quelles solutions pour quel contribuable

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Cabinet pratique
par Jean-François Zapelloni,
conseiller en gestion de patrimoine indépendant, membre de FIP
et Marie-Anne Charreyron-Jacquier, directeur associé FIP.
Propos recueillis par Profession Kinésithérapeute
La défiscalisation par l’immobilier :
quelles solutions
pour quel contribuable
On connaît l'attachement de l'investisseur français à la pierre, valeur refuge
de l'épargnant… On connaît la répugnance du contribuable français au
paiement d'un impôt, de quelque
nature qu'il soit….
Dès lors, tout régime d'incitation fiscale en matière d'investissement immobilier offre le visage du placement
idéal !
Pour autant, tous les régimes ne sont
pas adaptés à toutes les fiscalités personnelles, ni à tous les patrimoines ou
toutes les bourses…
Savez vous quel régime de défiscalisation immobilière vous convient le
mieux ? Voici les principes de fonctionnement quelques-uns d'entre
eux…
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Le régime du déficit foncier :
Le déficit foncier n'est pas un régime
d'incitation fiscale particulier. Il
correspond au « régime de droit commun », c'est-à-dire à la fiscalité appliquée à tout bien immobilier classique
mis en location, et pour lequel des travaux ont été réalisés : c'est le coût de
ces travaux qui va pouvoir venir réduire la pression fiscale globale en créant
un déficit, les dépenses étant supérieures aux loyers. Le déficit ainsi
généré sur un bien immobilier peut
s'imputer sur le revenu global dans la
limite de 10 700 € par an ; le surplus
non imputé constitue une « poche »
de déficits reportables. Pour profiter
de ce régime, il convient de respecter
différentes obligations :
◗ ce régime concerne les locations
nues et les logements détenus en
direct par le propriétaire ou par l'intermédiaire d'une SCI ou SCPI,
◗ la part de déficit imputable sur le
revenu global comprend l'ensemble
des charges « non financières », et
notamment les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation
dans la limite précitée,
◗ la part du déficit éventuellement
générée par les intérêts d'emprunt
n'est, elle, imputable que sur les revenus fonciers. Si ces revenus ne permettent d'absorber en totalité ce
déficit, le solde est reportable 10 ans.
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?
Du fait de ces règles de fonctionnement, tout l'intérêt réside dans le fait
d'acquérir un bien pour un prix limité
en raison d'un état nécessitant d'importants travaux, qui vont créer :
◗ un déficit pour partie imputable
immédiatement,
◗ un déficit long terme qui pourra
gommer l'effet fiscal des autres
revenus fonciers éventuellement
existants.
L'acquisition d'un bien immobilier
avec création d'un déficit foncier s'adresse donc prioritairement à des
contribuables qui ont déjà des revenus
fonciers fortement fiscalisés, et qui
souhaitent défiscaliser ces revenus, et
leurs revenus globaux, tout en réalisant un investissement dans un bien
patrimonial de valeur. On peut retenir
que les impacts fiscaux d'une opération de ce type sont d'autant plus perceptibles que la TMI (Tranche
Marginale d'Imposition) est élevée, et
notamment supérieure ou égale à
37,38%.
Les ZRR
Ce régime s'applique à des opérations
immobilières situées en « Zone de
Revitalisation Rurale ». Ainsi, l'investisseur dans des résidences de tourisme
situées dans ces zones spécifiques est
« récompensé par l'Etat » pour sa
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contribution à la politique d'aménagement du territoire, et bénéficie à ce
titre d'une réduction d'impôt dès l'année suivant celle de la livraison du bien.
La réduction d'impôt est égale à 25%
du montant de l'acquisition, et s'applique selon les règles suivantes :
◗ le plafond de l'investissement pris en
compte pour le calcul de la réduction
est fixé à 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple, soit des réductions respectives de
12 500 € et 25 000 €, étalées sur une
durée maximale de 6 ans (soit des
réductions annuelles de 2083 € et
4166 €).
◗ La résidence, qui peut être neuve ou
encore en construction au moment de
l'acquisition (on dit alors qu'elle est en
« état futur d'achèvement ») doit être
confiée par bail commercial à un
exploitant pendant au moins 9 ans. La
location est dite « nue » par opposition à une location meublée, et génère à ce titre des revenus fonciers.
