Le marché foncier d`entreprises

Transcription

département études-aménagement
Le marché foncier
d’entreprises
Le Pays d’Avre & d’Iton
Evreux & ses environs
Pacy Vernon Gaillon
Le Pays Risle Charentonne
Le Pays Risle Estuaire
Le Pays du Roumois
Le Val de Seine
Le Pays du Vexin normand
consommation et production
d’espaces d’activités dans l’Eure
en 2007
le
marché foncier d’entreprises
Remerciements
cnpp (Centre National de Prévention et de Protection)
Communautés d’Agglomération
Evreux - Seine Eure - Les Portes de l’Eure
Communautés de Communes
Amfreville-la-Campagne - Bernay et ses environs - Conches-en-Ouche
Andelle - Pont-Audemer - Quillebeuf-sur-Seine -Les Andelys et ses environs
Beaumont-le-Roger - Canton de Beuzeville - Canton de BourgtherouldeInfreville - Canton de Breteuil-sur-Iton - Canton de Broglie
Canton de Cormeilles - Canton de Rugles - Canton de Thiberville
Canton d’Etrepagny - Pays de Damville - Pays de Verneuil-sur-Avre
Pays du Neubourg - Roumois Nord - Eure Madrie Seine
La Porte Normande - Rurales du canton de Brionne - Rurales du Sud
de l’Eure - Seine Bord - Vièvre-Lieuvin
Communes
Alizay - Beaumontel - Bernay - Beuzeville - Bézu-Saint-Eloi - Bonnevillesur-Iton - Bosc-Roger-en-Roumois - Boulleville - Bourneville - Brionne
Carsix - Condé-sur-Iton - Couture-Boussey - Foulbec - Francheville
Garennes-sur-Eure - Gasny - Gisors - Grossoeuvre - Madeleine-de-Nonancourt - Marcilly-sur-Eure - Nassandres - Nonancourt - Pont-Audemer
Pont-Authou - Pont-Saint-Pierre - Routot - Rueil la Gadelière - Rugles
Saint-André-de-l’Eure - Sainte-Geneviève-les-Gasny - Saint-Marcel
Saint-Philbert-sur-Risle - Thiberville - Thuit-Hébert - Verneuil-sur-Avre
Etrépagny - Le Neubourg
Conseil général de l’Eure
Direction Départementale de l’Equipement de l’Eure
Eure Aménagement Développement
Eure Expansion
sydar
2
le
Editorial
Partenaire au quotidien des entreprises et des territoires, la
CCI de l’Eure s’est engagée depuis plus de 10 ans à favoriser
l’implantation et le développement des entreprises dans les zones d’activités.
Interface entre les Pouvoirs Publics et les entreprises, partenaire
des collectivités locales et territoriales, la CCI a développé les
missions et outils les mieux adaptés aux besoins et enjeux des
décideurs.
Alliant expertise et proximité, la CCI actionne ainsi des leviers
d’aide à la décision pour les principaux acteurs du développement économique du département.
Le Président
Jean-Pierre Désormeaux
• Le système d’information géographique Eureka 27, créé
en 2005, aide les entreprises de l’Eure à localiser les terrains
disponibles et à visualiser leur environnement immédiat
(+ 200 zones d’activités visualisées, + 7 000 entreprises, 80
collectivités engagées dans l’actualisation permanente des
données).
• Le diagnostic ZI, créé en 2008, concerne les espaces d’activités existants sur lesquels se concentrent 40% de l’emploi
salarié du département. Un état des lieux partagé vise à limiter les prélèvements de terres agricoles, à prévenir la formation de friches industrielles et à inciter la création de services
communs notamment environnementaux.
• La CCI met son expérience et ses compétences à disposition
des collectivités, maîtres d’ouvrage, pour concevoir et aménager leurs nouveaux parcs d’activités conformément aux
besoins des entreprises et dans le respect des engagements de
développement durable.
• L’étude sur le marché foncier d’entreprises développe, au
31.12.2007, chiffres et analyses sur la consommation et la
production d’espaces d’activités dans l’Eure : outil d’information et d’aide à la décision, cette étude contribue à la programmation des espaces futurs puisqu’elle met en exergue
une vision des besoins en foncier à horizon 5 ans et 10 ans.
CCI de l’Eure :
les atouts de l’aménagement
au bénéfice des entreprises
A côté des grandes tendances du marché foncier, une analyse
plus différenciée est développée à l’échelle des 8 territoires de
l’Eure (3 Agglos et 5 Pays).
Etant donnée l’importance de ces informations par rapport
aux enjeux que représente une offre foncière suffisante pour
accueillir des entreprises, la CCI s’est engagée à réaliser désormais cette étude chaque année.
L’ensemble des outils présentés dans le dispositif d’implantation et de développement des entreprises en zones d’activités
constitue une force de frappe de premier ordre en matière de
développement économique tant au service des entreprises que
des Elus locaux et des Collectivités territoriales.
Directeur de publication 
Philippe Tessier
Redacteur en chef
Hélène Thorel
Rédaction
Stéphane Guillot, Laurent Lesimple
Cartographie
Adeline Deschères
Création graphique
Bruno Thévenet
La maîtrise des informations économiques stratégiques conjuguée à sa capacité d’expertise font de la CCI de l’Eure un
partenaire privilégié dans les décisions d’aménagement et de
redéploiement économique de zones industrielles.
Crédits photos : CCI de l’Eure / Eure Expansion - Décembre 2008
3
le
Sommaire
1.Localisation des entreprises et occupation de l’espace
1.1Moins de 10% des entreprises
pour 40% de l’emploi
1.2Les ZI occupent 0,53% de la superficie du département
1.3Les surfaces aménagées : 3 200 hectares
1.4Les surfaces occupées :
2 973 hectares
1.5Les surfaces disponibles :
247 hectares
1.6Les surfaces non aménagées : 3 721 hectares de potentiel
5
5
5
6
7
8
2.Approche en termes de marché foncier
2.1Une consommation de terrains 9
de 110 hectares par an entre 1999 et 2007
2.2Une production croissante 10
mais des stocks limités
2.3Des besoins satisfaits jusqu’en 2012, 11
risques de pénurie au-delà
3.Approche en termes
de typologie d’espaces
d’activités
3.1Les zones artisanales
3.2Les zones polyvalentes
3.3Les parcs d’activités
12
12
13
4.Approche par Pays
et Agglomération
4.1Le Pays d’Avre & d’Iton
4.2Evreux & ses environs
4.3Pacy Vernon Gaillon
4.4Le Pays Risle Charentonne
4.5Le Pays Risle Estuaire
4.6Le Pays du Roumois
4.7Le Val de Seine
4.8Le Pays du Vexin normand
4
16
18
20
22
24
26
28
30
localisation
et occupation
1.Localisation des
entreprises et occupation de l’espace
Les entreprises industrielles, commerciales ou de services, s’établissent sur l’ensemble du territoire départemental en fonction de
facteurs de localisation propres à leur activité. Les outils d’observation de la CCI de l’Eure (Chambre de Commerce et d’Industrie
de l’Eure), et notamment le SIG (Système d’Information Géographique) mis en place graduellement depuis près d’une décennie,
permettent une analyse de leur répartition dans l’espace, dont quelques éléments sont rapportés ici.
1.1 Moins de 10% des entreprises en ZI, pour 40% des emplois
Les espaces d’activités sont constitués dans l’Eure de 212 lotissements industriels, ZAC ou regroupements d’entreprises constitués au fil du temps sans opération d’urbanisme. Ils totalisent
3 220 ha de terrains, soit 0,53% des 6 038 km² du département
de l’Eure[2].
L’implantation diffuse correspond aux commerces de centreville, à l’artisanat ou aux activités de services à domicile. Dans
l’Eure, département industriel depuis très longtemps, on compte de très nombreux sites de production, notamment ceux implantés avant les années 1960. Ces établissements continuent
à se développer tant qu’ils sont intégrés dans une stratégie de
groupe. Il en résulte aujourd’hui encore, une consommation de
foncier hors ZI.
En complément, la CCI de l’Eure recense 3 721 ha de terrains
susceptibles d’être utilisés pour y implanter des entreprises, soit
0,62% de la superficie du département.
Au total, espaces existants et réserves à venir représenteraient
une occupation maximale de 1,15% de la superficie du département, avec un peu plus de 6 941 ha.
Tab. 1 : Importance des espaces d’activités en termes économiques
Hors ZI
Nombre entreprises
Effectifs totaux
En ZI
Nombre
%
Nombre
%
13 935
61 261
90,2
62,2
1 509
37 234
9,8
37,8
© Source : Fichier des entreprises CCI de l’Eure (2007)
1.3Les surfaces aménagées : 3 220 hectares
Les surfaces aménagées des espaces d’activités totalisent 3 220
ha en 2007. Elles représentent 46% des surfaces totales.
[1]
Autre élément intéressant et observé depuis une décennie, la
moitié des investissements immobiliers d’entreprises se fait
par densification des sites existants. Même si les statistiques de
construction perdent en fiabilité sur les dernières années, l’analyse des permis de construire effectuée dans le passé montre
qu’environ la moitié des investissements immobiliers se fait
dans des sites existants. Ils n’engendrent aucune consommation d’espace.
1.2Les ZI occupent 0,53% de la superficie du département
A l’exception de quelques zones commerciales, l’offre
d’accueil est globalement «polyvalente» : elle peut accueillir tout type d’activité. Les maîtres d’ouvrage privilégient l’aménagement dans le prolongement des sites
existants, afin de bénéficier d’économie d’échelle ; cela leur évite
de réaliser de nouveaux réseaux primaires : accès par giratoire,
réseaux d’eaux pluviales, stations d’épuration, postes électriques... Cette tendance devrait s’accentuer avec les contraintes
de développement durable qui visent à optimiser la consommation d’espace, les déplacements et l’utilisation des équipements. La concentration favorise la mise en place de solutions
de transports en commun.
Les espaces d’activités réunissent 9,8% des entreprises et 37,8%
des effectifs salariés.
Quand il s’agit d’urbaniser de nouveaux sites, les maîtres
d’ouvrage redimensionnent l’offre au profit de zones de plus
Fig. 1 : Surfaces des espaces d’activités dans l’Eure au 31/12/2007 (en ha)
Surface totale
6 941
Surface aménagée
3 220
Cessible
2 685
Surface non aménagée
3 721
Non Cessible
535
Occupée
Disponible
Projet court terme
(2, 3 à 5 ans)*
Pré-opérationnelle
ou viabilisation
à 2 ans
2 438
247
532
Projet moyen terme
(6 à 9 ans)
Opportunité faisabilité
Projet long terme
(10 ans et plus)
Intention
388
2 801
* Échéance avant mise sur le marché © Source : CCI de l’Eure, Département Etudes-Aménagement, sept. 2008
[1]
Le fichier des entreprises enregistre l’état civil des entreprises et de leurs établissements, situés dans le département de l’Eure et inscrits au Registre du Commerce et
des Sociétés (RCS).
