PARIS ETE 2007/7/8/7 - Notaires de Paris - Ile-de

Dans ce numéro :
- Immobilier :
les prix augmentent
toujours mais moins
rapidement
- Dossier :
pourquoi et
comment constituer
une SCI ?
Votre Notaire
vous informe
ETE 2007
Ce bulletin d’information est gracieusement mis à votre disposition par votre Notaire
Immobilier en Île-de-France :
les prix augmentent toujours mais moins rapidement
Au 1er trimestre 2007, le marché de l’immobilier ancien (biens immobiliers de plus de cinq ans) en Île-de-France est resté dynamique dans
toute la région, avec un niveau de prix élevé, notamment à Paris,
même si le rythme annuel de hausse s’est ralenti.
Hausse des prix : la décélération se poursuit
Sur un an, la hausse des prix dans l’ancien, tous bien confondus,
continue à ralentir. Toutefois, l’évolution, voisine de +9% par an au
1er trimestre 2007 dans toute la région, demeure élevée compte tenu
des prix aujourd’hui atteints après sept ans de hausse ininterrompue.
Appartements anciens - Les variations annuelles des prix des
appartements anciens sont repassées, dans tous les départements
franciliens, et pour la première fois depuis le 2ème trimestre 2002, sous
la barre des + 10%, pour atteindre 3 654 €/m2 en Petite Couronne
(+7,6%), 2 898 €/m2 en Grande Couronne (+8%) et 4 339 €/m2
en Île-de-France (+8,2%). À noter également que les prix évoluent
désormais moins vite en Petite Couronne et Grande Couronne qu’à
Paris, renversant ainsi une tendance qui s’était installée depuis le 2ème
trimestre 2003.
Selon les indices Notaires/INSEE, la progression des prix des appartements anciens a enregistré une nette décélération en variation trimestrielle d’une année sur l’autre : +1,9% à Paris au 1er trimestre 2007
contre + 2,8% au 1er trimestre 2006, +1,2% en Petite Couronne
contre +4%, +1,3% en Grande Couronne contre +4,1%.
Paris - Au 1er trimestre 2007, le prix des appartements à Paris a progressé de + 8,7% par an (contre +13,7% au 1er trimestre 2006). Le
prix au m 2 dans la capitale s’établit désormais à 5867 € .
L’arrondissement le plus cher reste le 6ème arrondissement avec un
prix au m2 qui s’élève à 9 003 €. L’arrondissement qui connaît le
niveau de prix le plus bas demeure le 19ème arrondissement avec un
prix au m2 de 4 591 €.
Les maisons anciennes - Le ralentissement de la hausse des prix est
également constaté dans le secteur des maisons anciennes. Le prix
d’une maison en Île-de-France s’élève au 1er trimestre 2007 à 299 199 €
(+9,2% sur un an), à 337 532 € en Petite Couronne (+8,6%) et à
282 734 € en Grande Couronne (+9,4%).
Prix au m2
Variation
annuelle
Variation
trimestrielle
Ile-de-France
4 339 €
+ 8,2%
+ 1,5%
Paris
5 867 €
+ 8,7%
+ 1,9%
Petite Couronne
3 654 €
+7,6%
+ 1,2%
Hauts-de-Seine
4 372 €
+ 7,8%
+ 1,7%
Seine-Saint-Denis
2 808 €
+ 9,3%
+ 2,3%
Val-de-Marne
3 580 €
+ 6,4%
- 0,3%
Grande Couronne
2 898 €
+ 8,0%
+ 1,3%
Seine-et-Marne
2 614 €
+ 7,0%
+ 0,6%
Yvelines
3 498 €
+ 8,8%
+ 1,3%
Essonne
2 639 €
+ 5,8%
+ 0,3%
Val-d’Oise
2 684 €
+9,1%
+ 2,7%
(Prix des appartements anciens vendus libres au 1 trimestre 2007)
er
Résidence principale : effets favorables de la
déductibilité des intérêts d'emprunt
Les nouvelles mesures fiscales en matière de déductibilité des intérêts d’emprunt (crédit d'impôt de 20 % du montant des intérêts
d'emprunt contracté à compter du 23 août 2007 pour l'achat ou
la construction de la résidence principale pendant 5 ans, limité à
750 € par an pour un célibataire et 1 500 € par an pour un
couple marié ou pacsé, montants doublés pour les personnes
handicapées, et majorés de 100 € par personne à charge),
devraient améliorer la solvabilité de la demande en logements en
absorbant au moins en partie la hausse des taux des crédits immobiliers enregistrée ces derniers mois.
