La société civile immobilière (SCI)

Adil Information Logement – dossier autopromotion – octobre 2011
La société civile immobilière (SCI)
Fondement juridique
La société civile immobilière est régie par le Code Civil, plus particulièrement par les articles
1845 à 1870-1.
L’article 1832 du Code civil, disposition commune à toutes les sociétés, dispose que : “ La
société est instituée par deux ou plusieurs personnes, qui conviennent par un contrat,
d’affecter à un entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice
ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (...) Les associés s’engagent à contribuer
aux pertes”.
L’article 1845 du Code Civil concerne le statut spécifique des sociétés civiles, et précise que :
“... Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère
à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”.
La SCI est composée de 2 associés au minimum, et ne requiert pas de capital social minimum.
Objet social
La SCI a pour objet la détention et l’administration des biens qui composent son patrimoine.
Elle peut détenir un ou plusieurs immeubles qu’elle met à disposition de ses associés ou
qu’elle donne en location vide à des tiers.
La SCI ne peut pas avoir un objet commercial tel que l’achat pour revente ou la location
meublée.
Fonctionnement
La rédaction des statuts d’une SCI est très souple : de nombreuses clauses peuvent être
insérées par les associés en fonction de leur projet.
Les associés apportent à la constitution de la société soit des espèces, soit des biens
immobiliers, immeubles ou droits immobiliers. Les associés sont alors titulaires de parts
sociales en proportion de leur apport.
Les parts sociales ne confèrent aucun droit de propriété sur l’immeuble, c’est la raison pour
laquelle les projets en autopromotion avec une volonté de propriété collective préfèrent
souvent cette forme sociale.
Les associés ont une responsabilité illimitée (article 1857 Code Civil) : contrairement à
d’autres formes sociales où les associés ne répondent des dettes qu’à proportion de leur
apport, les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales. Les créanciers
sociaux pourront poursuivre les associés sur leurs biens personnels.
Limite : chaque associé ne sera responsable qu’à proportion des droits qu’il détient dans la
société.
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Adil Information Logement – dossier autopromotion – octobre 2011
Exemple :
SCI au capital de 40 000 € - 4 associés
Chaque associé a apporté 10 000 € et détient 1/4 des parts
Dette sociale de 100 000 €
Chaque associé pourra être poursuivi par les créanciers pour 25 000 €, soit plus que leur
apport mais pas pour plus d’1/4 de la dette.
Il est possible de prévoir dans le fonctionnement comptable de la SCI des comptes courants
d’associés : l’associé apporte des liquidités à la société, elles seront bloquées sur un compte
courant qui constituera une créance de l’associé sur la société.
La gestion du patrimoine social est assurée par un gérant, associé ou tiers, personne physique
ou personne morale, nommé dans les statuts ou désigné par l’assemblée générale des associés.
Il sera le représentant légal de la SCI, et donc engagera la SCI, dans tous les actes qui entrent
dans l’objet social.
La durée de ses fonctions est librement fixée dans les statuts, et sa révocation pour justes
motifs peut être décidée par l’assemblée générale.
Fiscalité
Les SCI relèvent du régime « des sociétés de personnes » : les résultats sont imposés à l’impôt
sur le revenu sauf option pour l’impôt sur les sociétés.
Intérêt de la SCI classique dans un projet en autopromotion
Si certains groupes d’autopromoteurs choisissent de constituer une SCI classique pour le
projet, c’est principalement en raison de la propriété collective qu’elle permet d’instituer, sans
jamais d’attribution, contrairement à la SCIA (cf. annexe 2).
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