[2]
Source : Direction Départementale de l’Equipement, http://www.eure.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=278.
5
localisation
et entreprises
occupation
1.Localisation des
et occupation de l’espace
L’ingénierie publique assurée par les DDE (Directions Départementales de l’Equipement)
est en fort recul, sans que les communautés
de communes aient toutes prises le relais.
Surfaces aménagées à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007
1
A 13
A2
9
BEUZEVILLE
A
13
A 13
BOURG-BEAUDOUIN
BOURG-ACHARD
A 13
PONT-AUDEMER
EPAIGNES
ETREPAGNY
CRIQUEBEUF-SUR-SEINE
GISORS
LES ANDELYS
BOURGTHEROULDE
LOUVIERS
VAL-DE-REUIL
LE NEUBOURG
8
A2
BERNAY
© CCI de l’Eure, Département Etudes et Aménagement, sept. 2008
AUBEVOYE GAILLON
NASSANDRES
1.4Les surfaces occupées : 2 973 hectares A 154
THIBERVILLE
HEUDEBOUVILLE
VERNON ST-MARCEL
EVREUX
A 13
CONCHES-EN-OUCHE
ST-ANDRE-DE-L'EURE
BRETEUIL-SUR-ITON
RUGLES
VERNEUIL-SUR-AVRE
TILLIERES-SUR-AVRE
0
10
Surfaces en hectares
20
Kilomètres
310
90
30
8
Tab. 2 : Evolution des surfaces aménagées et cessibles dans l’Eure (en ha)
Surfaces aménagées
Surfaces cessibles
1995
1999
2005
2006
2007
2 146
-
2 337
-
2 886
2 387
2 941
2 427
3 220
2 685
-
-
17,3
17,5
16,6
% du non cessible
dans la surface aménagée
© CCI de l’Eure, Département Études-Aménagement, sept. 2008
Tab. 3 : Evolution des surfaces occupées dans l’Eure (en ha)
Surfaces occupées brutes
Surfaces occupées nettes
Surfaces non cessibles
1995
1999
2005
2006
2007
1 752
-
2 091
-
2 682
2 184
498
2 752
2 238
514
2 972
2 438
535
grande capacité d’accueil. Cela permet d’optimiser les coûts
d’aménagement. Cela fait aussi apparaître des «quartiers» aux
vocations distinctes et complémentaires : «quartiers» commerciaux, ensembles d’entrepôts, sites industriels, «quartiers» de
petites parcelles avec du bureau et/ou des «villages d’artisans».
On retrouve, par exemple, cela sur l’agglomération d’Evreux (Le
Long Buisson - La Garenne) et sur Bourg-Achard (Vergers de
Quicangrogne, Parc du Roumois nord et Zone des Portes).
Les surfaces occupées suivent la même
progression que les surfaces aménagées
depuis 2005, avec 290 ha placés en deux
années (comparés aux 930 ha sur la période
1995-2005). Cette augmentation des surfaces
occupées a eu lieu principalement en 2007
(+220 ha).
Les surfaces non cessibles occupent 535 ha en 2007. Elles ont
légèrement augmenté en volume, mais baissent en proportion
par rapport à la taille globale des surfaces d’activités. Elles représentent 16,6% des surfaces aménagées. Globalement, le ratio de surfaces cessibles dans une opération d’aménagement
semble rester stable autour de 85%. Cependant, dans un parc
d’activités comme le Long Buisson à Evreux, la surface cessible
(98 ha) n’est plus que de 68% de la surface aménagée (143 ha).
De nombreuses petites zones communales ont été abandonnées ou différées, faute de réelle demande, mais surtout en l’absence de moyens financiers et d’ingénierie pour les aménager.
[4]
Les surfaces occupées brutes[3] à vocation d’espaces d’activités totalisent
2 973 ha en 2007. Elles représentent
aujourd’hui 92% des surfaces aménagées.
Cette part était de 89% en 1999 et de 82% en
1995. Cela montre une baisse récurrente des
stocks disponibles. A cette époque, le département bénéficiait des stocks très conséquents
de Val-de-Reuil, aménagés lors de la création
de la Ville Nouvelle. Cela explique pourquoi
les surfaces occupées ont pu progresser de
930 ha entre 1995 et 2005, alors même que les
surfaces aménagées ne progressaient que de
740 ha. Ce sont donc près de 200 ha de stock
qui ont été résorbés.
Cela s’explique en partie par le démarrage
de trois gros investissements logistiques sur
l’autoroute A13 (Douains, Criquebeuf-surSeine et Bourg-Achard) qui surévalue les consommations. En effet, les terrains sont vendus
à des investisseurs qui ne construiront les bâtiments qu’au fur
et à mesure des demandes[4]. L’occupation réelle est étalée dans
le temps.
[3]
Les surfaces aménagées ont fortement augmenté de 2005 à 2007 (334 ha en deux années), comparées à la période 1995-2005 (740
ha en une décennie). Cette augmentation de
la surface aménagée a eu lieu principalement
en 2007 (+279 ha).
Les surfaces occupées brutes incluent les surfaces non cessibles des espaces d’activités, c’est-à-dire les espaces verts, les voiries, les bassins de rétention...
Afin de limiter les biais d’analyse, la CCI a décidé de lisser les impacts fonciers en étalant l’occupation de ces terrains en fonction des permis de construire commencés.
6
localisation
et occupation
1.Localisation des
Ces variations proviennent principalement
des contraintes Loi sur l’eau ou ICPE. Paradoxalement, alors que le développement durable incite à modérer les prélèvements fonciers
sur les terres agricoles, les nouvelles règlementations limitent de plus en plus la densité
de construction.
Surfaces occupées à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007
1
A 13
A2
ST-MACLOU
9
BEUZEVILLE
A
13
PONT-AUDEMER
A 13
CHARLEVAL
BOURG-ACHARD
A 13
THUIT-HEBERT
ALIZAY
ETREPAGNY
BOURTHEROULDE
LES ANDELYS
LOUVIERS
VAL-DE-REUIL
THIBERVILLE
HEUDEBOUVILLE
LE NEUBOURG
A 154
8
A2
BERNAY
ST-AUBIN
SUR-GAILLON
GISORS
AUBEVOYE
GAILLON
ST-MARCEL
VERNON
EVREUX
BROGLIE
GASNY
A 13
Dans les prochaines éditions de cette étude,
il sera possible de suivre l’occupation en termes d’activités et surtout leurs variations selon 4 regroupements : Industrie, Commerce,
Services et Logistique (I, C, S, L). Le poids de
ces secteurs pourra être mesuré en nombre
d’établissements et en effectifs, mais aussi en
surfaces de terrains. Les évolutions pourront
être suivies d’année en année.
ST-ANDRE-DE-L'EURE
1.5Les surfaces disponibles : 247 hectares
RUGLES
VERNEUIL-SUR-AVRE
0
10
20
Kilomètres
230
126
40
Les surfaces disponibles[5] s’élèvent à 247 ha
en 2007.
7
Les surfaces disponibles sont concentrées sur
trois agglomérations, là où sont implantées
près de 80% des activités du département.On
notera l’affaiblissement des disponibilités sur
la partie ouest de l’autoroute A13 car les importantes surfaces qui ont été aménagées, ont
toutes été vendues (notamment Boulleville,
Saint-Maclou, Beuzeville et Pont-Audemer).
Surfaces disponibles à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007
1
A 13
L’offre s’est, par contre, densifiée le long de
l’A28, principalement sur Bourg-Achard et
Bernay (pour plus de détails, voir l’analyse par
pays et agglomération).
A2
A
9
13
PONT-AUDEMER
A 13
BOURG-ACHARD
A 13
EPAIGNES
VAL-DE-REUIL
GISORS
Tab. 4 : Evolution des surfaces disponibles (en ha)
HEUDEBOUVILLE
Eure
8
A2
A 154
BERNAY
1995
1999
2005
2006
2007
394
246
203
189
247
VERNON
DOUAINS
EVREUX
Les surfaces disponibles ont régulièrement
baissé de 1995 à 2006, partant de 394 ha en
1995 pour atteindre leur plus bas niveau en
2006 avec 189 ha. Elles ont fortement augmenté en 2007. Cette hausse a permis de
compenser, en deux années, le total de la
baisse constatée sur la période 1999-2005.
A 13
LA-VIEILLE-LYRE
SYLVAINS-LES-MOULINS
0
10
Kilomètres
20
TILLIERES
VERNEUIL-SUR-AVRE SUR-AVRE
50
30
15
3
Ces disponibilités sont réparties entre 60 sites
différents. Le nombre de tranches opérationnelles disposant de plus de 5 ha (grande parcelle) à la vente est de 14 en 2007.
[5]
Définition : les surfaces disponibles correspondent à la somme des parcelles cessibles de terrains (hors emprises publiques) immédiatement constructibles pour
les entreprises. Cela signifie que chaque parcelle est équipée et recevra un certificat d’urbanisme positif sans restriction. C’est la disponibilité réelle auprès
des entreprises qui est prise comme référence.
7
localisation
et occupation
1.Localisation des
Tab. 5 : Evolution des surfaces non aménagées
(en ha)
Surfaces non aménagées à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007
Eure
1
A 13
A
A2
13
9
FOURMETOT BOURNEVILLE
A 13
EPAIGNES
ROMILLY-SUR-ANDELLE
PITRES
NEAUFLES-ST-MARTIN
VESLY
VAL-DE-REUIL
CARSIX
A
2
HEUDEBOUVILLE
8
LE NEUBOURG
A 154
BEAUMONT-LE-ROGER
CLAVILLE
ST-AUBIN-SURGAILLON
GAUVILLE
BROGLIE
LA BONNEVILLE
-SUR-ITON
CONCHES-EN-OUCHE
BOUAFLES
GAILLON
BERNAY
GUICHAINVILLE
GASNY
DOUAINS
MISEREY
PACY-SUR-EURE
A 13
LE VIEIL-EVREUX
ST-ANDRE-DE-L'EURE
LA COUTURE-BOUSSEY
EZY-SUR-EURE
MARCILLY-LA-CAMPAGNE
NONANCOURT
VERNEUIL-SUR-AVRE
10
20
430
Kilomètres
210
60
10
1.6Les surfaces non aménagées : 3 721 hectares de potentiel
2007
3 722
De 1995 à 2005, les surfaces non aménagées
de terrains à vocation d’espaces d’activités ont
augmenté de plus de 1 000 ha, pour atteindre
4 182 ha. Cette hausse était principalement
liée à la prise en compte du potentiel de développement des activités logistiques à moyen
et long termes : la plate-forme multimodale de
Pîtres-Le Manoir, le chantier de ferroutage de
Cracouville au Vieil-Évreux, l’extension du Parc
d’activités du Roumois vers Thuit-Hébert, la
zone de l’échangeur A28 de Courbépine viennent mailler l’ensemble du territoire, en complément du site DTA[6] de Beuzeville-Le Torpt.
