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VAL-D’OISE
Rêve de jeunes
La maison avec jardin reste le souhait des jeunes couples et des familles et on en trouve dans
toutes les communes du département. L’offre dans le neuf, en revanche, est encore très réduite
vec 43% de moins de 30 ans,
le Val-d’Oise tient bien son
rang de département le plus
jeune de l’Hexagone et reste
attirant pour les candidats
à l’accession à la propriété. La baisse des
prix permet même aux couples de trentenaires, quand ils ont tous les deux un
travail régulier, de concrétiser leur rêve
d’une maisonnette entourée d’un jardin.
Un objectif partagé par les familles lors
d’un deuxième achat, quand une majorité
de Val-d’Oisiens – 57% – sont propriétaires. Et ils ont du choix dans ce département verdoyant, où près d’un habitant
sur deux vit en logement individuel.
A l’ouest de l’Oise, la lisière du plateau du
Vexin présente un caractère agricole et
rassemble 10% de la population. A l’est, la
vallée de Montmorency recèle des maisons
en meulière et des lotissements, construits
après guerre, composés de petits pavillons
(les fameuses « maisons Barbu », du nom
d’un député qui œuvra à la construction
de logements sociaux), très convoités
aujourd’hui. Les plus fortes densités de
population se trouvent dans des
communes connues pour leurs grands
ensembles : Sarcelles, Garges,
Villiers-le-Bel, Argenteuil, où est
concentrée une part des 22% de ceux qui
ont accès au logement social.
Les investisseurs se montrent relativement attentistes. Ils s’intéressent,
de préférence, aux programmes neufs,
par exemple à Ermont, afin de bénéficier
des mesures de défiscalisation
prévues par la loi Scellier. Ils privilégient
les petites surfaces, les petits produits et
surtout les petits prix et se révèlent
beaucoup plus réactifs à Sarcelles
ou à Taverny qu’à Enghien, la commune
la plus chère du département.
NICOLE GEX
A
F. Achdou/Urba Images server
Cergy-SaintChristophe
attire les
familles
pour une
seconde
acquisition
Où acheter selon votre budget
( ➧ Prix médian de MeilleursAgents.com au 1er février 2010)
ARGENTEUIL
➧ 2 641 €/m2
Pour toutes les bourses
Un tiers des vendeurs rachète à Argenteuil, un
autre tiers s’éloigne vers l’Oise ou l’Eure et le
dernier tiers quitte la région, souvent au moment de la retraite. « Malgré la crise, nous enregistrons une bonne activité, note Xavier
Pouillard, de Laforêt Immobilier. Il y en a pour
toutes les bourses, des petites ou moyennes
surfaces jusqu’aux maisons de 300 000 à
500 000 euros. » Dans le centre, une maison
des années 1930, de 80 m2, avec 200 m2 de terrain et un sous-sol – bien très recherché – s’est
négociée à 245 000 euros ; elle aurait été évaluée à 270 000 euros avant la crise. Les loyers
grimpent, provoquant des vocations de primoaccédants. Un trentenaire célibataire de
Colombes a acheté, près de l’hôpital, un
3-pièces de 75 m2, des années 1970, pour
140 000 euros. Dans le quartier de la gare, un
60-m2 de moins de cinq ans a trouvé preneur à
210 000 euros. Les promoteurs ont mis leurs
programmes en attente et l’offre manque déjà.
Cette pénurie pourrait favoriser la spéculation.
- 1,5% en trois mois
CERGY
➧ 2 466 €/m2
Petites surfaces convoitées
Ceux qui poussent la porte des agences demandent surtout des petites surfaces, de type
F2/F3 : « Des jeunes tentés par la propriété,
mais aussi de moins jeunes, divorcés, qui ont revendu leur maison et se rabattent sur un appartement », explique un professionnel. Dans
une résidence correcte, un 27-m2 avec balcon
se vend 102 000 euros. Un jeune Val-deMarnais a acheté un 44-m2 pour 147 000 euros.
