Diaporama du 27/06/2011

Transcription

LES DIFFERENTES FORMES JURIDIQUES
Association loi 1901
Indivision
Copropropriété
SCI
Société Civile Immobilière de gestion ou de location
SCIA
Société Civile Immobilière d’Attribution
SCIAPP
Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété
S3C
Société Civile Coopérative de Construction
COOPERATIVE
Atelier Juridique Permanent
Association loi 1901:
Une association est la réunion de deux ou plusieurs personnes ayant
un but ou un intérêt commun. C’est une structure juridique
La structure associative peut permettre au groupe projet qui n’a pas
encore de personnalité juridique de démarrer son projet : obtenir
l’engagement de ses membres sur des statuts qui leurs sont propres,
disposer d’une adresse commune, se faire reconnaître en tant que
personne morale par des collectivités, financeurs éventuels,
banquier..), ouvrir un compte bancaire, engager des dépenses
communes (frais de convivialité, intervention de professionnels dans
l’accompagnement du groupe…) etc…
Toutefois, l’association ne doit pas contracter pour l’achat d’un terrain,
ou d’un bâtiment qui ne serait pas destiné à rester, sur la durée, la
propriété de l’association, ni pour des prestations de maitrise d’œuvre.
Association loi 1901
1
INDIVISION :
Un bien est dit « indivis » lorsqu'il appartient à un ensemble de
personnes, sans qu'on puisse le répartir en lots entre elles.
Dans une indivision, sauf cas particulier (nomination d’un gérant ou
décision de justice), les décisions sont prises à l’unanimité ce qui
suppose une entente constante de ses membres.
Quitter l’indivision est un droit : « Nul ne peut être contraint de rester
dans l'indivision ». C’est-à-dire qu’à tout moment, un membre de
l’indivision peut exiger des autres le partage (qui conduit dans
beaucoup de cas à la vente) du bien; cette exigence, si elle est
contestée même devant un tribunal, ne pourra être que différée
(maximum 2 ans)
La situation d'indivision naît en général d'une succession « non
préparée », d'une donation.
INDIVISION
INDIVISION et HABITAT GROUPE
L’indivision peut être utilisée pour la signature d’un compromis de
vente d’un terrain ou pour un compromis d’achat d’un immeuble
existant. En aucun cas, l’indivision sera utilisée pour confirmer
l’achat.
Il faut bien noter que ce n’est pas l’indivision qui est pas la cause de
la difficulté, c’est la demande de sortie de l’indivision (incapacité
d’un membre du groupe à poursuivre l’investissement en cas de
changement de situation personnelle ou familiale ou même en cas
de décès) qui peut générer des difficultés pour l’ensemble des
membres du groupes et conduire, si les autres membres du groupe
ne sont pas en capacité d’acheter la part du cédant, à la vente du
bien.
On peut difficilement envisager qu’un établissement bancaire
s’engagera dans un projet monté en indivision.
INDIVISION
2
COPROPRIETE :
Dans une copropriété, le propriétaire
- détient un droit de propriété directe sur une surface privative
et
- dispose d'un droit d'usage et de jouissance sur les parties
communes.
Ces droits et devoirs sont décrits dans «règlement de copropriété ». Ce
règlement est un « acte authentique » (rédigé par un officier public :
notaire) et enregistré au SIE (Service des Impôts des Entreprises).
Le Règlement de copropriété s’accompagne de l’«état descriptif de
division » qui précise le nombre de lots.
Parce que chaque propriétaire dispose de d’un droit de propriété
« indivise » sur les parties communes, le règlement de copropriété doit
en préciser les conditions et les limites d’utilisation.