Depuis 2005, les surfaces non aménagées ont
baissé de 461 ha pour atteindre 3 722 ha. L’essentiel de cette baisse est intervenue en 2007
(-426 ha). Elle correspond à la mise en place de
projets, notamment : Évreux Long Buisson 2 ;
Eure Madrie Seine : Champs chouette 2 ; Parc
du Roumois Nord Tranche 1 ; Pont-Audemer :
Ferme des Places.
L’essentiel des surfaces non aménagées reste sans maîtrise foncière, ni procédure d’aménagement engagée. Les intentions,
projets à plus de 10 ans, totalisent 2 801 ha (soit 75% des surfaces non aménagées). Compte tenu de la rétention foncière,
on estime que 30% de ces projets aboutiront à une réalisation
concrète, soit 840 ha.
Les surfaces non aménagées représentent 54% des surfaces
totales comptabilisées au 31/12/2007, soit 3 721 ha.
Le passage de l’intention à la réalité prend désormais de 6 à 7
ans, contre 5 ans en 1999. Plusieurs facteurs y contribuent.
Les projets en phase d’étude d’opportunité et/ou de faisabilité
ne totalisent que 388 ha. Pour les mêmes raisons, seuls 50% de
ces projets devraient aboutir à une réalisation concrète à horizon de 10 ans, soit 194 ha.
Les nécessaires transformations des schémas directeurs en Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et des Plans d’Occupation
des Sols (POS) en Plan Local d’Urbanisme (PLU) prennent du
temps, notamment du fait d’une concertation plus poussée. Les
recours et les contestations se multiplient (Saint-Maclou [entreprise Gastebois], Tillières-sur-Avre [entreprise Darfeuille], SaintAubin-sur-Gaillon [entreprise Duhamel]). Les études d’impacts
doivent être plus poussées. L’acceptabilité des projets auprès
des populations devient un facteur de réussite incontournable.
Les projets en phase pré-opérationnelle, avec ou sans maîtrise
foncière, totalisent 375 ha. Ces projets ont une probabilité beaucoup plus grande d’aboutir : en tenant compte de la rétention
foncière, 309 ha devraient être ainsi aménagés dans un délai de
3 à 5 années. Les projets qui seront livrés dans deux ans totalisent 156 ha.
Tab. 6 : Etat d’avancement de la surface non aménagée
au 31.12.2007 (en ha)
La montée en puissance de l’intercommunalité a généralisé le
transfert de l’intervention économique aux communautés de
communes et d’agglomérations. Si elles assument désormais
la maîtrise d’ouvrage de l’aménagement des zones d’activités,
les communes ont conservé la maîtrise des documents d’urbanisme (PLU). La maîtrise d’ouvrage est donc partagée. Elle est
devenue plus complexe et exige une bonne coordination de
l’ensemble des procédures (SCOT, PLU, maîtrise foncière, ZAC,
lotissement).
[6]
2006
4 147
BOURG-ACHARD
THUIT-HEBERT
0
2005
4 182
CHARLEVAL
BOURTHEROULDE
COURBEPINE
1999
2 791
A 13
LE TORPT
BEUZEVILLE
1995
3 157
Superficie totale
non aménagée
Estimation
de la surface
mobilisée à terme
Intention (projet à 10 ans et +)
Opportunité / faisabilité
(projet de 6 à 9 ans)
Pré-opérationnelle
(projet de 3 à 5 ans)
avec maîtrise foncière
sans maîtrise foncière
Projet à 2 ans
2 801,4
388,2
840,4
194,1
375,3
308,5
241,7
133,6
156,5
241,7
66,8
156,5
Total
3 721,4
1 499,5
© CCI de l’Eure, Dép. Études-Aménagement, sept. 2008
DTA : Directive Territoriale d’Aménagement approuvée en Conseil d’Etat le 10 juillet 2006.
8
marché
foncier
2.Approche
en termes de marché foncier
Lors des précédentes études, le département était découpé
«en sept territoires les plus proches possibles des bassins
économiques locaux, à partir des limites cantonales». En
2007, le département de l’Eure est couvert à plus de 90%
par des structures intercommunales, communautés des
communes ou d’agglomération.
Cela nous a conduits à redéfinir le périmètre géographique
de cette étude pour tenir compte des spécificités locales qui
deviendraient diffuses à un niveau plus agrégé et au sein
duquel agissent les décideurs locaux (cf. carte).
Périmètres géographiques de l’étude
1
A 13
A
13
A 13
RISLE ESTUAIRE
VEXIN NORMAND
VAL DE SEINE
8
A2
PACY VERNON GAILLON
RISLE CHARENTONNE
N 154
ROUMOIS
A 13
EVREUX ET SES ENVIRONS
2.1Une consommation de terrains de 110 hectares par an entre 1999 et 2007
AVRE ITON
0
10
20
Kilomètres
Consommation et production d’espaces d’activités entre 2005 et 2007
13
1
A 13
A
A 13
RISLE ESTUAIRE
C:26.5
P:32.9
VEXIN NORMAND
C:14.2
P:18.7
ROUMOIS
C:22.5
P:20.5
VAL DE SEINE
C:17.7
P:19
A 154
8
A2
La consommation[7] moyenne sur la période
longue 1999-2007 a été de 109 ha par an. Cette consommation est un peu plus élevée que
celle de la période 1995-1999 (85 ha/an). Il est
intéressant de noter que la pénurie d’offres au
début des années 2000 a été à l’origine d’une
chute de consommation, alors même que les
cycles économiques étaient favorables à l’investissement. C’est surtout en 2005-2007 que
la consommation s’est accélérée, notamment
avec la demande logistique. La période 20052007 est marquée par une forte consommation de terrains à un rythme supérieur à celui
des années 1999-2005 (145 ha par an contre
97 ha par an).
PACY VERNON GAILLON
C:17.4
A 13
P:13.9
RISLE CHARENTONNE
C:4.6
P:13.4
C:40
P:43.6
0
10
20
AVRE ITON
C:2.2
P:4.9
Consommation et production
Seul un territoire échappe à la règle : le Pays
d’Avre & d’Iton avec une très faible reprise en
2005-2007. Il s’agit d’un territoire qui diffère régulièrement le renouvellement de son offre. A
contrario, le territoire d’Evreux et ses plateaux
connaît un rythme de consommation intense
sur la période 2005-2007, suite à un effort soutenu de production.
Kilomètres
Consommation
Production
Tab. 7 : Consommation annuelle moyenne
1999-2007 (en ha)
(Demande placée)
Consommation
annuelle moyenne
Avre Iton
Pacy Vernon Gaillon
Risle Charentonne
Risle Estuaire
Roumois
Val de Seine
Vexin normand
Eure
[7]
La consommation correspond aux terrains qui ont été vendus. C’est un indicateur de la demande qui correspond à la notion de «demande placée»
dans le marché immobilier.
9
4
27
14
4
14
10
31
6
110
marché
foncier
2.Approche
2.2 Une production croissante mais des stocks limités
Consommation et production d’espaces d’activités entre 1999 et 2005
13
1
A 13
A
A 13
RISLE ESTUAIRE
C:9.5
P:3.7
ROUMOIS
C:5.9
P:4.3
VAL DE SEINE
C:35.1
P:31.5
Plus de la moitié des stocks de terrains disponibles est sur Evreux (65 ha) et Louviers–Valde-Reuil (65ha), les deux principaux pôles économiques du département.
A 154
8
A2
VEXIN NORMAND
C:2.7
P:2.3
PACY VERNON GAILLON
C:12.2
A 13
P:11.1
RISLE CHARENTONNE
C:4.1
P:4.7
0
10
20
Tab. 8 : Etat des stocks (en ha)
C:22.5
P:28.8
AVRE ITON
C:4.8
P:3.2
L’état des stocks semble a priori satisfaisant. Il
n’y a pas de surproduction. Le niveau de terrains disponibles est au-dessus du «seuil de
pénurie»[8]. C’est le résultat d’un ajustement sur
une dizaine d’années. Les stocks importants
étaient principalement situés sur le territoire
Val de Seine, provenant de l’effort d’aménagement de l’Etat pour la création de la ville nouvelle de Val de Reuil. Cet important stock, commercialisé directement par la DATAR, a permis
des implantations prestigieuses : Johnson &
Johnson, Matra (EADS), Aventis Pasteur...
Consommation et production
Kilomètres
Consommation
Production
Avre Iton
Evreux et ses environs
Pacy-Vernon-Gaillon
Risle Charentonne
Risle Estuaire
Roumois
Val de Seine
Vexin normand
Eure
Seuil
de pénurie
17,5
65,1
18,5
37,1
23,0
7,0
64,8
14,1
13
55
41
14
18
11
62
12
247,1
226
Tab. 9 : Etat des stocks des territoires concurrents (en ha)
Surfaces en
stock en 2006
Projets à 3
ans en 2006
Total
755,0
496,0
366,0
226,0
260,0
66,0
300,0
200,0
900,0
700,0
536,0
552,0
320,0
166,0
NC
NC
1 655,0
1 196,0
902,0
778,0
580,0
232,0
300,0
200,0
Oise
Seine Maritime
Calvados
Eure et Loir
Eure
Orne
Val d’Oise
Yvelines
Stock
disponible
La période 2005-2007 est, elle aussi, marquée par une forte production de terrains. Le rythme de production annuel moyen
a augmenté de 90 ha entre 1999 et 2005, à 172 ha entre 2005
et 2007. Tous les territoires ont augmenté leurs efforts de production sur cette période à l’exception du Val de Seine dont le
rythme de production a baissé de 31,5 ha sur la période 19992005, à 19,0 ha sur la période 2005-2007.
Le Pays Risle Estuaire et le Pays du Roumois ont produit 48 ha
sur la période 1995-1999, ce qui en faisait les leaders sur cette
période. Puis, Evreux et ses environs et le Val de Seine ont dominé de 1999 à 2005 la production d’espaces d’activités (les 2/3
à eux-seuls). De 2005 à 2007, c’est Evreux qui est resté en tête
(87 ha), suivi par Risle Estuaire (66 ha) et le Val de Seine (48 ha).
© Eure Expansion 2006
Tab. 10 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha)
2012
2016
Offre mobilisable
712,1
194,1
Besoin estimé
770,4
661,4
Afin de situer l’intensité de l’effort de production consenti par
les collectivités, il est intéressant de comparer l’Eure aux départements limitrophes, qui sont aussi nos principaux concurrents.
