perspectives

PERSPECTIVES
LA LETTRE PATRIMONIALE QUI VALORISE VOS PROJETS
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
ÉDITO
DÉCOUVREZ
DANS CE NUMÉRO
Après une année 2015 mouvementée d’un point
vue économique, géopolitique et social, la
conjoncture de la zone Euro, et notamment de
la France, semble reprendre progressivement.
L’INSEE prévoit d’ailleurs, pour le premier
semestre 2016, une croissance du PIB de 0,4 %
par trimestre.
BRÈVES D’ACTUALITÉ
Nouvelles orientations juridiques
et point marchés 2016
Tout en conservant une certaine vigilance, certains
facteurs présentent des signes positifs de reprise de
la croissance en France. Cela est le cas de la chute
du prix du pétrole qui favorise d’une part le pouvoir
d’achat des ménages et d’autre part les marges des
entreprises.
Parce que les objectifs de la gestion de patrimoine
s’envisagent sur le long terme, Perspectives s’est donné pour
vocation de vous faire découvrir des solutions patrimoniales,
vous informer et même de conforter vos choix à travers les
témoignages et les analyses de nos experts en gestion privée.
Bonne lecture.
Gilles Saunier
Président d’Advenis Gestion Privée
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ONE TO ONE AVEC
Thibault Delahaye :
zoom sur le marché immobilier allemand
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DOSSIER SPÉCIAL
L’assurance vie : une réponse
à différents objectifs patrimoniaux
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LA MINUTE SUR
Le dispositif Malraux : diversifier
et défiscaliser en investissant
dans l’immobilier ancien
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QUESTION PRATIQUE
À LA DÉCOUVERTE DE
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DU CÔTÉ D’ADVENIS
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BRÈVES D’ACTUALITÉS
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
ASSURANCE VIE : FIN DE LA DOCTRINE FISCALE BACQUET
Dans un communiqué de presse du 12/01/2016, le ministre des finances a décidé de revenir sur la doctrine
fiscale dite Bacquet.
Pour mémoire, cette doctrine, datant de 2010, prévoyait que la valeur de rachat d’un contrat d’assurance
vie non dénoué et financé par un couple, constituait un acquêt de la communauté. Cette valeur de rachat
devait figurer à l’actif de la succession pour moitié. Cette règle représentait une contradiction au principe
selon lequel l’assurance vie est hors succession.
Résultat : désormais le décès du 1er époux devrait être neutre fiscalement pour les successeurs. La fiscalité
successorale ne sera due qu’au décès du 2nd époux, c’est-à-dire lorsque le contrat sera effectivement
dénoué.
MONUMENTS HISTORIQUES : EXTENSION DU CHAMP D’APPLICATION DES INVESTISSEMENTS
La loi de finances pour 2016 étend, pour les immeubles détenus par des SCI ou en copropriété, le
champ d’application de l’agrément aux immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments
Historiques. Auparavant, seuls les immeubles classés Monuments Historiques pouvaient faire l’objet d’un
agrément.
Résultat : cette mesure va donner un nouveau souffle aux projets de restauration et à la politique nationale
du logement.
INVESTISSEMENTS DANS LES PME
À compter du 1er janvier 2016, les dispositifs fiscaux donnant lieu à des réductions d’Impôt de Solidarité
sur la Fortune ou d’Impôt sur le Revenu sont recentrés avec notamment une exclusion des souscriptions
réalisées par les associés ou actionnaires.
Résultat : les dirigeants associés ou actionnaires ne peuvent plus investir dans leur propre société pour
bénéficier des réductions d’impôt.
POINT MARCHÉS :
LES GAGNANTS DE 2015 NE SONT PAS CEUX DE 2014
Après une année en dents de scie, les marchés actions
clôturent finalement favorablement l’année 2015 mais
avec parfois des résultats inverses à 2014 : + 11,9 %
pour le CAC40, + 1,4 % pour le S&P 500.
La zone émergente est en perte de vitesse avec une
performance à - 5,4 %, voire - 12,5 % pour le Brésil. Cette
tendance s’explique notamment par le changement
du modèle chinois, la baisse du coût des matières
premières (- 30 % sur le pétrole) et l’appréciation
dollar/euro.
Les marchés actions des pays développés sont positifs
avec des taux bas, conséquence d’une politique
accommodante de la BCE (Quantitive Easing), de la
Bank Of Japan ou encore de la Fed. Cette dernière
a, pour la première fois depuis près d’une décennie,
remonté graduellement ses taux directeurs.
Ainsi donc, l’économie américaine parie sur sa
consommation interne et un taux de chômage faible.
