Gesamtartikel - Treuhänder

IMMOBILIEN
Betrieblich genutzte Immobilien stellen bei vielen Unternehmen einen der bedeutendsten Kostenblöcke dar. Gleichzeitig sind Immobilien auch eine der grössten
Bilanzpositionen und beinhalten signifikantes Wertpotential. Diesem Aspekt wird in
der Praxis jedoch kaum Rechnung getragen.
KURT RITZ
DA N I E L M AT T I
BETRIEBSIMMOBILIEN –
MEHR ALS EIN KOSTENBLOCK
Verkanntes Wertpotential
1. KOSTEN IM VORDERGRUND
Im Rahmen einer Studie zu Betriebsimmobilien [1] wurden
kürzlich 70 Führungskräfte in der Schweiz zu Bedeutung,
Bewertung und Management von betrieblich genutzten Immobilien befragt.
Gemäss dieser Studie stehen in der Schweiz die Kosten im
Vordergrund bei der finanziellen Führung von Betriebsimmobilien (Abbildung 1). Für 40% der befragten Unternehmen
liegt die Minimierung der liegenschaftsbezogenen Kosten
an oberster Stelle. Diese Konzentration auf die Kosten beim
Immobilienmanagement ist unabhängig von der Branchenzugehörigkeit oder der Grösse des Unternehmens. 29% der
Unternehmen verzichten gar darauf, irgendwelche finanziellen Vorgaben für die betrieblich genutzten Immobilien
aufzustellen. Auch in dieser Gruppe sind grosse und kleine
Unternehmen gleichermassen vertreten.
Lediglich 10% der Unternehmen beabsichtigen, mit den
Betriebsliegenschaften Wertsteigerungen zu erzielen. Dies
ist erstaunlich, da Immobilien bei vielen Unternehmen die
grösste Bilanzposition darstellen. International hat dieses
Wertpotential vielerorts zu einem Umdenken geführt: Traditionell immobilienlastige Unternehmen wie beispielsweise
Detailhändler, Hotelketten oder Logistikkonzerne sind zu
einem aktiven Immobilienwertmanagement übergegangen.
Mittels Ausgliederung oder Auslagerungen von Immobilien
konnten vielfach bedeutende Wertsteigerungen realisiert
werden.
Mit einer rein kostenorientierten Steuerung des Einsatzes
und der Nutzung von Immobilien wird aber nicht nur auf
Wertsteigerungspotentiale verzichtet, es können auch betrieb-
liche Rationalisierungspotentiale verpasst werden. Wenn
marktähnliche Wettbewerbsverhältnisse im Immobilienbereich fehlen, beruhen die verrechneten Kostenpreise in der
Regel nur auf Anschaffungs- oder Herstellkosten. Die Immobiliennutzer innerhalb eines Unternehmens werden also
nicht dazu angehalten, nur Flächen zu nutzen, die auch wirtschaftlich sinnvoll sind. Dies kann dazu führen, dass Potenziale zur Flächenreduzierung oder zur Steigerung der Flächeneffizienz ungenutzt bleiben. Auch das Immobilienmanagement selbst als Flächenanbieter ist bei einer markt- und
wertorientierten Steuerung verstärkt gefordert, da sich operative Einheiten gegebenenfalls an externe Anbieter wenden können.
2. RECHTLICHE VERSELBSTÄNDIGUNG
In der Unternehmenspraxis wird eine markt- und wertorientierte Immobiliensteuerung organisatorisch entweder durch
ein Immobilien-Profit-Center oder durch eine Ausgliederung
der Immobilien in eine rechtlich selbständige Unternehmenseinheit umgesetzt. Der Hauptnutzen (Abbildung 2) einer
rechtlich selbständigen Unternehmenseinheit für Betriebsimmobilien liegt laut der oben genannten Studie bei der
Kostentransparenz und der klaren Trennung vom Kerngeschäft: 49% der befragten CFO sehen dies als einen der Hauptgründe für eine Ausgliederung. Die erhöhte Transparenz
bietet insbesondere Anreiz zu einer verstärkten Kostendisziplin der operativen Geschäftszweige.