C’est ce que permet l’étude d’Eure Expansion de 2006 dont les
volumes restent très voisins des résultats 2007.
[8]
Définition : Le seuil de pénurie est fixé, au vu de l’expérience, à 7% des surfaces aménagées. Cette estimation résulte d’observations faites depuis 1995, notamment lors d’études de territoires : en deçà de 7% de disponibilité, les ventes ont tendance à s’écrouler ; au-delà, les ventes se font de manière fluide. On l’explique par
la nécessité d’avoir une certaine diversité de tailles de parcelle et de localisation (donc un certain niveau de stock) pour conserver une attractivité. Pour illustration,
la dernière parcelle disponible d’un espace d’activités se vend toujours très difficilement.
10
marché
foncier
2.Approche
Il ressort du tableau comparatif que seule l’Orne produisait une
offre inférieure à l’Eure. Pourtant, le potentiel logistique de l’Eure
est nettement plus important : l’axe A13, les liaisons ferroviaires
et la Seine assurent la desserte entre les ports normands et l’Îlede-France et traversent le territoire du Département.
A ce titre, notre département pourrait s’apparenter à l’Oise ou
la Seine Maritime, qui proposent deux fois plus de terrains. De
même, notre proximité avec l’Île-de-France est un atout moins
valorisé que notre voisin d’Eure-et-Loir. Ainsi, malgré un effort
portant sur 645 ha disponibles ou mobilisables à court terme,
l’Eure reste légèrement en retrait par rapport à ses principaux
concurrents.
2.3Des besoins satisfaits jusqu’en 2012,
risque de pénurie au-delà
L’analyse de la consommation donne une information sur les
demandes placées. Elle permet ainsi de définir une demande
future par prolongation de la tendance. En plus de la demande
placée, il a été mis en évidence la nécessité d’un stock minimum
pour conserver une fluidité au marché8.
Ce stock constitue un «seuil de pénurie» en dessous duquel il
est recommandé de ne pas descendre. Les besoins estimés résultent de l’addition des consommations projetées aux horizons
2012 et 2016, avec l’estimation du stock minimum.
Sur cette base, les besoins ont été estimés à 770 ha à horizon
2012, auxquels s’ajoutent 660 à horizon de 2016, soit un besoin
de plus de 1 400 ha sur la prochaine décennie.
En regard de cela, que peut-on dire de la production ? Y a t-il
adéquation avec les besoins ? Les intentions de la production
des maîtres d’ouvrage sont recueillies avec précision depuis
2005 (réseau Eureka27). Les échéances des projets annoncées
par les collectivités sont croisées avec des indicateurs d’avancement objectifs (maîtrise foncière, lancement des études d’opportunité ou de faisabilité, études pré-opérationnelles ou phase
de travaux). Au final, cela permet d’avoir une estimation assez
fiable de la production future.
Ainsi, l’offre qui devra répondre aux besoins estimés, cumule les
stocks disponibles et la production à court et moyen termes.
L’offre mobilisable à horizon 2012 représente 712 ha, soit un
ordre de grandeur voisin de celui des besoins (770ha). A cela, il
convient d’ajouter 194 ha à horizon 2016, qui doivent être mis
en regard d’un besoin estimé à plus de 650 ha. Il y a un fort décalage, de l’ordre d’1 ha offert pour 3 ha demandés.
On note un quasi équilibre offre-demande à horizon
2012. Cette donnée rassurante est d’autant plus fiable
que les financements sur cette période sont relativement assurés (contrat de projet, contrats territoriaux).
Ce niveau d’offre ne permet cependant pas de concurrencer les départements voisins, malgré les opportunités liées aux mises en service des terminaux conteneurs
du Havre.
Par contre, au delà de 2012, on observe un manque de
visibilité. Seulement le tiers des besoins estimés est programmé. Compte tenu des délais moyens de production
de 6 à 7 ans, une démarche de programmation à moyen
et long termes serait tout à fait nécessaire.
11
typologie
d’espaces
3.Approche en
termes ded’activités
typologie d’espaces d’activités
clients différents. Ils représentent une gamme d’offre. La présence de l’ensemble de la gamme sur un territoire est le gage
d’une attractivité plus large.
L’offre d’espaces d’activités se structure autour de trois «segments» :
•Les zones artisanales, d’une surface totale inférieure à 20 ha ;
•Les zones polyvalentes, d’une surface totale comprise entre 40
et 80 ha ;
•Les parcs d’activités, dédiés ou non, capables de créer un environnement de services et de supporter des équipements spécifiques, qui commencent à 80 ha de surface totale.
Ce sont, aussi, des opérations d’aménagement très liées à la
taille des collectivités porteuses : les bourgs ruraux, les petites
villes et les pôles urbains. Les différents «produits» engendrent
des «formes urbaines» contrastées. Les zones artisanales sont
peu équipées, non paysagées. Elles regroupent 4-5 très petites
entreprises. Les zones polyvalentes sont plus grandes, avec 2050 entreprises de taille moyenne. Elles sont organisées de façon fonctionnelle, mais souvent peu paysagées et ne portent
pas de services communs. Enfin, les parcs d’activités sont très
structurés, entièrement paysagés, avec une forte signalétique et
portant des services – hôtellerie, restauration, notamment. Ces
derniers comptent jusqu’à 150 entreprises, dont certains grands
établissements internationaux.
Ces «segments» répondent à des besoins différents vis-à-vis des
entreprises. A ce titre, ce sont des produits différents, pour des
Gr.1 : Structure de la consommation et de la production
d’espaces d’activités au 31.12.2007 (selon la taille des espaces)
RÉSERVES
18%
23%
SURFACE OCCUPÉE
19%
27%
SURFACE DISPONIBLE
14%
0%
10%
59%
21%
20%
30%
Surface totale :
3.1Les zones artisanales
Cent cinquante zones de moins de vingt hectares : une situation de léger déficit ou l’amorce d’un changement structurel ?
54%
65%
40%
50%
De moins de 20 ha
60%
70%
Entre 20 et 80 ha
80%
90%
100%
Elles ne concentrent que 14% des surfaces disponibles, alors
qu’elles représentent 19% de la demande placée. Le segment
des zones artisanales était en situation de sur-offre en 2002, il
est en situation de légère sous-offre en 2007. Le renouvellement
s’est ralenti sous une double influence. D’une part, les communautés de communes ont drainé les capacités financières publiques (ex : DDR)[9] sur des projets de plus grande taille. D’autre
part, les enjeux du développement durable ont fait apparaître
les surcoûts d’équipements liés au trop fort émiettement des investissements. L’accentuation de ces enjeux pourrait contribuer
à confirmer ce recul. On constate, pour l’instant, le maintien
d’un potentiel de renouvellement de l’offre : les réserves pour
les zones artisanales représentent 18% de l’ensemble des surfaces non aménagées comptabilisées.
De 80 ha et plus
Gr.2 : Consommation et production d’espaces d’activités
(rythme moyen annuel, en ha)
200
166,9
145,1
150
100
84,8
96,8
89,7
48,0
50
21,8
0
-50
7,2
La surface disponible moyenne des zones artisanales est de 0,20
hectare, soit 2 000 m². Cela permet de construire des bâtiments
de 600 à 1 000 m². Ce segment tend donc à ne pouvoir accueillir
que des très petites entreprises et des artisans. Cette offre n’est
pas en concurrence avec les autres types de zones. On note une
augmentation régulière de la taille moyenne des parcelles. Les
mesures environnementales, quand elles ne sont pas mutualisées, augmentent la consommation d’espace.
36,9
PRODUCTION
CONSOMMATION
1995-1999
1999-2005
EVOLUTION DES STOCKS
2005-2007
Gr.3 : Surface disponible moyenne des espaces d’activités
de moins de 20 hectares (en ha)
0
0,1
0,2
3.2Les zones polyvalentes
Quarante-et-une zones de vingt à quatre-vingts hectares : un besoin d’amélioration de la qualité urbaine
Cette offre correspond à des espaces polyvalents, ouverts à toutes les activités. Ces espaces sont aménagés progressivement,
souvent au gré des opportunités. Ils s’adressent aussi bien à la
2005
2006
2007
[9]
12
DDR Dotation de Développement Rural
typologie
d’espaces
3.Approche en
termes ded’activités
typologie d’espaces d’activités
petite qu’à la grande entreprise ; aussi bien au commerce qu’à
l’atelier ou à l’entreposage. Le mélange d’activités induit un paysage urbain hétérogène qui caractérise cette catégorie.
Gr.4 : Surface disponible moyenne
des espaces d’activités de 20 à 80 hectares (en ha)
0
0,3
0,2
0,4
0,6
0,5
SURFACE TOTALE DES ZA
Ils totalisent 21% des surfaces disponibles, 27% de la demande
passée et 23% des réserves. La surface disponible moyenne des
zones polyvalentes est de 0,6 ha, soit 3 fois plus que pour les
zones artisanales. Cela permet de construire des bâtiments en
moyenne de 2 000 à 3 000 m².
0,1
Ces zones se sont le plus souvent constituées par tranches successives, au fil du temps. Des tranches récentes côtoient des
tranches anciennes. De nouvelles rues se sont embranchées
dans les espaces résiduels des anciennes, rendant l’organisation
de l’espace complexe. Dans les zones d’activités ouvertes pendant les «trente glorieuses», avant 1975, on voit apparaître des
problèmes de vétusté (réseaux d’assainissement saturés, infrastructures routières dégradées, réseaux de télécommunications
limités). Ainsi, l’analyse montre que plus de la moitié des zones
a 25 ans ou plus.
2005
2006
2007
Gr.5 : Surface disponible moyenne
des espaces d’activités de 80 hectares et plus (en ha)
0
1,0
1,5
2,5
2,0
SURFACE TOTALE DES ZA
3.3Les parcs d’activités
Vingt-deux zones de plus de quatre-vingts hectares : un effort sur la période récente
0,5
Cette catégorie a connu une évolution récente, avec l’arrivée du
Long Buisson et de La Garenne à Evreux (155 ha), des Vergers de
Quicangrogne – Parc Roumois Nord – Zone des Portes à BourgAchard (117 ha), le Parc d’activités des Granges à Bernay (80 ha
dont 20 ha pour la tranche 1), le Normandie Parc à Douains (50
ha pour la tranche 1) ou encore, Ecoparc 2 & 3 à Heudebouville
(120 ha).
2005
2006
2007
Tous se caractérisent par un effort d’organisation de l’espace :
création d’une façade tertiaire sur la D613 (N13) à Évreux ; réalisation d’un «quartier logistique» à Bourg-Achard et Douains ; mise
en place d’une aire de services – parking poids lourds, hôtellerie-restauration sur Ecoparc 2, etc. Les voieries internes peuvent
être en chaussées séparées (Evreux). Les accès sont partout à
grands gabarits, connectés aux 2x2 voies.
ment d’offre qui se développe plus rapidement que les autres.