Acte authentique, opposé à « sous seing privé » (rédigé par les parties elles-mêmes ou par un tiers )
COPROPRIETE
COPROPRIETE :
Le règlement de copropriété a pour but
- d'établir la désignation et l'état descriptif de division de
l'immeuble
- de définir quelles sont les « parties privatives» et les « parties
communes »
- de fixer les droits et les obligations des propriétaires tant pour
les choses qui relèvent de leur propriété privatives et exclusives que sur
celles qui seront communes
- d'organiser l'administration de l'immeuble en vue de sa bonne
tenue, de son entretien, de la gestion des charges communes et de la
participation au paiement des charges
- de définir les différentes catégories de charge
- de préciser les conditions dans lesquelles le règlement pourra
être modifié et comment seront réglés les litiges éventuels.
COPROPRIETE
3
COPROPRIETE :
Parties privatives
Parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un
copropriétaire et sont sa propriété. D'une manière traditionnelle, ce sont
par exemple l'intérieur des appartements, garages, locaux commerciaux,
caves, etc (hors gros œuvre et cloisons séparatives).
Parties communes
Parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments
d'équipement commun, canalisations, gaines, locaux des services
communs, passages.
On pourra distinguer les parties communes générales (celles citées
précédemment) des parties communes spéciales : les surfaces partagées
COPROPRIETE
COPROPRIETE :
Le règlement de propriété (qui en général regroupe l’état descriptif de division et
le règlement de copropriété) est obligatoire dès lors que plusieurs propriétaires (>
1) ont un bien ou une partie d’un bien en commun (un toit, un mur, un accès, un
réseau…).
Le règlement de copropriété est déterminé par la constitution de l'immeuble (son
organisation spatiale).
En général, il ne fait pas apparaître ni le nom des copropriétaires ni la part de
chacun dans la copropriété ; dans ce cas, il n'aura donc pas à être modifié, ni
amandé en cas de changement d'un copropriétaire (vente, succession..).
Chaque lot de la copropriété se verra attribuer une part de la copropriété
exprimée en tantième (millième ou dix-millième) qui sera utilisée pour la
répartition des dépenses de travaux, charges (fluides, assurance, nettoyage).
Cette répartition pourra être différente pour chacun des postes : travaux,
chauffage, entretien).
COPROPRIETE
4
COPROPRIETE :
Chaque lot de la copropriété se verra attribuer une part de la copropriété
exprimée en tantième (millième ou dix-millième) qui sera utilisée pour la
répartition des dépenses de travaux (entretien et réparation) et de
charges (fluides, assurance, nettoyage).
Les parties communes « générales » (hall, couloir, montée d’escalier,
terrain) ne seront pas repérées par un lot, par contre les parties
communes « spéciales » (salle ou atelier ou buanderie ou chambre
commune) seront repérées spécifiquement de telle manière que les frais
incombant à cette surface puisse être équitablement répartis entre les
utilisateurs ou/et les propriétaires.
Les tantièmes affectés à chacun des lots pourront être différents en
fonction du sujet traité : travaux, chauffage, entretien...
COPROPRIETE
COPROPRIETE :
Gouvernance : la copropriété est administrée par un syndicat. Les
décisions sont prises par le syndicat réuni en assemblée générale
annuelle ou extraordinaire : l'exécution des décisions est confiée à un
syndic qui peut être professionnel ou bénévole.
Régime fiscal : pas de régime fiscal ; les copropriétaires déclarent les
revenus locatifs éventuels au titre des revenus fonciers.
COPROPRIETE
5
HYPOTHESES : 4 « ménages » décident de s'associer pour construire un habitat groupé
Espaces Privatifs
LE PROJET IMMOBILIER
Terrain : 18 a 43 ca soit 1843 m²
RDC :
A01 : Appartement T2 - 50 m²
Niveau 1 :
Surface totale privative = 250 m²
Budget de l'opération : 900 000 €
Espaces partagés
C01 : Cage d’escalier / Ascenseur
C02 : Buanderie / Chaufferie - 28 m²
C03 : Chambre - 17 m²
C04 : Salle commune - 68 m²
C21 : Combles non exploités - 70 m² Hab
HYPOTHESES : 4 « ménages » décident de s'associer pour construire un habitat groupé
Les associés disposent d'apports personnels :
Associé A :
40 000 €
Associé B :
68 000 €
Associé C :
52 000 €
Associé D :
Budget de l'opération : 900 000 €
40 000 €
Total = 200 000 €
6
La SCI Société Civile Immobilière (de location ou de gestion)
C'est le regroupement de personnes sous une société dans laquelle chaque associé
détient des parts de la société.