Suite page 2
Prix
Variation
annuelle
Variation
trimestrielle
Ile-de-France
299 199 €
+ 9,2%
+ 2,6%
Petite Couronne
337 532 €
+ 8,6%
+ 3,1%
Hauts-de-Seine
521 922 €
+ 9,7%
+ 4,0%
Seine-Saint-Denis 258 774 €
+ 7,6%
+ 1,5%
355 810 €
+ 8,6%
+ 4,0%
Grande Couronne 282 734 €
+ 9,4%
+ 2,4%
Seine-et-Marne
241 092 €
+ 8,9%
+ 1,3%
Yvelines
369 770 €
+11,9%
+ 4,0%
Essonne
287 890 €
+ 7,9%
+ 1,7%
Val-d’Oise
274 597 €
+ 8,4%
+ 2,2%
Val-de-Marne
Cette réforme fiscale en faveur de l’habitation principale (la première depuis la baisse des droits de mutation en 1997) ne pèsera
pas pour autant sur les prix. Leur niveau actuel est en effet lié à
une offre de logements insuffisante, phénomène entretenu par la
faiblesse du nombre de mises en chantier de logements neufs. La
relance de l’offre par les pouvoirs publics est donc impérative.
A noter : le Parlement a relevé l'abattement sur la résidence principale
pour le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui sera de
30% au lieu de 20% actuellement.
Retrouvez les prix de l’immobilier ancien à Paris et en
Île-de-France sur www.paris.notaires.fr.
(Prix des maisons anciennes vendues libres au 1er trimestre 2007)
Dossier : pourquoi et comment constituer une SCI ?
Le terme de Société Civile Immobilière
(SCI) désigne une catégorie de sociétés
civiles ayant vocation à détenir des biens
immobiliers. Une SCI peut être propriétaire d’un ou plusieurs immeubles qu’elle
achète ou qui lui est ou sont apporté(s)
par les associés. Ces biens seront loués
par la SCI ou seront utilisés par les associés.
valeur des parts sociales transmises est différente de celle de l’immeuble car le passif de
la société est déduit.
D’autre part, l’administration fiscale tolère
une décote sur la valeur des parts sociales
justifiée par l’absence de marché et la difficulté de leur cession.
Enfin, la SCI permet de morceler la transmission du patrimoine immobilier.
■ Pourquoi créer une SCI ?
Mais, constituer une SCI n’est pas toujours justifié et présente un certain
nombre d’inconvénients :
◗ Faciliter la gestion du patrimoine : en permettant par exemple à plusieurs personnes
d’acquérir ensemble un bien, tout en évitant
les inconvénients de l’indivision (la vente
précipitée du bien à l’initiative d’un indivisaire souhaitant « récupérer » sa part, l’unanimité pour les décisions importantes…).
En outre, elle permet aux commerçants,
industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de séparer leur patrimoine
personnel de celui de l’entreprise.
◗ Protéger une personne : en cas de vie
maritale notamment, une clause statutaire
peut prévoir la continuation de la SCI avec
le seul survivant auquel les héritiers du
concubin décédé ne pourront pas demander de quitter le bien.
◗ Permettre la répartition du patrimoine : il
est plus facile de partager des parts sociales
que des biens immobiliers de valeur différente ou formant un seul bloc.
◗ Optimiser la transmission : d’une part, la
Votre Notaire
vous informe
◗ la SCI est source de nombreuses obligations (formalités légales de constitution,
tenue d’une comptabilité et d’assemblées
générales, …) qui occasionnent des frais.