Les actions de la zone Euro sont, quant à elles,
favorisées par un euro faible. Celles du Japon le sont
pour leur sous-valorisation relative par rapport à celles
d’autres économies développées.
En parallèle, les obligations souveraines affichent
toujours des taux très bas : 0,8 % pour l’OAT 10 ans,
0,5 % pour le Bund, 0,25 % pour le 10 ans japonais et
2,25 % pour les USA.
Notre recommandation : aux vues des mouvements que
connaissent aujourd’hui les marchés financiers, et afin
de limiter les risques et de bénéficier d’opportunités
de rendement, il est préférable de diversifier ses
investissements, tant d’un point de vue géographique
que sectoriel ou sur les classes d’actifs.
Sources chiffrées : Bloomberg, JP Morgan - Situation au 06/01/2016
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ONE TO ONE AVEC
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
ZOOM SUR LE MARCHÉ
IMMOBILIER ALLEMAND
ET LA SCPI D’ENTREPRISE
EUROVALYS
THIBAULT DELAHAYE
Directeur Général d’Advenis Investment Managers
Pourquoi investir dans l’immobilier de bureaux ?
L’immobilier est le socle du patrimoine d’un investisseur
privé ou institutionnel. Sa volonté d’investir dans l’immobilier
d’entreprise est motivée à la fois par l’envie de générer un
rendement locatif, d’investir dans un patrimoine concret et de
bénéficier d’un actif dont la volatilité est moindre (contrairement
aux actifs financiers).
Pourquoi le marché allemand est-il aussi attrayant ?
Tout comme les placements financiers, l’immobilier peut offrir une
diversification, notamment géographique. L’Allemagne présente de
bons arguments pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur
patrimoine immobilier :
1ère économie européenne et 4ème mondiale*
1er exportateur européen
PIB s’élevant à 3 150 milliards d’euros
L’économie allemande est dynamique et elle est la plus stable de l’Union
Européenne.
Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise en Allemagne ?
Le marché de l’immobilier d’entreprise allemand est très diversifié. Il existe plusieurs grands bassins d’activité (Düsseldorf,
Cologne, Stuttgart, Hambourg, Berlin, Francfort et Munich), ce qui diminue la concentration des risques et rend le marché stable.
Depuis une dizaine d’années, le marché de l’immobilier d’entreprise en Allemagne permet de viser un taux de rendement de 5 %.
Cette stabilité permet à l’Allemagne d’offrir un prix au m2 de 30 à 40 % moins cher qu’à Paris et en Ile-de-France qui sont
devenus des marchés surcotés.
Qu’en est-il de l’évolution de la fiscalité en Allemagne ?
La France et l’Allemagne sont liées depuis 1959 par une convention fiscale qui permet d’éviter une double imposition.
Aujourd’hui, un investisseur privé (marié sans enfants) avec un taux marginal d’imposition de 41 % est soumis à une fiscalité
de :
41 % (IR) + 15,5 % (CSG/CRDS) dans le cadre d’une SCPI investie dans des biens immobiliers français
15,825 % (IS allemand) + 10 % (IR frottement fiscal) dans le cadre d’une SCPI investie dans des biens immobiliers allemands
Pour un rendement brut de 6 %, le rendement net généré par une SCPI investie dans l’immobilier d’entreprise en Allemagne
sera donc de 4,45 % contre seulement 2,61 % pour une SCPI investie en France.
* Commission Européenne 2015
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DOSSIER
L’ASSURANCE VIE :
UNE RÉPONSE À DIFFÉRENTS OBJECTIFS
PATRIMONIAUX
Que vous souhaitiez vous constituer un complément
de revenu, diversifier vos investissements, sécuriser
votre épargne, protéger vos proches, optimiser votre
succession... ou encore préparer votre retraite, l’assurance
vie peut vous y aider.
Ce n’est pas sans raison s’il s’agit du placement préféré
des Français. L’assurance vie est un contrat simple et
souple, plébiscité en raison de son côté rassurant car
il offre le meilleur ratio entre risques et rémunération.
Son objectif est le versement d’un capital ou d’une rente
au(x) bénéficiaire(s) en cas de décès ou au souscripteur
en cas de vie au terme du contrat. Il peut être investi sur
un fonds en euros et/ou sur des unités de compte.
Dans la pratique, l’assurance vie permet de faire fructifier
un capital tout en poursuivant un objectif d’épargne à
moyen/long terme et ce, dans un cadre fiscal privilégié.
Elle offre d’autres avantages comme la possibilité de
bénéficier de liquidités en cas d’imprévus grâce aux
rachats partiels ou aux avances (attention à la fiscalité
avant 8 ans).