Der zweitwichtigste Grund (genannt von 37% der Entscheidungsträger) ist die optimierte Finanzierung. Als selbständige Einheit ist der Immobilienbereich weniger von der
KURT RITZ,
DANIEL MATTI,
LIC. RER. POL., MRICS,
CFA, LIC. OEC. HSG,
DIPL. ARCH. HTL,
SENIOR MANAGER,
PARTNER, IMMOBILIEN-
IMMOBILIENBERATUNG,
BERATUNG, PRICEWATER-
PRICEWATERHOUSE-
HOUSECOOPERS AG,
COOPERS AG, ZÜRICH,
ZÜRICH,
DANIEL.MATTI@
[email protected]
CH.PWC.COM
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Abbildung 1: PRIMÄRES ZIEL FÜR DAS MANAGEMENT DER BETRIEBSIMMOBILIEN
Erreichung von übergeordneten
Konzernvorgaben: 7%
Marktbezogene Rentabilität und
Wertsteigerung der Immobilie: 10%
Kostenfokus: Minimierung der
liegenschaftsbezogenen Kosten: 40%
Ausnutzung bilanzieller und
steuerlicher Vorteile: 14%
Für die Immobilien werden keine
finanziellen Ziele formuliert: 29%
Quelle: PricewaterhouseCoopers, Studie «Kennen Sie den Wert ihrer Immobilien?», Mai 2008
Finanzkraft der Muttergesellschaft abhängig und das Immobilienvermögen kann gegebenenfalls mittels Hypotheken direkt und auch günstig finanziert werden. Weitere wesentliche Vorteile sind der Schutz des Immobilienvermögens vor
unternehmerischen Risiken (34%) und die steuerliche Optimierung (33%). Aus steuerlicher Sicht kann es zum Beispiel interessant sein, Gewinne durch Verrechnungspreise
für Leistungen und gegenseitige Kreditgewährung zwischen Gesellschaften zu «verschieben». Das im Sommer 2004
in Kraft gesetzte Fusionsgesetz erlaubt zudem die steuerneutrale Übertragung von Immobilien innerhalb eines Konzerns.
Eine Ausgliederung bringt aber nicht nur Vorteile, sondern
auch Risiken. Es ist nicht auszuschliessen, dass es zwischen
dem Immobilienmanagement und den operativen Einheiten zu Zielkonflikten kommt. Wenn beispielsweise operative
Einheiten auf externe Gegenmodelle am Markt zurückgreifen, kann die Auslastung der unternehmenseigenen
Ressourcen gefährdet werden. Dies hätte letztlich negative
Auswirkungen auf die Gesamtunternehmensziele.
Die potenziellen Zielkonflikte dürften ebenfalls ein Grund
sein, dass nach wie vor nur wenige Unternehmen ihre Betriebsimmobilien ausgegliedert haben. Trotz der offensichtlichen Vorteile einer Ausgliederung haben in den letzten zwei
Abbildung 2: RECHTLICHE VERSELBSTÄNDIGUNG
Hauptgründe, Betriebsimmobilien innerhalb der Gruppe bzw. des Konzerns in eine andere Gesellschaft einzubringen;
Mehrfachnennungen zulässig
Transparenz von Immobilienkosten erreichen
und klare Trennung vom Kerngeschäft
49%
Optimierte Finanzierung
37%
Schutz des Immobilienvermögens
vor unternehmerischen Risiken
34%
Steuerliche Optimierung
33%
Umstrukturierung im Zusammenhang
mit Nachfolgeplanung
19%
Kein Nutzen
19%
Sonstige
3%
Allgemeiner Branchentrend 0%
Quelle: PricewaterhouseCoopers, Studie «Kennen Sie den Wert ihrer Immobilien?», Mai 2008
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Jahren nur 13% der befragten Unternehmen solche Transaktionen durchgeführt. Zukünftig zeichnet sich ein weiterer
Rückgang ab; weniger als 5% planen in den nächsten ein bis
zwei Jahren Übertragungen von Immobilien innerhalb des
Konzerns.