La surface disponible moyenne des parcs d’activités est de
2 ha, soit 10 fois plus que pour les zones artisanales. Cela permet l’implantation de bâtiments de 6 000 m² à 10 000 m². Dans
le domaine de la logistique, les bâtiments peuvent aujourd’hui
atteindre 50 000 m² à 100 000 m², dans un but d’optimisation de
la consommation de terrain.
Le développement durable et le paysagement sont au cœur
de la conception de ces parcs d’activités : hydraulique douce
par des noues (ex. : Les Granges à Bernay, le Long Buisson à
Evreux...), retraitement des eaux pluviales pour de l’eau industrielle (Ecoparc 2), analyse hydrologique et solution innovante
(Bourg-Achard).
Les parcs d’activités deviennent des lieux de vie. A proximité immédiate du Parc de la Fringale (Louviers-Val de Reuil), la première crèche inter-entreprise du département a ouvert ses portes
en 2007 à l’initiative du gestionnaire de parc, la Communauté
d’Agglomération Seine Eure (CASE).
Des services sont mis en place : restauration, location de salles,
séminaires, entretien des espaces verts, notamment. Des liens
étroits s’établissent entre la collectivité gestionnaire du parc
d’activités et les entreprises du site. Sur ces parcs, les investisseurs interviennent, soit pour de grosses opérations (logistique
à Bourg-Achard et Douains), soit pour des opérations immobilières à l’intention des très petites entreprises : artisanat sur
l’Ecoparc ou tertiaire sur Evreux.
Le suivi annuel permettra de confirmer si la tendance à la
concentration sur des parcs d’activités se poursuit, en corrélation avec le recul des zones artisanales.
Les parcs d’activités représentent maintenant 64% des surfaces
disponibles, contre 54% des surfaces occupées. Il s’agit d’un seg13
Pays
et Agglomération
4.Approche
par Pays et Agglomération
Le tissu économique de l’Eure n’est pas réparti de façon homogène sur l’ensemble du territoire. L’analyse du foncier d’entreprises devient plus contrastée lorsqu’on la détaille par territoire.
1
A 13
A
13
A 13
RISLE ESTUAIRE
VEXIN NORMAND
Tab. 11 : Surfaces à vocation d’espaces d’activités au 31.12.2007 (en ha)
ROUMOIS
Zones d’activités
Surface
aménagée
Avre & Iton
Surface
Surface
cessible
disponible
VAL DE SEINE
178,8
Évreux & ses environs
8
A2
782,0
Surface occupée
nette
Surface
non aménagée
155,3
17,5
137,8
166,8
672,1
65,1
607,4
639,0
Pacy, Vernon, Gaillon
590,3
516,0
18,5
497,5
365,7
Risle Charentonne
202,8
178,8
37,1
141,7
304,8
200,3
256,6
223,3
23,0
152,2
121,7
PACY
7,0 VERNON GAILLON
114,7
889,5
674,9
64,8
RISLE CHARENTONNE
Val de Seine
Vexin Normand
Eure
0
10
Kilomètres
20
167,3
143,0
3 219,5
2 685,1
N 154
Risle Estuaire
Roumois
610,1
A 13
616,9
242,0
1 227,7
14,1
128,9
158,5
247,1
2 438,4
3 721,4
AVRE ITON 15
Pacy Vernon Gaillon
Le Pays du Roumois
Le Val de Seine
16
18
20
22
24
26
28
30
Emploi salarié :
10 103
Emploi salarié industriel : 3 122
Part de l’industrie
dans l’emploi : 30,9%
Nombre d’établissements : 2 683
Nombre d’établissements
industriels : 223
Source : Insee (2007)
N
13
N 13
Espaces d’activités à court, moyen et long termes
(Avre Iton au 31.12.2007)
N 154
Le Pays d’Avre & d’Iton compte 346 ha d’espaces d’activités,
dont 179 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à
167 ha. Les surfaces immédiatement disponibles occupent
18 ha au 31/12/2007, réparties entre 7 zones différentes. Les
stocks sont au-dessus du seuil de pénurie estimé à 13 ha. Deux
sites ont des surfaces disponibles supérieures à 1 hectare : le site
du Pont Rouge à Verneuil-sur-Avre (7,8 ha) et la zone d’activités
du Coudray à Sylvains-les-Moulins (6,0 ha).
BRETEUIL-SUR-ITON
MARCILLY-LA-CAMPAGNE
CONDE-SUR-ITON
Les stocks
NONANCOURT
VERNEUIL-SUR-AVRE
TILLIERES-SUR-AVRE
BALINES N12
N26
Echéance des projets
Long terme
Moyen terme
Court terme
0
4,5
La consommation
La consommation d’espaces d’activités baisse régulièrement
depuis la première enquête en 1995. Elle est passée de 6,8 ha,
par an en moyenne, à 2,2 ha. Elle a été divisée par trois comparée à la période 1995-1999.
Taille en hectares des projets
40
20
3
9
Kilomètres
Tab. 12 : Offre et demande de moyen terme (en ha)
Disponibilités
Stock disponible au 31.12.2007
Consommation annuelle moyenne (1999-2007)
Durée des stocks disponibles (en années)
Sur la période récente (2005-2007), le Pays d’Avre & d’Iton a eu
la production d’espaces d’activités la moins forte de l’Eure, avec
4,9 ha par an. Les territoires habituellement comparables en
termes de rythme de production, ont connu ces trois dernières
années une politique d’offre très active. C’est le cas, par exemple, du Pays Risle Charentonne et du Pays du Roumois. Le Pays
d’Avre & d’Iton est dorénavant le seul territoire de l’Eure à avoir
une production annuelle inférieure à 5 ha. C’est, par contre, un
territoire qui s’est lancé avec succès, depuis une décennie, dans
la production d’immobilier locatif de petite taille «en blanc»[10] .
17,5
4,1
4,2
Production
Rythme de production annuelle moyen (1999-2007)
Demande horizon 2012
Offre horizon 2012
Excédent/Déficit production 2012
3,6
33,1
35,5
2,4
Surfaces non aménagées au 31.12.2007
167
La production
La structure de l’offre
Les espaces d’activités sont regroupés autour des pôles économiques de Verneuil-sur-Avre, Bourth et Tillières-sur-Avre, les
capacités d’accueil les plus importantes étant localisées à VerRéaliser de l’immobilier en blanc consiste à construire avant d’avoir eu
des clients identifiés
[10]
16
neuil-sur-Avre. Les autres sites sont de type artisanal, de taille
inférieure à 10 ha.
L’offre d’espaces d’activités de ces deux dernières années est regroupée autour de Sylvains-les-Moulins, Breteuil-sur-Iton, Tillières-sur-Avre, Verneuil-sur-Avre et Nonancourt.
70
60
50
40
30
Le renouvellement de l’offre privilégie fortement le segment
des zones artisanales, tant du point de vue des stocks disponibles que des réserves. Alors que les zones artisanales représentent 35 % des surfaces occupées, elles constituent 55 % de la
disponibilité et 60 % des réserves.
20
10
6,8
4,8
0
-10
-20
3,8
2,2
4,9
3,2
2,7
3,0
CONSOMMATION
PRODUCTION
1995-1999
1,6
1999-2005
2005-2007
La zone industrielle de Verneuil-sur-Avre est le seul parc d’activités de plus 80 ha. Elle a une surface totale de 130 ha, mais n’offre
que 7,8 ha de surface disponible.
Gr.7 : Structure de la consommation et de la production d’espaces d’activités au 31.12.07 (selon la taille des espaces d’activités)
RÉSERVES
60%
17%
L’analyse des réserves
23%
SURFACE OCCUPÉE
35%
13%
SURFACE DISPONIBLE
0%
10%
20%
Surface totale :
55%
30%
40%
De moins de 20 ha
Les surfaces non aménagées représentent 167 ha au 31/12/2007.
Le Pays d’Avre & d’Iton se classe avant dernier, juste devant le
pays du Vexin Normand qui a 159 ha de surfaces non aménagées.
52%
50%
45%
60%
Entre 20 et 80 ha
70%
80%
90%
Ces surfaces sont réparties entre 26 sites dont le plus grand
compte 17,5 ha (zone d’activité des Brosses à Nonancourt) et le
plus petit 0,2 hectare (les Sablons à Verneuil-sur-Avre).
100%
De 80 ha et plus
2012
2016
Offre mobilisable
34,0
22,0
Besoin estimé
33,1
29,0
On note un équilibre entre les besoins estimés et l’offre mobilisable, à court, moyen et long termes. Plus en détail, on constate
(fin 2007) que le pôle de Nonancourt semble prendre le relais de
Verneuil-sur-Avre, traduisant une évolution des équilibres démographiques. Le fait que l’agglomération de Nonancourt soit
à cheval sur deux départements (Eure et Eure-et-Loir) a longtemps freiné son développement. L’émergence d’une intercommunalité semble avoir débloqué cette situation.
Notons que l’ensemble des tranches à l’entrée nord de Verneuilsur-Avre constitue un ensemble fonctionnel de dimension respectable qui en fait un parc d’activités. Avec ses 40 ha de réserves, il serait susceptible de développements. La mise en place
de services pourrait en accroître l’attractivité.
17
Emploi salarié :
52 353
industriels : 585
(Evreux et ses environs au 31.12.07)
Les stocks
Evreux et ses environs comptent 1 421 ha d’espaces d’activités,
dont 782 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent
à 639 ha.
Les surfaces immédiatement disponibles représentaient 65 ha
de terrains au 31/12/2007, réparties entre 10 zones différentes.
Le parc d’activités du Long Buisson proposait deux parcelles de
plus de 20 ha chacune. Toutes les autres ont une surface disponible inférieure à 10 ha.
N 154
LE NEUBOURG
LA CHAPELLE DU BOIS
DES FAULX
N1
CLAVILLE
3
GAUVILLE LA CAMPAGNE
MISEREY
LA BONNEVILLE SUR ITON
Ce territoire est au-dessus de son seuil de pénurie qui est fixé à
une cinquantaine d’hectares.
GUICHAINVILLE
N 13
CONCHES EN OUCHE
LA COUTURE BOUSSEY
CORNEUIL
0
5
La consommation
C’est le premier territoire de l’Eure en termes de commercialisation foncière sur la période, avec une consommation d’espaces d’activités de 40 ha par an de 2005 à 2007. L’agglomération
d’Evreux a concentré l’essentiel des implantations réalisées sur
cette période, avec trois offres : le Long Buisson, la Garenne et
la Rougemare.