Note : Nous vous conseillons l’avance, si cette solution
est adaptée à votre situation, car son montant n’est pas
déduit du contrat n’impactant pas la performance. Elle
est accordée moyennant le paiement d’intérêts annuels
et doit être remboursée.
L’accompagnement d’un expert pour choisir le bon
contrat
Parmi tous les contrats du marché, il est difficile de choisir
celui qui vous correspondra le mieux. L’accompagnement
d’un conseiller en gestion privée peut s’avérer nécessaire
car une fois vos objectifs patrimoniaux définis, vos
bénéficiaires désignés, l’enveloppe d’investissement
affinée, il vous aidera à choisir le mode de gestion
financière le plus approprié.
Souhaitez-vous continuer à vous occuper de vos
placements ? Préférez-vous en déléguer la gestion à des
experts ? En fonction de votre réponse, le choix parmi la
pluralité de solutions n’est pas forcément évident. Petit
tour d’horizon.
Gestion libre, Gestion déléguée profilée ou Gestion
sous mandat ?
La Gestion libre donne accès à un fonds en euros,
sécurisé, et à un large panel d’unités de compte plus
ou moins dynamiques. C’est l’investisseur même qui
pilote les investissements au sein de son contrat, au
gré des tendances des marchés financiers et arbitre en
conséquence. A réserver aux plus avertis et réactifs.
Note : Nous proposons des unités de compte de sociétés
de gestion internationales de renom.
La Gestion déléguée profilée et la Gestion sous Mandat.
Un gérant, spécialiste de l’allocation d’actifs, déterminera
à la place de l’investisseur et selon son profil (à
déterminer avec lui), la répartition entre les différents
supports financiers afin de diversifier son portefeuille et
lui faire profiter des meilleures opportunités des marchés
financiers. Autrement dit, le souscripteur lui délègue la
faculté d’arbitrage de son contrat.
Note : Nous proposons, selon le mode de gestion
sélectionné, plusieurs profils de gestion financière pour
être au plus proche de la sensibilité au risque et des
projets de tout investisseur.
UN RÉGIME FISCAL ET SUCCESSORAL AVANTAGEUX
Votre conseiller vous en donnera tous les détails, voici cependant quelques points :
Les plus-values d’un contrat d’assurance vie :
sont imposées, uniquement en cas de rachat total ou partiel
peuvent être intégrées à Impôt sur le Revenu ou soumis au Prélèvement Forfaitaire Libératoire
Toute personne peut être choisie comme bénéficiaire sans droit de succession :
jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire si les versements au contrat ont été effectués avant 70 ans
jusqu’à 30 500 € pour les versements réalisés après 70 ans
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SPÉCIAL
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
Quid des performances du fonds en euros ? Point sur la baisse
des rendements
Chaque début d’année, les assureurs dévoilent les taux de
rendement des fonds en euros de leurs principaux contrats au
titre de l’année N-1.
Ces sept dernières années, le taux moyen des fonds en euros a
fondu pour atteindre 2,25 % en moyenne en 2015 (après frais de
gestion mais avant prélèvements sociaux et fiscaux).
Cette baisse est liée au fonctionnement même des fonds en
euros principalement investis en obligations d’États dont
le rendement ne cesse de baisser : le taux de l’OAT à 10 ans
(indicateur de référence de la dette de la France) a atteint un taux
historiquement bas en avril 2015 à 0,35 %. Selon le Baromètre
2015 de l’Epargne-Vie Individuelle de Facts & Figures, ces taux
vont continuer à diminuer.
Exemple d’alternative au fonds en euros
Si vous souhaitez une épargne plus dynamique, il est nécessaire
de trouver des alternatives, notamment en investissant sur des
unités de compte, qui, en contrepartie d’un risque peuvent avoir
une plus forte rentabilité.
Il existe une solution simple pour maîtriser ce risque :
construire une allocation d’actifs très diversifiée. Comment ?
En sélectionnant des fonds dans les différentes classes d’actifs
(actions, obligations), zones géographiques, capitalisations
ou styles de gestion (Growth, Value, Blend, Indicielle)… Cette
combinaison permettra d’obtenir une meilleure diversification
de votre portefeuille, et donc une meilleure résistance en cas de
stress sur les marchés, autrement dit un meilleur ratio risque /
rendement.
FOCUS :
LES CHARMES DISCRETS
DU CONTRAT
DE CAPITALISATION
Il s’agit d’un pur produit d’épargne dont
l’attractivité réside, pour une large part, dans
sa fiscalité. Il s’adresse surtout aux personnes
fortement imposées et aux entreprises qui
souhaitent optimiser leur trésorerie, l’assurance
vie n’étant pas accessible aux sociétés.
