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meridian Hausverwaltung
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Informationen für Wohnungseigentümer
Änderungen des WohnungseigentumsWohnungseigentumsgesetz (WEG) zum 01.07.07 auf einen
Blick
Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft
ist
teilrechtsfähig
hinsichtlich
der
gesamten
Verwaltung
des
Gemeinschaftseigentums
einschließlich
dessen Gebrauchs.
- Sie ist parteifähig in Aktiv- und in
Passivprozessen,
° im Innenverhältnis insbesondere bei
Klagen auf
- Hausgeld gegen säumige Wohnungseigentümer ,
- Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
oder einer beschlossenen Sonderumlage,
- Schadensersatz gegen Wohnungseigentümer,
- Entziehung des Wohnungseigentums
gemäß §§ 18, 19 WEG;
° nach entsprechender Beschlussfassung
bei Klagen auf
Beseitigung
einer
baulichen
Veränderung,
- Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung,
- Unterlassung von Störungen bzw.
Verstößen gegen Gebrauchsregelungen.
° Als Individualansprüche verbleiben den
Wohnungseigentüren
nach
wie
vor
.Beschlussanfechtung
durch
Klageerhebung gem. § 46 Abs. 1 WEG n.F.
Anspruch
auf
ordnungsmäßige
Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG,
- Anspruch auf Ermessensentscheidung
wegen Unterlassens einer nach dem
Gesetz erforderlichen Maßnahme gemäß §
21 Abs. 8 WEG n. F.,
Schadensersatzansprüche
der
Wohnungseigentümer untereinander oder
gegen Dritte,
- Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB.
- Das Verwaltungsvermögen ist der
teilrechtsfähigen
Gemeinschaft
zugeordnet. Hierzu gehören insbesondere
gemeinschaftliche
Forderungen
und
Verbindlichkeiten.
- Das Sonder- und Gemeinschaftseigentum
gehört
nicht
zum
gemeinschaftlichen
Verwaltungsvermögen,
sondern
bleibt
den
Wohnungseigentümern
weiterhin
zugeordnet.
Für
Verbindlichkeiten
der
teilrechtsfähigen Gemeinschaft haften die
Wohnungseigentümer
unmittelbar
anteilig entsprechend der Höhe ihres
Miteigentumsanteils und können von
Gläubigern der Gemeinschaft unmittelbar
in Anspruch genommen werden.
- Ausgeschiedene Wohnungseigentümer
unterliegen d. zeitlich auf 5 Jahre
begrenzten Nachhaftung entsprechend §
160 HGB.
Die
teilrechtsfähige
Wohnungseigentümergemeinschaft
ist
nicht
insolvenzfähig.
meridian Eigentümerinformation, Ausgabe Juli 2007
Alle Angaben ohne Gewähr
Definition: (Teil)Rechtsfähigkeit
Rechtsfähigkeit ist schlicht die Fähigkeit,
Rechte und Pflichten zu haben, eigenes
Vermögen bilden zu können und im
gerichtlichen Verfahren klagen und
verklagt werden zu können. Rechtsfähig
sind per Gesetz nur natürliche Personen.
Rechtsfähig sind jedoch auch die
juristischen Personen, wobei deren
Rechtsfähigkeit
allein
auf
der
Anerkennung der Rechtsordnung beruht.
Als
Zwischenform
ist
auch
die
Teilrechtsfähigkeit anerkannt. Träger
einer derartigen Teilrechtsfähigkeit sind
(Gesamthands-)Gemeinschaften,
die
weder natürliche noch juristische Person
sind. Beispielhaft zu nennen sind hier
OHG und KG sowie die Außen-GbR.
Erweiterte Beschlusskompetenzen zur
Änderung von Vereinbarungen bzw.
gesetzlichen Regelungen
( 1) Einfacher Mehrheitsbeschluss genügt
hinsichtlich
Verteilung
von
Betriebsund
Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG nF),
- Fälligkeits- und Verzugsregelungen
hinsichtlich
der
Hausgelder
sowie
weiterer Gebühren (§ 21 Abs. 7 WEG nF),
Aufhebung
von
Veräußerungsbeschränkungen ( § 12 Abs. 4 WEG n. F .),
Beschlussfassung
über
bauliche
Veränderungen (Voraussetzung: benachteiligte Wohnungseigentümer stimmen zu,
§ 22 Abs. 1 WEG )
- Beschlussfassung über modernisierende
Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG n. F.).
(2)
Qualifizierter Mehrheitsbeschluss
(3/4tel d. Köpfe + ½ MEA) erforderlich
hinsichtlich
- Kostenverteilung bei Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen
Veränderungen,
Beschlussfassung
über
Modernisierungen
bzw.
Maßnahmen
zur
Anpassung des Gemeinschaftseigentums
an den Stand der Technik.
