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Les fiches ju ridiques de Cop ropri ét é-eJuris : Loyers & Copropri été – Const ruction – Nouvelles technologies
Fiche Jurisprudence
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Droit de la Copropriété
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Arriérés de Charges – Usufruit n° 121
Justice de paix de Forest, Jugement du 7 juin 2002
Juge de paix : A. Broder
Les travaux de remise en état de la toiture supérieure constituent des grosses réparations à
charge du nu-propriétaire, tandis que les travaux de rejointoyage des perrons et de la cour et
ceux de restauration du béton et des bandeaux de terrasses sont des réparations d’entretien,
supportées par l’usufruitier: Les appels de fonds de réserve présentent un caractère hybride
suivant la nature des travaux qu’ils sont destinés à financer
II n’y a pas de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
RCDI, 2006/4 - p.50
Jugement du 7 juin 2002
(…)
C. Discussion
1. Quant à la recevabilité des actions
1. Attendu que l’intervention volontaire de la partie
A.D. doit être déclarée recevable dès lors que
l’usufruitière a un intérêt légitime à intervenir en la
cause pendante entre l’association des copropriétaires
et les nus-propriétaires.
2. Attendu que les consorts V-J. concluent à
l’irrecevabilité de la demande principale introduite par
la S.P.R.L. H. au motif que le syndic ne justifierait
d’aucune délibération de l’assemblée générale
l’autorisant à agir en ce sens;
2. Quant au fond
1. Attendu que le mode de répartition des charges
respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire est
exclusivement régi par les articles 600 à 616 du Code
civil, relatifs aux obligations de l’usufruitier;
Que l’article 605 du Code civil dispose que l’usufruitier
n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et, que les
grosses réparations demeurent à la charge du
propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées
par le défaut de réparations d’entretien depuis
l’ouverture de l’usufruit; auquel cas, l’usufruitier en est
aussi tenu;
Que l’article 606 du Code civil dispose que les grosses
réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le
rétablissement des poutres et des couvertures entières;
celui des digues et des murs de soutènement et de
clôture aussi en entier;
Que, a tort, les parties V-J, soutiennent que l’action
principale introduite par le syndic sortirait du cadre de
sa ‘mission légale” telle que définie à l’article 577-8 §
4 du Code civil;
Que l’article 606 stipule que toutes les autres
réparations sont d’entretien, et partant à charge de
l’usufruitier.
Que comme le relève fort justement la partie demanderesse, la Cour de cassation s’est prononcée sur cette
question dans un arrêt du 5 octobre 2000;
2. Attendu que toutefois, la jurisprudence a donné aux
articles 605 et 606 du Code civil une interprétation plus
souple et conforme à l’évolution de la technique des
bâtiments;
Que cet arrêt porte que : ‘en vertu de I article 577-8 4.6
du Code civil, quels que soient les pouvoirs qui lui sont
conférés par le règlement de copropriété, le syndic est
chargé de représenter l’association des copropriétaires
en justice” ; Que la Cour de cassation a ainsi considéré
que, du point de vue processuel, le syndic est l’organe
de représentation générale de l’association des copropriétaires en justice;
Que l’action principale doit dès lors être déclarée
recevable.
Que par arrêt du 22 janvier 1970, la Cour de cassation
ainsi jugé que: ‘si le Code civil a donné dans l’article
606, une énumération limitative des grosses
réparations qui sont à charge du nu propriétaire, il n’a
toutefois pu avoir en vue que les réparations à des
bâtiments servant aux usages ordinaires de la vie
d’alors’’ (Pas. 1970, p. 428);
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Qu’en effet, le perfectionnement de la technique et le
confort des bâtiments ont tellement progressé depuis
cette législation de 1804 que l’énumération de l’article
606 du Code civil est peu adaptée aux conflits actuels
(J.P Marchienne au Pont 17 avril 1992, J.L.M.B, 1993,
p. I 63):
Que l’article 606 du Code civil ne doit dès lors pas être
interprété comme dispensant les nus-propriétaires de
supporter les réparations des parties communes autres
que celles des gros murs et des voûtes, des poutres et
des toitures, des murs de soutènement et des clôtures.
3. Attendu que conformément à la jurisprudence
actuelle, le tribunal de céans considère que sont à
charge du nu-propriétaire, les grosses réparations
exceptionnelles, importantes et de nature semblable aux
travaux cités par l’article 606 du Code civil et à charge
de l’usufruitier les travaux d’entretien;
Que par arrêt du 22 janvier 1970, la Cour de cassation a
précisé ce qu’il y a lieu d’entendre par grosses
réparations;
Qu’il s’agit des gros travaux de rétablissement et de
reconstruction, ayant pour objet la solidité générale et
la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui
revêtent un caractère de réelle exception dans
l’existence même de la propriété et dont les frais
requièrent normalement un prélèvement sur le capital;
Que les grosses réparations sont donc celles qui
affectent la solidité et la conservation du bâtiment dans
son ensemble;
Qu’à titre d’exemple, ont déjà été retenus comme étant
des grosses réparations à charge du nu-propriétaire, la
réparation de la charpente des combles d’une maison,
la réfection d’un mur mitoyen, le renouvellement du
chauffage central d’un théâtre, l’installation de
l’électricité dans un immeuble du même genre, ...
(Traité notarial, t. Il, Les biens, p97).
