Application de la loi Hoguet à un agent commercial

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Application de la loi Hoguet à un agent commercial
le 23 février 2011
AFFAIRES | Fonds de commerce et commerçants
IMMOBILIER | Professions
Relève du statut de la loi Hoguet l’agent commercial qui prête son concours de manière habituelle
à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui.
Civ. 1re, 17 févr. 2011, F-P+B+I, n° 10-13.980
Avant la loi portant engagement national pour le logement (ENL), n° 2006-872, du 13 juillet 2006,
lorsqu’un professionnel de l’immobilier avait recours aux services d’un négociateur indépendant
(entendons par-là, non salarié), se posait la question de la législation applicable à ce dernier.
L’hésitation était notamment permise entre le statut des agents commerciaux (C. com., art. L. et R.
134-1 s.) et celui des agents immobiliers (L. n° 70-9, 2 janv. 1970 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972),
l’alinéa 2 de l’article L. 134-1 du code de commerce limitant le champ d’application du premier
statut aux agents dont la mission de représentation ne s’exerce pas dans le cadre d’activités
économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives
particulières.
C’est ainsi qu’en 2004, la haute juridiction a rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt ayant retenu « à
bon droit » que l’activité exercée par un agent commercial est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier
1970, dès lors qu’il a été relevé que le contrat en question exige de l’agent l’absence de
condamnation interdisant la profession d’agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l’achat, la
vente, l’échange d’immeubles ou l’achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l’agent
commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à
la vente, l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même
assister à l’authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était
fixée comme en matière d’opérations de marchands de biens (Com. 7 juill. 2004, Bull. civ. IV, no
146 ; D. 2004. AJ 2230, obs. Rouquet ; AJDI 2005. 236, note Thioye ).
L’espèce annotée s’inscrit dans le même sillage.
Au cas particulier, un « mandat d’agent commercial » avait été conclu en 1997 entre un
négociateur et le responsable d’une agence immobilière. Aux termes de cette convention, le
premier devait rechercher, au nom et pour le compte de l’agence, des acquéreurs et vendeurs
d’immeubles ou de fonds de commerce.
A la suite de la révocation du mandat sans préavis (conformément aux termes du contrat), le
négociateur entendait obtenir le paiement de diverses indemnités (vraisemblablement, entre
autres, en application de l’art. L. 134-12 c. com.). Il a été débouté en appel, le juge du fond
estimant que son activité relevait du statut d’agent immobilier.
Cette décision a toutefois été censurée par le juge du droit, lequel a notamment reproché aux juges
du fond de ne pas avoir recherché en quoi, conformément à la loi du 2 janvier 1970, l’agent prêtait
son concours de manière habituelle à la conclusion d’opérations visées à l’article 1er de cette loi
(Civ. 1re, 31 janv. 2008, n° 06-20.254, Dalloz jurisprudence).
Tirant les enseignements de cette cassation, la cour de renvoi s’est attachée à caractériser que les
conditions d’application de la loi Hoguet étaient réunies, spécialement le critère d’habitude. Elle
ajoute que le fait que le négociateur n’ait qu’exceptionnellement signé les compromis concernant
les opérations entreprises est inopérant dès lors qu’il ne se contentait pas de mettre en relations
d’éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l’agence, mais qu’il faisait visiter les biens en vente et
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procédait lui-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes.
Partant, c’est logiquement que la haute cour déboute le demandeur (il n’obtient pas davantage
gain de cause quant à sa demande de dommages et intérêts à raison de la brutalité de la rupture :
conforme à la volonté des parties, le mandant a usé de cette faculté de bonne foi).
On notera que, depuis, ce type de contentieux a trouvé un épilogue législatif.
En effet, aux termes de l’article 4 de la loi Hoguet, dans sa rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet
2006, le statut des agents commerciaux est désormais applicable à toute personne habilitée par un
titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce
dernier lorsqu’elles ne sont pas salariées (estimant que cette disposition déroge implicitement mais
nécessairement, pour lui être postérieure, à la disposition restrictive du 2e alinéa de l’art. L. 134-1
c. com. qui faisait auparavant obstacle à ce que ces négociateurs puissent exercer sous le statut
d’agent commercial, V. Rép. min. n° 25009, JO Sénat, 14 déc. 2006, p. 3113 ; AJDI 2007. 335).
Le texte ajoute toutefois que ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d’argent,
des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion de leur activité d’entremise. Elles
ne peuvent pas davantage donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing
privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.
Il conclut en précisant que celles d’entre elles qui exerçaient déjà leur activité à titre non salarié à
la date d’entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006 devaient, dans les neuf mois,
s’immatriculer en qualité d’agents commerciaux (concernant ces ajouts, V. Thioye, ses obs. ss. cet
art. 4, in Code des baux Dalloz ou Code de la copropriété Dalloz, éditions 2011 ; V. aussi
Beddeleem, Administrer, déc. 2006. 56 et Sabatié, Rev. bleue, oct. 2006. 50).
Cour de cassation
par Y. Rouquet
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