N 154
ST ANDRE DE L'EURE
10
Kilomètres
Taille en hectares des projets
130
Echéance des projets :
N 13
Long terme
60
Moyen terme
Court terme
10
Avec plus de 40 ha aménagés par an de 2005 à 2007, ce territoire occupe également la première place en termes de production d’espaces d’activités. Le Long Buisson représente, à lui
seul, un total de plus de 140 ha sur les 782 ha aménagés. Dans
le cas d’Evreux, c’est bien la production qui a stimulé la consommation.
Disponibilités
65,1
26,9
2,4
Production
Offre horizon 2012
La production
32,5
189,1
227,8
38,7
La commercialisation des tranches 1 et 2 du parc d’activités du
Long Buisson ne s’est pas faite simultanément avec la Rougemare. Ainsi, la gamme d’offres se retrouve écrasée.
639
18
De fait, tous les types de demandes convergent sur ce parc d’activités, et notamment les implantations endogènes. Beaucoup
d’entreprises, notamment commerciales ou des professions libérales, ont ainsi migré depuis le centre-ville vers la périphérie,
libérant du foncier urbain. Celui-ci a été principalement reconverti en habitat.
70
60
50
28,8
30
20
43,6
40,0
40
17,9
Le bilan en termes d’attractivité économique et de création nette d’emploi reste modeste au regard des mutations économiques (désindustrialisation) en œuvre au sein de l’agglomération
d’Evreux depuis 2001.
22,5
7,3
10
6,3
3,6
0
-10
-20
CONSOMMATION
PRODUCTION
1995-1999
1999-2005
10,7
2005-2007
Cette structure de l’offre a aussi ralenti les efforts de structuration des autres pôles du bassin d’emploi : Le Neubourg, Conches-en-Ouche ou Saint-André-de-l’Eure.
RÉSERVES
12%
58%
SURFACE OCCUPÉE
19%
48%
SURFACE DISPONIBLE
12%
14%
0%
10%
20%
Surface totale :
Les disponibilités et les projets à court terme (env. 180 ha) semblent équilibrer les besoins (env. 190 ha). Evreux domine l’offre
de court terme. 65 ha sont disponibles sur le Long Buisson au
31/12/2007 et 54 ha sont programmés à Cambolle en continuité
du nouvel hôpital.
30%
33%
74%
30%
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
70%
80%
90%
Evreux amorce une stratégie de rééquilibrage à l’ouest qui devrait se poursuivre par le développement d’un pôle commercial autour de Claville et Gauville-la-Campagne, avec plus de 90
ha de réserves réparties sur 3 sites (aucune programmation au
31/12/2007).
100%
De 80 ha et plus
2012
2016
Offre mobilisable
182,3
47,5
Besoin estimé
189,2
162,3
C’est justement l’absence de programmation à moyen terme
qui ressort, notamment sur l’agglomération d’Evreux. En effet,
l’offre mobilisable connue à horizon 2016 (estimée à 47,5 ha)
correspond au BioNormandie Parc (parc dédié à la recherche
pharmaceutique) et à l’extension de la ZI de Saint-André-del’Eure.
Si de nouveaux sites sont inscrits dans le SCOT d’Evreux (Cracouville et chantier de ferroutage), une certaine anticipation
pourrait s’avérer nécessaire.
19
Pacy Vernon Gaillon
Emploi salarié :
27 608
industriels : 438
(Pacy, Vernon, Gaillon au 31.12.07)
N
La communauté d’agglomération des portes de l’Eure (CAPE) et
la communauté de communes Eure Madrie Seine (EMS) comptent 856 ha d’espaces d’activités, dont 590 ha aménagés. Les
surfaces non aménagées s’élèvent à 366 ha.
14
COURCELLES-SUR-SEINE
CHATEAU-SUR-EPTE
AUBEVOYE
GAILLON
SAINT-AUBIN-SUR-GAILLON
Gaillon
Les surfaces immédiatement disponibles occupent 19 ha au
31/12/2007, réparties entre 6 zones. Trois d’entre elles concentrent plus de 80% des surfaces disponibles : le Normandie Parc
à Douains (12,0 ha), la zone des Bourdines à Vernon (3,3 ha) et la
zone des Champs Chouette à Saint-Aubin-sur-Gaillon (2,0 ha).
N1
5
N 154
SAINT-JUST
AUTHEUIL-AUTHOUILLET
A
GASNY
13
HOULBEC
COCHEREL
Gasny
Les 18,5 ha de surfaces disponibles sont largement au-dessous
du seuil minimum de pénurie, évalué à 41 ha. Si l’on projette
les tendances du passé à horizon 2012 (consommation annuelle
moyenne de 13,5 ha), les surfaces disponibles représentent un
an et demi de stock. La production des 2 prochaines années devrait pallier ce risque.
DOUAINS
Douains
PACY-SUR-EURE
N 13
0
4,5
Les stocks
9
Kilomètres
La consommation d’espaces d’activités a augmenté sur ce territoire, mais peu au vu des augmentations constatées sur cette
période dans d’autres territoires de l’Eure. Elle est passée, en
moyenne par an, de 12,2 ha sur la période 1999-2005 à 17,4 ha
pour la période récente. Dans les autres territoires centrés sur
les agglomérations, elle est respectivement de 17,7 ha pour le
Val de Seine et de 40,0 ha sur Evreux.
Taille en hectares des projets :
Long terme
50
Moyen terme
20
Court terme
6
La consommation
Disponibilités
18,5
13,5
1,4
La production d’espaces d’activités a également peu augmenté
par rapport à ce que l’on constate dans les autres territoires de
l’Eure. Le rythme de production de 2005 à 2007 est assez stable,
juste un peu plus élevé que pendant les années 1999-2005 : il
est passé de 11,1 à 13,9 ha par an.
Production
Offre horizon 2012
La production
11,8
108,6
77,4
-31,2
366
L’analyse des réserves montre qu’une production importante
est programmée d’ici 2 ans. En conséquence, il ne devrait pas
y avoir de pénuries de terrains, malgré le faible niveau de stock
20
Pacy Vernon Gaillon
constaté. Il est à noter que cette production est principalement
localisée en dehors de la CAPE, sur la communauté de communes d’EMS.
70
60
50
40
30
20
14,4
10
12,2
17,4
11,1
10,7
-20
3,7
PRODUCTION
CONSOMMATION
1995-1999
L’offre est structurée en 20 zones artisanales (moins de 20 ha), 3
zones polyvalentes (20-80 ha) et 4 parcs d’activités répartis entre Gaillon-Aubevoye et Vernon–Saint Marcel.
13,9
0
-10
1,1
3,4
1999-2005
Créées dans les années 1960-1970 pour héberger des activités
venant de l’Ile de France, ces grandes zones industrielles sont
arrivées en phase de maturité. Leur requalification devient une
problématique dominante notamment inscrite au SCOT d’Eure
Madrie Seine.
2005-2007
RÉSERVES
44%
SURFACE OCCUPÉE
10%
9%
81%
Les réserves sont de 366 ha au 31/12/2007, réparties entre
32 zones, dont 5 ont une surface de plus de 20 ha.
SURFACE DISPONIBLE
21% 1%
78%
0%
25%
10%
20%
Surface totale :
31%
30%
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
70%
80%
90%
Le territoire se caractérise par une programmation intense des
espaces d’activités à court terme (130 ha). Après un risque de
pénurie, il y aurait risque de suroffre car le besoin estimé reste
inférieur à 110 ha. Cette offre nouvelle provient principalement
de la CAPE (30 ha) et surtout d’EMS (90 ha). Par contre, aucune
offre ne se prépare pour le moyen terme, alors même que près
de 100 ha seraient nécessaires. Il n’existe aucune offre programmée à moyen terme, ni sur la CAPE, ni sur EMS.
100%
De 80 ha et plus
2012
2016
Offre mobilisable
129,4
0
Besoin estimé
108,6
95,2
Il y a des marges de progression dans la programmation qui
permettraient d’ajuster la production au plus près des besoins
et de lisser les à-coups que l’analyse laisse entrevoir. EMS a notamment programmé l’ensemble de ses projets entre 3 et 5 ans,
ce qui constitue un effort de production considérable. Cela laisse aussi une possibilité d’adapter les rythmes de production en
fonction des évolutions des besoins, avec un glissement éventuel vers le moyen terme.
21
Emploi salarié :
16 853
industriels : 335
(Risle Charentonne au 31.12.07)
CARSIX
THIBERVILLE
Le Pays Risle Charentonne compte 508 ha d’espaces d’activités
au 31/12/2007, dont 203 ha sont aménagés. Les surfaces non
aménagées s’élèvent à 305 ha.
Les surfaces immédiatement disponibles occupent 37 ha
au 31/12/2007 et sont réparties entre 33 zones opérationnelles différentes. Le seuil de pénurie se situe aux environs de
14 ha. Deux terrains immédiatement disponibles excèdent 5 ha.
La plupart des lots disponibles ne dépasse pas 1 hectare.
PERRIERS LA CAMPAGNE
COURBEPINE
Les stocks
N1
3
BERNAY
A
28
BEAUMONT-LE-ROGER
0
4,5
La consommation d’espaces d’activités est restée faible comme
lors des périodes précédentes. Elle représente au plus 5 ha par
an en moyenne. Les raisons sont différentes selon la période
de référence. Sur les périodes précédentes, l’explication principale est l’étroitesse des stocks. Depuis 2007, le parc d’activités
des Granges est arrivé sur le marché avec une offre conséquente (20 ha). Mais ce parc est arrivé en fin de période, les énergies
n’ont été disponibles qu’à partir du 3ème trimestre. Il est encore
trop tôt pour dire si, en Risle Charentonne comme ailleurs, la
consommation est dopée par les mises sur le marché de terrains.
N1
38
BROGLIE
9
153
Kilomètres
Long terme
Moyen terme
La consommation
60
Court terme
3
La production d’espaces d’activités a enregistré une hausse
importante, passant de 4,7 ha par an de 1999 à 2005 à 13,4 ha
par an entre 2005 et 2007. Cette augmentation est la traduction
d’une action volontariste de tous les acteurs pour provoquer un
développement autour de la mise en service de l’A28. Il s’agit
principalement du lancement (première tranche) du parc d’activités des Granges (80 à 100 ha au total). Il convient aussi de
noter l’effort d’offre complémentaire (Broglie, et bientôt Carsix).
Disponibilités
37,1
4,2
8,8
Production
Offre horizon 2012
6,9
35,3
71,6
36,3
305
La production
La mise en service de l’A28 a profondément modifié la structure
de l’offre de terrains en zone d’activités, avec la création du pre22
mier parc d’activités (Les Granges à Bernay) dimensionné à 80
hectares.