3. MONETARISIERUNG VON BETRIEBLICHEN
IMMOBILIEN
Unter Monetarisierung betrieblicher Immobilien versteht
man die Freisetzung von Kapital durch die Veräusserung von
Betriebsimmobilien mit gleichzeitiger Rückmietung (auch
bekannt unter den Begriffen Sale-and-Lease-back oder OpCoPropCo-Transaktion). Eine Monetarisierungsstrategie sollte
immer in Übereinstimmung mit den Unternehmenszielen
stehen. Dabei können sowohl strategische als auch finanzwirtschaftliche Ziele verfolgt werden.
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IMMOBILIEN
Vordergründige strategische Ziele sind die Verringerung des
Immobilienrisikos und die Schaffung operativer Flexibilität. Da das Immobiliengeschäft im Normalfall nicht zu den
Kernaktivitäten eines Unternehmens gehört, ist es unter Umständen riskant, wenn das Unternehmen durch seinen Liegenschaftsbesitz zu stark den Immobilienmarktschwankungen ausgesetzt ist. Operative Flexibilität wird dadurch
erreicht, dass ein Standort nach einem Verkauf und einer gewissen Rückmietdauer aufgegeben werden kann, ohne dass
immobilienspezifische Zusatzkosten oder Abschreibungen
anfallen.
Aus finanzieller Sicht bietet sich eine Monetarisierungsstrategie in erster Linie zur Freisetzung von Kapital für das
Kerngeschäft an. Alternativ können die zusätzlichen flüssigen Mittel auch zum Schuldenabbau verwendet werden.
Gleichzeitig erreicht man durch den Verkauf eine Verkür-
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zung der Bilanz und allenfalls eine Verbesserung einschlägiger Finanzkennzahlen. Beispiele dafür sind eine erhöhte
Gesamtkapitalrentabilität (falls die Rendite im Kerngeschäft
höher ist als bei den Betriebsimmobilien) oder ein vertiefter
Fremdfinanzierungsgrad (da Immobilien in der Regel nur zu
ca. 60–80% fremdfinanziert sind). Dies lässt sich allerdings
nur umsetzen unter der Voraussetzung, dass die Rückmiet-
«Beinahe die Hälfte der
untersuchten Unternehmen
verzichtet auf eine regelmässige Bewertung
der Betriebsimmobilien.»
verhältnisse nicht als «Financial Lease» klassifiziert werden
(nach IAS 17). Zu guter letzt können mit dem Verkauf unter
Umständen auch Wertsteigerungen realisiert werden.
In der Unternehmenspraxis liegen die Hauptgründe für Monetarisierungen von Immobilien (Abbildung 3) primär im Bereich der finanzwirtschaftlichen Ziele. Laut der eingangs
erwähnten Studie ist die Mittelbeschaffung für das Kerngeschäft der mit Abstand wichtigste Grund (74%). Bilanzverkürzung (47%) und Schuldenabbau (43%) wurden ebenfalls
wiederholt genannt. Strategische Gründe wie die Schaffung
von Standortflexibilität (26%) und die Auslagerung des Immobilienmarktrisikos (21%) werden im Vergleich dazu als
weniger wichtig angesehen.
Im Schweizer Markt kam es in der Vergangenheit nur zu
wenigen Veräusserungen betrieblich genutzter Immobilien
mit gleichzeitiger Rückmiete. In den letzten zwei Jahren
haben von den untersuchten Unternehmen weniger als 5%
eine solche Transaktion durchgeführt. Nur rund 8% beabsichtigen in nächster Zeit eine Monetarisierung durchzuführen. Die Gründe für diese Zurückhaltung sind vielfältig.