Un habitant de Colombes a préféré un ☛
● LI
Spécial immobilier
ENGHIEN-LES-BAINS
EAUBONNE
➧ 2 756 €/m2
Bien desservie
Avec, depuis deux ans, une liaison directe
vers Saint-Lazare, qui s’ajoute à la ligne C du
RER, vers Gare du Nord, « Eaubonne séduit
beaucoup de Parisiens », observe Evelyne
Thoumazeau, de l’agence Orpi. Les familles
de deux ou trois enfants apprécient les maisons en meulière, avec 3 chambres, entre
400 000 et 450 000 euros près de la gare. Un
peu plus loin, à un quart d’heure à pied, on
peut avoir, pour le même prix, une quatrième
chambre dans des constructions plus récentes, avec, peut-être, un peu moins de
cachet. Près de la deuxième gare – station
Eaubonne séduit de nombreux Parisiens
Jean-Yves Lacote
45-m2 de moins de cinq ans, frais de notaire réduits, pour 158 000 euros. Le parc d’activités de
Cergy-Saint-Christophe attire ingénieurs ou informaticiens qui arrivent en famille pour une
deuxième acquisition : de petites maisons de
200 000 à 250 000 euros. « Nous voyons moins
d’investisseurs, note Sarah de Marchi, de
l’agence Laforêt. Avec la loi Scellier, ils se tournent vers les programmes neufs. » Les amateurs de maisons d’exception en trouveront
à Cergy-le-Haut.
- 0,8% en trois mois
Champ-de-Course vers la gare du Nord – des
appartements spacieux avec une place de parking, autour de 3 500 euros/m2, attirent des
couples, jeunes ou retraités. Dans un pavillon
de 70 m2, sur 200 m2 de terrain, des cinquantenaires préparent leur retraite en faisant euxmêmes les travaux. Ils l’ont payé 220 000
euros, dans un quartier résidentiel. Les investisseurs préfèrent le neuf : les lots d’un
programme en centre-ville se sont vendus
comme des petits pains.
- 1,3% en trois mois
➧ 3 690 €/m2
Des achats réfléchis
L’unique cité thermale d’Ile-de-France – créée
en 1850 – garde la cote. Les Parisiens se laissent tenter par les belles maisons années
1930, autour de 4 000 euros/m2. L’un d’entre
eux en a récemment acquis une de 160 m2, rénovée, en brique et meulière, pour 630 000
euros, en plein centre résidentiel. « C’est le
meilleur moment pour acheter, certifie
Raymond Tran, de l’agence Laforêt. On peut
négocier. Le marché s’inverse, les acquéreurs
sont là, mais nous manquons de biens. Les
vendeurs ont peur de brader. A Enghien, ils
peuvent se permettre d’attendre. » Les primoaccédants ont du choix : 300 000 euros pour
un 70-m2 proche du lac. Un jeune couple avec
un enfant s’est emballé pour un 70-m2
à 280 000 euros, avec 3 vraies chambres,
ce qui est rare, dans le Bas-Enghien, à la limite d’Epinay. Les investisseurs restent encore timides et privilégient les petites
surfaces : 50 m2 dans un immeuble ancien du
centre pour 168 000 euros ou, mieux, un studio de 35 m2, à refaire, pour 80 000 euros.
« Nos clients savent ce qu’ils veulent, résume
Raymond Tran. Ici, ils sont solvables. Nous observons moins d’achats coup de cœur mais, au
contraire, des décisions calculées, réfléchies. »
Ainsi un 130-m2 à 670 000 euros reste en
vitrine, malgré sa vue sur le lac.
- 1,4% en trois mois
FRANCONVILLE
➧ 2 557 €/m2
Pour les jeunes ménages
Les familles osent à nouveau revendre pour
acheter. Ainsi ce couple, lui, technicien du
bâtiment, elle, secrétaire, a vendu son 95-m2,
à l’Epine-Guyon, à 210 000 euros pour acheter une maison de 120 m2 payée 340 000
euros. Pour un deuxième achat, ce sont souvent des habitants des environs (Ermont,
Sannois…) qui souhaitent rester dans le secteur. Une imposante maison de 150 m2 a été
vendue 440 000 euros à des Sannoisiens. En
revanche, Olivier Lucas, de Laforêt
Immobilier, ne voit pas beaucoup d’investisseurs. « Les gens hésitent à débloquer leur argent placé. » Pour une première acquisition,
les acheteurs, souvent de jeunes couples qui
ont un emploi stable depuis trois ou quatre
ans, viennent parfois de Paris ou des Hautsde-Seine. Ils recherchent des 3/4-pièces.