(rythme moyen annuel)
41% des surfaces disponibles et 70% de la surface des réserves
sont sur le Parc de Granges à Bernay, Menneval et Courbépine
(catégorie des 80 ha ou plus). S’agissant du démarrage du premier parc d’activités de tout le territoire, ce segment nouveau
ne représente au 31/12/2007 que 1% de la demande placée.
70
60
50
40
30
20
10
13,4
5,2
4,6
4,1
0
-10
-20
8,7
4,7
1,5
Plus de la moitié de la surface occupée concerne des espaces
d’activités qui ont une surface totale comprise entre 20 et 80 ha
(4 zones d’activités polyvalentes).
0,6
3,7
CONSOMMATION
1995-1999
PRODUCTION
1999-2005
2005-2007
Enfin, il y a 17 zones artisanales sur le Pays. Elles sont toutes
réalisées sauf celle de Beaumont-le-Roger qui constitue une réserve de 17 ha.
RÉSERVES
15%
15%
70%
Comme cela a été noté, la mise sur le marché du Parc des Granges, fin 2007, ne s’est pas inscrite dans la consommation et gonfle les stocks. Comme les tranches 2 et 3 sont déjà programmées,
sur les 100 ha mobilisables à court terme, 80 sont localisés sur ce
parc d’activités. Le reste des offres à court terme se situe principalement sur Carsix.
SURFACE OCCUPÉE
43%
55% 1%
SURFACE DISPONIBLE
28%
0%
10%
20%
Surface totale :
31%
30%
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
41%
70%
80%
90%
100%
De 80 ha et plus
Il est trop tôt pour déterminer si l’on est ou pas en situation de
suroffre. Dans tous les territoires de l’Eure, l’augmentation d’offre a toujours entrainé une augmentation des consommations à
2-3 ans. Les observations 2008 et 2009 permettront une analyse
plus fine.
Offre mobilisable
Besoin estimé
2012
2016
100,4
9,7
35,3
31,1
23
Emploi salarié :
1 1 702
dans l’emploi : 20%
industriels : 256
(Risle Estuaire au 31.12.07)
Les stocks
N 178
Le Pays Risle Estuaire compte 874 ha d’espaces d’activités au
31/12/2007, dont 257 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 617 ha.
31
A1
Les surfaces immédiatement disponibles occupent 23 ha au
31/12/2007, réparties entre 10 zones différentes. Deux zones
totalisent 78% des surfaces disponibles à cette période : la Bellerie à Epaignes avec 10,2 ha et l’Ecopole à Pont-Audemer avec
7,8 ha. La surface disponible de la plupart des autres zones ne
dépasse pas le demi-hectare.
A2
9
FIQUEFLEUR-EQUAINVILLE
MANNEVILLE-SUR-RISLE
BOULLEVILLE
BOURNEVILLE
FOURMETOT
TOUTAINVILLE
A 13
N 175
LE TORP-BEUZEVILLE
L’offre disponible est au-dessus du seuil minimum de pénurie,
évalué à 18 ha.
SAINT-PHILBERT-SUR-RISLE
EPAIGNES
SAINT-ETIENNE-L'ALLIER
CORMEILLES
SAINT-GEORGES DU VIEVRE
LIEUREY
La consommation d’espaces d’activités a beaucoup augmenté
sur ce territoire. Elle est passée de 9,5 ha par an, en moyenne,
sur la période 1999-2005, à 26,5 ha pour la période récente.
0
4,5
9
420
Kilomètres
Cette consommation révèle une dynamique d’implantation forte : ce territoire occupe en effet la seconde place, derrière Évreux,
en termes de rythme annuel de terrains commercialisés.
Long terme
50
Outre les demandes locales, ce territoire bénéficie d’une attractivité logistique en arrière-port du Havre, du fait de sa position
de nœud autoroutier majeur (A13, A28, accès au pont de Tancarville, accès au Pont de Normandie).
Moyen terme
Court terme
La consommation
6
Disponibilités
23,0
13,8
1,7
Le Pays Risle Estuaire a produit 48 ha sur la période 1995-1999,
ce qui le plaçait leader sur cette période (soit 11,9 ha par an).
Après une éclipse entre 1999 et 2005, ce territoire revient en
force, puisqu’il se situe en seconde position pour la période
2005-2007. La production du Pays Risle Estuaire a atteint 66 ha
(soit 32,9 ha par an), ce qui le classe juste derrière Evreux et ses
environs (87 ha, soit 43,5 ha par an). C’est donc une attractivité
qui se confirme sur une période longue. La consommation a été
élevée et les stocks sont faibles.
Production
Offre horizon 2012
11,0
86,9
78,1
-8,8
617
La production
24
Sur 22 espaces d’activités, 15 sont des zones artisanales, dont
4 sont entièrement en réserves (Fliquefleur, Bourneville, Cormeilles et Saint-Georges-du-Vièvre). Les 5 espaces d’activités
polyvalents (20-80 ha) sont localisés à l’ouest ou au sud du territoire (Pont-Audemer, Beuzeville-Epaignes).
70
60
50
40
32,9
30
26,5
20
10
11,9
9,5
5,4
Le seul parc d’activités existant dans le Pays est à Pont-Audemer
(97 ha). Un second est envisagé à long terme sur le site DTA[11]
de Beuzeville. Ce dernier devrait être multimodal, et créer des
activités de valorisation des marchandises conteneurisées.
6,4
6,5
3,7
0
5,8
-10
-20
PRODUCTION
CONSOMMATION
1995-1999
1999-2005
2005-2007
RÉSERVES
9%
22%
48%
SURFACE DISPONIBLE
5%
0%
10%
20%
Surface totale :
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
Sur la base des dynamiques récentes, le besoin pour 2012 (86,9
ha) excède l’offre mobilisable à court terme (54 ha). Plus inquiétant, l’effort important de production enregistré sur la période
2005-2007, ne se poursuit pas. La programmation à moyen
terme (6-9 ans) chute à 7,5 ha, soit seulement 10% des besoins
estimés.
34%
54%
30%
Les réserves ont diminué de 117 ha entre 2005 et 2007, pour
atteindre 617 ha.
69%
SURFACE OCCUPÉE
18%
41%
70%
80%
90%
100%
Autre inquiétude, le site référencé par la DTA dans le canton de
Beuzeville représente 70% des réserves. Les activités logistiques représentent un gisement d’emplois et de richesses majeur. Les terrains susceptibles d’accueillir ces activités dans une
logique de développement durable sont très rares, notamment
pour une desserte alternative à la route. Le site DTA est identifié
comme stratégique pour le développement portuaire normand,
mais son aménagement ne rencontre pas une acceptabilité suffisante auprès des populations. Ce projet est donc pour l’instant
gelé.
De 80 ha et plus
2012
2016
Offre mobilisable
54,5
7,5
Besoin estimé
86,9
73,1
[11]
Directives Territoriale d’Aménagement. La DTA de l’Estuaire de la Seine a été approuvée par décret en Conseil d’Etat du 10 juillet 2006
25
Le Pays du Roumois
Emploi salarié :
5 655
Emploi salarié industriel : 404
industriels : 101
(Roumois au 31.12.07 )
Les stocks
Le Pays du Roumois compte 394 ha d’espaces d’activités,
dont 152 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent
à 242 ha.
Les surfaces immédiatement disponibles occupent 7 ha
au 31/12/2007 sur la zone des Vergers de Quicangrogne à
Bourg-Achard.
BOURG-ACHARD
A 13
SAINT-OUEN DE THOUBERVILLE
Les 7 ha de surfaces disponibles sont au-dessous du seuil minimum de pénurie, évalué à 11 ha. Les stocks ne permettront
pas de faire face à la pression de la demande à un horizon de
2012. Si l’on prolonge les tendances de production et de consommation, les stocks disponibles représentent moins d’un an
d’avance, alors que les délais de production sont notablement
supérieurs.
N 175
A 13
THUIT-HEBERT
A
28
BOURTHEROULDE-INFREVILLE
N
THUIT-ANGER
8
13
N1
3
Long terme
La consommation d’espaces d’activités a beaucoup augmenté
sur ce territoire. Elle est passée de 5,9 ha par an en moyenne,
sur la période 1999-2005, à 22,5 ha pour la période récente.
Cela coïncide avec une mise sur le marché de surfaces importantes. L’offre a permis à la demande de se fixer. Le territoire, en
périphérie de Rouen, est attractif pour des activités logistiques,
mais aussi des activités de bureaux.
65
Moyen terme
0
4,5
9
Kilomètres
Court terme
La consommation
20
5
Disponibilités
7,0
10,1
0,7
Le rythme de production a augmenté de 4,3 ha par an sur la période 1999-2005, à 20,5 ha par an pour la période récente. Cela
correspond à l’arrivée sur le marché du parc d’activités du Roumois Nord et de ses différents quartiers (logistique, tertiaire...).
Production
Offre horizon 2012
La production
8,3
61,1
48,6
-12,5
242
L’offre reste relativement étroite. Sur 16 espaces d’activités, 12
sont des zones artisanales dont seulement 6 sont réellement
26
Le Pays du Roumois
aménagées. Il existe donc des réserves de zones artisanales. La
zone polyvalente de Bourgtheroulde-Infreville est aménagée à
50%. Le Parc du Roumois Nord (échangeur A13-A28) dispose de
réserves.
70
60
50
40
30
22,5
20
10
8,2
20,5
5,9
4,3
1,7
3,9
-10
-20
PRODUCTION
CONSOMMATION
Les réserves sont de 242 ha au 31/12/2007, réparties entre vingtdeux zones. Sept, seulement, ont une surface de 10 ha et plus.
4,3
0
1995-1999
2,0
1999-2005
La zone logistique bimodale de Thuit-Hébert (avec une surface
non aménagée de 65 ha) et la tranche 4 du parc d’activités du
Roumois nord de Bourg-Achard (avec une surface non aménagée de 52 ha) sont les deux plus grands périmètres en projet.
Vient ensuite l’extension de la Baudrière à Bourgtheroulde-Infreville.
2005-2007
RÉSERVES
27%
9%
49%
22%
SURFACE DISPONIBLE
0%
10%
20%
Surface totale :
Au-delà des stocks disponibles existants qui sont insuffisants,
17,5 ha sont mobilisables dans les 5 prochaines années, dont
14,5 ha sur le Parc du Roumois Nord. On notera 3 ha prévus dans
3 zones artisanales. Le Parc du Roumois Nord ne procure que
le tiers des besoins estimés à court terme. A moyen terme, le
déficit est du même ordre : 14,7 ha mobilisables pour un besoin
estimé à 51 ha.
64%
SURFACE OCCUPÉE
30%
100%
30%
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
70%
80%
90%
100%
Déjà en situation de quasi pénurie, le Pays cumulera un déficit
important à 10 ans (de l’ordre de 50 à 70 ha).