◗ Les associés sont obligatoirement tenus, à
l’égard des tiers, des dettes de la société
indéfiniment et proportionnellement à leurs
droits dans le capital.
◗ L'immeuble appartient à la société et non
aux associés. Ces derniers ne sont propriétaires que de parts sociales. Ils doivent s'entendre pour prendre les décisions.
◗ Il n’existe pas de véritable marché pour
négocier les parts de SCI. Il est plus difficile
pour les associés de céder leurs parts que de
vendre un bien immobilier, d’autant plus
qu’il peut exister des clauses d’agrément
dans les statuts.
◗ L'apport d’un bien immobilier à une SCI est
soumis au droit de préemption urbain.
◗ Cet apport constitue fiscalement une « cession à titre onéreux » imposable éventuellement au titre des plus-values.
◗ La SCI a un caractère « civil » : des opérations commerciales ne peuvent pas être réalisées à titre principal dans le cadre de cette
société. Il n’est donc pas possible de la
constituer pour acquérir des immeubles dans
le seul but de les revendre ou pour effectuer
des opérations de location meublée. A
défaut, la SCI serait traitée comme une société commerciale (soumise à l’impôt sur les
sociétés, la taxe professionnelle). La vente de
ses biens immobiliers serait soumise au régime des plus-values professionnelles.
Les conseils d’un notaire seront utiles
pour déterminer s’il est opportun de
créer une SCI pour réaliser votre projet.
■ Comment constituer une SCI ?
La constitution d’une SCI suppose la rédaction de statuts par acte notarié ou sous
seing privé.
L’acte notarié est un gage de conservation
et l’occasion d’établir une convention équilibrée. Il est obligatoire en cas d’apport d’immeuble.
Les statuts doivent comporter obligatoirement certaines mentions (objet de la société,
nombre d’associés (minimum 2), capital
social...).
Des formalités de publicité doivent être
accomplies (enregistrement des statuts
auprès de l’administration fiscale, insertion
dans un journal d’annonces légales, dépôt
au greffe, immatriculation au registre du
commerce et des sociétés).
■ Quels sont les droits et obligations
des associés ?
Ils possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives.
Les décisions importantes sont prises en
assemblée générale selon des règles de
majorité et de quorum fixées par les statuts.
D’autres modalités de consultation des associés peuvent être prévues.
Les associés ont un droit d’information
annuel à l’occasion de l’assemblée générale.
Ils peuvent obtenir la communication de
tout document nécessaire à leur information.
Ils ont droit à la répartition des bénéfices
conformément aux statuts. A défaut, leurs
parts sont proportionnelles à celles possédées dans le capital social.
■ Qui peut être gérant ?
Une ou plusieurs personnes physiques ou
morales capables (ni mineurs, ni sous tutelle…), associées ou non de la SCI, rémunérées ou non.
Le ou les gérants peuvent être nommés soit
dans les statuts soit dans un acte distinct
signé de tous les associés, soit par l’assemblée générale. Ils agissent seuls ou conjointement selon les dispositions statutaires.
Sauf disposition statutaire contraire, le
gérant est réputé nommé pour la durée de
la société. Ses fonctions cesseront avec sa
révocation par l’assemblée générale, par
décision du tribunal ou par sa démission.
■ Quel est le rôle du gérant ?
Il représente la société et l’engage vis à vis
des tiers (créanciers…) dans la limite de
l’objet social. Les clauses statutaires limitant
ses pouvoirs ne sont pas opposables aux
tiers. Il peut accomplir tous les actes justifiés
par l’intérêt de la société.
Les statuts peuvent lui conférer des pouvoirs
élargis y compris celui de vendre les
immeubles.
Il est personnellement responsable envers la
SCI et les tiers des fautes commises dans sa
gestion.
■ Comment quitter la SCI ?
Un associé peut céder ses parts ou exercer
un droit de retrait.
La cession peut être faite à titre gratuit
(donation) ou onéreux (vente), à un associé
ou à un tiers. Elle doit être constatée par
écrit et signifiée à la société.
