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DOSSIER
Indivision :
anticiper
les risques
Terme « barbare » pour le commun des mortels,
l’indivision caractérise pourtant une situation
juridique qui nous concerne tous et dans laquelle
plusieurs personnes sont propriétaires ensemble
d’un même bien. Qu’elle soit choisie ou subie,
l’indivision comporte des risques qu’il est prudent
d’anticiper. Tour d’horizon.
L
’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes (au
moins deux) sont propriétaires ensemble d’une même chose. Beaucoup
de biens peuvent faire l’objet d’une indivision. Il peut s’agir d’objets mobiliers,
comme une voiture par exemple ou de biens immobiliers, comme un terrain, un
appartement ou une maison. Certains animaux sont aussi parfois
achetés en indivision comme les chevaux de course ou les étalons.
En permettant à plusieurs personnes de se regrouper, l’achat en
indivision peut faciliter le financement, l’entretien ou la gestion du bien
acquis. La quote-part de chacun doit être fixée au départ pour éviter tout
problème. Il existe d’autres façons de se grouper pour acheter un même
bien à plusieurs (créer une association, une société par exemple) mais
cela nécessite plus de démarches.
N°7 Juillet / Août 2011
L’achat en indivision est souvent préféré pour sa simplicité, du moins au
départ. Le fonctionnement d’une indivision peut en effet se révéler plus
difficile que prévu. Car toutes les décisions doivent être prises à
l’unanimité. C’est la règle absolue. N’oubliez pas
non plus que chaque indivisaire est tenu
d’une partie des dettes de l’indivision,
impôts ou travaux sur le logement par
exemple. Le risque de mésentente doit
donc être finement évalué avant de se lancer dans un tel achat. Le plus
souvent, l’achat d’un logement en indivision est réalisé par deux personnes,
non mariées mais vivant en couple. Le nombre de participants étant limité,
les risques le sont aussi. Sachez par ailleurs que le régime juridique de
l’indivision est provisoire. La loi pose comme principe que « nul ne peut être
contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque propriétaire, appelé «
indivisaire » peut, à tout moment, imposer à l’autre de vendre le bien pour en
partager le prix.
Pour offrir une certaine stabilité à l’indivision, il faut conclure avec le ou les autres indivisaires un
contrat appelé convention d’indivision. Etabli par écrit, le contrat doit contenir la description du bien
indivis et indiquer la quote-part appartenant à chaque indivisaire (moitié/moitié ou autre proportion).
Publiée au bureau des hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié. Elle peut
être conclue pour une durée maximum de cinq ans. Pendant la durée de la convention d’indivision
et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part,
ce qui offre une certaine stabilité aux indivisaires. La convention d’indivision est renouvelable
sur simple accord des indivisaires. Ils peuvent même prévoir qu’elle se renouvellera par
tacite reconduction. Cette convention permet aussi d’organiser la vie de l’indivision, en
prévoyant la répartition des dépenses par exemple. Un gérant peut même être nommé par
les indivisaires, choisi ou non parmi eux. Si vous occupez seul un bien indivis, vous
pouvez être redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard des autres indivisaires.
Sachez enfin que les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption. Si vous
voulez vendre votre part, vous devrez d’abord la leur proposer en priorité, en suivant
une procédure spéciale.
Enfin, l’indivision n’est pas toujours une situation choisie
volontairement. Vous pouvez vous trouver malgré vous, en
situation d’indivision. C’est le cas chaque fois que vous héritez,
avec d’autres personnes. On parle alors d’indivision
successorale. C’est aussi le cas si vous êtes divorcé récemment
et que la communauté n’a pas encore été partagée. On parle
alors d’indivision post-communautaire. Pour les couples pacsés
depuis le 1er janvier 2007 ou ceux vivant en union libre, la règle
est la même : la séparation de biens. Néanmoins si les personnes
veulent acheter ensemble leur logement, il leur est possible
d’acquérir le bien en indivision. L’acte d’acquisition précise alors
les proportions de la propriété de chacun en fonction du
financement apporté par l’un et l’autre. Cette précision aura son
importance au moment de la séparation du couple.
Vendre un bien indivis
Pendant longtemps, la vente d’un bien indivis ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité. Il fallait
donc que les indivisaires s’entendent, l’opposition de l’un d’entre eux pouvant bloquer les
démarches, sauf à obtenir une autorisation en justice. Depuis 2007, le législateur a néanmoins
apporté des assouplissements. Explications
Trop éloignée des nécessités pratiques, la règle de l’unanimité
est écartée dans deux cas. Le premier, en vigueur depuis le
1er janvier 2007, est celui de la vente des meubles indivis
pour payer les dettes de l’indivision. L’opération peut
désormais être décidée par le ou les indivisaires titulaires
d’au moins deux-tiers des droits indivis. Les minoritaires
doivent être informés de la décision envisagée. La seconde
exception résulte d’une loi du 12 mai 2009, dite de simplification
du droit. Ce texte permet, à la même majorité, de vendre
un bien indivis, meuble ou immeuble, sans avoir
à affecter le prix au paiement des dettes.
Mon
Une procédure spécifique a été mise en place pour protéger
les droits des indivisaires minoritaires. Ceux qui souhaitent
vendre le bien doivent exprimer leur intention devant un
notaire. Ce dernier dispose alors d’un mois pour signifier
cette intention aux autres indivisaires. A partir de là, deux
issues sont envisageables. S’ils acceptent le projet, la vente
peut être régularisée. S’ils maintiennent leur opposition ou
ne répondent pas, le notaire dresse un procès-verbal. Et
c’est le tribunal de grande instance qui autorise alors la
vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits
des autres indivisaires. La vente est réalisée aux enchères,
au prix du marché, pour préserver au mieux les intérêts des
uns et des autres.
Le prix de vente d’un bien indivis est lui-même indivis. Sa
répartition suppose un accord des indivisaires. A défaut, il
est consigné et ne peut être utilisé que pour payer les dettes
de l’indivision. Lors du partage du prix, des comptes pourront
être établis entre les indivisaires. Celui qui, par exemple, a
utilisé de l’argent personnel pour entretenir un bien indivis
doit être indemnisé par ses co-indivisaires. A l’inverse, celui
qui a occupé seul et gratuitement un bien indivis leur doit
une indemnité dite d’occupation privative. C’est pourquoi il
est important de conserver tous les justificatifs qui, le
moment venu, permettront de retracer la vie de l’indivision.
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