitions sur Epernay en 2009). De fait, l’achat en collectif représente prêt de 40% des dossiers.
L’objectif d’un effet sur la sortie de vacance semble atteint puisqu’un logement sur deux ainsi acquit
était vacant depuis plus d’un an (2/3 sur Epernay). Enfin, dans un cas sur quatre, l’aide de la
collectivité a incité l’achat en permettant le bouclage financier de l’opération.
Le succès du dispositif est lié à un travail de sensibilisation des organismes bancaires et à une large
campagne de communication notamment dans les bulletins locaux.
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UHEPV
4.6.CA Reims Métropole
Réflexion engagée
PLH – ACTION 2 - Produire une offre diversifiée et répondre aux segments manquants
Objectifs dédiés
• Promouvoir les formes d’habitat individuel dense et de petits collectifs
• Développer une production de logements à coût maîtrisé
• Rendre possible l’accession intermédiaire et sociale
250 logements/ an en accession
Moyens
Expérimenter la location accession (objectif 20 / an)
Expertiser la création d’une aide directe à l’accession sociale (fonds d’aide à l’accession sociale à la
propriété)
Accroître le volume actuel de vente du patrimoine HLM (objectif 100 / an)
Elaborer une charte qualité
PLH – ACTION 8 – Garantir un développement durable
Objectifs dédiés
• Optimiser la localisation des programmes
• Produire des formes urbaines de qualité
Moyens
• Impulser des opérations répondant aux objectifs de maîtrise des charges
• Favoriser la recherche de nouvelles conceptions urbaines
Politique menée
Foncier) – délibération prise en Juin 2009 :
• Consommation énergétique 10% de moins que la règlementation (THPE)
• Logement individuel dans opération mixte - Taille de parcelle 400 m2 maximum et surface
habitable 85 m2 (dérogations possibles)
• Etendu au collectif en février 2010 avec critères de surface
Coût prévisionnel : 240 000 € annuel en subventions, montage financier des dossiers réalisé par les
collecteurs
Réalisations
2009 – 23 dossiers
2010 – 20 dossiers sur 8 mois
La mesure a permis à de petits ménages (60% des aides à des ménages de 3 personnes et moins),
d’accéder en neuf dans l’agglomération. Les budgets des accédants sont plutôt conséquents (familles
de 200000 à 240000 € - Isolés 130000 à 180000 €).
La mesure a bien fonctionné jusqu’à la fin du doublement.
Comment la collectivité va-t-elle pouvoir continuer à accompagner les primo-accédants avec le
nouveau dispositif ? Cela semble difficile en terme de gestion et de personnel.
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UHEPV
4.7. CC Saint Dizier, Der et Perthois
Réflexion engagée
PLH
En cours d’élaboration, la communauté de commune n’est pour le moment pas compétente en
matière d’habitat.
Politique menée
La ville de Saint Dizier a voté une participation au PASS foncier sur une opération de 10 logements
portée par Maison Elika. Cette opération n’a pas rencontré le succès attendu puisque qu’après 3
dossiers acceptés seulement, aucun n’a été réellement financé. Pourtant, le produit est bien localisé,
et une journée porte ouverte a été réalisée en avril 2010 avec des efforts commerciaux.
Le produit ne trouve pas sa clientèle, et le dispositif n’est pas compris par les particuliers. De plus il
semble que culturellement l’achat d’un produit fini ne corresponde pas aux attentes des acquéreurs
du territoire.
La ville de Saint Dizier mène une politique de réserves foncières depuis les années 90 visant à
produire des lots communaux à coût maîtrisé (aujourd’hui à 65€/m2 maximum). Une opération est en
cours de commercialisation avec des parcelles de 450 à 815 m2, 11 lots sur 23 ont été vendus (tous
en dessous de 600 m2). Ces opérations se heurtent à une forte concurrence des communes
périphériques, qui sortent des terrains à 50€/m2 maximum. Ici, la politique du Conseil Général de la
Haute Marne subventionnant la production de parcelles à coût maîtrisé (moins de 35€/m2) est
directement préjudiciable à l’accession dans la ville centre.
4.8. Pays de Langres
Réflexion engagée
Etude de cadrage Habitat
Action 2 – Soutien au développement de l’offre publique en logements aidés
Objectif dédié
• Soutenir l’accession sociale
Moyens
Abondement au PTZ ?