Elle ne peut intervenir y compris au profit
d’un conjoint ou d’un associé qu’avec
l’agrément de tous les associés (sauf clause
contraire des statuts). Seules les cessions à
un ascendant ou à un descendant sont dispensées d’agrément sauf disposition différente des statuts.
Le retrait est un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer mais ses modalités
d’exercice peuvent être aménagées. A
défaut de précision, l’unanimité est requise.
Le retrait peut également être autorisé par
voie judiciaire.
■ Comment disparaît la SCI ?
Les associés peuvent décider de la transformation de la SCI en une autre société, de sa
fusion, de sa dissolution anticipée.
La société peut prendre fin par l’arrivée du
terme, une demande de dissolution judiciaire par un ou plusieurs associés invoquant de
justes motifs (grave mésentente).
La réunion des parts sociales en une seule
main n’entraîne pas automatiquement la
dissolution. L’associé unique dispose d’une
année pour trouver un nouvel associé ou
pour dissoudre et liquider la SCI.
En cas de décès d’un associé : la société
continue avec les héritiers ou légataires du
défunt sauf disposition statutaire particulière.
■ Comment sont imposés les revenus
de la SCI ?
Une SCI est le plus souvent considérée fiscalement comme « translucide » (SCI de gestion donnant en location des immeubles).
Chaque associé est imposé à l’impôt sur le
revenu proportionnellement à ses parts dans
le capital social (catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques). Le
contribuable peut sous condition bénéficier
du régime fiscal du « micro foncier ».
Enfin, lorsqu'un associé, personne physique,
cède ses parts sociales, ou lors de la vente
d’un immeuble par la SCI (la plus-value est
dans ce cas déterminée au niveau de la société, mais les associés sont imposés en fonction
de leur quote-part dans le capital social), la
plus-value est imposable selon le régime des
plus-values immobilières des particuliers.
Toutefois, sur option des associés, la SCI
peut être soumise à l’impôt sur les sociétés.
Un notaire vous conseillera utilement sur
l’intérêt d’une telle option.
Brèves
■ Allègement des droits de succession et de donation (Loi du 21 août
2007 en faveur du travail, de l'emploi
et du pouvoir d'achat)
● Réduction des droits de succession et de
pacsés d’un nouvel abattement en
matière de donation (76 000 €) et application aux donations consenties entre eux
du tarif des donations entre époux.
donation :
- L’abattement en faveur des ascendants
(père, mère...) et des descendants
(enfants...) est porté à 150 000 € (au lieu
de 50 000 € précédemment).
- Un abattement de 150 000 € est prévu au
profit des personnes handicapées ne pouvant travailler dans des conditions normales de rentabilité (il était auparavant de
50 000 €).
- Les frères et sœurs bénéficient désormais
d’un abattement de 15 000 € (5 000 €
auparavant).
Grâce à ces deux mesures, les pacsés sont
désormais traités fiscalement comme les
conjoints.
- En outre, si des frères et soeurs vivaient
ensemble au moment du décès de l'un
d'eux et que le (s) survivant(s) est (sont)
● Suppression des droits de succession
dus par les époux et les partenaires pacsés.
● Instauration au profit des partenaires
âgé(s) d'au moins 50 ans lors du décès
ou atteint(s) d'une infirmité le(s) mettant
dans l'impossibilité de subvenir aux
besoins de son (leur) existence, le (les)
survivant(s) est (sont) exonéré(s) de
droits de succession.
- L’abattement en faveur des neveux et
nièces est désormais de 7 500 € pour les
successions comme pour les donations.
Exemple
Lisa et Eric Mautone sont mariés sous le régime de la communauté légale, ils ont deux
enfants et sont propriétaires de deux biens
communs, une maison à Nîmes estimée à
400 000 € et un appartement à Versailles
estimé à 400 000 €.
Suite page 4
ETE 2007
M. Eric Mautone décède. L’actif de la communauté est de 800 000 €, l’actif de la succession est donc de moitié, soit 400 000 € (l'autre moitié
appartient au conjoint survivant).
