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mietrechtspraxis/mp 2/16
Inhaltsverzeichnis
Aufsatz
Vorsorgliche Massnahmen im Mietrecht
von Lukas D. Frese, lic. iur., Rechtsanwalt, Zürich, und
MLaw Marcel Kobel, Rechtsanwalt, Zürich, beide ehemalige Vorsitzende der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Meilen
Aufsatz
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Vorsorgliche Massnahmen sind in mietrechtlichen Streitigkeiten ein
unverzichtbares Institut, um in Fällen zeitlicher Dringlichkeit in einem raschen Verfahren vorläufigen Rechtsschutz zu erlangen und
damit drohenden Nachteil abzuwenden. Im vorliegenden Aufsatz
werden einerseits die verfahrensrechtlichen Grundlagen der vorsorglichen Massnahmen im Mietrecht dargestellt. Andererseits wird
anhand von zahlreichen Beispielen aus der Rechtsprechung aufgezeigt, in welchen Konstellationen es sich in der mietrechtlichen
Praxis aufdrängen kann, ein Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen zu stellen.
Mesures provisionnelles dans le droit du bail
de Lukas D. Frese, lic.iur., avocat, Zurich,
et Marcel Kobel, MLaw, avocat, Zurich, anciens présidents de
l’autorité de conciliation du district de Meilen
Dans les litiges relevant du droit du bail, les mesures provisionnelles
sont une institution indispensable pour obtenir, par une procédure
rapide, une protection provisoire dans des cas urgents et pour prévenir ainsi les désavantages qui pourraient incomber. La présente
contribution expose les bases procédurales des mesures provisionnelles dans le droit du bail et montre grâce à de nombreux
exemples dans quels cas concrets il peut s’avérer indispensable,
dans la pratique du droit du bail, de demander que des mesures
provisionnelles soient ordonnées.
Article
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Entscheide
Mangel Geschäftsraum
BGer
Ein Lokal, das für den Betrieb eines Restaurants mit Bar und Dancing 4A_208/2015
vermietet wird, muss als Grundausstattung über genügend NotausSeite 122
gänge verfügen. Das ist auch bei einer Rohbaumiete unverzichtbar.
Art. 257d OR
Locaux commerciaux - Défaut
TF
L’aménagement de base de locaux loués pour y exploiter un restau- 4A_208/2015
rant avec bar et dancing doit comprendre un nombre suffisant d’issues
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de secours. Cette condition doit être impérativement réalisée même
s’il s’agit d’un bail de locaux bruts.
art. 257d CO
Kleiner Unterhalt
Kleine Mängel muss der Mieter beheben. Wird das Mietobjekt mit
kleinen Mängeln zurückgegeben, kann der Vermieter die Kosten der
Behebung dem Mieter belasten. Er hat jedoch eine Schadenminderungspflicht, welche ihm verbietet, übersetzte Kosten in Rechnung
zu stellen. Der Ersatz einer Neonröhrenhalterung ist kein kleiner
Unterhalt.
VD
XZ.14.017843
Seite 130
Art. 259 OR
Menus travaux de nettoyage et de réparation
Les menus défauts doivent être éliminés par le locataire. Si, lors de
la restitution, l’objet loué présente de tels défauts, le bailleur peut
les faire éliminer aux frais du locataire. L’obligation du bailleur de
limiter le dommage subi lui interdit toutefois de mettre à la charge
du locataire des frais exorbitants. Le remplacement du support pour
fixer des tubes néon n’est pas un menu travail de réparation.
VD
XZ.14.017843
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art. 259 CO
Fristlose Kündigung wegen eines Mangels – Mietzinsherabsetzung
Verlassen die Mieter nach Mängelanzeige und Fristansetzung die
Wohnung, weil gesundheitsgefährdender Staub auftritt, dürfen sie
davon ausgehen, dass der Mangel andauert, solange der Vermieter
keine Behebung meldet (Ziff. 3.4.3). Dieser Mangel berechtigt zu
einer fristlosen Kündigung (Ziff. 3.3). Eine Reduktion des Mietzinses
muss vor Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden (Ziff. 3.6).
ZH
NG150005
Seite 137
Art. 259d OR, Art. 259b lit. a OR
Résiliation avec effet immédiat en cas de défaut – Réduction
du loyer
NG150005
Lorsque les locataires, après avoir signalé le défaut au bailleur et lui
page 137
ZH
avoir fixé un délai pour y remédier, quittent l’appartement pour fuir
la poussière nocive présente dans les locaux, ils peuvent partir de
l’idée que le défaut persiste tant que le bailleur ne leur annonce pas
l’avoir éliminé (ch. 3.4.3). Un tel défaut justifie une résiliation avec
effet immédiat (ch. 3.3). Le locataire qui exige une réduction du
loyer doit faire valoir sa prétention avant l’expiration du bail (ch.
