La combinaison de la SCI et de l`article 760 du CGI

La combinaison de la SCI et de l’article 760 du CGI :
voilà un schéma simple et efficace.
Rappelons tout d’abord ce que précise l’article 760 du CGI :
« Pour les créances à terme, le droit est perçu sur le capital exprimé dans l'acte et
qui en fait l'objet ».
Ce rappel étant fait, combinons-le avec une société civile.
Prenons l'exemple de Monsieur et Madame Dupont, 55 ans chacun.
Ils disposent d’un patrimoine de l’ordre de 1 500 000 €. Ils viennent de transmettre, en
pleine propriété, un appartement d’une valeur de 250 000 € à leur fille unique.
Pour ce faire, ils ont utilisé chacun leur abattement de 100 000 €, ainsi que les tranches basses
du barème. Toute transmission sera taxée à 20 % dans les 15 prochaines années.
Par ailleurs, ils ont l’opportunité d’acheter, pour un prix plutôt sous-évalué, la résidence
secondaire de leurs rêves. Cette résidence, très bien située, représente un coût de 300 000 €
qu’ils
souhaitent
pour
diverses
raisons
financer
cash.
Enfin, naturellement, ils songent aux futurs droits de succession que devra payer leur fille. Si
la valeur de la résidence secondaire double dans les 15 ans, ce qui peut être envisageable
compte tenu de sa situation, ce sera à nouveau 600 000 € qu’il faudra transmettre.
Suggestion :
1ère étape : M. et Mme Dupont constituent une SCI au capital de 1 000 € ; les statuts, adaptés
à cette situation, les prévoient cogérants avec les pouvoirs les plus étendus possibles.
2ème étape : M. et Mme Dupont apportent à cette SCI la somme de 300 000 € en compte
courant.
3ème étape : la SCI, ayant à son actif les liquidités nécessaires, achète la résidence secondaire.
Nous sommes donc, après l’acquisition, devant le bilan suivant :
Pour clarifier l’explication, les frais sont éliminés.
4ème étape : cette acquisition réalisée, ils transmettent la nue-propriété de 99 % des parts de
la SCI à leur fille.
Que valent les parts au jour de la donation ?
Pour faire simple, la valeur des parts correspond à ce que possède la société moins ce qu’elle
doit.
Que possède la société ?
-
Un peu de trésorerie : 1 000 €.
Un immeuble d’une valeur que l’on peut estimer à 300 000 €, la donation
intervenant peu de temps après l’acquisition.
Que doit-elle ?
-
La somme de 300 000 € apportée en compte courant par les parents. En effet,
l’apport des parents de 300 000 € se retrouve en compte courant au passif de la
société et vient donc en déduction du montant de l’actif.
-
Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur correspondant à la
nue- propriété du capital social transmis, soit 500 €. Taxée à 20 %, cette donation
engendrera des droits de 100 €.
Au terme de ces différentes étapes, les parents sont usufruitiers et gérants des parts de SCI,
alors que leur fille est nue-propriétaire de la quasi-totalité de ces mêmes parts.
Avantages de cette solution
En pratiquant ainsi :
Premièrement, le montant des droits de donation est insignifiant, même si les abattements ont
été utilisés par ailleurs.
Deuxièmement, si dans 15 ans ou dans 20 ans les parents décèdent, alors que la résidence
secondaire aura doublé de valeur, seul le compte courant restera à transmettre. Celui-ci, en
vertu de l’article 760 du CGI, sera comptabilisé pour sa valeur nominale de 300 000 € et ce,
sans tenir compte de la plus-value acquise par l'immeuble qu’il a pourtant financé.
Au final, cette suggestion permet à Mademoiselle Dupont d’économiser des droits de
succession sur 300 000 €.
En conclusion, la combinaison de la SCI et de l’article 760 du CGI a permis aux parents de
figer la valeur du bien taxable à leur succession.
Testons-nous
!
Qu’en serait-il si les parents réalisaient cette acquisition au moyen d’un emprunt ?
Envoyez votre réponse à Michel Brillat : [email protected] qui se fera un plaisir de
vous répondre.