4. Attendu qu’à défaut de convention entre les parties,
il y lieu de fixer la répartition des charges communes
selon les principes qui viennent d’être édictés:
Qu’il y a lieu de regretter que les décomptes de charges
produits par l’association des copropriétaires ne
permettent pas d’établir clairement le détail de la
somme réclamée de 2.837,65 €:
Qu’après avoir procédé à une analyse des décomptes
produits, il y a lieu de considérer que sont à charges des
nus-propriétaires les travaux suivants:
- travaux de remise en état de la toiture supérieure,
stipulés dans le décompte du ler octobre 2000 au 31
décembre 2000.
Les factures de la société A, des 16 juin 2000 et 27
octobre 2000 n’éclairent pas le tribunal quant à la
nature précise des travaux effectués à la toiture.
L’offre et la commande des travaux ne sont pas
produits.
Il semblerait toutefois qu’il s’agit de travaux relatifs à
l’étanchéité de la toiture de l’immeuble.
Il y a donc lieu de considérer lesdits travaux comme
des grosses réparations qui doivent être mises à charge
du nu-propriétaire.
Que le tribunal décide que les travaux suivants seront
mis â charge de l’usufruitière:
- le rejointoyage des perrons et de la cour amère
(décompte du 27 mai 1997 au 30 juin 1997).
Il s’agit en effet de réparations d’entretien.
- les travaux effectués à la façade arrière réalisés par la
société S. (décompte du 1er juillet 1999 au 30
septembre 1999).
Il ressort en effet des factures des 29 mai et 18 juin
1999 de la sa. S. spécialisée en nettoyage de façades,
que les travaux ont consisté en la restauration du béton
et des bandeaux des terrasses.
Selon les pièces produites, ces travaux n’affectent pas
la stabilité du bâtiment et ne peuvent dès lors être
considérés comme des grosses réparations.
La jurisprudence majoritaire estime en outre que les
réparations aux terrasses ne sont point des grosses
réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
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5. Attendu que le tribunal admet que certaines charges
revêtent un caractère hybride et doivent dès lors être
mises à charge tantôt des nus-propriétaires, tantôt de
usufruitière, tantôt des deux:
— Les appels de fonds de réserve
Le fonds de réserve est constitué de la somme des
apports de fonds périodiques destinés à faire face à des
dépenses non périodiques, telles que celles
occasionnées par le renouvellement du système de
chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un
ascenseur ou encore la pose d’une nouvelle chape de
toiture.
Le fonds de réserve est donc essentiellement destiné à
anticiper ou à pré-financer les dépenses extraordinaires
prévisibles ou non.
Ce fonds peut, selon le cas, financer tantôt des grosses
réparations, tantôt des réparations d’entretien, ces
dernière fussent-elles extraordinaires.
Les appels de fonds de réserve seront donc mis à
charge des nus-propriétaires s’ils sont destinés à
couvrir des grosses réparations extraordinaires liées à la
stabilité de l’immeuble et, à charge de l’usufruitière
s’ils sont destinés à d’autres travaux.
6. Attendu que l’ensemble des autres charges non
précisées ci-avant seront supportées exclusivement par
l’usufruitière.
7. Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer de
condamnation solidaire des nus-propriétaires et de
l’usufruitière dans le cas d’espèce:
Qu’il n’y a pas de solidarité sans texte légal ou
conventionnel;
Que dès lors, il n’existe aucune solidarité entre
l’usufruitier et le nu-propriétaire quant au paiement des
charges, sauf si le règlement de copropriété contient
une clause de solidarité;
Que tel n’est pas le cas en l’espèce;
Qu’aucune condamnation solidaire ne doit dès lors
intervenir;
8. Attendu que le tribunal rejette pour le surplus les
demandes de garantie formulées par les consorts V-J, et
par Madame A.D. à l’égard des uns et des autres;
Qu’aucune des parties défenderesses n’a à garantir
l’autre partie de condamnation qui serait prononcée à
leurs charges respectives.
9. Attendu que Madame A.D. demande à pouvoir
bénéficier des loyers provenant de la location de la
conciergerie;
— Les frais de convocation aux assemblées générales
Les frais seront payés par l’usufruitière si la
convocation est adressée à celle-ci et, seront supportés
par les nus-propriétaires, s’ils en sont les destinataires.
— Les primes d’assurance incendie
La couverture d’assurance incendie profite tant aux
nus-propriétaires qu’à l’usufruitière, dès lors que
l’incendie éventuel pourrait donner lieu tantôt à des
réparations et travaux de rétablissement et de
reconstruction, tantôt à des travaux n’affectant
nullement la solidité du bâtiment.
Le paiement des primes doit dès lors être réparti
proportionnellement entre les deux parties, en fonction
de la valeur vénale de l’usufruit de Madame A.D.
Cette valeur vénale doit être calculée conformément à
l’article 47 du Code des droits d’enregistrement,
d’hypothèque et de greffe, fixant le taux de l’usufruit
en fonction de l’âge de l’usufruitier,
Que, s’agissant de fruits, les loyers doivent
effectivement profiter à l’usufruitière et non aux nuspropriétaires;
Qu’il y dès lors lieu de dire pour droit que les loyers
provenant de la location de la conciergerie seront
dorénavant versés à l’usufruitière.
10. Attendu qu’en conséquence, le tribunal ordonne à
l’association des copropriétaires, représentée par
son syndic, la S.P.R.L. H. d’établir le décompte
précis des sommes dues, par chacune des deux
parties défenderesses, sur base des principes qui
viennent d’être développés et qui doivent être
appliqués;
Dispositif conforme
Du 7 juin 2002 — Justice de paix du canton de Forest
Siég.: A. Broder