LA SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les associés
doivent rédiger des statuts. Les statuts sont établis sous seing privé (par les parties ellesmêmes ou par un tiers) ou par un acte authentique (par un officier-public : notaire).
Les statuts définissent le nom des associés (minimum 2) , la durée de la société (max 99
ans), la dénomination sociale (son nom) , l'objet social (l'activité que les associés se sont
fixés), le capital social, les apports, le siège social, les règles de fonctionnement, la
gérance, les conditions de transmissions ou de vente des parts et toutes les règles de
fonctionnement de la société : vote lors des assemblées générales ordinaires (obligatoire
1 fois par an) , extraordinaires, procédure de désignation / révocation du gérant,
rémunération, …
Les associés doivent définir le montant du capital social de la société.
SCI
La SCI - Société Civile Immobilière (de location ou de gestion)
Le capital social :
Il est constitué par des apports en numéraire (somme d'argent mis à la disposition de la
société), en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps
de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances
techniques, etc...)
20 % du capital (obligatoirement en numéraire) devra être « libéré » (apporté par les
associés) à la constitution de la société, le solde dans une période de 5 ans.
La somme des apports en capital de chaque associé définit le capital social de la société.
La part de chaque associé dans le capital social détermine sa part dans la société.
Les associés ne sont pas propriétaires de biens mais de parts.
Ce capital est mis sur le compte courant de la société et peut être utilisé (enregistrement
de la société, achat de terrain, de services...)
En théorie, il est possible de monter une S.C.I avec un capital minimum (exemple, avec
100 euros)... Attention à la représentation de la société auprès des banquiers ?
SCI
7
Le capital peut être fixé à la valeur finale de l'investissement (foncier + fais de mutation +
construction (ou rénovation) = 900 K€) : intérêt : pas de plus-value en cas de revente
(parts de société détenues pour son habitation principale = exo plus-value ?) ...
à noter : - en cas de revente, le capital devra avoir été libéré, si ce n'est pas le cas →
nécessité d'une réduction de capital
- des emprunts contractés par la SCI ne peuvent pas constituer le
capital social.
Ex 1 : Les associés décident d'apporter la totalité de leurs apports en numéraires (200
000 €) au capital de la société :
Associé A :
40 000 €
Associé C :
52 000 €
Associé B :
68 000 €
Associé D :
40 000 €
Le Capital social est divisé en 2 000 parts de 100 € chacune. Il est réparti comme suit :
Associé A :
400
parts de
1 à 4 00
Associé B :
680
parts de
401 à 1 080
Associé C :
520
parts de
1 081 à 1 600
Associé D :
400
parts de
1 601 à 2 000
Ainsi
les associés A et D détiennent chacun 20 % des parts de la société
l'associé B détient 34 % des parts de la société
l'associé C détient 26 % des parts de la société
SCI
Ex 2 : Les associés décident d'apporter
- 160 000 € au capital de la société ( 40 000 € chacun)
et
- réserver le solde des sommes complémentaires détenues par les associés B et C en
apport au compte courant d'associés
Capital social : le capital de la société est divisé en 2 000 parts de 80 € chacune. Il est
réparti comme suit :
Associé A :
400
parts de
1 à 4 00
Associé B :
680
parts de
401 à 1 080
Associé C :
520
parts de
1 081 à 1 600
Associé D :
400
parts de
1 601 à 2 000
Ainsi
Dans ce cas, la société est détenue à égalité des parts par les associés
Chacun détient 25 % des parts de la société
SCI
8
Compte courant d'associé : c'est une somme d'argent mise à la disposition de la société
mais qui n'est pas comptabilisée dans le capital social. C'est un prêt volontaire.