Il ressemble beaucoup à son cousin le contrat
d’assurance vie, avec toutefois d’autres
avantages, moins connus mais tout aussi
intéressants :
Ils ne se clôturent pas au décès du
souscripteur et sont transmis aux héritiers
avec l’antériorité fiscale
Astuce : ouvrir un contrat par héritier pour
éviter l’indivision.
Ils peuvent faire l’objet d’une donation
Ils bénéficient d’une fiscalité ISF plus
avantageuse car l’impôt est calculé sur la
valeur nominale du contrat. Les intérêts
générés ne sont donc pas pris en compte
Ils peuvent être aussi utilisés pour réinvestir
un capital dont la propriété a été démembrée,
pour y recevoir les transferts de PEA.
Note : ce contrat est intégré à la succession.
CE QU’IL FAUT RETENIR
L’assurance vie est un produit simple et souple avec de nombreuses possibilités en
termes de gestion financière, de délégation de cette gestion et d’investissement.
L’assurance vie est le seul produit hors succession dont le bénéficiaire peut être une
tierce personne.
Elle permet une épargne dynamique avec un risque maîtrisé privilégier l’allocation d’actifs.
L’accompagnement par un conseiller peut être utile pour trouver la solution la plus
pertinente.
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LA MINUTE SUR
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
LE DISPOSITIF MALRAUX
DIVERSIFIER ET DÉFISCALISER EN INVESTISSANT
DANS L’IMMOBILIER ANCIEN
Introduite en 1962 par André Malraux, cette loi vise à
préserver les quartiers historiques d’une destruction du
patrimoine architectural français.
En contrepartie de la restauration d’un immeuble situé en
Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP*, vous pouvez bénéficier
d’avantages fiscaux significatifs :
Les travaux éligibles ouvrent droit, l’année de leur paiement,
à une réduction d’impôt sur le revenu de 22 % (ZPPAUP) ou de
30 % (Secteur Sauvegardé) de leur montant (le pourcentage
varie selon le secteur d’urbanisme concerné).
La réduction d’impôt n’entre pas dans le calcul du plafonnement
global des niches fiscales. En revanche, les dépenses sont
plafonnées à 100 000 €/an (avec un étalement possible de 4 ans à
compter de l’obtention du permis de construire).
Les travaux sont éligibles à la TVA au taux réduit (hors opération de
VIR : Vente d’Immeuble à Rénover).
Si vous investissez dans le cadre du dispositif Malraux, vous devez
vous engager à mettre votre bien en location nue à usage de résidence
principale du locataire pendant 9 ans.
LA POSSIBILITÉ D’OPTIMISER LE DISPOSITIF FISCAL AVEC LE RÉGIME DES DÉFICITS FONCIERS
Selon la nature des travaux engagés et en fonction de votre situation fiscale personnelle, il est possible d’améliorer votre
gain fiscal en déduisant une partie des travaux de vos autres revenus fonciers.
Note : en cas d’acquisition d’un appartement dans le cadre d’une opération éligible loi Malraux, les frais de notaire ne seront
dus que sur la partie « acquisition » et non sur le prix de revient final (hors opération de VIR).
Compte tenu de la complexité des règles d’éligibilité fiscale et des dispositions d’urbanisme à respecter pour l’obtention
du permis de construire, il est nécessaire de vous faire accompagner à la fois par un cabinet de maitrise d’œuvre juridique
et par un assistant à maitrise d’ouvrage.
Exemple :
Acquisition d’un appartement situé dans un secteur sauvegardé : 100 000 €
Travaux de restauration éligibles « Malraux » : 150 000 €
Frais de notaire (7%) = 7 000 € environ
Réduction d‘impôt totale = 45 000 € (hors optimisation « déficit foncier »)
Économie de frais de notaire = 10 500 € environ
Votre conseiller en gestion privée est à votre disposition pour en discuter et vous présenter le dispositif
Malraux en détail (avantages, caractéristiques, fiscalité, risques, …)
* ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager
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QUESTIONS PRATIQUES
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
UN SIMULATEUR POUR
CALCULER VOTRE ISF
Vous êtes assujetti à l’impôt de Solidarité sur la Fortune
(patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier) et vous
souhaitez en connaître le montant ?
Cela est désormais possible grâce à l’outil de simulation
disponible sur le site du Ministère des Finances et des Comptes
Publics :
www3.finances.gouv.fr/isf/2015/calcul_isf/
En quelques clics, vous pourrez estimer le montant que vous
aurez à payer.
