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Droit de la copropriété
Répartition des charges usufruitier n° 570
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Tribunal de 1ère Instance de Nivelles, Jugement du 5 novembre 1990
L'usufruitier d'un immeuble qui effectue des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil peut, même pendant la
durée de l'usufruit, demander la condamnation du propriétaire au payement du coût de ces réparations. Que les obligations
de l'usufruitier et du nu-propriétaire sont corrélatives et symétriques;
Qu'il paraît admis que le nu-propriétaire a la possibilité d'un recours contre l'usufruitier dont il aurait exécuté à ses frais des
réparations d'entretien lui incombant, et que le nu-propriétaire ne doit pas être contraint d'attendre la fin de l'usufruit pour
recourir aux voies judiciaires, destinées soit à contraindre l'usufruitier à faire les réparations d'entretien, soit à se faire
autoriser à les faire exécuter à sa place, soit à faire prononcer la déchéance de l'usufruit du chef d'abus de jouissance (voir
doctrine in R.P.D.B" V° Usufruit, n° 621); Qu'on ne voit dès lors pas sur quelle base tirée des articles 600 et suivants du
Code civil et particulièrement de l'article 605, un sort différent devrait être réservé à l'usufruitier se trouvant dans la situation
inverse; Qu'il serait en effet inéquitable d'accorder ainsi au nu-propriétaire une prime à la passivité lorsque celle-ci aurait
pour résultat sinon pour but d'empêcher in concreto l'exercice de l'usufruit pour non-exécution de grosses réparations
incombant au propriétaire. En matière d'usufruit d'un immeuble, les réparations qui sont à charge du propriétaire sont
limitativement les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil. La réparation ou le renouvellement de la
maçonnerie des cheminées, des châssis, plafonds, soubassements de cuisine et vitres ne constituent pas au sens de cet article
des grosses réparations (Pas. 1991, III, p.46).
Jugement du 5 novembre 1990
Le Tribunal,
(…)
Attendu que l'action tend à obtenir condamnation ·de la
défenderesse comme nue-propriétaire au paiement à la
demanderesse, ·en sa qualité d'usufruitière, de la
somme de 96.988 francs correspondant, selon la
demanderesse, à la quote-part (11/40e ·de 351.700
francs) qui lui incomberait dans des travaux de grosses
réparations au sens de l'article 606 du Code civil, à
l'immeuble 17 faubourg de Bruxelles à Nivelles;
Qu'il est constant que la demanderesse est usufruitière
du bien en question, par acte de liquidation partage du
2 avril 1985 du notaire Van Pee, en interprétation du
testament de M. Alfred FIemale et que la défenderesse
en a la nue-propriété partielle avec les autres enfants du
mariage;
Attendu que la défenderesse conteste le fondement de
la demande au regard des articles 600 et suivants du
Code civil, et particulièrement 605 et 606;
Que la doctrine estime effectivement d'une façon quasi
unanime que l'usufruitier ne dispose pas d'une action
pour contraindre le nu-propriétaire à effectuer à ses
frais des réparations à l'immeuble constitué en usufruit
(BAUDRY-LACANTINE t. VI, n° 68; AUBRY et
Rau, t. II, n° 231; PLANIOL et RIPERT, t. III, n° 857;
DE PAGE, t. VI, 348; HANSENNE, note sous cass., 22
janvier 1970, RCJB., 1971, p. 485, n° 20);
Que divers auteurs en déduisent par analogie qu'il
parait s'imposer de refuser à l'usufruitier la répétition
immédiate, dans le ·cours de son droit, des dépenses
éventuelles de grosses réparations qu'il prétend, comme
en l'espèce, avoir dû effectuer en lieu et place du nupropriétaire ou suite à la carence réputée de celui-ci
(HANSENNE, ibid., p. 491, n° 24.) ;
Que la seule possibilité qui pourrait être admise serait
la possibilité d'une compensation relative de ces frais
de grosses réparations exposées par celui-ci et ce, en fin
d'usufruit;
Qu'une certaine tendance jurisprudentielle contraire à
cette analyse hésite quant au fondement théorique d'un
droit éventuel de l'usufruitier d'obtenir immédiatement,
en cours d'usufruit, le remboursement des grosses
réparations qu'il aurait effectuées;
Attendu que les obligations de l'usufruitier et du nupropriétaire sont corrélatives et symétriques;
Qu'il paraît admis que le nu-propriétaire a la possibilité
d'un recours contre l'usufruitier dont il aurait exécuté à
ses frais des réparations d'entretien lui incombant, et
que le nu-propriétaire ne doit pas être contraint
d'attendre la fin de l'usufruit pour recourir aux voies
judiciaires, destinées soit à contraindre l'usufruitier à
faire les réparations d'entretien, soit à se faire autoriser
à les faire exécuter à sa place, soit à faire prononcer la
déchéance de l'usufruit du chef d'abus de jouissance
(voir doctrine in R.P.D.B" V° Usufruit, n° 621);
Qu'on ne voit dès lors pas sur quelle base tirée des
articles 600 et suivants du Code civil et
particulièrement de l'article 605, un sort différent
devrait être réservé à l'usufruitier se trouvant dans la
situation inverse;
L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
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Répartition des charges usufruitier n° 570
Qu'il serait en effet inéquitable d'accorder ainsi au nupropriétaire une prime à la passivité lorsque celle-ci
aurait pour résultat sinon pour but d'empêcher in
concreto l'exercice de l'usufruit pour non-exécution de
grosses réparations incombant au propriétaire;
Que l'action, en l'espèce, est recevable;
Attendu que, par contre, les travaux effectués d'emblée
par la demanderesse et qualifiés de façon
symptomatique par celle-ci dans sa lettre du 23 mars
1987 à M. le juge de paix du canton de Nivelles de «
rénovation de la maison» ne constituent pas des grosses
réparations » au sens de l'article 606 du Code civil tel
qu'i! est appliqué par analogie par la jurisprudence
tenant compte de l'adaptation des techniques
constructives;
Que les uniques factures produites, sans aucun
descriptif contradictoire du lieu avant réparations, ne
correspondent en effet pas à de grosses réparations
- facture Coulon du 8 octobre 1986 : maçonnerie de
cheminée,
- facture Aubray du 10 novembre 1986 : châssis,
plafond, garniture soubassement 'cuisine, remplacement
de vitres, décapage des châssis,
- facture Electro-Centre du 14 octobre 1986 :
interrupteur,
facture Coulon du 29 septembre 1986 : pose d'une
sous-toiture,
- note Dejardin du 6 juin 1986 et 10 mars 1986 : sans
aucune description quelconque;
Que de ce fait l'action manque de fondement;
PAR CES 'MOTIFS,
Déclare la demande recevable mais non fondée.