Dans le cas présent, les associés B et C apportent respectivement 28 000 € et 12 000 € sur
leur compte courant d'associé.
Ces sommes peuvent être laissés à la disposition de la société de manière temporaire (ex
pour éviter des frais financiers en retardant le déblocage de prêt) ou de manière durable
pour permettre la réalisation d'un opération immobilière avec des partenaires en capacité
financière plus difficile.
Avec l'apport en compte courant, un associé peut faire acte de solidarité envers les autres
associés … Il apporte des solutions financières à la société donc à ses associés sans exiger
de droit dans la répartition des parts de la SCI ; en contrepartie, il n'en supporte pas non
plus les risques. Les apports en compte courant sont consolidés dans les comptes de la
société. Ils sont donc à la connaissance de tous. Sauf à mettre la SCI en difficulté financière
difficile, ils restent disponibles pour l'associé. Ils peuvent être rémunérés.
L'assemblée générale ne peut pas, sauf unanimité des associés, imposer l'apport en
compte courant, car cela revient à augmenter contre son gré l'engagement statutaire d'un
associé.
SCI
Responsabilité des associés : Les associés sont indéfiniment responsables à proportion
de leur part dans le capital social envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et
devront les rembourser sur leur propres deniers.
Les associés pourront donc être engagés bien au delà de leur apport initial
(contrairement à ce qui est la situation dans une société commerciale).
L'associé a obligation de participer aux pertes de la société. Ces pertes peuvent résulter
de l'exploitation de la SCI mais aussi des dommages causés par la SCI à un tiers (ex chute
de neige tombée d'un toit, incendie....)
Il est donc INDISPENSABLE de bien mesurer les risques pris dans les différents
engagements des associés et dans les droits et devoirs du gérant.
Gouvernance : le gérant peut être une personne physique, associé ou non associé, ou
même une personne morale.
Le gérant est investi du pouvoir d'agir au nom de la société. Il convient de définir
l'étendue et les limites de ses pouvoirs et la responsabilité qui en découle.
Les statuts déterminent librement le nombre de gérants, la durée de leur fonction, leur
rémunération ou non, leur capacité de révocation.
SCI
9
Divers : Dans la SCI ainsi constituée, les associés ne sont pas propriétaires de leur
appartement.
L'achat du foncier et les travaux sont réalisés par la société. L'emprunt peut être porté
par la SCI ou par ses associés (intérêt ?)
Une SCI n'a pas accès aux prêts aidés. Elle peut par contre bénéficier d'aides ou de
subvention (à la réhabilitation par exemple).
Un associé occupant qui déménage quelle qu'en soit la raison : professionnelle,
personnelle (divorce, mésentente avec le groupe, appartement devenu trop grand/ trop
petit, non fonctionnel) peut continuer à être associé de la SCI.
Un associé peut être extérieur du groupe d'un HG : investisseur et partenaire.
La location des espaces partagés (chambre ou salle commune) peut être envisagée
contre rémunération (attention, une SCI ne peut pas louer un bien meublé ni réaliser une
activité commerciale.. chambre d'hôtes, garderie...)).
Les associés occupant un logement peuvent verser un loyer à la SCI qui peut permettre
de rembourser les emprunts, constituer des épargnes, ou même réaliser des bénéfices;
ces derniers seront répartis au prorata des parts de la société détenues par l'associé.
SCI
Le décès ou la décision d'un associé de sortir de la société (la vente de ses parts sociales)
ne remet pas en cause la société. Les statuts peuvent envisager certaines conditions de
vente d'un associé et de rachat par la société, ou par un associé existant … pacte
d'associés, prix de vente
Constitution : nécessité de
- communiquer dans un journal régional autorisé (paraissant dans la région où
est situé le siège social de la SCI) : environ 60 euros.