Haupthindernis ist gemäss der Studie der fehlende Markt
(von 60%) genannt oder dass kein geeigneter Investor vorhanden ist (41%). Diese Wahrnehmung erstaunt aus Immobilienperspektive. Im Zug der Internationalisierung des
Schweizer Marktes hat es sich gezeigt, dass für jedes Objekt,
unabhängig von Lage und Nutzung, ein funktionierender
Markt existiert. Die entscheidenden Erfolgsfaktoren sind
letztlich die Dauer der mietvertraglichen Bindung und die
Bonität des Verkäufers bzw. des zukünftigen Mieters. Ein
weiterer wichtiger Hinderungsgrund ist für 57% der Entscheidungsträger die Bewahrung der Unabhängigkeit. Ein
zu tiefer Preis ist in diesem Zusammenhang vergleichsweise
weniger entscheidend (26%).
4. BEWERTUNGS- UND BILANZIERUNGSPRA XIS
Die ausgeprägte Konzentration auf Kosten bezüglich Betriebsimmobilien widerspiegelt sich auch in der Bewertungsund Bilanzierungspraxis: Beinahe die Hälfte (41%) der untersuchten Unternehmen verzichtet auf eine regelmässige Bewertung der Betriebsimmobilien. Da die Immobilienmärkte
einem stetigen Wandel ausgesetzt sind, kann daraus geschlossen werden, dass diese Unternehmen den aktuellen
Marktwert ihrer Betriebsliegenschaften nicht kennen. Das
Abbildung 3: MONETARISIERUNG
Hauptgründe für die Monetarisierung von Betriebsimmobilien; Mehrfachnennungen zulässig
Beschaffung von verfügbaren Mitteln,
um ins Kerngeschäft zu investieren
74%
Bilanzverkürzung, Verbesserung
von Finanzkennzahlen
47%
Beschaffung von verfügbaren Mitteln
zum Schuldenabbau
43%
Transparenz von Immobilienkosten erreichen
und klare Trennung vom Kerngeschäft
30%
Schaffung von langfristiger Standortflexibilität
26%
21%
Auslagerung des Immobilienmarktrisikos
Bessere Finanzierungskonditionen
(z.B. OpCo/PropCo)
20%
Attraktive Marktpreise/Erzielung
von Wertsteigerungen
13%
11%
Kein Nutzen
Allgemeiner Branchentrend
1%
Quelle: PricewaterhouseCoopers, Studie «Kennen Sie den Wert ihrer Immobilien?», Mai 2008
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gleiche Bild zeigt sich auch bei der Bilanzierung. Nur 27% der
Umfrageteilnehmer geben an, dass sie ihre Betriebsimmobilien zu Marktwerten bilanzieren. Dies deckt sich also nicht
mit der internationalen Tendenz zur Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage gemäss dem Grundsatz
der True and Fair View. Die Bilanzierung der betrieblich
genutzten Immobilien zu Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich Abschreibungen ist sowohl bei der Rechnungslegung nach dem Obligationenrecht (OR) als auch gemäss den
International Financial Reporting Standards (IFRS) die Regel
(IAS 16). Allerdings ist unter IFRS auch eine Bilanzierung
zum Fair Value (Revaluation Model nach IAS 16.32) zulässig.
In vielen Fällen verfügen Unternehmen also trotz Bilanzierung nach dem Grundsatz der True and Fair View über beträchtliche stille Reserven auf ihrem Immobilienvermögen.
Von den befragten CFO gaben nicht weniger als 40% an, dass
die stillen Reserven auf den Betriebsimmobilien mindestens
der Hälfte des Buchwertes entsprechen. 15% sind gar der Ansicht, dass der Marktwert ihrer Betriebsimmobilien mehr als
doppelt so hoch ist wie der Buchwert.
5. FAZIT
Die Konzentration auf Kosten und die Zurückhaltung gegenüber Ausgliederungen und Monetarisierungen betrieblich genutzter Immobilien zeigen, dass das Wertpotenzial
von Immobilien in der Schweizer Unternehmenspraxis nach
wie vor unterschätzt wird. Betriebsimmobilien sind nicht nur
ein Kostenfaktor, sondern auch ein bedeutender Vermögenswert, und sie können ein Mittel zur Realisierung der Unternehmensziele sein. Damit das volle Potenzial ausgeschöpft
werden kann, bedarf es jedoch eines markt- und wertorientierten Immobilienmanagements.
n
Anmerkung: 1) «Kennen Sie den Wert ihrer Immobilien?», Studie von PricewaterhouseCoopers, Mai 2008.