Änderung von Vereinbarungen
- Vereinbarungen bzw. die Änderung von
Vereinbarungen bedürfen nur noch dann
der Zustimmung von Grundpfandrechtsund Reallastgläubiger, wenn es um die
Begründung, Änderung, Übertragung und
Aufhebung von Sondernutzungsrechten
geht,
- Es besteht ein gesetzlich normierter
Individualanspruch auf Anpassung einer
Vereinbarung bei Vorliegen schwer
wiegender Gründe zur Vermeidung
unbilliger
Benachteiligung
einzelner
Wohnungseigentümer,
Keine
Grundbucheintragung
von
Beschlüssen aufgrund einer Öffnungsklausel auch zur Wirkung gegen
Rechtsnachfolger
der
Wohnungseigentümer.
Änderungen in der
Wohnungseigentum
Verwaltung
von
-Künftig ist eine Beschluss-Sammlung zu
führen. Diese Aufgabe obliegt in erster
Linie dem Verwalter. Beim Fehlen eines
Verwalters ist der Vorsitzende der
Eigentümerversammlung zum Führen der
Beschluss-Sammlung verpf1ichtet. Fehler
und Nachlässigkeiten beim Führen der
Beschluss-Sammlung
können
zur
Verwalterabberufung
aus
wichtigem
Grund führen.
- Die Einberufungsfrist für ordentliche
Wohnungseigentümerversammlungen
beträgt künftig zwei Wochen.
- Es gibt keine "Notverwalterbestellung"
mehr gemäß § 26 Abs. 3 WEG a. F.
Künftig erfolgt die gerichtliche
Verwalterbestellung gemäß § 43 Nr. 1
WEG n. F., in Eilfällen ist eine
einstweilige Verfügung auf Einsetzung
eines (vorläufigen) Verwalters möglich.
meridian Eigentümerinformation, Ausgabe Juli 2007
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- Für die Fälle, in denen der Verwalter als
Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ausscheidet, haben diese einen
Erstzustellungsvertreter sowie dessen
Vertreter zu bestimmen.
Aufgaben und Stellung des Verwalters
- Die Erstverwalterbestellung nach
Begründung
von
Wohnungseigentum
kann künftig höchstens drei Jahre
vorgenommen werden.
- Der Verwalter fungiert in dem in § 27
WEG bestimmten Umfang sowohl als
Vertreter der Wohnungseigentümer als
auch als Organ der teilrechtsfähigen
Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Die maßgeblichen Rechte und Pflichten
gegenüber den Wohnungseigentümern
und der teilrechtsfähigen Gemeinschaft
sind weiterhin in § 27 WEG geregelt.
- Der Verwalter fungiert gemäß § 45 Abs.
1 WEG als Zustellungsvertreter in Passivverfahren gegen die Wohnungseigentümer
- Der Verwalter vertritt gemäß § 27 Abs. 2
Nr. 2 die Wohnungseigentümer bzw.
gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 2 die
teilrechtsfähige
Gemeinschaft
in
Passivverfahren.
- In erster Linie ist es künftig Aufgabe des
Verwalters, die Beschluss-Sammlung
gemäß § 24 Abs. 7 und Abs. 8 WEG n. F.
zu führen.
- Da der Verwalter zusätzlich verpflichtet
ist jederzeit Einsicht in die BeschlussSammlung zu gewähren und Ausdrucke
bzw. Kopien davon zu fertigen sollte er auf
eine Beschlussfassung hinsichtlich einer
Sondervergütung für den mit der
Beschluss-Sammlung
verbundenen
Zusatzaufwand hinwirken.
- Insbesondere bei Beschlussfassungen
gemäß § 16 Abs. 4 WEG n. F. und § 22
Abs. 2 WEG n. F. muss der Verwalter
beachten, dass eine doppelt qualifizierte
Mehrheit erforderlich ist.
Besserstellung i. der Zwangsversteigerung
- Durch Neubelegung der Rangklasse 2
des § 10 Abs 1 ZVG genießen Forderungen
der Gemeinschaft Vorrang insbesondere
vor
Ansprüchen
grundpfandrechtlich
gesicherter Gläubiger
- Die bevorrechtigten Forderungen der
Gemeinschaft sind zeitlich beschränkt auf
das laufende Kalenderjahr sowie die
beiden letzten Kalenderjahre und der
Höhe nach beschränkt auf maximal 5 %
des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten
Verkehrswerts.
- Betreibt die Eigentümergemeinschaft als
Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren,
muss
die
Forderung
mindestens 3% des Einheitswerts des zu
versteigernden
Sonderbzw.
Teileigentums betragen.
meridian Eigentümerinformation, Ausgabe Juli 2007
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