3.6).
art. 259d CO, art. 259b let. a CO
Nettorendite – Kostenwahrheit
Bei einem Immobilienpark mit unterschiedlichen Liegenschaften
müssen das eingeschossene Eigenkapital sowie die Unterhalts- und
Betriebskosten den einzelnen Liegenschaften zugeordnet werden
können. Belege über umfassende Sanierungen sind zudem nach
Arbeitsgattung aufzuschlüsseln, damit der ausserordentliche Unterhalt und seine Verteilung auf die Lebensdauer der Einrichtung bestimmt werden können.
BGer
4A_211/2015
Seite 144
Art. 269 OR
Rendement net – Coûts vraiment encourus
S’agissant d’un parc immobilier comprenant différents bâtiments, les
fonds propres investis ainsi que les charges d'entretien et les
charges d'exploitation doivent pouvoir être ventilés entre les immeubles concernés. En cas d’assainissement global, les pièces justificatives doivent en outre permettre de connaître la nature des
travaux accomplis, afin de pouvoir déterminer la part correspondant
à l’entretien extraordinaire et d’en répartir les coûts en fonction de
la durée de vie des installations concernées.
TF
4A_211/2015
page 144
art. 269 CO
Erlöschen des Baurechts – Auflösung Mietvertrag
Bei Veräusserung der Mietsache oder bei der Einräumung eines
beschränkten dinglichen Rechts, das dem gleichkommt, geht der
Mietvertrag von Gesetzes wegen auf den Erwerber über. Eine analoge Anwendung bei Erlöschen eines Baurechts und damit der Übergang des Mietvertrags vom Baurechtsnehmer auf den Eigentümer
rechtfertigt sich nur, wenn der Heimfall des Baurechts für den Mieter nicht voraussehbar war.
BGer
4A_553/2015
Seite 151
Art. 261 OR, 261a OR, 779c ZGB
Expiration du droit de superficie – Résolution du bail
En cas d’aliénation de l’objet loué d’octroi d’un droit réel limité qui
équivaut à un changement de propriétaire, le bail passe à
l’acquéreur de par la loi. Une application par analogie de ce principe
au cas de l’expiration de la durée du droit de superficie, qui aurait
pour conséquence que le bail passe du superficiaire au propriétaire,
TF
4A_553/2015
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se justifie uniquement lorsque le locataire ne pouvait pas prévoir
l’expiration de ce droit.
art. 261 CO, art. 261a CO, art. 779c CC
Gültigkeit einer Sanierungskündigung
Im Zeitpunkt der Kündigung muss ein genügend ausgereiftes Projekt
vorliegen. Nur bei Kenntnis der konkret geplanten Arbeiten kann der
Mieter beurteilen, ob der Verbleib im Mietobjekt den Bau erschwert,
verteuert oder verzögert und damit die Erfolgsaussicht der Kündigungsanfechtung abschätzen. Ein Architekturwettbewerb im Zeitpunkt der Kündigung genügt nicht. Es trifft auch nicht zu, dass bei
einer lange im Voraus mitgeteilten Kündigung noch kein ausgereiftes Projekt erwartet werden darf.
BGer
4A_327/2015
Seite 158
Art. 271 OR
Validité du congé donné en vue d’un assainissement
Au moment du congé, le projet relatif aux travaux d’assainissement
doit être mûr et élaboré. Le locataire doit en effet savoir quels sont
les travaux projetés afin de juger si sa présence dans l’objet loué
pendant les travaux serait susceptible d'entraîner des complications,
des coûts supplémentaires ou une prolongation de leur durée et de
pouvoir apprécier ainsi ses chances de contester le congé avec
succès. Un concours d’architectes au moment du congé ne suffit pas
à cette fin. On peut s’attendre à un projet concrétisé même lorsque
le congé est donné longtemps à l’avance.
TF
4A_327/2015
page 158
art. 271 CO
Videoüberwachung der Mietliegenschaft
Die Videoüberwachung der Mietliegenschaft untersteht dem Anwendungsbereich des Datenschutzgesetzes. Ob der angestrebte
Schutz vor Einbrüchen und Vandalismus die Eingriffe in die Privatsphäre der Mieter rechtfertigen, ist im Einzelfall abzuwägen. Bei
konkreten Gefährdungshinweisen sowie in einem anonymen Wohnblock sind diese Voraussetzungen schneller erfüllt als bei einer
überblickbaren Nachbarschaft ohne Gefährdungshinweise. Eine
Videokamera im Eingangsbereich des Hauses ist in der Regel ein
erheblicher Eingriff in die Privatsphäre der Mieter, weil sie eine
systematische Überwachung des Verhaltens ermöglicht.