La loi donne le choix au conjoint survivant, en présence d'enfant(s) commun(s), de recueillir soit 1/4 des biens successoraux en pleine propriété, soit la totalité des biens en usufruit.
1. Mme Lisa Mautone choisit d’opter pour le quart des biens de la succession en pleine propriété, soit 100 000 €.
Le surplus revient aux deux enfants, soit 150 000 € par enfant.
Enfant 1
Conjoint survivant
Base d’imposition
Enfant 2
Situation ancienne
Situation nouvelle
Situation ancienne
Situation nouvelle
Situation ancienne Situation nouvelle
100 000 €
100 000 €
150 000 €
150 000 €
150 000 €
150 000 €
150 000 €
50 000 €
150 000 €
Abattement personnel
76 000 €
50 000 €
Abattement global de 50 000 €
12 500 €
18 750 €
18 750 €
Part taxable
11 500 €
0€
81 250 €
0€
81 250 €
0€
Droits dus
770 €
0€
14 550 €
0€
14 550 €
0€
La suppression des droits de succession au profit du conjoint survivant permet une économie d’impôt de 770 €.
Les enfants économisent chacun 14 550 € grâce à la hausse de l’abattement personnel de 50 000 à 150 000 € et en tenant compte de la
suppression de l’abattement global.
L’économie résultant de la réforme des droits de mutation à titre gratuit s’élève à 29 870 €.
2. Mme Lisa Mautone, 47 ans, opte pour la totalité en usufruit. Celui-ci représente 60% de l’actif de la succession, soit 240 000 €. Le surplus
se partage entre les deux enfants soit 80 000 € chacun.
Conjoint survivant
Enfant 1
Enfant 2
Situation ancienne
Situation nouvelle
Situation ancienne
Situation nouvelle
Situation ancienne Situation nouvelle
Base d’imposition
240 000 €
240 000 €
80 000 €
80 000 €
80 000 €
80 000 €
Abattement personnel
76 000 €
50 000 €
150 000 €
50 000 €
150 000 €
Abattement global de 50 000 €
30 000 €
10 000 €
Part taxable
134 000 €
Droits dus
24 170 €
0€
10 000 €
20 000 €
0€
20 000 €
0€
2 300 €
0€
2 300 €
0€
La suppression des droits de succession au profit du conjoint survivant permet une économie d’impôt de 24 170 €.
Les enfants économisent chacun 2 300 € grâce à la hausse de l’abattement personnel de 50 000 à 150 000 € et en tenant compte de la suppression de l’abattement global.
L’économie résultant de la réforme des droits de mutation à titre gratuit s’élève à 28 770 €.
● Les tranches du tarif des droits de mutation à titre gratuit et les abattements seront revalorisés chaque année conformément à la
varation du barême de l'impôt sur le revenu.
● Création d’une exonération de 30 000 € en matière de dons de sommes d’argent. Ces dons doivent être consentis en pleine propriété
au profit d’un enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant ou si le donateur n’en a pas, d’un neveu ou d’une nièce. Les bénéficiaires doivent être
majeurs ou émancipés et le donateur âgé de moins de 65 ans.
Prochaine parution de «Votre Notaire vous informe» : automne 2007 - Retrouvez «Votre Notaire vous informe» sur le site internet :
www.paris.notaires.fr - Abonnez-vous (rubrique newsletter) et recevez "Votre Notaire vous informe" sous format électronique dans votre boîte e.mail
CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS
SEINE-SAINT-DENIS - VAL-DE-MARNE
12, Avenue Victoria 75001 PARIS
www.paris.notaires.fr
«Votre notaire vous informe» est édité par la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris, établissement d’utilité publique créé en application de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat,
12, avenue Victoria – 75001 – PARIS ; Président et Directeur de la Publication : Gérard Canales ; Responsable de la Rédaction : Alain Joubert. Réalisation : «La Lettre Active» - 16, Parc de Béarn 92210 Saint-Cloud
Tél.: 01 46 02 30 40 - ISSN 1635-22970 - Parution et Dépôt légal : Août 2007.