Un jeune ménage, sans enfants, a vite repéré
un 3-pièces de 60 m2 en bon état, rue du
Général-Leclerc, à 143 000 euros. Un autre a
payé pour la même surface, en centre-ville
aussi, 158 000 euros.
- 2,3% en trois mois
LII ●
➧ 3 263 €/m2
L’acquéreur est roi
Des loyers dissuasifs, des taux historiquement
bas, beaucoup de jeunes couples optent pour
l’achat : « Ils viennent de la région, du 92 ou
de Paris. Certains sont nés ici, se sont éloignés
pour leurs études et reviennent s’installer en
ménage, détaille Marc Boccara, de l’agence
Laforêt. Et ils ont raison : en ce moment, les acquéreurs sont rois. » La demande est forte
pour les maisons qui, entre 300 000 et 400 000
euros, se vendent vite. Un jeune couple d’ingénieurs en a acheté une de 85 m2, 5 pièces, pour
375 000 euros. Le haut de gamme, à plus d’un
million d’euros, redémarre aussi. Pour ceux qui
préfèrent un appartement : un F3 de 73 m2,
dans une jolie résidence du HautMontmorency, avec piscine et tennis, s’est
vendu 190 000 euros et un 3-pièces, à la limite
de Soisy, 135 000 euros. Les investisseurs –
souvent des cadres supérieurs – s’intéressent
aux petites surfaces et aux petits immeubles.
L’un d’entre eux, comprenant trois appartements de 35 m2, une boutique avec sous-sol,
s’est négocié à 230 000 euros : les travaux de
ravalement ont été financés par le magasin.
- 1,6% en trois mois
Sipa/Sichon
MONTMORENCY
PONTOISE
➧ 2 640 €/m2
Fini la prudence
Des acheteurs, qui avaient adopté une attitude
prudente en entendant le mot crise, reprennent
leur projet : « Mon problème est de savoir ce
que nous allons pouvoir leur montrer, en fonction de notre stock de biens à vendre, explique
Jean-François Grenier, de Century 21. Nous assistons aussi au retour des propriétaires vendeurs qui avaient retiré leur offre de vente. »
Cergy, tout proche, et son bassin d’emploi attirent dans le secteur des cadres ou des salariés
de province mutés. Ils trouvent leur bonheur
dans le moyen de gamme, entre 350 000 et
400 000 euros, comme ce 150-m2, dans une résidence pavillonnaire de bon standing, à
390 000 euros. De petits 2-pièces trouvent
YANICK PATERNOTTE
Député-maire de Sannois
« Depuis vingt ans, notre règlement d’urbanisme limite la densité urbaine
à Sannois. Nous privilégions le pavillonnaire, si recherché par les jeunes
cadres. Les couples qui viennent s’installer chez nous sont, nous le constatons, de plus en plus qualifiés. Surtout depuis que nous avons obtenu une
liaison SNCF directe Sannois - Saint-Lazare. Moi-même, j’utilise le train et
je mets trente-cinq minutes de mon domicile à l’Assemblée nationale.
Le Val-d’Oise a un problème d’équilibre entre emploi et habitat : il est le département qui a le
moins d’offres par habitant. Les gens sont donc obligés de migrer. Or, il y a un déficit de transports : la Francilienne n’est pas bouclée entre Méry et Orgeval, la A 86 n’a que deux voies vers
La Défense, d’où des bouchons, la A 15 n’est pas reliée au périphérique… Et il n’y a pas, non
plus, de transports en commun pour relier efficacement Cergy à Roissy, les deux pôles d’activités. Mais le cadre de vie est enviable : plus de la moitié de sa superficie est occupée par les
parcs naturels régionaux du Vexin et d’Oise-Pays de France. » Propos recueillis par N. G.
facilement preneur, autour de 150 000 euros,
parmi les primo-accédants. Pontoise est aussi
la porte du Vexin, la clientèle pour le charme,
les poutres et les vieilles pierres dans un écrin
de verdure, avec des budgets au-delà de
500 000 euros, n’a jamais déserté le terrain.