◗ En contrepartie de la réduction
immédiate, le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené de 14 à 6%.
L'acquisition en ZRR constitue donc un
investissement avec impact fiscal
immédiat et important, qui agit quelle
que soit la nature des revenus à défiscaliser. Une attention toute particulière doit être portée à la qualité de la
résidence de tourisme retenue pour ce
placement, afin de coupler à l'avantage fiscal indéniable une perspective
de rendement du bien à long terme.
Le dispositif « De Robien »
Le dispositif De Robien (qui remplace
le dispositif Besson) est un dispositif
fiscal pour lequel peut opter l'investisseur en immobilier, dès lors qu'il
respecte certaines conditions :
Si ces conditions sont remplies, le
contribuable peut déduire jusqu'à
65% du montant de son investissement de son revenu global par le jeu
de l'amortissement :
◗ les loyers doivent constituer des revenus fonciers,
◗ amortissement de 8 % / an du montant de l'investissement pendant les
5 premières années,
◗ le régime le plus fréquemment utilisé est celui qui s'applique aux logements neufs,
◗ la mise en location doit être continue
sur une durée minimum de 9 ans,
auprès d'un locataire pour lequel
l'appartement constitue sa résidence
principale,
◗ les loyers doivent respecter des plafonds déterminés en fonction de
l'implantation géographique de l'immeuble.
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◗ amortissement de 2.5 % par an pendant 4, 7 ou 10 ans si l'investisseur
opte pour le maintien du statut.
Le régime De Robien constitue un
excellent effet de levier permettant à
un investisseur de réaliser une première acquisition immobilière, dont la
charge financière sera très largement
amoindrie par la défiscalisation retirée
de cette acquisition. Pour que le principe de l'amortissement soit intéressant
pour un contribuable déjà propriétaire
d'immobilier locatif, et donc imposé
sur des revenus fonciers, il faut dépasser certains seuils d'investissement.
Le régime De Robien via
les SCPI (sociétés civiles
de placements immobiliers)
Les avantages liés au régime De
Robien peuvent être rendus encore
plus accessibles par le biais des SCPI De
Robien. Cette « pierre-papier défiscalisante » permet une défiscalisation
immédiate, par opposition à l'acquisition d'un appartement dont le client
doit en général attendre la date de
livraison pour pouvoir constater sa
déduction fiscale.
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Par ailleurs, ces SCPI ont souvent un
ticket d'entrée plus accessible que celui
d'un logement, qui, pour avoir une
valeur patrimoniale au-delà de
l'intérêt fiscal, nécessite souvent une
enveloppe minimum de l'ordre de
120 000 € de capacité d'investissement
(avec recours à l'emprunt bien évidemment). En outre, acquérir dans ce cadre
s'avère souvent plus simple et plus
rapide qu'une acquisition immobilière
en direct. Enfin, cet investissement
libère l'investisseur de tout souci de
gestion ou de suivi de bail, propre à un
investissement locatif dans la mesure
où c'est la société de gestion de la SCPI
qui assume ces aspects.
La contrepartie de cette souplesse d'investissement réside dans la moindre
liquidité des parts de SCPI, pour lesquelles le marché secondaire est
beaucoup moins structuré et moins
actif que celui des biens immobiliers
classiques.
ILLUSTRATION : Michel, sa SCI et
un investissement De Robien
Pour illustrer les effets défiscalisants,
mais également patrimoniaux d'une
acquisition dans le cadre du régime de
Robien, prenons un exemple concret :
Il y a 7 ans Michel, 45 ans, kinésithérapeute, a acheté avec un confrère dans
une SCI commune un local pour exercer son activité. Ayant eu recours pour
le financement de cette acquisition à
un emprunt amortissable, il se retrouve aujourd'hui fortement fiscalisé sur
les revenus fonciers liés à cette SCI avec
un « effet ciseaux » :
◗ en terme de trésorerie, les loyers
avant impôt équilibrent les remboursements d'emprunt ;
◗ en revanche, sur le plan fiscal, la part
des intérêts déductibles dans ses
remboursements ne va cesser de
décroître au fil des années à venir, et
donc son impôt sur le revenu d'augmenter…
Ainsi, Michel paye des impôts sur un
bénéfice qui n'est que « fiscalement
constaté », mais qui ne correspond à
aucune perception d'argent pour lui !
