Dans le cas d`un contrat de courtage irrévocable, le client

Octobre 2008 ● Volume 6, Numéro 4
Version révisée
Septembre 2014
Il arrive parfois qu’un client demande à son courtier immobilier de mettre hors marché l’immeuble qui lui a
été confié pour vente, et ce, malgré la signature d’un contrat de courtage irrévocable à durée déterminée.
La mise hors marché signifie simplement que l’immeuble est retiré du marché, et donc de Centris ®, et que
l’agence doit cesser ses activités pour le vendre. Étant donné que le contrat de courtage demeure en
vigueur jusqu’à son expiration, le vendeur devra payer la rétribution prévue au contrat advenant une vente
dans la période où l’immeuble est hors marché.
Dans le cas d’un contrat de courtage irrévocable, le client doit obtenir le consentement du
courtier pour mettre l’immeuble hors marché. Le contrat étant fait au bénéfice de l’agence,
cette dernière, ou toute personne autorisée à agir pour lui, doit donc consentir à toute
modification qui lui est apportée, incluant sa mise hors marché (article 36 du Règlement de
collaboration provinciale).
L’article 2129 du Code civil du Québec prévoit que le client est tenu d’indemniser l’agence
en lui remboursant ses dépenses comme les frais de publicité, ainsi que la valeur du travail
effectué jusqu’à sa mise hors marché.
Dans le cas d’un contrat de
courtage irrévocable, le
client doit obtenir le
consentement du courtier
pour mettre l’immeuble
hors marché.
Les parties doivent utiliser le formulaire « Modifications » (Clause M5). L’agence et le client doivent signer le
formulaire. Il est préférable d’y consigner toutes les modalités, incluant l’indemnité accordée au courtier s’il y
a lieu. Dans votre outil InstanetfFormsMC on propose la clause type suivante : « Les parties s’entendent pour
mettre l’immeuble hors marché. Par conséquent, le courtier ou l’agence suspend toute activité visant à offrir
l’immeuble en vente, incluant toute publicité. Le contrat demeure en vigueur jusqu’à son expiration pour tous
les autres droits et obligations qui y sont prévus. »
Soyez vigilant dans l’utilisation des termes annulation, résiliation et résolution qui pourrait avoir pour effet de
vous faire perdre votre droit de réclamer votre rétribution. En effet, ces termes ont chacun une signification
particulière et ne doivent pas être utilisés indistinctement.
En présence d’un contrat de courtage révocable, l’agence ne peut s’opposer à la mise hors marché de
l’immeuble. Il peut simplement réclamer une indemnité pour les dépenses encourues et les démarches
entreprises. Toutefois, lorsque le contrat de courtage est irrévocable, l’agence n’a aucune obligation de
consentir à une mise hors marché. Si jamais une mise hors marché est tout de même convenue avec le
client, l’agence doit s’assurer d’utiliser les termes exacts.
Me Martin Fortier est associé au sein de l’étude De
Chantal, D’Amour, Fortier, s.e.n.c.r.l. Il est avocat
et titulaire d’une maîtrise en fiscalité. Dans le cadre
de sa pratique, il représente plusieurs agents et
courtiers immobiliers. Cet article a été rédigé avec
la collaboration de Me Sophie Desnoyers et Me
Stéphanie Robichaud.