- Les droits d’enregistrement (aux impôts) ont été supprimés. Seuls reste à
payer, les frais de Greffe du tribunal de commerce : 120 euros.
Les statuts peuvent être « validés » ou entièrement écrits par un notaire
TVA : Dans la plupart des cas, la SCI constituée de personne physique n'est pas
« assujettie à la TVA » … elle ne récupère pas la TVA sur les achats (fournitures et
prestations)
Fiscalité : En général, les associés opte pour le régime d’imposition sur les revenus
(Impôts sur les revenus, IR ou Impôts sur les Sociétés IS). La SCI est dite « transparente ».
SCI
10
La SCIA - Société Civile Immobilière d'attribution
La SCIA regroupe des associés afin d'attribuer à chacun d'eux, soit en propriété, soit en
jouissance une fraction individualisée d'un immeuble.
Si l'objet de la société est l'acquisition d'un immeuble existant, l'aménagement et la
gestion et l'entretien, la société est de la forme Société Civile immobilière d'Attribution
d’Acquisition.
Si l'objet est en plus de construire un immeuble : la société est de la forme Société Civile
immobilière d'Attribution de Construction (ou société civile de constructionattribution). Dans ce cas, les normes relatives à la construction s'ajoutent à la
réglementation propre des SCIA. La société est alors tenue :
- de recourir à un contrat de promotion immobilière (CPI) (la construction est
déléguée par contrat à un promoteur-mandataire qui porte la responsabilité de
construction pour le compte du maitre d'ouvrage).
- de confier la construction de l'ouvrage à son représentant légal. Cette
disposition permet l’auto promotion ; il faut noter que dans ce cas la responsabilité du
gérant est la même que celle du promoteur intervenant dans le cadre d'un CPI.
SCIA
En général, chaque associé dispose d’un nombre de parts sociales proportionnel à la
valeur de sa surface privative dans l'objet social.
Il faut donc que le plan de l'immeuble soit élaboré de manière définitive avant la
constitution de la SCIA.
La création de la SCIA impose l'établissement d'un état descriptif de division et d'un
règlement de jouissance avant tout commencement des travaux (ou toute entrée en
jouissance si pas de travaux) … la SCIA ne peut pas être créée tant que le terrain n'est pas
identifié et que les plans de l'immeuble ne sont pas élaborés.
Ces deux documents doivent être établis en la forme authentique, donc rédigés par, ou
déposés chez, un notaire. Ils doivent être adoptés par l'assemblée générale. Il doivent
donc être rédigé dans le même temps que les statuts.
Après la construction, et avant le partage, l'associé futurs copropriétaires occupent son
« lot » en jouissance (il détient également les parties communes en quote-part).
A la dissolution de la SCIA, chaque foyer deviendra propriétaire de son lot; les
copropriétaires seront alors organisés en copropriété.
SCIA
11
Capital social :
Ex 1 : Les associés décident d'apporter la totalité de leurs apports en numéraires (200
000 €) au capital de la société :
Associé A :
40 000 €
Associé C :
52 000 €
Associé B :
68 000 €
Associé D :
40 000 €
Le Capital social est divisé en 2 000 parts de 100 € chacune. Il est réparti comme suit :
Associé A :
400
parts
de
1 à 4 00
Associé B :
680
parts
de
401 à 1 080
Associé C :
520
parts
de
1 081 à 1 600
Associé D :
400
parts
de
1 601 à 2 000
Ainsi
les associés A et D détiennent chacun 20 % des parts de la société
l'associé B détient 34 % des parts de la société
l'associé C détient 26 % des parts de la société
Le droit de l'associé au capital est proportionnel à la valeur des biens dont il en aura la
jouissance : rappel superficie totale privative de l'immeuble = 250 m²
Associé A et D : ils occuperont les appartements T2 de 50 m² soit 50 / 250 = 20 %
Associé B : il occupera l'appartement T4 de 85 m² soit 85 / 250 = 34 %
Associé C : il occupera l'appartement T3 de 65 m² soit 65 / 250 = 26 %
SCIA
Comme dans l'exemple 2 de la SCI de location, les associés auraient pu réserver une
partie des sommes disponibles en apport au compte courant d'associé.