Il interroge donc son conseiller en gestion de patrimoine pour connaître les
solutions de défiscalisation adaptées à
sa situation, sachant que suite à une
donation récente de ses parents, il
dispose d'un capital disponible pour
investir 45 000 €. Il a par ailleurs une
capacité d'épargne de l'ordre de 300 €
par mois, dont il souhaite se servir
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pour « compléter ses revenus pour la
retraite ».
Son conseiller lui illustre les effets d'une
acquisition dans le cadre de la loi De
Robien par les données suivantes :
1 - Le projet
Le projet d'acquisition porte sur un
appartement T3 relevant du régime de
Robien d'une valeur de 195 000 € frais
d'acquisition inclus. Le financement de
cet investissement peut être réparti
entre :
◗ 45 000 € d'apport,
◗ un emprunt de 150 000 €.
Afin d'optimiser l'investissement, son
conseiller préconise à Michel de recourir à un emprunt in fine. Il s'agit
d'un emprunt qui, contrairement à
l'emprunt amortissable, ne fait l'objet
d'un remboursement du capital
emprunté qu'à son terme (d'où le nom
d'« in fine »). Les mensualités en cours
d'emprunt ne sont alors constituées
que des intérêts, et donc totalement
déductibles sur le plan fiscal. Pour
sécuriser cette opération, l'emprunt
est adossé à un contrat d'assurance vie
qui, progressivement alimenté par des
versements réguliers, permettra au
terme de l'emprunt de rembourser le
capital.
2 - Eléments repris concernant
la situation fiscale de Michel :
Nombre de parts
2,5
Revenus Michel
45 000 €
Revenus de son épouse
35 000 €
Revenus fonciers SCI
6 000 €
3 - Principaux effets
d'une telle acquisition
Les dépenses
• remboursements de prêts avec
assurance décès
• Frais de gestion
• Syndic et charges de copropriété
• Taxe foncière
• Versement sur l'adossement permettant de rembourser au terme
l'emprunt in fine
= 1200 € / mois en moyenne
Pendant la durée de son emprunt, la
trésorerie de Michel est impactée en
terme de dépenses et recettes de la
manière suivante :
NB : si l'emprunt retenu avait été
amortissable, le besoin d'épargne
mensuel moyen aurait été de 400 € au
lieu de 300 € avec un emprunt in fine.
Ainsi, avec un apport initial de 45 000
€ et la mobilisation des 300 € d'épargne mensuelle, cette acquisition se traduirait par :
◗ Un effet défiscalisant sous la forme
d'une économie d'impôts de l'ordre
de 55 000 € sur l'ensemble de l'opération,
◗ … et la constitution d'une source de
revenus complémentaires à partir
des 60 ans de Michel de l'ordre de
7 800 € / an ! En effet, l'emprunt
aura alors été remboursé, et Michel
pourra compléter sa retraite par la
perception des loyers.
Les autres types
d'investissements immobiliers
défiscalisants
Il existe d'autres régimes ou statuts permettant de créer un effet défiscalisant
par l'acquisition d'un bien immobilier.
Citons notamment le régime spécifique des biens classés « Monuments
Historiques », celui de la « Loi Malraux
» ou le statut de Loueur Meublé
Professionnel (LMP) ou non (LMNP).
Seule une étude approfondie de la
composition du patrimoine et de la
nature des revenus d'un contribuable
permet de déceler si ces investissements
sont adaptés, et l'ampleur du déficit
qu'ils seront à même de générer.
D'une manière générale, la défiscalisation par l'immobilier ne doit jamais
être envisagée pour ses seuls impacts
sur le montant de l'impôt à payer ! Il
s'agit dans tous les cas avant tout d'un
investissement immobilier, qui doit
être réalisé avec l'aide d'un professionnel, qui saura en évaluer les effets
fiscaux réels, mais également en
déterminer les conséquences sur la
globalité du patrimoine sur le long
terme.
Les recettes
• loyers (garantis par une assurance)
• économies d'impôts
= 900 € / mois en moyenne
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