R É SU M É
Les immeubles commerciaux – plus qu’un poste de coûts
Les immeubles à usage commercial représentent l’un des principaux groupes
de coûts pour beaucoup d’entreprises.
Mais les immeubles comptent aussi
parmi les plus gros postes du bilan et ils
renferment un potentiel de valeur significatif. Pourtant, dans la pratique, cet
aspect n’est pratiquement pas pris en
considération. Dans le cadre d’une récente étude, 70 cadres de l’économie
suisse ont été interrogés sur l’importance, l’évaluation et la gestion des immeubles à usage commercial.
Selon cette étude, en Suisse, la gestion
financière des immeubles à usage commercial est principalement axée sur les
coûts. Pour 40% des entreprises interrogées, la réduction maximale des frais
immobiliers est en effet la priorité numéro un. Cette focalisation sur les coûts
ne dépend ni du secteur d’activité ni de
la taille des entreprises. Seules 10% de
ces dernières cherchent à accroître la
valeur de leur parc immobilier. À cause
de cette concentration marquée sur les
coûts, la plupart renoncent au potentiel
de valeur des immeubles. Mais elles
peuvent aussi passer à côté de certains
potentiels de rationalisation, comme la
réduction de la surface ou une utilisation plus efficace de la surface disponible.
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Sur le plan de l’organisation, une gestion immobilière orientée marché et valeur peut être réalisée par l’intégration
des immeubles à usage commercial dans
une entité juridique indépendante. Les
principaux avantages de cette solution
sont la transparence des coûts et une séparation claire des métiers de base.
Une autre approche de la gestion immobilière orientée valeur est la vente
suivie de la relocation immédiate des immeubles à usage commercial (transactions dites «sale and lease back» ou
«OpCo-PropCo»). L’avantage majeur se
situe ici au niveau des objectifs financiers. Selon l’étude citée, la principale
raison invoquée pour ce type d’opération est, et de loin, l’acquisition de ressources pour les activités de base (74%).
La réduction du bilan (47%) et la diminution de l’endettement (43%) figurent
également en bonne place. Comparativement, les raisons stratégiques comme
la souplesse en termes d’implantation
(26%) et le transfert des risques liés au
marché immobilier (21%) paraissent
moins importantes. Malgré tous ces avantages, le transfert des immeubles à un
tiers reste plutôt l’exception. Les obstacles
les plus fréquents restent l’étroitesse du
marché (60%) ou l’absence d’investisseur
approprié (41%). Cette appréciation sur-
prend car, dans le sillage de l’internationalisation du marché immobilier suisse,
on observe l’existence d’un marché réel
pour tous les objets, indépendamment
de leur situation et de leur affectation.
La focalisation sur les coûts se reflète
également dans la pratique d’évaluation
et de comptabilisation des immeubles à
usage commercial dans le bilan. Près de
la moitié des sondés (41%) ne procèdent
pas à une évaluation régulière de ces objets. Les marchés immobiliers étant en
constante mutation, on peut en déduire
que ces entreprises ne connaissent pas la
valeur vénale actualisée de leurs immeubles commerciaux.
La concentration sur le facteur coûts
et les réticences en matière d’externalisation et d’aliénation des immeubles à
usage commercial montrent que les entreprises suisses sous-estiment encore
largement leur potentiel de valeur. Ces
immeubles ne sont pas nécessairement
un «gouffre financier». Ils représentent
aussi un actif important qui peut être
vu comme un moyen permettant de réaliser les objectifs de l’entreprise. Mais
pour que ce potentiel puisse être pleinement exploité, il faut instaurer une
gestion immobilière orientée marché et
valeur. KR/DM/PB
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