Sur une base de surfaces des lots différentes, une égalité des parts dans la SCI (ou un
prorata non équivalent à la surface détenue) équivaut à un acte de solidarité fort entre
les membres de la SCIA.
A noter : le droit de l'associé n'est pas un droit réel immobilier mais un droit de créance
sur la société, à ce titre :
- la société a l'obligation de lui fournir dans le cadre d'une jouissance paisible et
conforme à ce qui est originellement prévu, le lot qui est la contrepartie des parts dont il
est titulaire. Si ce n'est pas le cas, il peut agir judiciairement contre la société
- vis à vis de tiers, l'associé ne peut invoquer un quelconque droit de propriété
sur le lot à lui attribuer. Le créancier de la société peut donc procéder à la vente judiciaire
des lots détenu en jouissance par un ou plusieurs associés.
SCIA
12
La SCIA est mise en place pour porter le projet pendant la construction ; elle n'a pas pour
vocation à demeurer propriétaire de l'immeuble.
A sa dissolution, la société effectue par un acte authentique un transfert de propriété du
patrimoine commun vers le patrimoine de l'associé. Chaque foyer devient propriétaire de
son lot; les copropriétaires seront alors organisés en copropriété.
Le transfert de propriété peut aussi être provoqué par le retrait d'un associé, dans ce cas,
seul cet associé devient propriétaire (sous réserve que les statuts de la SCI prévoient une
attribution en propriété). On peut donc être en présence d'une copropriété dans laquelle
une SCIA est copropriétaire.
SCIA
La SCIAPP - Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété
La loi ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 crée un nouveau
type de société, la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
(SCIAPP).
Le but est de permettre aux locataires d’HLM d’accéder à la propriété du logement qu’ils
occupent.
L’objet de la SCIAPP est la détention, la détention, la gestion et l'entretien d'immeubles
ayant fait l'objet d'un apport en nature dans le capital de la société, en vue de leur
division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques et à être
éventuellement attribués en propriété aux associés, sous conditions de ressources.
Ainsi les personnes occupants les logements sont à la fois locataires HLM et accédants,
associés. A l'origine, le locataire doit obligatoire souscrire une part sociale. Une fois par
an, le gérant (représentation de la société d'HLM) est tenu de proposer à chaque
occupant en régle avec le paiement de son loyer et de ses charges, le rachat de parts de
la société. Il peut accepter ou refuser.
Cette forme de SCI repose sur l'implication d'un opérateur HLM.
Voir plus de détails sur le site de Habicoop.
SCIAPP
13
La SCCC - S3C - Société Civile Coopérative de Construction
On retrouve dans la structure de la S3C les mêmes obligations que celles de la SCIA.
Les « associés » sont appelés « coopérateurs » sur lesquels est réparti le capital social de
la société. Chaque coopérateur détient 1 part sociale.
Contrairement à la SCIA on a donc équité parfaite des droits entre chaque coopérateur
même si ceux-ci construisent des logements de taille différente.
Du point de vue de la non spéculation, elle se positionne de manière identique à la
SCIA...les lots sont donnés en jouissance aux coopérateurs (selon l'état descriptif de
division et le règlement de jouissance).
A la dissolution de la société, le partage attribue à chaque titulaire de parts le logement
qu'il occupait en jouissance.
On trouve des exemples de S3C qui ne représentent pas dans les faits le valeurs portés
par l'habitat groupé. Leur objet est de développer une opération de promotion
immobilière classique pour aboutir à la réalisation d'une copropriété.
S3C
La Cooperative
INTERVENTION DE HABICOOP
RDV le 4 avril 19H30 à la MNEI
Coopérative
14

Diaporama du 27/06/2011

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