De 80 ha et plus
Il devient nécessaire de chercher à mobiliser au moins les périmètres déjà inscrits, notamment en y pratiquant une politique
active d’acquisitions foncières. La mise en place d’un SCOT sera
l’occasion de trouver le consensus nécessaire autour de ces
questions foncières.
2012
2016
Offre mobilisable
24,4
14,7
Besoin estimé
61,1
51,0
27
Le Val de Seine
Emploi salarié :
23 848
industriels : 289
(Val de Seine au 31.12.07)
Le Val de Seine compte 2 117 ha d’espaces d’activités, dont
890 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 1 228
ha. Il s’agit ainsi du territoire le plus important en termes de surfaces aménagées ou de surface totale.
Le Val de Seine ne compte que 65 ha de surfaces directement
disponibles au 31/12/2007, soit l’équivalent du stock disponible
d’espaces d’activités d’Evreux et de ses environs. Il reste légèrement au-dessus du seuil de pénurie (62 ha). On peut parler de
flux tendus.
Ce territoire représente ainsi 26% de l’offre immédiatement disponible du département. Ces surfaces disponibles se localisent
essentiellement sur deux zones : l’Ecoparc II à Heudebouville
(30 ha de disponibles) et Pharma-parc II à Val-de-Reuil (27 ha de
disponibles). Les quelques 7 ha disponibles restants se répartissent sur cinq autres zones.
A 13
PITRES
ALIZAY
MARTOT
LOUVIERS
VAL-DE-REUIL
A 154
HEUDEBOUVILLE
N1
5
La consommation
A
13
Les stocks
0
4,5
9
L’épuisement des stocks légués par l’opération «ville nouvelle»
et l’inflexion de la production réduisent les disponibilités et
ralentissent les implantations, ce qu’exprime le tassement des
consommations.
D’un rythme annuel de 35,1 ha par an de 1999 à 2005, on est
passé à seulement 17,7 ha par an de 2005 à 2007. Le rythme de
consommation a été divisé par deux par rapport à la période
précédente. Le Val de Seine est passé de la première à la cinquième place en termes de consommation d’espaces d’activités.
310
Kilomètres
Long terme
60
Moyen terme
Court terme
6
Disponibilités
© CCI de l'Eure, Département Etudes et Aménagement, septembre 2008
64,8
30,8
2,1
Production
Offre horizon 2012
28,4
216,1
206,8
-9,3
1 228
La production
La production d’espaces d’activités a suivi, depuis 2005, le
même mouvement de baisse que celle de la consommation.
Longtemps, le territoire a bénéficié d’importants stocks de terrains aménagés dans le cadre de la ville nouvelle. En 1997, il
restait 162 ha sur le Parc d’affaires des Portes : 77 ha immédiatement disponibles et 85 ha dont les VRD primaires existaient. Ce
n’est que sur la période 1999-2005 que les collectivités ont dû
prendre le relais, sur des sites prévus au plan d’ensemble. De-
28
Le Val de Seine
puis 2005, l’agglomération Seine Eure est obligée de rechercher
de nouveaux sites, ce qui allonge les délais et se répercute sur le
rythme de production.
70
60
50
40
35,1
20
20,0
31,5
30
19,0
17,7
10
3,7
0
-20
L’offre est dominée par 6 parcs d’activités issus de la ville nouvelle. Cela s’est surtout traduit par un faible nombre de zones
polyvalentes (20-80 ha), au nombre de quatre. Il existe en revanche 21 zones artisanales. Le renouvellement de l’offre continue
de s’effectuer sur des sites de grande dimension au détriment
des autres segments. La structure des réserves en 2007 est plus
diversifiée, notamment avec l’apparition de zones artisanales
dans les communes rurales de la communauté d’agglomération.
1,3
3,6
-10
CONSOMMATION
PRODUCTION
1995-1999
1999-2005
16,3
2005-2007
RÉSERVES
9%
9%
74%
SURFACE DISPONIBLE
1%
99%
0%
10%
82%
SURFACE OCCUPÉE
12%
14%
20%
Surface totale :
30%
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
70%
80%
90%
100%
2016
Offre mobilisable
147,2
87,3
Besoin estimé
216,0
185,3
Globalement, sur la base des dynamiques passées, l’offre mobilisable à court (147,2 ha) ou à moyen terme (87,3 ha) ne couvre
que la moitié des besoins estimés durant ces deux périodes, respectivement 216 ha et 185 ha. L’offre mobilisable comprend les
64,8 ha de stocks existants au 31/12/2007.
La programmation des réserves mobilisables sous 2 ans (55,7
ha) se répartit entre la communauté d’agglomération Seine
Eure (Ecoparc I et II : 30,5 ha) et la communauté de communes
Seine Bord (Criquebeuf 25,2 ha), sachant que Criquebeuf est
orienté logistique. Pour 2010-2012, seuls sont prévus 7,9 ha sur
Alizay avec maîtrise foncière.
La production à moyen terme repose sur 2 projets : la zone artisanale de la Haye Malherbe et le projet de parc d’activités multimodal, offre dédiée à la valorisation des marchandises conteneurisées. Pour des raisons d’incertitude quant à la mutabilité
des terrains, seules 50% des surfaces ont été retenues pour la
période considérée, soit 87,3 ha sur les 174,6 que retiennent les
périmètres d’étude connus.
Le territoire se trouve devant la nécessité de programmer, dès
maintenant, l’aménagement à long terme de ses réserves. Celles-ci sont abondantes (950 ha), avec des zones artisanales et
quelques grands sites. Criquebeuf et le plateau de Madrie cumulent 640 ha de sites potentiels. Ecoparc III, classé en réserves
à long terme, est facilement mobilisable.
De 80 ha et plus
2012
29
Emploi salarié :
16 606
industriels : 300
(Pays du Vexin normand au 31.12.07)
Au 31/12/2007, le Pays du Vexin normand compte 326 ha d’espaces d’activités, dont 167 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s’élèvent à 159 ha.
Les surfaces immédiatement disponibles occupent seulement
14,1 ha au 31/12/2007, réparties sur 6 zones. Une seule de ces
zones offre une parcelle disponible de 10 ha. En 2007, le stock
a atteint un niveau très faible, très proche de celui du seuil de
pénurie évalué à 12 ha.
CHARLEVAL
ROMILLY-SUR-ANDELLE
N
N
ETREPAGNY
14
BEZU-SAINT-ELOI
LES ANDELYS
VESLY
NEAUFLES
SAINT-MARTIN
15
13
La consommation
La consommation d’espaces d’activités a fortement augmenté
sur la période 2005-2007 pour atteindre près de 14,2 ha par an.
Elle est ainsi 5 fois plus forte que sur la période précédente. Cette consommation de terrain est concentrée sur les périphéries
du territoire : Gisors, Etrépagny, Bourg-Beaudoin et, dans une
moindre mesure, Charleval. Cette forte progression des implantations, directement liée à l’effort de production, ne pourra pas
être maintenue à ce niveau élevé puisque les stocks ne le permettent déjà plus.
BOUAFLES
A
Les stocks
Long terme
0
4,5
9
Kilomètres
Moyen terme
Court terme
20
10
5
Entre 2005 et 2007, la production d’espaces d’activités a atteint
son niveau le plus élevé depuis 1995. 47,6 ha de zones d’activités
sont été aménagés, soit 18,7 ha par an. Les principaux sites aménagés sont : Gisors (19 ha), Etrépagny (12 ha), Bourg-Beaudoin
(9 ha) et Charleval (4 ha). Cette production a été consommée
très rapidement puisqu’on retrouve les mêmes localisations en
termes de consommation, preuve que les entreprises étaient en
attente.
© CCI de l'Eure, Département Etudes et Aménagement, septembre 2008
Disponibilités
14,1
5,6
2,5
Production
Offre horizon 2012
6,4
39,9
46,2
6,6
159
La production
Les élus du territoire ont pris conscience du déficit d’offre et
de son impact en termes d’implantation d’entreprise. Mais la
réponse reste encore insuffisante au regard du potentiel de
demande de relocalisation d’entreprises franciliennes dans le
Vexin normand, et des enjeux de redéploiement industriel en
Vallée de l’Andelle (cf. analyse de la CCIE Département ÉtudesAménagement dans le cadre du SCOT Vexin).
30
La zone artisanale reste le produit dominant du territoire. Sur
les 24 espaces d’activités existants ou en projet, 20 sont des zones artisanales. Quant aux zones polyvalentes (20-80 ha), la plus
grande, à Gisors, fait 40 ha (18 ha sur le lotissement industriel
et 24 ha sur le mont de Magny), les autres restent proches de la
limite des 20 ha (extensions et réserves comprises).
70
60
50
40
30
20
10
18,7
14,2
6,9
4,8
2,7
0
4,5
2,3
2,1
-10
-20
PRODUCTION
CONSOMMATION
1995-1999
Aucun site existant, aucun projet, aucune réserve, aucune extension n’atteint ou ne dépasse 80 ha. Aujourd’hui, le Vexin normand est le seul territoire de l’Eure qui ne propose aucun parc
d’activités, alors qu’il s’agit du «segment» d’offre le plus dynamique partout ailleurs (cf. partie 3.3).
0,4
1999-2005
2005-2007
RÉSERVES
71%
29%
39%
61%
SURFACE DISPONIBLE
12%
10%
20%
Surface totale :
88%
30%
40%
De moins de 20 ha
50%
60%
Entre 20 et 80 ha
70%
80%
90%
Les dynamiques d’implantation générées par l’accroissement
de l’offre sur la période récente témoignent d’une réelle attractivité du territoire. Rien n’indique qu’elle doit subitement fléchir.
Sur cette base, les besoins ont été estimés à court terme à 40 ha
au 31/12/2007 (y compris le stock minimum pour la fluidité du
marché). L’offre mobilisable (40 ha) couvre les besoins. Par contre, à moyen terme, l’offre mobilisable ne dépasse pas 6 ha, pour
un besoin estimé à hauteur de 35 ha.
100%
De 80 ha et plus
2012
2016
Offre mobilisable
39,9
5,5
Besoin estimé
39,7
34,1
Le volume global des réserves a baissé d’une vingtaine d’hectares : Etrépagny (9 ha à la Porte Rouge), Bourg-Beaudoin (9 ha à
la Maladrerie), Gisors (9 ha au Mont de Magny) et Charleval (4 ha
à la Vente Cartier). Le territoire ne les reconstitue pas à mesure
de leur aménagement.
SURFACE OCCUPÉE
0%
31
Département Etudes-Aménagement
35, rue du Docteur Oursel
BP 187 - 27000 Evreux cedex 01
Tél. : 02 32 38 81 40
Fax : 02 32 38 81 07
e-mail : [email protected]
www.eure.cci.fr
www.eureka27.fr
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Prix de vente : 50€ TTC

Le marché foncier d`entreprises

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