L`indivision - Immonot.com

PATRIMOINE
L’indivision
Il y a indivision lorsqu’un même
bien est la propriété de plusieurs
personnes appelées “indivisaires”
ou “propriétaires indivis”, sans que
l’on puisse distinguer quelle partie
appartient à chacune. L’indivision
peut être souhaitée ou subie
(c’est le cas lors d’une succession).
À chaque fois, elle est à manier avec
prudence car son mécanisme n’est
pas aussi simple qu’il le paraît.
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D
ans le cadre d’une succession,
l’indivision correspond généralement à une situation transitoire
précédant le partage des biens. C’est une
solution d’attente. L’indivision peut aussi
résulter d’un choix : celui d’acheter à plusieurs un même bien. Dans tous les cas, le
bien en question doit être géré et maintenu
en état. Réparations, factures, impôts, rien
n’épargne les indivisaires ! Quant aux actes
et décisions qu’ils seront amenés à prendre, il faudra obtenir l’unanimité...
Au quotidien
Chaque indivisaire peut user du bien (l’habiter), à condition de ne pas le détourner
de sa destination d’origine (par exemple
transformer la maison familiale en commerce) et de respecter les droits des autres
indivisaires. Ainsi, aucun des indivisaires
ne peut décider seul de vendre le bien ou
de le donner.
Nommer un gérant
Par manque de temps ou de formation,
gérer une indivision peut vite devenir
un casse-tête. Pour y faire face, la loi
permet aux indivisaires de désigner un
gérant par le biais d’une convention.
Qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un
tiers, celui-ci a pour mission de représenter l’indivision et de se charger de
la gestion courante du bien (régler les
factures, décider des réparations éventuelles,...). Le gérant a droit à une rémunération fixée à l’amiable. Au moins une
fois par an, il doit rendre des comptes à
l’indivision et indiquer par écrit les bénéfices réalisés et les pertes prévisibles.
Il engage sa responsabilité en cas de
faute de gestion.
Indemnités,
travaux et charges
Si un seul des indivisaires profite du droit
d’usage (en y vivant par exemple), il doit
payer aux autres héritiers une “indemnité
de jouissance privative” (sauf accord contraire entre eux), fixée à partir de la valeur
locative du bien.
En cas de désaccord, il revient au président
du tribunal de grande instance de fixer le
montant de l’indemnité.
Si l’un des indivisaires améliore à ses frais
le bien indivis, les autres doivent lui verser
une indemnité calculée en fonction de la
plus-value apportée au bien. Les travaux
d’entretien lui seront également remboursés. À l’inverse toute dégradation entraînant une perte de valeur du bien est à la
charge de l’indivisaire responsable.
Les charges sont partagées entre les propriétaires indivis. Ceux-ci sont également
responsables solidairement du paiement
des taxes foncières. Si l’un d’eux ne paie
pas les charges, frais et autres impôts lui
incombant, les créanciers peuvent se retourner contre n’importe lequel des autres
membres de l’indivision. En cas de contrôle fiscal et de redressement, un des membres de l’indivision peut être poursuivi
seul, à lui ensuite de demander aux autres
membres de l’indivision de partager la
note. À défaut d’accord, un recours devant
la justice est possible pour les contraindre
à rembourser leur quote-part du redressement.
prises à l’unanimité. Cette obligation légale
peut parfois compliquer les choses, voire
bloquer le système si l’un des indivisaires
fait la sourde oreille ou témoigne d’un esprit contradictoire. Seule exception accordée par la loi (art. 815-2 du Code Civil) :
un indivisaire peut prendre seul toute
mesure conservatoire ayant pour but de
préserver le bien lorsqu’un danger imminent nécessite une mesure d’urgence (début d’incendie, fuite dans la toiture...). De
même, si l’un des propriétaires indivis se
trouve pour une raison quelconque (éloignement, maladie...) incapable de donner
son accord à l’accomplissement d’un acte,
l’un des indivisaires peut demander l’autorisation au Tribunal de Grande Instance
de représenter le “défaillant” pour toutes
les mesures requises par l’intérêt commun
de l’indivision.
Comment
y mettre un terme ?
soit par les intéressés eux-même, soit avec
l’aide d’un expert. On procède ensuite au
partage et chacun reçoit des biens ou une
somme correspondant à sa part dans l’indivision. On peut également procéder au
partage en constituant autant de lots qu’il
y a d’indivisaires et en les attribuant soit
au choix des indivisaires soit par tirage au
sort. Si un des indivisaires reçoit un lot
d’une valeur supérieure à ses droits, il versera aux autres une somme d’argent (appelée soulte) en guise de dédommagement.
À savoir
Dans certains cas, la nature du bien
empêche la constitution de lots (exploitation agricole, entreprise, maison...).
Les indivisaires peuvent alors décider
de vendre le bien. Les conditions et le
prix de la vente doivent être décidés à
l’unanimité. Il est également possible
de demander au juge l’attribution préférentielle du bien en question. Si le
demandeur obtient gain de cause, il devra dédommager les autres indivisaires
en leur versant une soulte pour rétablir
l’égalité des parts.
Si l’accord est impossible
Si un des indivisaire veut récupérer son
dû et les autres rester en indivision (ou,
situation inverse, si tous veulent effectuer
le partage sauf un !), le ou les indivisaires
qui souhaitent sortir de l’indivision peuvent provoquer le partage. Il est en effet
possible de procéder à un partage partiel
contentant tout le monde : le sortant recevra sa part en nature ou en argent, et l’indivision sera maintenue entre les autres
indivisaires. Cette solution n’est toutefois
pas toujours possible, notamment si les
autres indivisaires n’ont pas les moyens de
dédommager le sortant. L’ultime solution
est alors la vente du bien. L’opération est
généralement longue et coûteuse. Sans
oublier les conséquences psychologiques
et les mésententes que cela peut provoquer
entre membres d’une même famille.
Quelques règles
Vivre en indivision n’est pas toujours une
situation “confortable”. D’où la possibilité
offerte à tout indivisaire de demander le
partage car “nul ne peut être contraint à
demeurer dans l’indivision”. Le partage
peut être amiable ou judiciaire selon les
circonstances et la nature des relations entretenues entre les indivisaires.
Des décisions à l’unanimité
L’accord parfait
Chaque indivisaire dispose des mêmes
droits sur le bien. À ce titre, toutes les décisions concernant l’indivision doivent être
Lorsque tous les indivisaires souhaitent
mettre un terme à l’indivision, le partage
se fait à l’amiable. Les biens sont estimés
On peut sortir de l’indivision en cédant tout ou partie de ses droits, soit
à un autre indivisaire, soit à un tiers.
L’indivisaire qui souhaite céder sa part
doit en informer les autres par écrit, en
indiquant clairement les conditions de
la cession (notamment le prix et l’identité de la personne proposée). Tout indivisaire pourra alors, dans le mois qui
suit, faire savoir au vendeur qu’il entend
faire jouer son droit de préemption au
prix et aux conditions notifiées
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