Votre conseiller en gestion privée est à votre écoute et peut
vous proposer des solutions pour optimiser votre fiscalité.
Diverses solutions peuvent, selon votre stratégie patrimoniale,
réduire votre imposition : contrat de capitalisation, FIP, FCPI,
mandat de gestion…
À LA DÉCOUVERTE DE
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
Le célèbre chef japonais
Noboyuki Matsuhisa,
de son surnom «Nobu»
ouvre un nouveau
restaurant gastronomique
début février au Royal
Monceau à Paris. Le
chef de 66 ans possède
déjà cinq restaurants
Matsuhisa, à Beverly hills,
Aspen, Munich, Mykonos
et Athènes.
Rendez-vous sur :
www.noburestaurants.com
Le groupe d’hôtellerie
le Mandarin Oriental
se lance dans l’ère digitale
et lance son nouveau
réseau social “Fans of
MO”. Il s’adresse avant tout
aux clients du groupe qui
voyagent dans le monde
entier. Il leur permet
d’échanger sur leurs
expériences respectives.
Rendez-vous sur :
www.mandarinoriental.
com/experience-mo/
fans-of-mo/
Les applications sur le vin
se développent et chacune
a une fonctionnalité
particulière : vous guider,
vous conseiller ou garder
en mémoire les vins et crus
qui vous ont marqué. Parmi
les plus connues, découvrez
Wine Advisor. Elle vous
permet de scanner, partager
et commander sur le nouveau
réseau social du vin.
Rendez-vous sur :
www.wineadvisor.com/
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DU CÔTÉ D’ADVENIS
N°1 - SEMESTRE 1 - 2016
LA SCPI EUROVALYS RÉALISE
SON PREMIER INVESTISSEMENT
À COLOGNE
LA SCPI RENOVALYS 5 CLÔTURE
AVEC PRÈS DE 33 MILLIONS
D’EUROS COLLECTÉS
La SCPI d’entreprise Eurovalys a réalisé son premier
investissement dans le cadre d’une joint-venture avec
Inovalis Real Estate Investment.
La SCPI de déficit foncier s’est portée acquéreur de huit
biens dotés d’emplacements de prestige, notamment à
Lyon, Paris et Lille.
L’actif acquis par Eurovalys dispose d’un emplacement
fonctionnel à Cologne, à proximité des grands axes
routiers et des transports en commun. Livré en 2015,
l’immeuble dispose d’une superficie totale de 6 088 m²
composée à 90 % de bureaux et 10 % de stockage.
Elle boucle l’exercice 2015 avec 23,7 millions d’euros
collectés sur l’année et 32,7 depuis le début de sa
commercialisation fin 2014.
Commercialisée depuis septembre 2015, la SCPI
Eurovalys s’adresse aux investisseurs institutionnels
ou privés à la recherche d’une diversification de leur
patrimoine immobilier dans une zone économique
solide et attractive sur le plan fiscal.
Renovalys 5 permet à des investisseurs privés de se
constituer un patrimoine en investissant indirectement
dans l’immobilier ancien de qualité.
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Lettre éditée par Advenis Gestion Privée :
12 rue Médéric 75017 Paris
Directeur de la publication : Gilles Saunier
Responsable de la rédaction : Gregory Blain
Chef d’édition : Rachel Lapeyre
Responsable de la fabrication : Magalie Languille
Contributeurs : Gilles Saunier, Thibault Delahaye, Marc Auchabie, Cyril
Savina, Estelle Billi, Rachel Lapeyre, Magalie Languille
Crédits photos : Fotolia
Impression : Jemfi
La rédaction de cette lettre a été achevée en Janvier 2016.
Avertissement aux lecteurs
Ce document non contractuel a été produit à titre d’information seulement. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Advenis Gestion Privée ne saurait être
tenue responsable de toute décision prise ou non sur la base d’une information contenue dans ce document, ni de l’utilisation qui pourrait en être faite par un tiers.
Ce document ne peut être reproduit, distribué ou publié, en totalité ou en partie, sans l’autorisation préalable écrite d’Advenis Gestion Privée. Les informations qui
y sont contenues ont été puisées aux meilleures sources mais cette précaution n’exclut pas que des risques d’erreurs se soient glissés dans les chiffres indiqués
ou les faits que cette lettre relate.
Advenis Gestion Privée
12, rue Médéric 75017 Paris. SAS au capital de 325 230 €. RCS Paris B 431 974 963 - Siège Social : 12 rue Médéric, 75017 Paris
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lié de PSI, mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement – Garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle
conforme à l’article l 530.2 du code des assurances. Immatriculée auprès de l’ORIAS : n° 07003610