- 1,7% en trois mois
SANNOIS
➧ 2 807 €/m2
Le centre-ville plébiscité
Est-ce le charme de cette butte boisée ou son
moulin à vent qui font courir les foyers en
quête d’un petit jardin ? Les primo-accédants
reviennent sur le marché et envisagent même
l’achat d’un pavillon. « Environ 60% des clients
recherchent un appartement, souligne Philippe
Martinez, de l’agence Orpi, mais la demande
s’accentue sur les pavillons à petits prix, entre
250 000 et 350 000 euros. Ça part vite ! »
D’autant que les Sannoisiens rachètent sur
Sannois. Ils plébiscitent le centre-ville, proche
de la gare, avec un train toute les dix minutes
en direction de Saint-Lazare. Une aubaine aussi
pour ces ingénieurs, agents SNCF ou managers… originaires de la capitale ou des Hautsde-Seine, et qui travaillent à Paris. Non loin de
la mairie, des 3/4 pièces, autour de 60 m2, dans
des résidences fin des années 1970, avec ascenseur et balcon, se vendent entre 160 000 et
180 000 euros. Pour les studios et les 2-pièces,
les investisseurs répondent présent.
- 0,5% en trois mois
Pontoise a ses inconditionnels
Jean-Yves Lacote
SARCELLES
➧ 1 842 €/m2
Les pavillons très recherchés
Grâce à la baisse des prix, une partie de ceux
qui cherchaient un appartement à Sarcelles
ont pu acheter un pavillon : « Nous avons davantage de demandes de maisons », constate
Alain Watelle, de Laforêt Immobilier. Les
clients types : des couples de 30-35 ans, employés, travaillant tous les deux. 80% d’entre
eux viennent de Sarcelles ou des communes
voisines : Garges, Pierrefitte, Stains, quelquesuns des Hauts-de-Seine, très peu de Paris.
Parmi eux, des primo-accédants. L’agence a
vendu en un an autant de pavillons que d’appartements. De 160 000 euros, pour une maison de ville années 1930 de 51 m2,, 3 pièces, bien
située, rue de Chaussy, habitable immédiatement à 243 000 euros pour une autre de 90 m2,
5 pièces en bon état, avec 400 m2 de jardin. Les
investisseurs, eux, s’intéressent à nouveau aux
appartements à petits prix, comme ce 48-m2
dans une résidence de 1999, dans le Village,
acheté à 110 000 euros, qui pourra être loué
650 euros par mois.
- 1% en trois mois
TAVERNY
➧ 2 645 €/m2
Forte reprise
Les jeunes couples salariés peuvent à nouveau
rêver d’accession à la propriété dans les résidences premiers prix de Taverny. Il y a, par
exemple, ce 4-pièces de 67 m2, pour 165 000
euros. Des familles qui songent à un deuxième
achat trouveront des offres de 250 000 à
300 000 euros et visiteront des 5-pièces,
3 chambres, autour de 100 m2, de bien meilleure facture que du simple lotissement.
Stéphane Naveau, de Century 21, observe une
« reprise forte des ventes depuis le début de l’année », et voit revenir les investisseurs. Dans la
résidence Les Lignières, il a vendu pour
143 000 euros un 3-pièces de 57 m2, dont le loyer
est évalué à 800-850 euros/mois. Des investisseurs de plus en plus attentifs au montant des
charges, qui atteignent parfois 150 à 200 euros
par mois, sans gardien. Les charges sont beaucoup plus abordables dans le rural, existant à
Taverny : des petites surfaces, comme ce
27-m2 à 124 000 euros, dans des maisons de
ville divisées ou dans d’anciens corps de ferme.
- 2,8% en trois mois
N. G.
● LIII
Spécial immobilier
LIV ● LE NOUVEL OBSERVATEUR