Toilettage des règles de gestion des SCPI - ASPIM

« Toilettage des règles de gestion des SCPI »
Exposé des motifs
Date : 16 mars 2012
Le présent document vise à exposer les objectifs poursuivis par l’ASPIM en ce qui
concerne les propositions de modifications des dispositions législatives et
réglementaires dans lesquelles s’inscrivent les sociétés civiles de placement
immobilier (SCPI). Il dresse les constats sur l’environnement actuel des SCPI et son
évolution prévisible à moyen et long termes marquée par une exigence croissante en
matière de réactivité et de souplesse.
Dans cet esprit, la démarche de l’ASPIM consiste (i) à rappeler la volonté de ses
adhérents de préserver les caractéristiques constitutives de la SCPI telles qu’elles
ont été progressivement élaborées depuis leur création légale, il y a quarante ans, (ii)
à décrire les modifications qui vont permettre à ces sociétés de concourir à armes
égales dans la compétition des marchés et (iii) celles qui s’imposent également pour
normaliser leur situation au regard des prescriptions qui pèsent aujourd’hui sur les
fonds de gestion d’épargne collective.
I. Les constats
Depuis de nombreuses années, les SCPI connaissent un bilan solide confirmé par
les résultats de l’exercice 2011. Une capitalisation passée de 10,6 milliards € en
2003 à environ 25 milliards € milliards € en 2011, une collecte nette record ayant
atteint près de 2,8 milliards € l’année dernière, des transactions sur le marché
secondaire passées de 201 millions € en 2003 à 400 millions € en 2011 et une
distribution qui n’a jamais été inférieure à 5,5 % depuis 1988.
Ce succès durable des SCPI tient à leurs caractéristiques essentielles auxquelles les
épargnants sont attachés :
- un produit d’épargne exclusivement immobilière, avec un faible volant de
trésorerie ;
- une gestion sans visée spéculative et avec un risque identifié car lié à
l’investissement immobilier « patrimonial » ;
- une gestion de la liquidité satisfaisante et facilitée par un horizon de placement de
long terme des investisseurs ;
- une valorisation à long terme du patrimoine ;
- le bénéfice des vertus dues à la gestion déléguée.
II. Les enjeux des SCPI dans les dix ans à venir
II. 1) les enjeux liés à la compétitivité sur les marchés immobiliers
Depuis plusieurs années, les marchés immobiliers sur lesquels interviennent les
SCPI en France ont été marqués par l’émergence de nouveaux acteurs et de
nouveaux schémas d’investissement (modalités de financement, partenariats entre
intervenants, typologie des actifs investis etc.) qui ont eu pour effet d’en renforcer
considérablement la sophistication. Il existe en outre des circonstances de marché et
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des spécificités liées aux actifs immobiliers qui influencent la manière dont ces
immeubles peuvent être acquis.
Dans ce contexte, les limites strictes auxquelles sont astreintes les SCPI, du fait de
leur règlementation actuelle, sont de nature à les empêcher de saisir des
opportunités recélant pourtant un grand intérêt pour les investisseurs en termes de
création de valeur du fonds immobilier.
L’augmentation sensible du volume unitaire moyen des SCPI couplée avec le
professionnalisme des sociétés de gestion rend nécessaire une révision de ces
contraintes.
Il convient donc de réviser les modalités d’acquisition d’actifs immobiliers par les
SCPI, les conditions de leur endettement ou encore la nature et le volume des
travaux qu’elles peuvent engager.
II. 2) les enjeux liés aux évolutions du cadre réglementaire des SCPI
Le patrimoine des SCPI devra se conformer aux prescriptions du Plan Bâtiment qui
prévoit l’objectif « de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments
existants d’au moins 38 % d’ici à 2020 » 1. Cette obligation légale entraînera
l’obligation de mener une campagne de travaux destinée à rendre les immeubles
moins énergivores.
Si les obligations liées au Plan Bâtiment sont opposables à tous les investisseurs
immobiliers, la typologie du patrimoine des SCPI rend ces sociétés particulièrement
exposées à ses conséquences. Ce patrimoine immobilier est étendu sur tout le
territoire national et d’une valeur unitaire moyenne relativement modeste.
Dans ces conditions, l’impact des travaux risque d’être relativement élevé une fois
rapporté à la valeur unitaire du patrimoine (indépendamment du gain tiré des
économies d’énergie encore modeste du fait du coût actuel de l’énergie).
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loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de
l’environnement, dite « Grenelle I », JO du 5 août 2009
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Si la loi Grenelle I n’est pas assortie de sanction explicite en cas de non respect de
ses dispositions, il existe un risque déjà identifié de dépréciation à terme de la valeur
des actifs dès lors qu’ils resteraient énergivores, aboutissant à un « marché à deux
vitesses » très défavorable aux immeubles non conformes.
L’environnement des SCPI est également marqué par la transposition à venir de
directives européennes (AIFM et MIF 2) qui, d’après l’analyse que l’AMF et les
professionnels ont commencé de mener, devraient occasionner des effets
considérables sur la gestion des SCPI avec des surcoûts qui restent à quantifier.