Aide sur le foncier pour proposer du PSLA
Politique menée
Le soutien à l’accession sociale n’est pas, pour le moment, une des priorités retenue dans le cadre
de la politique de l’habitat initiée par le Pays. Celui a choisi d’accompagner les communes sur
l’amélioration du parc existant (PIG économies d’énergies, convention d’aménagement avec la région
sur la revalorisation du parc social) et sur l’information logement en mettant en place un PIL (Point
Information Logement).
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4.9. Pays Chaumontais
Réflexion engagée
Etude de cadrage Habitat – Principe d’action – Travailler sur le qualitatif
Action 5 – Préparer le renouvellement de l’offre locative sociale sur Chaumont
Objectifs dédiés
• Renouveler l’offre HLM avec des composantes plus compétitives capables d’accueillir plus de
mixité
• Repositionner les quartiers d’habitat social dans la ville avec une volonté de diversification de
l’occupation sociale et du cadre urbain
Moyens
Mise en œuvre du PRU en intégrant des innovations en matière de production (PSLA, accession
sociale)
Diversification de la production vers de la location accession
Action 6 - Favoriser la qualité urbaine
Objectifs dédiés
• Promouvoir et valoriser des projets pilotes pour expérimenter des types de logement individuels
plus denses, plus accessibles et intégrant les exigences de la Haute Qualité Environnementale.
Moyens
Elaboration d’une charte qualité et édition d’un guide de conseils pour l’organisation de l’espace bâti.
Projet de PLH – Communauté de communes du Pays Chaumontais
Une première consultation au 1er semestre 2010, mais une seule proposition décision d’abandon de
la procédure.
Vers la préparation d’une autre consultation, échéance indéterminée
Politique menée
Aucune action envers l’accession portée par le Pays. Le pays a choisi d’accompagner des actions an
faveur de l’amélioration du parc ancien (PIG précarité énergétique).
Un accompagnement au PASS Foncier a été mis en place par la ville de Chaumont sur un
programme de Chaumont Habitat dans les strictes conditions règlementaires.
Réalisations
13 PASSfoncier mis en vente par Chaumont Habitat rue Cuvier (Collecteur PLURIAL)
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UHEPV
Annexe 5 Liste des communes ayant pris une délibération en faveur du PASS
Foncier
Liste des collectivités abondant le PASSFoncier
"( ) nombre de PASSfoncier prévus quand connu"
Ardennes
CA Charleville
Fumay
Mouzon (3)
Aube
Creney (2 )
Troyes (10)
Chatres (11)
Saulsotte (2)
Neuville sur Seine (1)
La Rivière de Corps (10)
Romilly sur Seine (10)
Maraye en Othes (1)
La Motte Tilly (2)
Montaulin (2)
Aix en Othe (3)
Marne
CA Reims (60)
CA Châlons (12)
Vitry le François (20)
Sillery
Bazancourt
CC Epernay (10)
Fismes
Val de Vesle
Dommartin Varimont
Sommesous
Haute Marne
Saint Dizier (10)
Villers sur Suize
Wassy
Chaumont (13)
Source : DDT et Square
Annexe 6 Rappel des différents plafonds de ressources
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UHEPV
Liste des sigles
ANAH : Agence nationale pour l’amélioration de l habitat
ANRU : Agence nationale de rénovation urbaine
AU : Aire urbaine
ENL : Engagement national pour le logement
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale
HLM : Habitation à loyer modéré
LP : Locatif privé
OPAH : Opération programmée d’amélioration de l’habitat
PAF : Plan d’action foncière
PAS : Prêt accession sociale
PLA : Prêt locatif aidé
PLAI : Prêt locatif aidé d’intégration
PLF : Plafonds HLM (PLUS)
PLH : Programme local de l’habitat
PLU : Plan local d’urbanisme
PLUS : Prêt locatif à usage social
PO : Propriétaire occupant
POER : Propriétaire occupant emménagé récent (entré dans son logement depuis moins de 3 ans)
PRU : Programme de rénovation urbaine
PSLA : Prêt sociale location accession
PTZ : Prêt à taux zéro
SMIC : Salaire minimum interprofessionnel de croissance
TVA : Taxe sur la valeur ajoutée
UU : Unité urbaine
ZFU : Zone franche urbaine
ZUS : Zone urbaine sensible
Unité Habitat, Études, Politique de la Ville
40 boulevard Anatole France
B.P. 80556
51022 Châlons-en-Champagne cedex
Tél. : 03 51 41 62 00
Fax : 03 51 41 62 01
www-Sltp.Dreal-Champard.developpement-durable.gouv.fr

L`accession sociale à la propriété en Champagne- Ardenne

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