BGer
4A_576_2015
Seite 164
Art. 28ff. ZGB, Art. 4 und 12ff. DSG
Vidéosurveillance de l’immeuble loué
La vidéosurveillance de l’immeuble loué est soumise à la loi sur la
protection des données. Il faut examiner dans chaque cas d’espèce
si le but visé – protection contre les cambriolages et le vandalisme –
justifie les atteintes à la sphère privée des locataires. Ces conditions
sont plus facilement remplies lorsqu’il existe des indices concrets de
TF
4A_576_2015
page 164
danger ou lorsqu’il s’agit d’un bloc d’appartements anonyme que
lorsque l’on peut avoir une vue d’ensemble sur le voisinage et qu’il
n’y a pas d’indices de danger. Une caméra vidéo placée dans la zone
d’accès d’une maison constitue en règle générale une atteinte importante à la sphère privée des locataires, car elle permet une surveillance systématique de leurs comportements.
art. 28 ss CC, art. 4 et 12 ss LPD
Vereinfachtes Verfahren – Zuständigkeit Miet- bzw. Handelsgericht
Für mietrechtliche Kündigungsschutzverfahren ist das vereinfachte
Verfahren vorgesehen. Zuständig ist das Miet- und nicht das Handelsgericht. Ob eine Klage den Kündigungsschutz betrifft, ergibt sich
aufgrund der Auslegung des Rechtsbegehrens und dessen Begründung. Frage offen gelassen, ob die Feststellung der Unwirksamkeit
einer Kündigung unter den in der ZPO verwendeten Begriff des
Kündigungsschutzes fällt.
BGer
4A_383/2015
Seite 164
Art. 210 Abs. 1 lit. b; Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO
Procédure simplifiée – Compétence du tribunal des baux ou
du tribunal de commerce?
Pour les litiges concernant la protection contre les congés, la loi
prévoit la procédure simplifiée. C’est le tribunal des baux et non le
tribunal de commerce qui est compétent. Pour établir si l’action
concerne la protection contre les congés, il faut interpréter les conclusions et les motifs de l’action. La question de savoir si l’action en
constatation de l’inefficacité du congé est un cas de litige concernant la protection contre les congés au sens de la CPC est laissée
ouverte.
TF
4A_383/2015
page 172
art. 210 al. 1 let. b; art. 243 al. 2 let. c CPC
Wahlvoraussetzungen für einen Mietschlichter
Der bundesrechtlich festgeschriebene Grundsatz der paritätischen
Vertretung bei Mietschlichtungsbehörden bedeutet eine Ausnahme
von der Autonomie der Kantone bei der Organisation der Gerichte
und der Schlichtungsbehörden in Zivilsachen (E. 2). Schlichter sollen
eindeutig der Mieter-, bzw. Vermieterseite zugeordnet werden
können. Die Mitgliedschaft beim vorschlagsberechtigten Mieterverband genügt nicht für eine eindeutige Zuordnung zur Mieterseite,
zusätzlich ist der Wahlvorschlag des Verbands vorausgesetzt (E. 3
und 4.1).
BGE
141 III 439
Seite 177
Art. 122 Abs. 2 BV; Art. 3 sowie 200 Abs. 1 ZPO
Conditions d’éligibilité des membres des autorités de conciliation en matière de baux
Le principe de la composition paritaire des autorités de conciliation
ATF
141 III 439
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en matière de litiges relatifs aux baux, consacré par le droit fédéral,
constitue une exception à la compétence des cantons dans le domaine de l'organisation des tribunaux et des autorités de conciliation en matière de droit civil (consid. 2). Les membres de ces autorités doivent être rattachés à la cause des locataires, respectivement
des bailleurs. Le fait d'être affiliée à une association de locataires
habilitée à proposer des candidats à cette fonction ne signifie pas
encore que la personne concernée représente sans équivoque les
intérêts des locataires; il faut encore qu’elle ait été proposée par
cette association (consid. 3 et 4.1).
art. 122 al. 2 Cst.; art. 3 und art. 200 al. 1 CPC
Aktuell
Literatur
Neuerscheinungen
Besprechungen
Seite 182
Seite 182
Rechtsetzung
Bund
Seite 184
Veranstaltungshinweise
e
19 Séminaire sur le droit du bail
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