III. Principes suivis dans cette démarche
Les principes ayant guidé la démarche de l’ASPIM dans le cadre de cette réflexion
sur le toilettage des SCPI sont les suivants :
i) nous entendons que soient rigoureusement conservées les caractéristiques
constitutives de la SCPI qui en font une formule originale et éprouvée de placement
immobilier : un actif exclusivement composé d’immobilier physique, une liquidité
« extrinsèque », un horizon de placement de long terme, la fiscalité des revenus
fonciers et plus-values immobilières. Cette configuration est conforme aux objectifs
d’épargnants qui privilégient l’obtention (immédiate ou à terme) d’un complément de
revenus, notamment en vue de la retraite, à une liquidité immédiate.
ii) sans remise en cause du « modèle SCPI », nous demandons le desserrement du
carcan législatif et réglementaire qui entoure la gestion de ces sociétés. Cette
démarche doit être maîtrisée de manière à ouvrir le champ des possibilités des
gestionnaires de SCPI sans porter atteinte à l’aspect sécuritaire de leur gestion
immobilière (tangibilité des actifs, limitation de l’endettement, contrôle a posteriori de
la gestion etc.) et à rémunérer le gestionnaire pour l’ensemble des missions qu’il
réalise ;
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iii) le passage de la SCPI au statut de AIF entraînera nécessairement la mise à
niveau des SCPI en tant que support d’épargne « grand public » sur deux points :
- la confirmation de toutes les prérogatives liées à une gestion discrétionnaire
dévolue à la société de gestion, seule responsable de la qualité de la gestion de
l’asset, du fund et du property, et du rôle exclusif de contrôle du conseil de
surveillance ;
- la préservation des intérêts des porteurs et le respect des principes déontologiques
dans le fonctionnement des conseils de surveillance et de la liquidité.
IV. Synthèses des propositions
1) Actif de la société
A) élargir l’objet social :
- en l’ouvrant à la détention de parts de SCI et de SCPI et de droits immobiliers
accessoires, et à l’acquisition de charges foncières (terrains à bâtir, immeubles en
construction…) ;
- en définissant les actifs de trésorerie éligibles
B) autoriser l’engagement de tous types de travaux, notamment pour faire
face aux obligations du Plan Bâtiment, sans être confronté aux ratios limitatifs
C) adapter la durée de détention des actifs aux impératifs d’une gestion
réactive :
• en en réduisant la durée minimale de 6 à 5 ans
• en mettant en place un ratio de [•]%dans la limite duquel il est possible de céder
sans délai des immeubles « non stratégiques »
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• en conférant à la société de gestion une capacité discrétionnaire de décision en
matière d’échange, de cession ou de constitution de droits réels
D) adapter le régime des commissions aux réalités des missions de la
SG :
• en prenant en compte des revenus des participations indirectes dans l’assiette
de la commission de gestion
• par la consécration formelle (par introduction dans les textes) d’une commission sur
les opérations d'arbitrage d'actifs immobiliers et le suivi et le pilotage de la
réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier
E) redéfinir le champ des délégations
• ouvrir la possibilité de déléguer le recouvrement des loyers à des professionnels
non SdG de SCPI
• préciser les notions de « gros travaux » (pour lesquelles les décisions ne sont
pas délégables) et de travaux d'entretien et de gestion courante du patrimoine
(délégables)
2) Passif de la société
• adapter les règles d’endettement des SCPI à l’élargissement de l’objet social
(endettement direct et indirect, de façon temporaire ou à plus long terme)
• alléger les contraintes actuelles sur les augmentations de capital des SCPI (règle
des 75% par rapport au niveau d’investissement de l’augmentation de capital
précédente)
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3) Associés
• préserver la confidentialité du placement : prévenir les éventuels abus du « droit
de prendre copie des feuilles de présence » en Assemblée Générale(risque de
divulgation et d'utilisation d'informations personnelles relatives aux associés)
• prévenir les abus de marché : application des règles pénales de manipulation de
cours / délit d’initié aux opérations réalisées sur le marché des parts de SCPI sur la
base d’informations privilégiées + mise en place d’une fourchette pour les ordres
d’achat et de vente correspondant à plus ou moins 10% du dernier prix d’exécution
• notifier la la présence d'associés détenant une proportion significative du
capital des SCPI
• simplifier la diffusion des documents d’information : possibilité d'effectuer une
diffusion par voie électronique des documents d'information pour les associés qui le
souhaitent et prévoir une consultation des documents au siège social de la société
de gestion
• rationaliser le mécanisme des ordres de vente : introduction d’une date limite de
validité de 18 mois
• préciser les dispositions relatives au conseil de surveillance : publier à
l’occasion des candidatures la liste des mandats exercés dans d’autres SCPI et
sociétés commerciales ; limiter le cumul de mandats ; préciser le fonctionnement du
Conseil (règlement intérieur).
4) Autres points
• donner aux assureurs la possibilité de retenir la valeur nette vendeur (≠ valeur de
réalisation)
• exclure expressément les SCPI du champ d’application de la loi Hoguet
• ouvrir la possibilité de constituer des SdG de SCPI sous forme de SAS
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