résolution », « résiliation » et « annulation »

Par Danièle Gagnon, avocat
Vol. 3 – no 4
révisé en août 2010
RÉSOLUTION,
RÉSILIATION ET ANNULATION
Au quotidien, la tendance est d’utiliser les mots « résolution », « résiliation » et « annulation »
de façon interchangeable, et dans n’importe quelles circonstances. Croyez-moi, il devrait en
être autrement, car la différence est de taille.
En matière contractuelle, l’article 1604 du Code civil du Québec énonce les modalités de la
résolution et de la résiliation de contrat dans lesquels le contrat prend fin, mais avec des
conséquences juridiques différentes.
En résumé, un contrat résolu est réputé n’avoir jamais existé tandis que le contrat résilié cesse
d’exister pour l’avenir seulement.
Dans un contexte où le courtier immobilier veut « annuler » un contrat de courtage avant terme
et continuer de se prévaloir des garanties et protections qui en découlent, le terme
« résiliation » est des plus appropriés.
Un contrat résolu est réputé
n’avoir jamais existé tandis
que le contrat résilié cesse
d’exister pour l’avenir
seulement.
Au contrat de courtage exclusif pour la vente d’un immeuble principalement résidentiel, nous
retrouvons ces garanties et protections dans le paiement de la rétribution, que ce soit dans le
cas où la vente n’aurait pas lieu parce que c’est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle
ou encore dans les circonstances de la clause de 180 jours, pour ne mentionner que celles-là.
Il serait donc judicieux pour un courtier immobilier d’éviter d’utiliser le mot « annulé » pour
mettre fin au contrat de courtage avant la date d’expiration, et ce, afin d’éliminer toute
ambiguïté. Une suggestion serait tout simplement de devancer cette date en utilisant la clause
M2.1 a) du formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions ».
Cependant, certains courtiers utilisent une expression qui porte malheureusement à confusion :
« Le contrat est annulé, par conséquent il est hors marché ».
Je me permets donc de répéter qu’une propriété mise hors marché suspend toute activité
visant à offrir l’immeuble en vente, incluant toute publicité, mais que le contrat de courtage
demeure en vigueur jusqu’à son expiration. Ainsi, un contrat « annulé » et une propriété mise
« hors marché » n’est peut-être pas contradictoire en soi, mais porte définitivement à confusion.
En effet, un contrat de courtage qui prend fin a pour conséquence évidente d’enlever la
propriété du marché. Cependant, une propriété mise hors marché, expression bien connue
dans le domaine de l’immobilier, n’a pas pour conséquence de mettre fin au contrat.
Dans un contexte comme celui que je viens de mentionner, comment voulez-vous qu’un client
s’y retrouve et de quel côté pensez-vous qu’un juge va se pencher ? Dans le doute, un contrat
s’interprète en faveur du consommateur…
Je vous propose donc de rédiger cette mise hors marché selon les termes proposés par
l’OACIQ dans une chronique des pratiques professionnelles du 1 er février 2005, que je reprends
textuellement ici.
Danièle Gagnon enseigne au Collège
de l’immobilier du Québec depuis
1995. Au cours de sa carrière,
Me Gagnon a pratiqué le droit
en cabinet privé, travaillé à titre de
courtier immobilier et
elle se consacre maintenant
entièrement à la formation.
« Les parties s’entendent pour mettre l’immeuble hors marché. Par conséquent, le courtier
suspend toute activité visant à offrir l’immeuble en vente, incluant toute publicité. Le contrat
demeure en vigueur jusqu’à son expiration pour tous les autres droits et obligations qui y sont
prévus. »
Bien que dans l’interprétation d’un contrat on doive rechercher la commune intention des
parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés, il n’en demeure pas moins
que les bons mots et la précision facilitent grandement la compréhension.